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40家房地產上市公司公布業績預告 四成預虧
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新華社圖片
本報記者 林喆 于萍
據中國證券報信息數據中心統計，截至目前，滬深兩市共有40家房地產上市公司公布了2008年業績預告，其中“報憂”公司逾四成，預增公司中多數增幅趨緩。業內人士指出，受結算制度影響，房地產行業2008年年報業績依然有保障，但增幅放緩已成定局；銷售下降、資金緊張以及高價存貨將使地產行業今后的業績“亮起紅燈”。
“預收”占比高
統計顯示，在已公布業績預告的40家地產公司中，共有9家預降、8家預虧，“報憂”公司逾四成。
與此相比，有18家公司業績預增、4家扭虧，業績增長超過七成的共11家。但這些公司中，2007年年底預收賬款占當年營業收入比例在50%以上的有10家，萬通地產（600246）、北京城建（600266）、華發股份（600325）、上海新梅（600732）、濱江集團（002244）2007年底的預收賬款占當年營業收入的比例超過100%。
專家指出，目前，多數公司預增主要是對2007年銷售業績的體現，而2008年的銷售情況普遍不太樂觀。不少地產公司增速逐季放緩。
國家統計局數據顯示，2008年1-11月，全國商品住宅銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%，與此對應的商品房空置面積為1.36億平方米，同比增長15.3%。
考驗今年業績
目前我國部分大城市房地產銷售連續下降，從而對2009年業績形成考驗。
萬科A（000002）2008年全年公司累計銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，同比分別減少9.2%和8.6%。與年初制定的銷售目標相比，僅實現了68%。金地集團（600383）2008年實現銷售面積109.94萬平方米，較上年僅增長1.65%；銷售金額114.03億元，僅實現年初銷售目標的63%。
根據慣例，地產企業在四季度結算的凈利潤占全年的比例很高，因此，第四季度的預售以及存量銷售會對全年業績產生相當大的影響。事實上，多數地產企業在2008年四季度的銷售并不理想。
雖然救市政策頻出，但廣發證券分析師認為，房價需要適當的下降與居民收入大致匹配，購房者的心理預期需要一段時間去轉變，因此預計短期房地產市場成交量不會有大幅提升。
聯合證券指出，萬科、保利、金地等大型開發商都有計提減值準備的壓力。如果2008年不計提干凈，將意味著高價土地貶值的風險將由以后的年份來分擔，從而對2009年及以后年份的盈利能力繼續產生負面影響。
高存貨待消化
房價調整加劇了房地產企業資金鏈的緊張程度，同時給2007年拿了大量土地的房地產企業造成了巨大壓力。
萬科A2008年三季報顯示，公司1-9月經營活動凈現金流量為-19.89億元，同比增加66.34%；存貨8，737，557.35萬元，同比增加31.45%；資產減值損失達56，483.61萬元，同比增加7650.22%，主要為新增計提存貨跌價準備。
金地集團08年三季度經營活動凈現金流量為-11.14億元，同比增加72.40%；存貨2，659，099.07萬元，同比增加42.77%；計提資產減值損失136.81萬元，同比增加145.84%。
申銀萬國分析師認為，由于開工調整滯后于銷售，上半年地產行業庫存將不斷累積，資金鏈情況不斷惡化，不過此后庫存累積風險有望逐步釋放，2010年行業供需有望重新恢復平衡，價格持穩并恢復上漲。
中信證券研究報告則顯示，目前的商品房市場存在著存貨供應壓力。北京、上海、廣州、深圳存貨消化時間平均達275天。房價回穩是行業估值提升的重要前提，而銷售的恢復、存貨的消化和企業資金鏈的緩解是房價回穩的必要條件。
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