徐任重／文

　　大費(fèi)周章，花巨資購入深鴻基不足20%股份，成為第一大股東，急急忙忙入主董事會，中國寶安究竟所為何事？

　　結(jié)束了控制權(quán)之爭的深鴻基(000040)于6月19日發(fā)布公告，公司現(xiàn)任第一大股東中國寶安(000009)和原第一大股東現(xiàn)任第二大股東深圳市東鴻信投資發(fā)展有限公司擬向6月26日召開的股東大會提交董事會換屆議案。

　　為獲得深鴻基控制權(quán)而相惡長達(dá)12個月之久的中國寶安和深圳東鴻信，最終坐在了談判桌前達(dá)成默契，原大股東東鴻信雖然經(jīng)過各種努力，仍因無法收集足夠籌碼而選擇了退位于二股東的位置。

　　此次提名的11名董事會候選成員，寶安系占絕對優(yōu)勢：寶安方面5人，東鴻信方面2人，獨(dú)立董事4人。此次被提名入主深鴻基的寶安方面人士皆為寶安集團(tuán)的“重量級人物”：陳泰泉，寶安集團(tuán)董事局常務(wù)副主席兼執(zhí)行總裁；周非，寶安集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計總監(jiān)；賀雪琴，寶安控股下的深圳市貝特瑞新能源材料股份有限公司董事長；郭山清，寶安集團(tuán)資產(chǎn)管理部總經(jīng)理；鐘征宇，寶安集團(tuán)總裁助理兼金融部總經(jīng)理。

　　東鴻信方面，公司董事、總經(jīng)理莊偉鑫和另一名東鴻信的董事高文清獲得新一屆董事會董事資格提名。而東鴻信的董事長尤明天繼續(xù)低調(diào)的參選監(jiān)事會職位。

　　股權(quán)爭奪戰(zhàn)

　　中國寶安和深圳東鴻信的戰(zhàn)斗開始于2008年7月，彼時深綜指從2008年初的19000多點(diǎn)狂瀉至7月份，在9000點(diǎn)－10000點(diǎn)之間尋找支撐。

　　深鴻基的業(yè)績受金融危機(jī)影響，從2007年的每股盈利0.16元，至2008年中報時每股虧損0.12元。而股價更是從將近10元每股跌至不足4元，市值損失慘重。

　　作為中國證券市場第一批上市的老牌上市公司，中國寶安曾在15年前掀起震驚資本市場的“寶延之爭”，通過在二級市場收集籌碼爭奪“上海老八股”延中實(shí)業(yè)(現(xiàn)更名為方正科技，600601)的控制權(quán)。中國寶安的收購經(jīng)驗可謂十分老辣，在世道低迷之際，看到了并購的機(jī)會。

　　2008年7月，中國寶安以3.76-4.08元之間的價格，在二級市場購買了138.74萬股深鴻基的股票，隨后在8月又在2.85-3.82元的價格區(qū)間內(nèi)大手筆購入1726.6萬股。之后的9、10、11月中國寶安連續(xù)在二級市場頻繁操作，甚至在9月份，深鴻基的股價小幅反彈時，寶安還做了一筆價差，降低了持有成本。

　　經(jīng)過連續(xù)5個月的收購，到2008年11月中國寶安共持有2347.9670萬股，占深鴻基總股本的5.00%，寶安這才做了公告，這次公告中，寶安解釋其購買深鴻基股票的動機(jī)是為了調(diào)整其存量證券結(jié)構(gòu)以及滿足公司發(fā)展戰(zhàn)略需要。

　　當(dāng)時市場都認(rèn)為中國寶安此舉就是為了“調(diào)整存量證券結(jié)構(gòu)”，因為之前寶安也多次購買別的公司的股票，而后獲利退出。公告中那句“公司發(fā)展戰(zhàn)略”完全被人忽視，市場認(rèn)為那不過是一句套話。

　　但是不曾想1個月之后的12月16日，中國寶安再次發(fā)布公告，在此一個月時間里，中國寶安竟然突然發(fā)力，再次購入2347.9709萬股(約5%)，合計共持有10%的深鴻基股權(quán)，而此時深鴻基第一大股東深圳東鴻信總計持有12.8%的股權(quán)，雙方股權(quán)比例差距僅有2.8%，形勢一下子變得緊張起來。

　　東鴻信也開始在二級市場上出手收集籌碼，同時還通過起訴沒有實(shí)現(xiàn)股權(quán)對價承諾的公司另一股東深圳正中投資，希望能得到其手中的1200多萬股。如果勝訴，東鴻信的持股將超過7000萬股，比中國寶安多了2000萬股，勝算略大一些。東鴻信希望以此來表明自己不愿意退讓的決心，進(jìn)而達(dá)到逼迫中國寶安放棄的目的。

