證券時報記者 范 彪

　　最�；�金經(jīng)理王亞偉旗下基金持有云南城投(600239)大量股權(quán)，地產(chǎn)行業(yè)資深人士稱云南城投為“最具潛力地產(chǎn)股”，有分析師甚至預測云南城投未來幾年的利潤總額會超過百億……

　　變身為房地產(chǎn)公司不到兩年的云南城投因何受到如此追捧？這家地產(chǎn)公司是徒有虛名還是真有其實？帶著諸多疑問，記者近日對云南城投的核心項目進行了調(diào)查。

　　核心項目地價

　　云南城投究竟具有多大的投資價值，爭議的焦點都集中在一個項目——“環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)項目”上，該項目為昆明市滇池東部4.18萬畝范圍的土地一級開發(fā)權(quán)。

　　近期，有關(guān)“環(huán)湖東路項目”土地價格的爭論愈演愈烈。先是有消息稱，該項目一級土地開發(fā)成本應在70萬/畝左右，開發(fā)完成后，預計合理的價格應該在100萬元-200萬元/畝之間。消息一出，立即招來質(zhì)疑的聲音，這些聲音指出，昆明近期拍賣的土地單價僅在30萬元/畝左右，云南城投“環(huán)湖東路項目”的土地單價要超過百萬，有點不現(xiàn)實。

　　記者從昆明市國土資源局網(wǎng)站查閱了近三個月昆明市土地拍賣成交數(shù)據(jù)。以最近一期的數(shù)據(jù)——2009年1月的數(shù)據(jù)為例，昆明市土地交易中心1月份共有4個主要的拍賣項目，其中，兩個位于市區(qū)的項目成交單價分別為460萬元/畝、351.54萬元/畝，這兩塊地的規(guī)劃用途均為商業(yè)、居住用地；另外兩個是位于昆明經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的項目，規(guī)劃為商業(yè)用地，但其價格僅僅為30萬元/畝左右。不過，經(jīng)開區(qū)兩塊地的地價之所以低，多少帶有“非�！币蛩�。

　　資料顯示，經(jīng)開區(qū)兩塊地的競得人均為昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資有限責任公司。云南地產(chǎn)界資深人士告訴記者，經(jīng)開區(qū)投資公司的性質(zhì)特別，它來拿地自然會便宜很多，此外，經(jīng)開區(qū)的定位是工業(yè)集群帶，又處于郊區(qū)，其周邊的配套都不是很完善，價格也比市區(qū)低很多。

　　記者從知情人士處獲悉，“環(huán)湖東路項目”所處區(qū)域主要是高端的商業(yè)、旅游及居住用地，項目的概念規(guī)劃方案已批，較為詳細的方案已上報。

　　2008年11月、12月，昆明市幾塊地皮的成交價格與2009年1月份相似。除了一些工業(yè)用地、行政開發(fā)用地拍賣價格低于百萬元/畝，商業(yè)用地成交價格基本都達到了百萬元以上，而一些地段較好的地塊，成交價格則還要高。

　　國元證券資深分析師陸航表示：“云南城投該項目土地價格將在120萬元/畝之上，隨著市場的逐步回暖，未來土地價格也將隨之上漲�！�

　　獲利百億的藍圖？

　　昆明是個典型的“壩子”，周圍都是山，隨著城市化進程的推進，昆明可用之地越來越少。

　　“環(huán)湖東路項目”開發(fā)項目總計4.18萬畝，其中建筑用地面積約為3.78萬畝(最終以規(guī)劃確定的用地范圍和實測面積為準)，這些土地將會在2009年至2013年逐步推向市場。

　　從昆明市近三年的土地購置面積來看，云南城投項目的銷售前景值得期待。2006年，昆明市通過“招拍掛”總共成交土地2363.11畝，2007年共成交6462.07畝，2008年共成交7279.74畝。據(jù)地產(chǎn)資深人士測算，云南城投“環(huán)湖東路項目”供應的土地在未來10年應該可以被消化完。

　　“昆明未來幾乎沒有存量的土地上市供應。”陸航預計，昆明市房地產(chǎn)市場每年需要土地面積為1萬畝以上，根據(jù)新昆明市城市發(fā)展戰(zhàn)略，云南城投開發(fā)項目所在片區(qū)將成為最適宜居住的片區(qū)�！罢麄�項目開發(fā)下來，云南城投應該可以獲利超過百億。”

　　兩道鎖鎖定利潤

　　“即便云南城投正常收入難以實現(xiàn)，最壞的打算，其利潤仍然有一定保障。”一位不愿具名的券商分析師告訴記者。

　　云南城投業(yè)績的第一道鎖就是大股東的業(yè)績承諾。大股東云南城市建設(shè)公司股改時承諾，若云南城投2008-2010年三年累計凈利潤低于5億元，則將以現(xiàn)金補足。

　　云南城投與昆明市相關(guān)部門簽定的關(guān)于“環(huán)湖東路項目”的合同是公司業(yè)績的第二道鎖。

　　按照合同，云南城投將與昆明市政府對一級開發(fā)范圍內(nèi)的土地出讓收益五五分成，即扣除土地一級開發(fā)總成本及國家規(guī)定的各項基金，公司可獲得土地出讓純收益的50%。

　　特別值得注意的是，雙方的合同還另簽保底條款。即，若上述所提取收益不足全部土地的一級開發(fā)總成本的5%時，昆明市政府向公司另行支付差價款，以確保公司的收益不低于合同項下的全部土地一級開發(fā)總成本的5%。

　　據(jù)了解，“環(huán)湖東路項目”啟動資金需要50多億元。云南城投所需資金之中，20億將采用定向增發(fā)募集，定向募集資金以外的資金缺口將通過向銀行貸款獲得。近日，云南城投的增發(fā)方案已經(jīng)獲得證監(jiān)會批復文件，這意味著“環(huán)湖東路項目”的募資向前推進了一大步。

　　上述知情人士告訴記者，云南城投定向增發(fā)工作正在進展中，銀行貸款也已基本落實�！肮�司開發(fā)的項目符合昆明市政府的有關(guān)規(guī)劃，政府支持力度很大，所以資金有保障�！�

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