王金／文

　　盡管是重慶市唯一的地產(chǎn)上市公司，渝開(kāi)發(fā)(000514)以往的表現(xiàn)卻乏善可陳，從2000年至今，僅開(kāi)發(fā)兩個(gè)商品房和一個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目，共計(jì)30萬(wàn)平方米，其主營(yíng)業(yè)務(wù)也十分混雜，涉及環(huán)保、建橋、電話防偽網(wǎng)絡(luò)等。

　　直到2月5日，重慶“兩江新區(qū)”概念的橫空出世，渝開(kāi)發(fā)才開(kāi)始擺脫平凡的命運(yùn)，股價(jià)一路飆升。特別是6月4日，渝開(kāi)發(fā)大股東重慶城投擬將其持有的1.14億股轉(zhuǎn)讓的公告一出，渝開(kāi)發(fā)即封住漲停，并在此后半個(gè)月內(nèi)漲幅巨大，截至6月24日，其股價(jià)漲幅為38%。

　　分析人士指出，重慶城投之所以轉(zhuǎn)讓部分股份，是為了接下來(lái)以渝開(kāi)發(fā)為融資平臺(tái)進(jìn)行融資，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓恰恰是為了給注入資產(chǎn)騰挪空間。此前，市場(chǎng)一度傳言華夏基金將申購(gòu)此1.14億股中的一部分，但6月22日渝開(kāi)發(fā)宣布的受讓方名單中，華夏基金卻并不在列。

　　土地升值預(yù)期

　　渝開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式可謂第二個(gè)云南城投(600239)，即成為“地方政府+城投公司”的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式實(shí)踐者(詳見(jiàn)本刊2009年第21期《華夏基金進(jìn)軍渝開(kāi)發(fā)》)。由于強(qiáng)大政府背景及穩(wěn)定的收益預(yù)期，這種模式受到資本市場(chǎng)追捧。以今年一季度凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)衡量，云南城投目前的股價(jià)已相當(dāng)于19倍PB。渝開(kāi)發(fā)的股價(jià)僅相當(dāng)于4.6倍PB。

　　實(shí)際上，重慶城投是重慶市政府賦予土地儲(chǔ)備職能的兩大集團(tuán)之一。過(guò)去幾年，重慶城投通過(guò)股改和定向增發(fā)，持續(xù)向渝開(kāi)發(fā)注入現(xiàn)金和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，使得上市公司的凈資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了數(shù)倍。作為重慶市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資主體，重慶城投在“兩江新區(qū)”的建設(shè)中將起到舉足輕重的作用。按照規(guī)劃，5年后，重慶城投將成為資產(chǎn)規(guī)模1000億元以上，凈資產(chǎn)400億-500億元的大型金融控股集團(tuán)。

　　重慶城投制定了如此宏偉的發(fā)展規(guī)劃，必然對(duì)資金存在巨大需求，并且曾明確提出希望大部分資金通過(guò)資本市場(chǎng)融資獲得。渝開(kāi)發(fā)作為重慶城投唯一的資本運(yùn)作平臺(tái)，在此過(guò)程中，其戰(zhàn)略意義等同于云南城投對(duì)于其大股東的意義，是地方政府拉動(dòng)建設(shè)投資的又一個(gè)好平臺(tái)。

　　不妨以土地儲(chǔ)備的價(jià)值將兩者進(jìn)行比較。目前，云南城投在昆明市擁有4.18萬(wàn)畝的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，而當(dāng)前昆明地區(qū)商住用地的均價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)/畝，工業(yè)用地則更低。以此估算，云南城投旗下的土地價(jià)值不超過(guò)400億元。

　　而截至2007年底，重慶城投擁有儲(chǔ)備整治土地約8.67萬(wàn)畝，主要分布于重慶市大渡口、江北區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)等區(qū)域。據(jù)最新土地招拍掛情況，保守估計(jì)，重慶地區(qū)的商住用地均價(jià)在150萬(wàn)/畝以上，由此測(cè)算知，該部分土地資產(chǎn)的價(jià)值在1300億元以上。

　　實(shí)際上，由于納入“兩江新區(qū)”規(guī)劃，上述土地的增值空間更加巨大。年初，國(guó)發(fā)3號(hào)文件在國(guó)家戰(zhàn)略層面正式提及重慶設(shè)立“兩江新區(qū)”的問(wèn)題，中央政府網(wǎng)站則把兩江新區(qū)建設(shè)稱(chēng)為內(nèi)陸對(duì)外開(kāi)放的制高點(diǎn)，成為繼上海浦東和天津?yàn)I海新區(qū)之后，具有國(guó)際影響的中國(guó)第三大開(kāi)發(fā)區(qū)，也肩負(fù)起中國(guó)首個(gè)內(nèi)陸保稅港區(qū)的重任。

