王金／文

　　盡管近期國內地價回升，地王頻現，但土地市場恐怕遠未到爭奪最激烈的時刻。對于目前土地市場的嚴酷競爭，某知名開發商做了個風趣的比喻：土地好比中世紀的貴族小姐，人數有限，男人們為與之婚配互相殘殺；其中央企便如王公貴族，以銀行信貸為華麗馬車，政府關系做鋒利配劍，占盡優勢，而普通民企莫能與之爭風，只能瞄準郊區丫鬟。

　　2009年4月成功借殼上市的信達地產，一方面如保利地產一樣，擁有華麗的馬車和配劍，一方面又坐擁大量低價土地，并掌握著獲取土地的秘密通道。

　　實力大股東

　　信達地產的大股東是信達投資，信達投資則是中國信達資產管理公司的全資子公司。信達資產管理公司是國內第一家專門處置不良資產的專業公司，成立以來，累計收購、管理各類不良資產1萬多億元，資產涉及國家開發銀行、建行、中行、工行、交行、上海銀行、深圳商業銀行等多家銀行，其中建行最多。

　　在此過程中，信達資產管理公司積累了豐富的地方政府資源與金融資源。對于房地產公司而言，與政府和金融機構的溝通是開展業務的兩個最重要環節。

　　此前，信達投資曾公開承諾將整個集團內房地產開發業務交由信達地產完成，同時，集團會幫助公司得到更多金融支持和拓展項目的機會。

　　上市后短短幾個月，信達資產管理公司已通過借款和債權轉讓方式給上市公司提供3 筆扶持資金，計10.1億元。憑借與建設銀行的歷史淵源關系，信達地產更易獲得建行的信貸支持。

　　信達地產2008年長期借款15.23億元，其中建行提供5.7億元，超過1/3。經本刊測算，信達地產借款的平均借款利率為6.24%。此前，本刊曾測算保利地產的有息負債平均利率為6.36%，萬科則為7.50%。

　　充沛的金融資源是地產公司做大做強的首要因素，這從保利連續幾年高速增長可見一斑，而萬科主要依靠資本市場進行的9次共達210億元融資，實現擴張。而信達地產借款利率堪與保利地產相匹敵，比萬科整整低一個百分點。

　　而且，信達投資還以其他形式為信達地產提供“資助”。從此次注資看，信達地產向大股東購買資產的總體評估增值率為53.73%，遠低于2006年 和2007 年行業平均311%的增值水平。而實際上，信達地產拿地很早，其賬面價值低廉，低增值率為上市公司今后穩定發展打下基礎。另外，2008年末，信達地產其他應付款為14.8億元，其中，對信達投資的應付款為8.92億元，其中6.72億元賬齡超過一年。

　　鎖定低價地

　　信達地產實質上是將原建行分布于各省市的房地產開發業務進行整合后上市的。這些項目最早屬于建行的三產，具有較長的房地產開發歷史，后來由于政策限制均從銀行資產中剝離而進入信達資產管理公司的。

　　本次注入上市公司的資產共有在開發和待開發項目35個，總占地面積300萬平方米，可開發建筑面積510萬平方米，這其中約78%的土地是在2001年-2006年獲得的，成本極為低廉。

　　2008年，信達地產賬面存貨61.97億元，可開發面積510萬平方米，由于存貨中包括土地儲備、在建工程及已建未售的樓盤，由此推算平均土地成本最多不超過1200元/平方米。

　　這些土地主要分布于寧波、嘉興、青島、長春、烏魯木齊等12個城市。其中成本最高項目的樓面地價不超過2000元/平方米，而公司項目的整體銷售均價約為5000元/平方米，這保證了公司的利潤率水平。

　　在萬保招金四家龍頭地產公司里，保利地產2006年以來新增土地樓面地價為2051元/平方米，同期，萬科、招商、金地則分別為2517元/平方米、3166元/平方米和3150元/平方米。

　　即便和以開發二、三線城市為主營的榮盛發展(002146)相比，信達地產仍存在成本優勢。榮盛發展自2007年上市以來，斥資40.6億元拿地14塊，共329.3萬平方米，平均樓面地價1233元/平方米。

　　雖然信達地產拿地途徑中涵蓋了招牌掛、協議和股權收購各種方式，但其中協議部分占到42%。雖然目前協議出讓方式已成為過去時，但在舊城改造方面，政府仍會選擇值得信任的開發商。

　　比如，2006年信達地產在長春參與了舊城改造，獲得信達東灣半島項目，土地為協議劃撥，目前國有劃撥土地使用證和建設用地規劃許可證已經全部取得。

　　該項目位于長春市中心區域，規劃建筑面積126.68萬平方米，是長春市最大的棚戶區改造項目，也是吉林省重點工程。考慮拆遷成本，項目的樓面地價僅為每平米360元，而預計售價可達到4800元。

　　秘密通道

　　信達地產現有土地可支持公司未來2-3年業績增長，但2009年上半年，公司未有拿地動作。從中長期而言，公司還要進一步培育自身的競爭優勢。2008年年報中，管理層表示，今后宜優化地產業務布局，積極推動北京、上海等一線城市的項目拓展計劃。

　　實際上，從信達地產的歷史淵源看，整合建行剝離的資產，可能是其今后獲取低價土地的一個秘密武器。

　　在接受本刊采訪時，信達地產管理層透露：“信達資產剝離銀行的不良資產中，一些權屬不清晰或者過于零碎的地塊條件不成熟，不適合打包注入上市公司，但還是有些比較優質的資產，如某些地產公司的債權和比較完整的地塊，將來不排除注入上市公司。上市公司也會積極爭取從集團獲取這樣的優質資產，這是除了招拍掛以外，公司獲取土地的重要路徑。信達投資旗下的另一上市公司同達創業，地產業務也接近尾聲，今后集團將把信達地產作為唯一的地產上市平臺。”

　　盡管信達資產管理公司面臨十年大限，轉型迫在眉睫，但總裁田國立曾明確表示：“轉型不是轉行，信達必須堅持以不良資產處置經營和托管重組為主業，積極拓展多元化的金融服務業務。”6月份，建行董事長郭樹清也表示，建行有興趣入股信達資產。

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