本報記者 夏華旺 北京報道

　　11月23日，中江地產掛牌轉讓旗下公司景德鎮江中置業的股權，出讓價格為523萬元。一年前，中江地產也是在逼近年關時向大股東江中集團變賣兩項資產，保住了全年利潤的增長。

　　與此同時，中江地產一項或有訴訟事項變為現實債務。11月25日，中江地產發布公告稱，深圳仲裁委就深圳發展銀行股份有限公司深圳龍華支行與深圳富豪科技開發有限公司1.5億金融借款合同糾紛一案作出裁定，中江地產承擔連帶清償責任。

　　今年1-9月，中江地產實現的凈利潤為97.9萬元，比去年同期減少200%，如果以上裁定在30日內按期履行，中江地產前三季度的利潤還不夠償還這項擔保債務。

　　前三季度，中江地產的“紫金城”項目獲得5億多元的預收銷售款，但這筆收入要等到明年項目完工才能確認，并不能作為今年的利潤。

　　銀行追討2002年擔保舊賬

　　2006年，江西江中制藥集團對江西紙業實施重大資產收購，江西紙業被重組為中江地產，而上述借款合同糾紛是7年前江西紙業對外承擔的一筆連帶擔保貸款。

　　2002年5月27日，深發展龍華支行與富豪科技簽訂了《貸款合同》，約定由其向富豪科技提供人民幣15000萬元的流動資金貸款，貸款期限為21個月。深發展龍華支行另與港豐房地產開發(深圳)有限公司簽訂了《抵押擔保合同》，與中江地產、王秀琴分別簽訂了《貸款保證擔保合同》，保證方式為承擔連帶償還責任。

　　富豪科技至今未還款，由此引發訴訟。深發展龍華支行人士告訴本報記者：“已經將這筆不良貸款交由深發展深圳分行資產保全部處理，今年年初，分行就向深圳仲裁委申請裁決。”

　　港豐房產1999年成立，注冊資本為6000萬港元，這家公司以宗地號H215-0008土地的65%份額土地使用權承擔上述債務的抵押擔保責任，可是記者在深圳土地交易中心竟然沒有找到這宗歷史交易地塊的信息。富豪科技1.5億債務連帶償還的擔子，最終可能要落到中江地產肩上，中江地產在第一時間就向深圳仲裁委所在地法院申請撤銷仲裁，尋求更好的解決方式。

　　除了上述擔保，中江地產目前仍存在大量對外擔保情況，2001年，公司的前身江西紙業為江西青峰紡織公司提供了1200萬的連帶責任擔保，已經逾期8年。2008年以來，中江地產為母公司江中集團提供了抵押擔保合計6250萬元，連帶責任擔保1.6億元，這些擔保已于今年11月20日前全部到期。

　　一方面公司對外提供擔保，另一方面公司本身資金相對緊張。中江地產最大的房地產項目紫金城正在滾動開發，2009年三季報顯示，公司的長期借款達到9.35億，比去年同期增長近一倍。前三季度負債合計22.7億元，而去年同期為16.7億元。

　　2009年半年報也顯示，中江地產流動負債中的其他應付款一項達到5.69億元，去年同期為4.52億元。這筆欠款的債主主要是中江地產的關聯公司，其中對江中集團的股改欠款1.5億，往來欠款3.29億元；對江中制藥廠的股改欠款為4312萬元。

　　利潤依賴營業外收入

　　除了向中江地產提供借款，在必要時刻，江中集團還通過關聯交易，對其直接輸送利潤。

　　2008年12月27日，中江地產向江中集團出售紫金城項目的部分商鋪，獲得約1.1億元現金收入。同年12月31日，公司將紫金城項目的部分商業區地下車位的使用權出售給江中集團，價格為1.11億，用于抵償欠大股東的債務。

　　趕在2009年之前，中江地產完成這兩項交易后，2008年全年，中江地產歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.93億，2007年為1.75億，2008年因此同比增長10.36%。2008年扣除非經常性損益后的凈利潤僅為4777萬元，比去年大減70.98%。

　　根據2006年中江地產股改作出的承諾，如果2008年度實現的凈利潤總額低于2007年度的水平，將觸發江中集團對公司所有無限售條件的流通股東追加對價。通過這兩項數額均在1億以上的關聯交易，觸發條件不成立，江中集團躲過了追加對價。

　　逼近2009年年底，中江地產再次變賣資產，在江西省產權交易所掛牌出售景德鎮置業公司的股權。出讓價格為523.54萬元，附加條件是受讓股權時替景德鎮公司償還3754萬的應付賬款，債權人就是中江地產。

　　景德鎮置業公司主要經營房地產開發，注冊資本200萬元，中江地產持有95%的股份，北京江中高科技投資有限責任公司持有5%股份。

　　江西產權交易所的項目平臺顯示，景德鎮置業總資產為4277.92萬元，總負債為3754.38萬元，所有者權益523.54萬元，即為掛牌價格。公司的人數為5人，2008年虧損26萬元，2007年虧損為14.42萬元。公司具有2宗商住用地，均位于呂蒙鄉官莊村黎明制藥廠生活區內，土地資產已為股東江西中江地產股份有限公司的貸款提供抵押擔保。

　　開發商獲得土地后，一般會將土地抵押給銀行，并獲得開發貸款，面對已經被抵押的土地項目，開發運作的難度較大。景德鎮置業雖然是被掛牌公開轉讓，最終可能要由江中集團接手。

　　一位對中江地產進行調研的分析師稱，景德鎮置業的項目占地面積約為92畝，由于涉及到動遷等諸多事務要處理，何時能進入開發階段目前仍是未知數，中江地產因此甩手景德鎮置業。

　　一旦售出景德鎮置業，中江地產未來的收入主要依靠紫金城一個項目，這在房地產上市公司算是特例。紫金城項目開發體量較大，包括住宅和商業物業兩個部分。住宅部分建筑面積合計約70萬平方米，已經開發完成20萬平方米，剩余部分將在未來4年完成開發；商業物業部分建筑面積合計約33.1萬平方米，已經開發完成約26.5萬平方米，還剩下約6.6萬平方米等待開發。

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