◆每經(jīng)記者 方俊 朱凱

　　萬(wàn)科A的三季報(bào)顯示，前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)22.8億元，同比僅增長(zhǎng)18.76%。面對(duì)樓市調(diào)整，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科也從第三季度開(kāi)始，銷售明顯下滑。業(yè)內(nèi)人士分析，地產(chǎn)業(yè)仍處“寒冬”，難以樂(lè)觀。

　　三季度銷售 明顯回落

　　報(bào)告顯示，萬(wàn)科A(000002，收盤(pán)價(jià)5.88元)前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入225.4億元、凈利潤(rùn)22.8億元，分別同比增長(zhǎng)59.04%和18.76%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-19.89億元，同比增長(zhǎng)了66.34%；每股收益為0.207元。但由于樓市持續(xù)調(diào)整，第三季度公司僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.15億元，同比下降了13.42%，銷售回落跡象明顯。

　　其中，第三季度公司實(shí)現(xiàn)銷售面積136.6萬(wàn)平方米、銷售金額114.9億元，較上年同比分別減少29.4%和31.9%。1～9月份，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積402.4萬(wàn)平方米，銷售收入356.1億元，分別比去年同比減少8.9%和3.2%。

　　下調(diào)開(kāi)工計(jì)劃 顯悲觀情緒

　　在報(bào)告中，公司已經(jīng)調(diào)低全年的開(kāi)竣工計(jì)劃。面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，公司決定進(jìn)一步下調(diào)開(kāi)工計(jì)劃，開(kāi)工面積再調(diào)減約110萬(wàn)平方米至570萬(wàn)平方米左右，以更好地適應(yīng)市場(chǎng)的銷售節(jié)奏。

　　對(duì)此，國(guó)海證券房地產(chǎn)分析師趙鐸表示，調(diào)減開(kāi)工面積反映出萬(wàn)科對(duì)樓市銷售的一種悲觀判斷。銷售壓力較大，不調(diào)減會(huì)導(dǎo)致入不敷出，同時(shí)，對(duì)新增項(xiàng)目的考慮，也可看出其對(duì)未來(lái)的謹(jǐn)慎態(tài)度，數(shù)據(jù)也低于去年。

　　公告顯示，公司在報(bào)告期末全面測(cè)試了所有項(xiàng)目的減值狀況。公司按照存貨成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)提了存貨減值準(zhǔn)備。這些項(xiàng)目包括天津假日潤(rùn)園、南京金域藍(lán)灣、南京金域緹香、福州金域榕郡和北京金色城品項(xiàng)目，共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備5.35億元。

　　未來(lái)隨著市場(chǎng)的變化，公司將進(jìn)一步對(duì)存貨減值風(fēng)險(xiǎn)予以審視和評(píng)估。該存貨減值準(zhǔn)備考慮了遞延稅因素后影響本公司本報(bào)告期稅后凈利潤(rùn)約4.01億元。趙鐸認(rèn)為，以前萬(wàn)科并不怎么計(jì)提減值準(zhǔn)備，這說(shuō)明管理層對(duì)未來(lái)的預(yù)期不樂(lè)觀。

　　報(bào)告還提到限制性股票激勵(lì)計(jì)劃的進(jìn)展情況。去年市場(chǎng)行情好，2006年度的激勵(lì)計(jì)劃實(shí)施完畢。但目前市場(chǎng)成交量持續(xù)萎靡，部分城市房?jī)r(jià)下跌，加之未來(lái)的高度不確定性，預(yù)計(jì)2008年度凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率超過(guò)15%的指標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，今年激勵(lì)計(jì)劃不能實(shí)施。對(duì)此，趙鐸認(rèn)為，股權(quán)激勵(lì)的無(wú)法實(shí)施是一個(gè)標(biāo)志性事件，市場(chǎng)狀況不佳，公司認(rèn)為無(wú)望實(shí)施。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2008年度的股票激勵(lì)計(jì)劃最終無(wú)法實(shí)施，全年無(wú)需再攤銷與此相關(guān)的管理費(fèi)用。這會(huì)對(duì)公司資本公積產(chǎn)生一定影響，但不影響損益。

　　現(xiàn)金充裕 手握200億元

　　半年報(bào)中公司就表示要堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的策略，這使得公司的現(xiàn)金流并不緊張。而9月份發(fā)行了59億元公司債券，因此，報(bào)告期末公司的貨幣資金為199.4億元，比中期末增加29.8%。期末公司的短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款合計(jì)170.7億元，低于公司持有的貨幣資金。

　　期末公司總負(fù)債率69.7%，凈負(fù)債率34.8%，比中報(bào)的凈負(fù)債率37.1%還有所下降，顯示公司保持了充裕的現(xiàn)金流。同時(shí)，期末公司的預(yù)收款項(xiàng)為310.8億元，而期初僅有216.23億元。

　　關(guān)于萬(wàn)科資金狀況，趙鐸以為，9月公司順利發(fā)行公司債、預(yù)收賬款較充沛，現(xiàn)金流比較寬裕。經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的及時(shí)調(diào)整，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所降低，不會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，但整個(gè)樓市都不景氣，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的下降仍不可避免。

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