證券簡稱：大連友誼 證券代碼：000679
大連友誼（集團）股份有限公司本次募集資金使用的可行性研究報告
大連友誼（集團）股份有限公司（簡稱“大連友誼”）是在深圳證券交易所
掛牌交易的A股上市公司。大連友誼是一家以商業、酒店業、房地產業為主營
業務的公司，為貫徹實施公司的整體發展戰略，提升核心競爭能力和實現可持
續發展，公司積極籌備再融資事宜，擬向不超過十家投資者非公開發行股票，
籌集資金6億元，用于收購大連桃源商城商業發展有限公司（簡稱“桃源商城”）
100%股權項目、蘇州“海尚.壹品”后續產品開發項目和償還銀行貸款及補充公
司流動資金。現分別對各項目可行性論證如下：
（一）
收購大連桃源商城商業發展公司股權項目
可行性研究報告
1.項目背景
1.1桃源商城概況
大連桃源商城商業發展有限公司（以下簡稱“桃源商城”）是2004年6月
25日經大連市工商行政管理局登記注冊成立的具有獨立法人地位的有限責任公
司，注冊資本金24,520萬元，其中遼寧省機械（集團）股份有限公司出資24,020
萬元，占97.96%，自然人吳國康出資500萬元，占2.04%。
公司資產包括大連桃源商城商業發展有限公司擁有的桃源商城1#樓的全部
建筑面積和2#樓的部分建筑面積，共計42,323.68平方米。
本次募資收購標的為遼寧省機械（集團）股份有限公司和吳國康持有的大連
桃源商城商業發展有限公司100%的股權。
桃源商城位于大連市解放路與白云街交匯處，地下一層，地上主體三層、局
部五層。桃源商城建筑上分為兩部分，目前，1#樓整體租賃給大連友誼（集團）
股份有限公司（以下簡稱“大連友誼”）下屬兩家子公司——大連友誼購物廣場
（發展）有限公司（以下簡稱“友誼購物廣場”）和大連友嘉購物有限公司（以
下簡稱“大連友嘉”），2#樓部分對外出租，兩樓相互連通，客源共享。
桃源商城1#樓地下一層到地上五層，建筑面積36,236.83平方米，2#樓地
下一層5,848.35平方米、地上二層126.33平方米、地上三層112.17平方米,
目前該部分資產經營分布如下：1#樓-1層經營電器、兒童用品、餐飲、電游；
1#樓1層經營電器、服裝、化妝品、餐飲、銀行；1#樓2層經營超市；1#樓3層
經營超市；1#樓4層經營健身、體檢；1#樓5層經營健身、娛樂、網吧、美容；
2#樓-1層經營農貿市場；2#樓2層部分為辦公室；2#樓3層部分為辦公室。
1.2收購桃源商城股權的必要性
1.2.1公司戰略發展的需要
零售業是大連友誼的主要產業和重要利潤來源，幾十年來，公司一直致力于
在這個領域的發展和積累，建立了一套比較完善和科學的經營管理體系，形成了
較高的市場知名度和美譽度，占有了一定的市場份額，具有較強的競爭優勢。大
連友誼2006年的經營分布情況見表1-1。
表1-1：截止2006年12月31日大連友誼經營分布
項目名稱 營業收入 營業利潤 占主營業務收入比例
零售 98845.0 15887.0 61.8
酒店 23385.0 20217.0 14.62
房地產 23105.0 8281.0 14.45
其他 14596.0 1633.0 9.13
根據公司制定的發展戰略，購物中心業態被明確作為零售業的主要發展方向
之一。近年來，公司經過不斷的嘗試和探索，在大連、沈陽等地投資設立多家購
物中心，經過幾年的培育，已經呈現出良好的發展態勢。收購桃源商城股權所取
得的物業資產，有利于探索和發展自身擁有商業物業的購物中心業態的經營模式
和贏利模式。把握住流通行業發展的黃金時期，謀求購物中心業態規模化與連鎖
化發展，對大連友誼具有戰略意義。
1.2.2實施公司資源整合，降低成本和稅負的需要
目前，大連友誼下屬兩家子公司——友誼購物廣場和大連友嘉整體租賃桃源
商城1#樓，兩公司每年需支付約1800萬元的租金，且租金每五年增長4％。這
是兩公司在培育期經營壓力大，虧損局面難以改變的主要原因之一。本次收購完
成后，桃源商城將成為大連友誼的全資子公司，友誼購物廣場、大連友嘉和桃源
商城將由外部合作關系轉為內部協調關系，這為三家公司的資產整合及重組創造
了良好的條件。在本次收購完成后，大連友誼將擇機對三家子公司進行整合，從
而可大幅度的降低經營成本，減少稅負，提高大連友誼的整體盈利能力。