　　對(duì)比上海浦東和天津?yàn)I海的情況，可知重慶兩江地區(qū)的潛力。今年5月，上海南匯并入浦東，一時(shí)其土地級(jí)別連升五級(jí)，出讓價(jià)翻了七倍，且一地難求。天津?yàn)I海新區(qū)同樣也不例外。2006年，天津?yàn)I海新區(qū)規(guī)劃被置于國(guó)家戰(zhàn)略層面，隨后半年內(nèi)，當(dāng)?shù)氐貎r(jià)出現(xiàn)成倍拉升。目前，天津?yàn)I海土地已由渤海邊的不毛之地，成為寸土寸金的全國(guó)第二大開(kāi)發(fā)區(qū)。短短數(shù)年，其地價(jià)已逐漸趕超了天津市區(qū)水平。

　　作為中國(guó)西部唯一的直轄市，2008年，重慶住宅銷(xiāo)售面積超過(guò)上海，為全國(guó)銷(xiāo)量最大。截至2007年，重慶地區(qū)的城市化率仍然較低，僅為40.4%，低于全國(guó)44.9%的平均水平。

　　在加速城市化的進(jìn)程中，國(guó)家第三個(gè)綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)成渝實(shí)驗(yàn)區(qū)的推進(jìn)以及“兩江新區(qū)”的建設(shè)，將起到引擎的作用。而重慶城投的土地資產(chǎn)價(jià)值提升，無(wú)疑前景廣闊。

　　持續(xù)注入？

　　由于渝開(kāi)發(fā)是重慶城投唯一的資本平臺(tái)，后者向前者注入資產(chǎn)以換取開(kāi)發(fā)資金應(yīng)該是篤定的事，但是渝開(kāi)發(fā)目前只有6.34億股，以目前股價(jià)衡量，總市值不足百億元。

　　據(jù)有關(guān)規(guī)定，上市公司第一大股東擁有的上市公司股權(quán)比例不得超過(guò)90%，此次1.14億股轉(zhuǎn)讓前，重慶城投持股比例為82.16%。若不轉(zhuǎn)讓?zhuān)�重慶城投頂多只能向渝開(kāi)發(fā)定向發(fā)行5000萬(wàn)股，以當(dāng)前股價(jià)計(jì)算，市值僅為7億元左右。

　　于是，重慶城投將其一部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�一方面可以為隨后的資產(chǎn)注入贏得足夠的空間；另一方面也可部分套現(xiàn)，用于土地開(kāi)發(fā)。轉(zhuǎn)讓之后，重慶城投的持股比例降至63.84%，由于目前渝開(kāi)發(fā)總股本為6.34億，因此，重慶城投可向渝開(kāi)發(fā)最大增發(fā)1.65億股，注入資產(chǎn)規(guī)模約為24億元。

　　另外，此次渝開(kāi)發(fā)1.14億股的轉(zhuǎn)讓價(jià)為每股9.60元，意味著其大股東另獲得一筆10.94億元現(xiàn)金，可投入到土地的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)中。在未融資的情況下，即部分解決了土地開(kāi)發(fā)中所需的大量資金。

　　據(jù)了解，華夏基金申購(gòu)渝開(kāi)發(fā)之事并非空穴來(lái)風(fēng)，而之所以申購(gòu)未成功，是因?yàn)槿A夏基金申購(gòu)數(shù)量過(guò)大：如果申購(gòu)成功，它將再增加持股4000萬(wàn)股，這樣，華夏系將總共持有渝開(kāi)發(fā)4449.32萬(wàn)股，占其流通股的19.64%。

　　華夏基金申購(gòu)失敗或許說(shuō)明重慶城投不希望渝開(kāi)發(fā)的股權(quán)過(guò)分集中。

　　實(shí)際上，這次轉(zhuǎn)讓股權(quán)受讓方計(jì)有十家之多，其中分得最多份額的是劉益謙，這位法人股大王受讓了2000萬(wàn)股，占渝開(kāi)發(fā)總股本的3.15%。

　　實(shí)際上，渝開(kāi)發(fā)剩余股份越分散，重慶城投越感安全，這保證了它此后能夠多次反復(fù)采用此操作，以逐步將剩余土地資產(chǎn)注入渝開(kāi)發(fā)。■

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