本報記者 田新杰上海報道

　　作為業(yè)內(nèi)老大，萬科的策略和萬科董事長王石的言論，總不免引來關(guān)注。

　　王石在剛剛結(jié)束的2009復(fù)旦大學(xué)EMBA同學(xué)會年會上表示，萬科寧可慢半拍也不做房價領(lǐng)跑者，中國房產(chǎn)市場產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫是必然的，這個泡沫總是會破的。萬科已提前做好準(zhǔn)備。

　　不過，幾乎同時，不止一個研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海商品房項目今年的價格漲幅榜上，萬科開發(fā)的上海翡冷翠園項目售價以超過120%的漲幅位居榜首。

　　王石對房價泡沫的判斷是客觀的，但萬科樓盤漲幅領(lǐng)跑全上海也是數(shù)據(jù)事實。

　　泡沫與價格瘋長共存

　　王石說的話與萬科的一些實際表現(xiàn)，出現(xiàn)不一致(至少表面如此)甚至打架的情況，應(yīng)該不是第一次。近日，當(dāng)本報記者與一些業(yè)內(nèi)人士談及此話題，不止一位業(yè)內(nèi)資深人士坦言“不要太為難萬科”。那些可能無法在統(tǒng)計層面和公開信息層面被發(fā)現(xiàn)的企業(yè)和項目價格的瘋狂上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)在萬科之上。但公眾“揪著”萬科和王石不放，某種程度上是人們對高房價不滿卻又無奈的一種發(fā)泄。

　　進(jìn)入12月，上海樓市的許多紀(jì)錄被一一改寫。12月至今，上海全市商品住宅周均價先后突破2萬元/平方米、2.2萬元/平方米。

　　來自易居中國研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)披露，今年上海全市各樓盤漲幅平均在50%左右，其中漲幅超過100%的樓盤共有4個，3個是別墅項目。易居中國分析師薛建雄指出，高端住宅成為住宅價格飆升的主要推動力。

　　在易居中國提供的這個年度漲幅(第四季度成交均價相比第一季度成交均價)排行榜上，包括上海今年銷售的全部公寓和別墅兩大類住宅類項目，萬科位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)板塊的翡冷翠園四季度以來的成交均價較一季度成交均價漲幅高達(dá)126.32%，從31529元/平方米躍升至71356元/平方米。

　　截至12月15日，上海今年第一、第四季度都有成交的項目為190個公寓和53個別墅項目，除29個項目因為交易數(shù)據(jù)滯后和尾盤較差房源導(dǎo)致價格下跌以外，其余214個樓盤均出現(xiàn)了不同程度的上漲，占總數(shù)的88.1%。漲幅未超過30%的樓盤為105個，占43.2%；漲幅30%—50%的樓盤77個，占31.7%；漲幅超過50%32個，占13.2%。

　　漲幅最大的公寓項目為上海灘花園，最新成交均價高達(dá)68913元/平方米，較年初32878元/平方米增長107.4%。另外漲幅超過100%的樓盤包括長泰西郊別墅(上漲115.72%)、眾宇花園(上漲114.84%)、海德花園(上漲113.39%)。

　　“出現(xiàn)50%以上大幅上漲的別墅比公寓多，這主要是因別墅中獨棟、聯(lián)排、疊加個產(chǎn)品分類之間的價格差距較大，有些樓盤年底成交的以獨棟別墅為主，相比年初聯(lián)排或疊加產(chǎn)品的成交價格漲幅較大，這是由產(chǎn)品因素所致。”薛建雄提醒。

　　這樣一套數(shù)據(jù)出爐之際，王石提及“萬科不領(lǐng)漲”，自然極大刺激著公眾的神經(jīng)。

　　創(chuàng)紀(jì)錄的投機氛圍

　　“今年市場的投資比重、投機氛圍，幾乎是歷年來最嚴(yán)重的。”漢宇地產(chǎn)的最新報告坦言。年終上海在售項目的全年瘋狂銷售均價漲幅成為這種氛圍的最直接反應(yīng)。

　　豪宅則無疑是“重災(zāi)區(qū)”。據(jù)信義房屋統(tǒng)計，截至11月30日，上海總價在1000萬元以上的二手頂級豪宅成交共770套，成交面積達(dá)242278.3平方米，成交總金額達(dá)1188081.9358萬元，達(dá)到歷年頂級二手豪宅的成交最高峰。

　　每月成交套數(shù)顯示，滬上千萬豪宅在今年前七個月一路上揚，8月、9月、10月三個月稍作盤整后，11月再次發(fā)力，達(dá)到了翻倍成長，11月單月成交千萬豪宅達(dá)166套。而2008年全年成交千萬豪宅僅僅229套。

　　豪宅的買家構(gòu)成進(jìn)一步說明了市場的投資投機氛圍。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年購買上海千萬豪宅擁有上海戶籍的購房者僅占10%，持有其他省市戶籍的人士購買千萬豪宅的人數(shù)最多，達(dá)到318人，占比高達(dá)39%。外省市富豪人群中，36—55歲的企業(yè)家最多，有226人，占比達(dá)72%。外省市30歲以下的富二代購房者也有87人，占比達(dá)27%。

　　另外，外籍人士購房者達(dá)191人，占比23%。港澳臺購房者比重達(dá)16%，成為上海頂級豪宅的又一大消費群體。

　　“國內(nèi)經(jīng)濟受全球金融風(fēng)暴影響并不是很大、許多高檔物業(yè)持有者高位套現(xiàn)、境外的熱錢涌入、上海高檔物業(yè)的稀缺，是豪宅市場瘋狂的重要因素。”信義房屋分析師表示。

　　不過，漢宇地產(chǎn)的報告指出，在二手房市場，房東的投機心態(tài)占據(jù)市場主流，也是推高房價的一股重要力量。房東的心態(tài)很大程度上就是眾開發(fā)商銷售心態(tài)的翻版。

　　王石公開確認(rèn)泡沫的必然性，對公眾而言，或許具體去為難誰確實是情緒化的，但面對買賣等各方共同吹起來的泡沫，普通購房者除了情緒化又能怎樣？

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