□光大證券 趙強(qiáng)

　　新湖中寶注重一、二、三線城市合理配置，一線城市如上海，二線城市如杭州、南京、沈陽(yáng)，三線城市如溫州、鎮(zhèn)江、蕪湖、九江等，合理的項(xiàng)目空間配置，有利于提高化解區(qū)域性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　開(kāi)發(fā)注重長(zhǎng)中短期結(jié)合

　　公司于2006年完成資產(chǎn)重組后總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模均有較大幅度的增長(zhǎng)，綜合實(shí)力大幅上升。作為全國(guó)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，公司的土地儲(chǔ)備居于同行業(yè)前列，充裕的土地儲(chǔ)備將支持公司未來(lái)幾年的盈利快速增長(zhǎng)。而公司的土地儲(chǔ)備多為2005年前取得，2006年和2007年公司未高價(jià)拿地，較低的土地成本使公司有能力抵御行業(yè)的波動(dòng)。

　　目前，公司的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分布在上海、杭州、溫州、嘉興、衢州、湖州、蘇州、鎮(zhèn)江、淮安、九江、黃山、蕪湖、蚌埠、泰安、沈陽(yáng)等全國(guó)十幾個(gè)城市。其中70%以上的項(xiàng)目集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。業(yè)務(wù)空間布局合理，同時(shí)，項(xiàng)目時(shí)間的周期配置也比較穩(wěn)妥。

　　公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)分期開(kāi)發(fā)，注重長(zhǎng)中短期結(jié)合。這一方面可以降低政策宏觀調(diào)控的負(fù)面影響；另一方面可加快產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和銷售，通過(guò)提高資金周轉(zhuǎn)率，減少資金的沉淀，提高公司的盈利能力。由于公司同時(shí)運(yùn)作處于不同周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)了企業(yè)資源的優(yōu)化配置，提高資金回報(bào)率，實(shí)現(xiàn)公司的品牌建設(shè)和業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　凈資產(chǎn)存在低估

　　從資產(chǎn)狀況看，公司的凈資產(chǎn)存在一定程度上低估。公司2006年11月進(jìn)行資產(chǎn)重組，新湖集團(tuán)公司以其所持有的十四家房地產(chǎn)類子公司的股權(quán)作價(jià)38.52億元，以3.21元的價(jià)格認(rèn)購(gòu)12億股股份。由于公司的土地儲(chǔ)備多為2005年前取得，以原始取得成本在帳上反映，市場(chǎng)價(jià)值與賬面值已有巨大的差距，而這將在未來(lái)逐漸釋放為凈利潤(rùn)并轉(zhuǎn)化為凈資產(chǎn)。

　　另外，在重組交易中，資產(chǎn)評(píng)估對(duì)已簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議但未付清土地款而暫時(shí)未取得土地使用權(quán)證的部分土地未納入評(píng)估范圍。

　　資產(chǎn)負(fù)債率合理

　　從財(cái)務(wù)狀況分析，公司資產(chǎn)負(fù)債率合理。2007年末，公司預(yù)收賬款為24.80億元，占負(fù)債總額的40.38%，該款項(xiàng)在房屋交付結(jié)算后即形成公司銷售收入。銀行借款總額僅為27.39億元，有息負(fù)債率僅為26.53%，尚處于較低水平。

　　公司本次發(fā)行8年期信用債券，主要用于償還銀行貸款和補(bǔ)充流動(dòng)資金。由于無(wú)擔(dān)保，因此在利率上給予了溢價(jià)，從而創(chuàng)下公司債利率的新高。

　　該債券持有人有權(quán)在債券存續(xù)期間第3年和第6年付息日，將其持有的債券全部或部分按面值回售給發(fā)行人。而發(fā)行人有權(quán)在同一時(shí)間，上調(diào)本期債券后續(xù)的票面利率。這為投資人提供了更多的選擇權(quán)。

　　債券發(fā)行后，公司的長(zhǎng)期負(fù)債將增加，短期負(fù)債將減少，公司短期償債能力得到進(jìn)一步提高，負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)趨于合理。