保利地產：白馬會褪色嗎

    文/李 盈

　　由于近期住房銷售低迷，之前敢向萬科“叫板”的保利地產，其處境儼然不如從前

　　“國內房地產開發商中，誰能向萬科‘叫板’？”答案可能會出乎你的意料。記者曾經把這個話題拋給了幾位房地產開發企業的老總，保利地產得票最多。

　　這幾年，保利地產以竹筍拔尖的速度生長，在“保招萬金”(分別為保利、招商、萬科和金地四個國內一線房產開發商)的“聯名對”中，保利地產占去了“天字第一號”大招牌。

　　給投資者傳達的印象是，保利和萬科、金地和招商一道，是久負盛名的市場藍籌。其實，保利2006年7月才在上海證交所掛牌，它的身份更多意義上是一個地產新貴。

　　瘋狂生長

　　單純從銷售收入和利潤上來衡量，保利地產和萬科相比，顯然不是處于同一個重量級。2007年，保利確認銷售收入超過81億元，利潤接近15億元。同期，萬科實現銷售收入355億元，利潤超過48億元。

　　銷售收入不足萬科的1/4，利潤也不及后者的1/3，保利相差不止一個身位。但是，如果從成長速度來看，萬科已經聽到了保利在其身后的喘氣聲。

　　在2006年上市當年，保利實現銷售收入40.3億元，2007年再接再厲，收入和利潤都實現了翻番。其實，保利的業績可以更好，2007年年報中披露，保利有109億元的預收款沒有結算收入。這就意味著保利已經把期房售出，現金在賬上趴著，只是還沒有結轉。

　　通過上市，保利插上了騰飛的翅膀。要知道，在上市前，保利甚至還不是一個全國性的地產開發商。除了大本營廣州外，在北京、上海兩大重鎮，它都不能說是活躍的開發商。是上市給了保利機會。掛牌不到兩年，保利已經在資本市場上融得巨資。除了上市融資21億元外，保利還在2007年8月進行過一次增發，募資70億元。

　　資本市場提供了足夠的炮彈，保利加快了跑馬圈地的步伐。2007年以來，在全國各大城市的土地市場上，保利都是最活躍的角色，其一擲千金的豪邁甚至壓過了萬科。保利在鞏固廣州、北京和上海三個橋頭堡之后，還把觸角伸進了武漢、長沙、包頭等二、三線城市。

　　受益于2007年的房價“瘋漲”，保利積極儲備土地、加大開工面積和售房力度，都被證明是成功的決策，也給投資者創造了豐厚的收益。2007年，保利每股收益1.3元，交出了一份優異的答卷。

　　隱憂仍存

　　保利這匹“白馬”會褪色嗎？投資者已經表現出了極高的警惕。2007年11月，保利股價曾經沖擊百元(最高價98.5元)。可是，到2008年3月14日，以此次除權復權價計，只剩下46.54元，已經被腰斬。

　　在央行出臺了對“第二套”住房的嚴控措施后，全國范圍內都出現了住宅銷售低迷，部分城市的樓價頻現跳水。而保利所在的大本營廣州，正是樓市調整的重災區。

　　從2007年11月開始，廣州住宅價格出現松動。目前，均價已經下調10%左右，部分樓盤甚至出現了30%左右的回調。但市場觀望氣氛仍在彌漫，成交量急劇萎縮。

　　正是房價牛市催生了保利這匹股市“大牛”，如果房價掉頭向下，將對保利構成極大的威脅。作為追趕者，相對于萬科和金地，保利在拿地和財務政策上，都較為激進。在樓市周期向上的時候，采取攻擊性的策略將充分獲益。如果樓市走熊，保利受傷害的程度也可作為行業領頭。

　　2007年，保利在土地上斥巨資，并多次榮膺“地王”，土地儲備已超過1000萬平方米。銷售低迷將影響到保利的資金周轉，如果樓市跳水，保利有可能被土地“套牢”。