1.2.3獲得物業資產增值的需要
本次收購桃源商城股權所取得的物業資產地理位置優越，周邊住宅均價在1
萬元左右，解放路商圈周邊樓盤的售價情況見表1-2。
表1-2：解放路商圈周邊樓盤售價表
項目名稱 項目地址 占地面積 容積率 價格區間
卡納意鄉 中南路與解放路圍合景山而成的區域 15萬m 1.15 9000-14600元/m
錦府桃園 解放路與八一路交匯處桃園街 2.55萬m 2.31 均價10000元/m
捷山觀海 解放路大富彩印廠原址（42中南側） 31720 m 1.5 均價10000元/m
豪森茗家 解放路智仁街 8萬m 1.49 9000-12000元/m
一般來說，社區商業公建價格可以達到住宅價格的1.2-1.5倍。鑒于大連友
誼下屬兩家子公司——友誼購物廣場和大連友嘉在2004年與桃源商城公司簽訂
了20年的租賃協議，整體租賃經營桃源商城1#樓，并具有優先購買權。因此，
大連友誼可以以相對較低的價格即按5973元/平米收購桃源商城股權所對應的
物業資產。收購價格與該區域的商業公建價格比較，有著較大的升值潛力。這部
分由物業增值帶來的收益，將隨著桃源商城所處商業區升級改造的完成和商圈內
中高檔住宅小區的陸續建成，日益顯現。首先，土地作為一種不可再生資源，其
稀缺性決定了其價值的不菲。而根基于土地的物業，尤其是購物中心物業，更具
升值潛力。其次，商圈資源的稀缺性也對購物中心物業升值起到了推波助瀾的作
用。零售行業商圈形成時間長,市場進入壁壘高,對商圈依賴性強；同時,商圈一
旦形成短期不會改變。零售門店一旦占據了城市主要商圈后，會形成壟斷優勢；
而各大城市商業地產和租金價格不斷上漲,也進一步帶動了購物中心物業升值。
加之，目前我國資產由于人民幣升值而處于增值周期，根據國際經驗，以本幣標
價的土地和房屋的資產價格必然隨著本幣升值預期的不斷增加而愈發具有吸引
力，由此房地產成為最有吸引力的投資品種之一，因為投資者能夠獲得人民幣升
值和房地產增值雙重收益。由此帶來了購物中心物業升值空間巨大。
從2004年底開始，摩根士丹利、高盛、嘉德置地等海外基金頻繁收購上海
等地的大型商業地產。近期一些海外基金也開始在大連進行收購活動且有成功的
案例。故本次收購股權所取得的物業資產未來存在較大的升值空間，預計將為公
司帶來較大的資產升值收益。
1.2.4提高經營回報的需要
購物中心自有物業，將便于進行統一管理、統一招商，形成標準化、規模化
的經營體系，這也是大連友誼零售業發展戰略的具體實施。
1）提升物業租金水平和回報
就大連市同類商圈的商業物業租金水平比較來看（見表1-3），升級改造后的
解放路商圈的商業物業租金水平存在著較大的上升空間。
表1-3：類比商圈的商業物業租金水平
項目 所處商圈 租金水平
家樂福 三八廣場商圈 1.57元/日平米
邁凱樂 西安路商圈 1.64元/日平米
沃爾瑪 中山路商圈 1.5元/日平米
友誼美鄰 解放路商圈 1.3元/日平米
清泥洼橋商圈 5-35元/日平米
西安路商圈 2-25元/日平米
中山路商圈 3-20元/日平米
國際商業零售業巨頭在國內均以較低的租賃價格取得了商業物業的經營權，
他們的介入會給周邊的商業物業帶來較大的升值空間，一般會在5至8元左右。
桃源商城所處商圈已經引起國際商業零售業巨頭的關注，大連友誼在收購桃源商
城公司擁有其物業資產后，將對空間格局進行合理調整安排，提高招商檔次，引
進有競爭力的商家和品牌，乃至國際商業零售業巨頭，為整合重組后的桃源商城
提升物業租金水平和增加投資回報奠定堅實的基礎。
2）擴大經營面積，增加經營收入
由于該部分物業的絕大部分一直由大連友誼租賃經營，經過近幾年的不斷調
整，經營布局日趨合理，也培養了大量忠實的客戶群。收購后，購物中心可以對
其進行統一安排，順利注入大連友誼多年來的運作經驗和招商支持，進一步調整
布局，豐富業態，擴大經營面積，增加經營收入。
1.2.5公司產業互動的需要
目前，大連友誼已形成了零售百貨業、酒店業、房地產業三大主業的格局，
如何實現主業間的整合發展以促進優勢互補與疊加，彌補和消化不利的影響，最
終達到低成本、低風險、高效率的可復制性發展，構建公司差異化競爭優勢。經