　　但是東鴻信顯然低估了經(jīng)歷過“寶延之戰(zhàn)”的中國寶安的斗爭經(jīng)驗。2009年春節(jié)過后，中國寶安不顧因兩家公司在二級市場上收購而導(dǎo)致股價已經(jīng)驟升50%，不惜大量出手公司原本持有的江鈴汽車(000550)1200 萬股、渝開發(fā)(000514)1071.91 萬股、太行水泥(600553) 145.35 萬股、高鴻股份(000851) 240.90 萬股和珠江控股1131.24萬股，共變現(xiàn)約為3.91億元，并全部用來收購深鴻基。至此中國寶安已經(jīng)持有深鴻基15%的股權(quán)，這樣即使東鴻信的官司勝訴，那雙方的差距也僅在百萬股之間。

　　隨后的2009年3月到6月間，早有準(zhǔn)備的中國寶安的持續(xù)收購讓倉促應(yīng)戰(zhàn)的東鴻信徹底失去了希望，截至2009年6月9日，中國寶安共持有9297.95萬股，占總股本19.8%。若想奪回控股權(quán)，東鴻信勢必要觸及20%的要約收購紅線，而東鴻信是絕無發(fā)起要約戰(zhàn)的實(shí)力。

　　最終中國寶安依靠充足的準(zhǔn)備和足夠的耐心迫使東鴻信坐在了談判桌前。

　　即將成熟的桃子

　　轉(zhuǎn)型為專業(yè)投資公司的中國寶安，花費(fèi)如此耐心和資金收購必然有所圖，從其后期不顧股價飆升而堅決買入的態(tài)度來看，絕對不是其收購早期所說的“調(diào)整存量證券”，作為深鴻基的同城公司，且同屬地產(chǎn)行業(yè)，中國寶安對深鴻基可謂知根知底，其看中的必然是深鴻基的內(nèi)在價值。

　　根據(jù)深鴻基2008年年報披露，公司的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過漫長的投入期，已經(jīng)進(jìn)入即將收獲的階段。目前的深鴻基就是一棵即將碩果累累的桃樹。

　　首先是深圳草埔鴻基花園二期“鴻翠苑”項目，該項目占地8581平米，建筑面積42395平方米，主體建筑為A/B兩棟，2008年11月底已經(jīng)完成主體建筑封頂，并進(jìn)入樓盤銷售前期準(zhǔn)備階段。最新的情況是該項目已經(jīng)開始銷售，市場成交均價每平米10500元。

　　其次是西安“鴻基新城”經(jīng)濟(jì)適用房一期項目，該項目占地1053畝，總建筑面積118萬平米。在年報報告期內(nèi)，該項目中26#地塊全面開工；包括37棟樓宇及南區(qū)地下車庫、西區(qū)開工建設(shè)，27#地塊的地質(zhì)勘察、征地拆遷工作也取得一定進(jìn)展。截至年報報告期末，已經(jīng)完成11棟樓宇主體建筑封頂；3棟樓宇開始主體施工建設(shè)；17棟樓宇完成樁基基礎(chǔ)施工；另有3棟樓宇及南區(qū)地下車庫配套工程完成部分樁基基礎(chǔ)施工。最新的情況是該項目已經(jīng)開始銷售，成交均價為每平米3270元。

　　另據(jù)從西安市有關(guān)部門取得的資料，鴻基新城項目在規(guī)劃中總占地面積3789.41畝，其中規(guī)劃建設(shè)用地2985.96畝，規(guī)劃建設(shè)面積360 多萬平方米，項目分3期約6年時間建成。這意味著未來三年內(nèi)，鴻基新城將給深鴻基提供相當(dāng)規(guī)模的利潤。

　　另外還有西安“鴻基·紫韻”項目，該項目是個別墅項目，占地面積約10萬平方米，建筑面積約25萬平方米，項目分南北兩期進(jìn)行開發(fā)。年報報告期內(nèi)該項目1-10#樓、32#樓、會所(29#樓)開工建設(shè)，開工建筑占地面積約3.1萬平方米。截至年報報告期末，已經(jīng)完成6-7#、10#、32#樓主體結(jié)構(gòu)施工、會所(29#樓)主體結(jié)構(gòu)施工及外墻裝修工程；完成1-5#樓地下室施工。最新情況是該項目已經(jīng)開始銷售成交均價為每平米12000元。

