本報記者 敖虹

　　地產股的底部到底在哪里？中信證券報告給我們提供了一個參考答案。

　　根據中信證券最新的研究報告分析，當萬科A(000002)的股價到達6-8倍PE時，一般就接近地產股的底部，中信稱之為萬科6-8倍PE定律。在本輪股市調整中，9月18日當天萬科最低股價為4.8元，按照中信證券研究部對萬科2008年業績每股收益為0.6元的預測，萬科當年的PE剛好為8倍。

　　萬科6-8倍PE定律

　　由于我國尚未形成完整的房地產周期，加之上市公司成立時間較短，其股價表現很難有規律可循。因此，中信證券選取了上市時間最長，最具有代表性的萬科來研究。分析結果表明，當萬科股價接近當年6-8倍PE時，一般就接近地產股的底部，稱之為萬科6-8倍PE定律。暫且簡稱為“萬科8定律”。

　　根據WIND系統和萬科年報的數據，以當年最低股價和當年每股收益計算，1991年到1993年，萬科的當年PE始終介于12倍到14倍之間。1994年，萬科當年PE降到6.17倍，1995年和1996年萬科當年PE也一直徘徊在6至7倍之間，呈小幅微升。進入1997年后，萬科股價開始反彈，當年PE達到了22.29倍，隨后的4年也一直維持在20倍左右。

　　2002年，萬科當年PE降到15.16倍。11至15倍PE之間的狀態持續到2004年。2005年，萬科當年PE又降低到8.6倍，2006年為8.66倍。達到8倍狀態后，萬科股價又進入反彈期。以2007年萬科最低價13.7元計算，當年PE為18.77倍。

　　歷史似乎總有巧合。按照中信證券對萬科2008年業績的保守預測，其當年每股收益為0.6元，按今年的最低股價4.8元計算，萬科當年PE為8倍，正好符合6-8倍區間。

　　中信證券的報告稱，歷史證明，萬科接近6-8倍PE時，必然出現反彈。

　　此外，中信證券還對重點公司進行了估值比較及投資評級，對萬科A、保利地產(600048)、榮盛發展(002146)、金融街(000402)、冠城大通(600067)、香江控股(600162)給予了買入評級。

　　政策主導下的投資主線

　　根據中信證券分析師對上證地產指數走勢的分析發現，其實每一輪地產股的行情，背后的深層次因素都是房地產的政策。把握住了政策的主線，就意味著把握住了房地產投資的規律。

　　例如1993年房地產泡沫破滅后，1995年開發區熱興起，地產股由此開始經歷一輪上漲，一直到1997年亞洲金融危機爆發，地產股應聲下跌。1998年實行住房商品化的房改后，地產股再度上漲。

　　進入2001年，中國人民銀行《關于規范住房金融業務的通知》發布，地產股開始下跌。隨后市場又先后經歷了2003年開始的國務院調控房地產，以及2004年國八條等系列調控房地產的措施。2006年，在重估資產價格風潮推動下，地產股報復性上漲至最高位，房價也越調控越上漲。至2007年9月28日央行發布359號文，地產股從高位一路下瀉至今。

　　中信證券認為，影響中國房地產投資景氣的主要風險是政策變動，而美國的房地產開發企業則更多為市場因素。主流經濟學家可以對市場供求做出良好的預期，卻很難對政府行為進行準確的研判。政策出臺取決于房價上漲速度，空置率等相關指標，也取決于中央政府、地方政府、開發商、購房者、上下游企業之間的利益搏弈，比起市場風險，房地產政策的不確定性更強。

　　不過，中信證券還是維持房地產行業“強于大市”的評級。原因是目前地方政府出臺救市政策比較頻繁，政策之于房地產有轉向的可能。

　　金地集團總裁張華綱說，房地產行業的回暖將首先在資本市場得到反映。根據這種說法，地產股底部如果成立，那么，緊隨而來的，可能就是地產的底部。

    相關報道：

    地產鋼鐵煤炭 上下游一起過冬

    房地產公司慣性沖高 業績增長難掩資金隱憂

    地產股向左 保利向右

    基金繼續減持地產股 行業個股回暖可期

    銀行地產 抄底資金再次進場

    亞太股市周四井噴 滬指漲2.55%煤炭地產領漲

    申銀萬國：降息不改房地產業下行趨勢

    銀行地產受益 大盤有望企穩

    新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。