過長期研究和探索，公司已形成了“利用集團產業資源進行復合開發，即通過住
宅開發、商業及酒店經營相互拉動，整合發展，實現短期回報和長期發展的平衡”
的戰略思路。大力發展購物中心，就是這一戰略思路的具體體現，購物中心作為
零售業的一部分，對公司的三大主營業務整合協同發展有著重要意義。
2.市場分析
2.1零售市場概況及趨勢分析
2.1.1零售市場概況
2.1.1.1零售業正處于新一輪景氣周期的起點
社會消費品零售總額是反映居民消費和整個零售業景氣度的最主要指標。
2004-2006年間，中國社會消費品零售總額的名義增長率持續保持在13％左右，
實際增長率在12％左右。進入2007年后，社會消費品零售總額增長加速的趨勢
更加明顯。2007年中國累計實現社會消費品零售總額89,210億元，同比名義增
長高達16.8％，即使排除CPI上漲的因素，實際增長率也達到12.9％，名義增
長率和實際增長率均創1997年以來的新高。
2.1.1.2消費崛起推動零售業走向持續繁榮
收入水平不斷提高、消費觀念和消費結構升級、人民幣升值、北京舉辦奧運
會等因素，刺激消費不斷增長。
（1）居民收入持續增長。中國城鎮居民可支配收入2007年達到13,786元，
同比實際增長達到17.2％。農村居民現金收入自2004年以來也達到兩位數的增
長速度，2007年人均收入達到4,140元，同比增長速度達15.4%.
（2）居民實際消費能力進一步提升。隨著收入的持續增長，居民實際消費能
力進一步提升，消費支出明顯增加。2007年上半年，中國城鎮居民人均消費支
出達到4830元，同比實際增長11％，全年有望突破1萬元。北京、上海、廣州
等發達城市2006年城鎮居民人均消費支出均已經達到1.5萬元左右。目前，中
國城鎮居民的消費傾向在0.75左右，農村居民的消費傾向在0.65左右。隨著中
國居民可支配收入的持續增長、多層次社會保障體系的建立和完善、財產性收入
的提高以及居民消費觀念的轉變，中國居民的消費傾向將進一步提高，消費支出
將持續增長。
（3）消費觀念轉變。居民對生活的需求由最基本的滿足溫飽的生理需求向更
高級的尊重需求和自我實現需求轉變，由傳統消費不斷向時尚、舒適享受型消費
轉變。據中國品牌策略協會估計，中國目前有1.75億消費者具有購買時尚品牌
的能力，其中有1000萬-1300萬的人是活躍的奢侈品購買者。預計中國城鎮居
民的可支配收入水平在2007年將達到2000美元，意味著中國城鎮居民的消費能
力又邁上了一個新的臺階。居民對消費產品的需求也逐漸由對產品價格的關注上
升到對產品品質、購物便利性、愉悅性和舒適性的關注。地點的方便達到性、購
物環境的舒適性、產品質量的可靠性、品種的豐富性、商場的品牌知名度已逐漸
成為中國居民選擇購物場所的五大關鍵要素，具備這五大要素的購物場所往往能
刺激消費者的感性消費和非計劃購買而獲得快速發展。消費觀念的轉變使中國居
民的消費結構出現明顯的多元化、升級化趨勢。2006年，中國城鄉居民食品消
費支出在消費支出中的比例分別下降到35.8%和43%的水平，而教育文化娛樂、
交通通信、醫療保健等的支出比重正在逐步增加。但是從國際比較看，中國居民
的消費結構仍然顯得比較單一，這也決定了中國居民消費結構多元化和升級化將
是一個長期的過程。
（4）中等及新興消費群體崛起。隨著中國居民收入的持續增長，一個由都市
白領和其他中、高收入人群組成的中等消費群體的數量也在不斷增長。這一人群
收入比較穩定，在消費方面講究檔次，注重消費品味和文化蘊涵，對產品品牌比
較關注。另外，上世紀八十年代后出生的獨生子女對消費結構升級也將起到極大
的推動作用。他們的消費觀念與80年代以前出生的人有著很大變化，隨著中國
中等消費群體的不斷壯大以及獨生子女等新興消費群體消費能力的增強，他們將
成為未來推動中國消費結構升級的中堅力量。
（5）人民幣升值和奧運經濟效應顯現。中國自2005年7月21日實施人民幣
匯率機制改革后，人民幣開始啟動了對美元的升值步伐。截至2007年9月6日，
人民幣兌美元的匯率自匯改實施以來累計升值達到8.89%。人民幣的升值將使得
包括商業地產在內的固定資產面臨價值重估，其重估增值所產生的財富效應將刺
激中國居民的消費欲望。另外，人民幣對外升值將使得進口產品的人民幣價格相
