理財周報研究員 江勛/文

　　在這個排行榜中集中的凸顯了經過這一輪調整后地產業的新秩序。那就是激進擴展讓位于資金安全。但保利地產把萬科拉下馬這一事實又讓人們矛盾。

　　曾經喧囂過的龍頭出現集體跌落。“招保萬金”曾經是唱響兩年的招牌，現在保利地產以3年增長558%的速度將萬科A、招商地產和金地集團遠遠甩在了后面，而這其中的原因估計要市場消化兩三年才能看清。

　　論擴張速度，人們常把萬科推到前臺，其實最激進的是保利地產。從速度上講，2008年以來明顯放緩被保利全面超越。又一個說法是金地集團拿地太激進，2007年囤積的高價地事件備受爭議，但實也無可厚非。其實拿地最激進的仍然是保利，截至2008年末，儲備資源已經達到1828萬平方米。

　　如此激進的策略，一線地產商中，保利的資金鏈又不比其他地產商差到哪里去，雖然負債率一直在70%的紅線上游走卻能時時能轉危為安。保利年營收規模是萬科的1/3左右，但土地儲備幾欲與萬科抗衡。年末賬面現金54億，只有萬科的1/4，僅僅是金地集團的量，擴張速度又是萬科的兩倍(營業收入增幅)。

　　萬科因為激進而遭受了市場懲罰，緊接著去年三季報，年報又付出了12.3億的計提代價。跟萬科同類的深振業A、金地集團、招商地產莫不如是，一度顯得“不可一世的”裸露金礦泛海建設深深陷入自己設下的資金鏈窟窿，北辰實業1.36倍的擴張比，除了拖累資金周轉，未來的壓力不知能否為僅為12%的凈利率所能承受，本次已經脫離前30投資價值大名單，吹噓了許久的中糧地產終究是“300年雷聲大雨點小”也迭出前30。偏偏保利毫發無損，逆流勇進。

　　都說“廣東五小虎”是中國地產第一軍團，一輪危機下來，都跟著富力地產和碧桂園偃旗息鼓，廣東軍團只剩下保利地產異軍突起，并以高分位列本榜單第一席。

　　這真就是市場討論了無數次而未果的“保利地產之謎”，如此激進而危險的模式為什么能走紅還能持續并且至少到目前仍然成功？

　　我們的答案已經部分的表征于以上這個列表。從三個角度可以深入保利地產的第一層。首先是保利地產的存貨周轉率2006年以來一直保持著幾乎相同的水準0.3；二是保利地產的利潤率始終維持令人滿意，19%的水準遠高于萬科13%和金地15%；第三才是市場廣為討論的保利土地儲備質量很好，成本很低。

　　有人說地產商的模式都是一樣的，經過本輪洗滌，快速出貨已經達成共識，連慢公司招商地產也認識到這個問題。還沒有達成的共識的問題是，中國地產商到底是該學短平快的美國還是學精耕制作的香港。萬科學美國證明風險消化不了，金地也在嘗試著學。招商地產學香港越學越慢起來，漸漸孤芳自賞起來。碧桂園、富力也在學習香港的路上畫虎不成反類犬。

　　反而是看上去不倫不類的模式活的好。在我們看來，保利地產的成功全在于香港的心披著美國的皮，保利想先做大再做強， 沒有大股東是辦不成的。

　　另外，需榜上居前的公司中，商業地產公司金融街進可攻退可守。如果把陸家嘴歸為商業地產類，顯然金融街比之中國國貿和陸家嘴，表現出了更強勁的擴張血性，3年主營業務收入增長了179.78%，而陸家嘴反而萎縮了7%。在這一輪熊市中金融街第一個逆勢出擊拿地。2008年新拿下五個儲備項目，規劃建筑面積105萬平米。390萬平方的優質土地儲備。

　　華僑城是看似穩健的，華僑城整體上市也被憧憬了很久，這都有故事可講。不過和無法遮攔的價值一樣無法遮攔的，是一個令人擔心的信號，華僑城在資金鏈安全系數只有2分之微。70億的負債中69億是流動負債，42億是短期借款。“短貸長投”曾經毀壞了科龍，毀壞了順馳，有強大大股東支撐的華僑城應不至于會走路。

　　小而精的區域模式證明了成活率。華業地產上位了，充滿區域想象力的渝開發，任志強激進而精打細算的華遠地產也上位了，在資金鏈、毛利、規模之間博取了良好平衡。重組過后的綿世股份和云南城投，有內耗式的驚人一鳴，但兩者最為致命的缺陷在于資源儲備，這是后續最大的懸念。

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