　　從上述資料來看，過去兩年深鴻基的主要精力都放在了西安，經(jīng)過兩年多的準(zhǔn)備，2009年開始，之前投入的各個項目均已進(jìn)入銷售階段，難熬的投入期已經(jīng)渡過，目前正是收獲的季節(jié)。

　　根據(jù)測算，在2009年度深鴻基的地產(chǎn)業(yè)務(wù)將給公司帶來豐厚的回報。

　　據(jù)《證券市場周刊》致電“鴻翠苑”售樓處以及有關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站信息比對，該項目目前平均成交單價在10500元/平米，銷售狀況良好，由于該項目規(guī)模較小，僅有4萬多平米，受益于華南地產(chǎn)行業(yè)的回暖，在2009年內(nèi)完成銷售并結(jié)算問題不大，取保守凈利潤率20%計算，結(jié)算該項目將取得0.89億元凈利潤，合計每股0.189元。

　　鴻基新城是號稱中國西部最大的經(jīng)濟(jì)適用房項目，是西安市的重點(diǎn)工程，由于體量龐大，深鴻基計劃分6年完成總計360萬平米的建設(shè)與銷售。其中第一期118萬平米如深鴻基2008年年報中所述，項目接近完工，預(yù)計2009年能夠有60萬平米投入銷售。根據(jù)本刊致電售樓處以及有關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站的信息比對，該項目成交均價為3270元/平米。

　　對該項目的凈利潤率估算上采用20%，這是個折中的利潤率。經(jīng)濟(jì)適用房的銷售單價較低，但是其取得土地的成本也非常低，有資深地產(chǎn)人士介紹，經(jīng)濟(jì)適用房的凈利潤率在15%-30%之間，以從事規(guī)模性經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)為主要業(yè)務(wù)之一的天房發(fā)展(600322)年報所顯示的數(shù)據(jù)為例，其經(jīng)濟(jì)適用房的毛利率為12.8%。而據(jù)目前本刊獲得的數(shù)據(jù)來看，鴻基新城的經(jīng)濟(jì)適用房凈利率可能不低于20%。

　　據(jù)深鴻基年報披露，整個鴻基新城的計劃投資總額是70億元，相對360萬平米的總量，合計每平米開發(fā)成本是1944元，雖然3270元的銷售單價并不高，但是仍有超過40%的毛利。另外據(jù)西安方面的可靠消息來源，鴻基新城項目因為拿地時間早，體量大，并且是政府非常重視的一個項目，因此深鴻基的拿地成本僅為50萬/畝，1.5倍容積率下，樓板成本不足540元/平米。因此我們選取20%作為凈利潤率相對保守，依此計算2009年銷售的60萬平米，可得39240萬凈利潤，合計每股0.83元。

　　鴻基。紫韻有別墅和高檔住宅的綜合項目，據(jù)本刊通過電話向銷售人員了解，目前住宅成交均價8000元/平米，都是130-220平米的大戶型，別墅是200平米以上，300萬元一套起。根據(jù)與銷售人員的交流，目前別墅項目銷售情況還不錯，但是住宅項目由于價格偏高，進(jìn)度較慢。

　　根據(jù)網(wǎng)上公布的成交均價每平米12000元計算，紫韻項目將實(shí)現(xiàn)30億元的銷售收入，因為該項目屬于利潤率較高的項目，故給與30%的凈利潤率，預(yù)計完成銷售結(jié)算后，將獲得9億元凈利潤，合計每股1.91元。鑒于目前銷售進(jìn)度較慢，預(yù)計該項目要到2010年才能全部銷售完畢，因此在2009年年度能提供EPS0.5元是比較現(xiàn)實(shí)的估算。

　　因此，有這三個項目做保證，深鴻基2009年至2011年的EPS合計可為5.3元。

　　深鴻基2008年年報和2009年第一季度季報也顯示，預(yù)收款項比年初增長299%，存貨中在建工程已經(jīng)有9.34億元，這就證實(shí)上述項目確實(shí)在進(jìn)行銷售，且進(jìn)入良好的銀行貸款和銷售回款階段。

　　如果深鴻基在2009年度順利實(shí)現(xiàn)項目結(jié)算，對應(yīng)中國寶安總投資4.5億元(合計每股不足5元)的收購成本，這筆投資相當(dāng)劃算。而與其他地產(chǎn)公司相比，有的地產(chǎn)公司會通過不斷購買新土地，增加新的工程建設(shè)的方式增加成本，以達(dá)到控制利潤釋放的目的，對于中國寶安來說，入主深鴻基本來就是沖著被市場低估的價值而來，作為公司新的大股東，不釋放價值，股價就無法發(fā)生改變，那它的投資就沒有價值。

　　不得不說，中國寶安真是做了筆好買賣。■

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