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對降低，也將刺激中國居民的消費支出。
隨著2008年奧運會舉行日期的臨近，奧運會對中國的經濟的投資驅動也將
逐漸轉變為消費驅動。國外經驗表明，奧運會將給舉辦國、舉辦城市的消費行業，
特別是商業零售業帶來明顯的拉動作用。
2.1.1.3零售市場潛力值得期待
零售業的發展受制于國家社會、經濟狀況，在中央政府持續深入各項改革、
完善社會保障體系、各種啟動內需政策、居民消費觀念和消費者構成結構更替的
情況下，零售業的黃金發展階段即將到來，中國市場潛力值得期待。
2.1.2零售企業發展趨勢分析
2.1.2.1規模化發展
零售商業具有明顯的規模經濟特征，大規模采購、高效物流可降低成本，規
模擴大使得企業經營、管理、營銷等更容易趨于強大，對競爭對手、市場形成更
大的影響力，當規模擴大到開始形成壟斷性優勢的時候，規模就轉化為強大的競
爭優勢，成為企業的核心競爭力。
近年來，零售業的行業集中度不斷提高，規模化趨勢明顯。2006年全國500
多家重點大型零售企業實現主營業務利潤615.4億元，比2005年上升17.88%，
主營業務利潤率為11.36%，與2005年基本持平。利潤總額144.58億元，同比
增長36.72%。（數據來源：中國商業聯合會）
2006年，中國限額以上批發零售企業實現消費品零售額21,555.2億元，比
去年同期增長21.3%，增速高于全社會消費品零售額增長率7.6個百分點，占全
社會消費品零售額的比重達到了28.21%，比上年提升了1.75個百分點。（數據
來源：國家統計局）
2.1.2.2連鎖發展
連鎖發展有利于形成專業化、品牌化能力，可以形成模式化發展、科學化管
理和規模快速拓展，代表了零售業的發展方向。
近年來，中國零售業連鎖化程度不斷提高。根據商務部商業改革發展司和中
國連鎖經營協會的調查統計，2006年“中國連鎖經營100強”銷售規模達到8,552
億元，同比增長25%，大大高于社會消費品零售總額13.7%的增幅。門店總數達
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到69,100個，同比增長57%。2006年“連鎖100強”總銷售規模占社會消費品
零售總額的比重為11.2%，比2005年提高0.7個百分點。
2.1.3零售業發展趨勢分析
改革開放27年，中國經濟持續高速增長，年均增長率9.3%，是世界經濟增
長最快、時間最長的國家之一。中國消費指數連續多年出現高增長，零售業是其
間受益程度最大的行業。
剛剛召開的黨的十七大會議提出，2020年中國人均GDP將比2000年翻兩番，
實現全面建成小康社會的奮斗目標。中國將繼續保持經濟快速增長、政治穩定的
良好局面，而隨著經濟轉型、人民富足，世界第一的人口基數、城市化進程和消
費結構的調整，消費市場將迎來巨大機遇。
在發展潛力方面，目前中國的消費率仍明顯偏低，2006年居民消費率僅為
36%，一旦消費率出現提升，所釋放出來的巨大市場空間將帶動零售市場高速成
長。
在消費結構方面，受益于收入增長、財產性收入增加以及消費觀念變化，特
別是健康、自然、享受型消費理念的持續升溫，中國將長期處于消費升級階段。
無論是數量、還是質量，中國零售業都將迎來無比輝煌的黃金時代。
2.2購物中心業態發展趨勢
2.2.1我國購物中心發展概況
20世紀50年代，伴隨著美國經濟在二戰后的高漲、城市郊區化的深入、私
有化轎車的增多以及高速公路網的擴充，針對迅速增多的郊區中產階層人口的需
求而產生的郊區型購物中心（Shopping Mall，Shopping Center）在美國最先得
到了快速的發展，其后，這一零售業態逐漸普及到世界各地。
我國的購物中心建設起步較晚，開始于90年代初期，最早的項目是位于珠
江三角洲的天河城購物中心，但是近年來以飛快的速度向前發展，呈現出快速、
跨越式的發展。作為一種商業形態，購物中心已成為既可以改變生活方式、消費
方式的零售服務業綜合載體，也能改善發展商、運營商和零售商以及投資人發展
