徐廣蓉

　　“金地集團正在尋找新的利潤增長點。”4月30日，金地集團總裁張華綱在接受記者采訪時表示，“我們在房地產產業鏈的上游尋找，我們與瑞銀共同發起的房地產基金是金地集團在戰略上的一個嘗試。”

　　與此同時，金地集團展開在全球著名高校招兵買馬，張華綱帶領金地招聘團隊先后在美國斯坦福大學、哥倫比亞大學、哈佛大學、麻省理工大學、芝加哥大學、西北大學等六所知名高校商學院進行專場招聘，招聘對象主要是為擴展新業務作準備的地產金融人才、基金管理人才以及傳統的建筑專業人才。

　　金地與瑞銀合作的房地產基金也開始踏上了全球路演的行程。

　　私募基金首期募資2-3億美元

　　張華綱表示，此次招聘人才到位后，在金地集團將主要從事房地產金融分析、投資分析、房地產基金管理等工作。他還強調，招聘團隊赴美高校招聘的同時，還與各高校房地產研究中心取得聯系，下一步將爭取與這些高校房地產研究中心合作，對房地產投資和基金管理模式、房地產證券化和REITS研究、房地產企業的并購、中國地產行業與國際金融市場結合的可行模式等課題進行廣泛合作研究。

　　“我們需要儲備更多的更高層次的人才來支持新業務，提高新業務的管理水平。”張華綱表示。這項新業務就是金地集團未來的戰略部署，發展房地產金融業務。

　　金地一季報顯示，利潤增長平穩，資金較為充足。實現主營業務收入 8.8億元，同比上升15%，公司期內項目結算較少。1季度綜合毛利率38.8%，同比上升6.2%，亦高于2007年的毛利率32.8%，主要由于結算項目結構差異所致。公司一季度實現凈利潤9500萬元，同比上升9%，增幅較低，源于期內三項費用的支出較多而項目的結算面積較少。

　　1季度末公司資產負債率71.4%，上升7.8%；凈負債率79.5%，同比上升15%，部分源自期內發行公司債12億元；銀行貸款占總負債比例為58.3%，上升5.9%。期末公司賬面現金62億元，同比增長148%，中金公司認為，金地今年的賬面資金較為充足。

　　而依托瑞銀在國際上管理資金的經驗和這幾年資金管理規模全球最大的影響力，瑞銀給與金地提供了一個可以和國際大投行的地產基金之間pk的平臺。張華綱認為，國際投資者對于這只基金所表現出來的支持，也是對金地的房地產項目開發經驗，以及快速反應的認可。

　　在1月底金地集團公告稱，公司決定與UBS(瑞銀)在境內外展開一系列合作。金地集團與UBS的合作主要有兩個方向：一是共同發起設立房地產投資合伙企業，二是由雙方或各自關聯公司按照各自50%出資比例共同設立投資管理公司。金地集團與UBS設立的房地產投資合伙企業首期募集金額將在2億美元到3億美元之間。隨后，金地集團與合伙企業進行合作投資，且選擇一個現存項目作為種子項目。同時，金地集團在境內出資相當于1000萬美元的等值人民幣與合伙企業進行共同投資。此外，金地集團按照市場價格和條件對金地與合伙企業合作投資項目提供項目管理、投資咨詢、銷售、物業管理等服務。

　　據了解，金地與UBS成立的私募基金公司在離岸群島注冊，目前金地已經完成基金所有法律文件和公司設立準備，并完成了在美國的路演，在五月和六月會繼續在中東、歐洲和亞洲進行路演。通過與美國投資者溝通，金地擬將融資額度擴大到3億-5億美金。“一期基金我們并沒有要求做太大的規模，我們希望一期基金與廣泛的投資者建立相互信任的關系，以便為今后二期和其他類型的基金募集作準備。一期基金投資順利的話，我們二期基金的規模會更加大。”張華綱說，“未來不排除投資方向也可以面向海外的房地產市場，海外市場的誘惑力更大。”

　　第一筆融資用于沈陽項目

　　選擇產業鏈的上游，張華綱認為，更能夠發揮團隊的優勢，對公司的價值也是一個大幅的提升，“金融管理公司ROE(資產回報率)更高，投資公司可以提供更高的投資收入，以及收取管理費用”。

　　未來投資委員會的成員將由雙方派人員組成，人員數目各占一半，投資的項目審核采取一票否決。該基金作股權性投資，投向非常明確，針對國內的房地產住宅開發項目。“雖然國內房地產市場受到宏觀調控的影響出現調整，但是總的來看，毛利率水平仍然較高，如果風險控制得當，總體風險并不高。雖然目前美國受次級債影響，經濟受到很大壓力，但是對于中國的市場信心不減。”張華綱表示對該基金的募集有信心。

　　據了解，該基金儲備的第一個種子項目是金地的沈陽項目，該項目是2007年6月28日，金地通過競買方式，以19.44億元獲得的沈陽市渾南新區F5號地塊土地項目。地塊總征用面積883122.9平方米，總使用面積725821.8平方米，容積率不大于1.9，土地用途為混合住宅，土地使用權出讓年限為商業40年、住宅50年。

　　但是張華綱表示，該基金的運作將完全市場化，基金將盡量避免關聯交易，并非主要投資金地開發的項目，而是由投資委員會去尋找項目。

　　“目前國內多家地產公司都想做房地產基金”，國泰君安首席分析師張宇表示，目前國內的房地產資金緊張，房地產基金的市場需求很大，前景是看好的，但是，“我唯一擔心的是外匯管制的問題，錢怎么進來，怎么出去”。

　　張華綱表示，外匯管制的確令手續比較復雜，但是進出問題并不大，“這種投資肯定不是無條件投資項目，對一些項目需要進行選擇，選擇一些政府支持進入的項目，”他說，“我們有和國際基金合作的經驗，同時我們相信進入WTO以后，中國的金融環境將更加規范合理。”