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策略的物業形態、商業形態和投資形態的重要途徑。通過對零售業各種商業形態
的聚集與融合，購物中心逐漸成為中國零售市場的主流業態之一。購物中心業態
近年來呈穩定增長態勢。從數量上看，2003年以來大體保持在年增長85家左右，
2006年增長速度和數量均慢于2005年，與2003年-2004年基本持平，這意味著
中國購物中心正在進入到穩定增長階段，未來幾年購物中心的增長趨勢從全國范
圍來看將依然趨緩。
2.2.2購物中心是未來零售發展的必然趨勢
購物中心包含主題店、連鎖店、品牌店、餐飲店、娛樂中心等多種商家，針
對的消費群體可能來自各個階層。購物中心的優勢在于整合效應，把各種不同的
服務機構聚集在一起，以形成綜合的服務功能和整合的競爭優勢。
從零售業態的發展軌跡來看，隨著居民購買力的提高和商業的繁榮，消費者
需要的相似性和平均化程度不斷降低，消費需求的多樣性、層次性、動態變化性
等特點決定了現代零售業態必然朝著業態多樣性、多層次性、相互交融的競爭格
局發展，而集合了多種類型商家并在具體業態上具有良好可塑空間的購物中心，
無疑在這種發展趨勢下更有競爭力。
未來幾年，我國大型購物中心的發展前景樂觀，特別是在很多大中城市，它
符合人口郊區化分流的趨勢，并迎合了消費者由于生活模式的改變而提出的新的
消費需求，特別是迎合了人們集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的“體驗經濟”
式的消費需求。
2.2.3購物中心物業升值前景良好
受益于國民經濟的持續增長，居民收入增長、財產性收入增加以及消費觀念
變化，中國零售行業正處于快速增長階段。在此背景下，購物中心平穩持續的收
益，將帶來穩定的現金流，提升獲利能力，由此促進購物中心物業升值。
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2.3大連零售市場概況
2.3.1大連概況
大連地處歐亞大陸東岸，中國東北遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，
南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原。大連是著名的旅游勝地，依山
傍海，環境優美，氣候宜人，城市功能完善，人文景觀豐富。南部海濱國家風
景名勝區、旅順口國家風景名勝區、金石灘國家風景名勝區等享譽海內外。大
連在中國城市綜合實力“五十強”中，大連名列第6位。大連被評為全國第一
個“衛生城”，2001年又榮獲聯合國環境規劃署授予的“全球環境500佳”稱號。
還獲得中國“人居環境獎”、“環境保護模范城市”和“文明城市”等榮譽稱號。
大連是中國北方地區重要的國際航運樞紐和國際物流中心。大連港是聞名
世界的天然良港，與世界上160多個國家和地區的300多個港口有著貿易往來；
大連周水子國際機場開通了上百條國際、國內航線，成為東北地區最大的貨物空
運基地；連接遼東半島和山東半島的煙大火車輪渡，縮短了東北地區與東部沿海
地區的距離，經濟貿易往來將更加便捷。
大連是繼上海之后，國家確定的全國第二個國際航運中心。大連的目標是
經過一二十年的努力，建成以物流中心為載體，集國際商品、資本、信息、技術
于一身的現代化國際樞紐港。此外，大連將加快建設石化產業、裝備制造業、軟
件產業三個基地和一個金融商務區。目前大連正在加快建設大孤山保稅國際物流
港，并將保稅區的保稅功能覆蓋到整個大連港，最終形成自由貿易港。大連市當
前經濟總量及未來預期見表2-1。
表2-1：大連市當前經濟總量及未來預期
2006年 同比增長 2007年目標 十一五目標
全市實現地區生產總值 2570億 16.5% 14% 遞增13%
完成全社會固定資產投資 1470億 32.3% 30% 遞增16%
完成地方財政一般預算收入 196.1億 29.5% 14% 遞增13%
實現社會消費品零售總額 839.3億 14.7% 13% 遞增13%
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圖2-1大連近6年GDP增長狀況
2006年社會消費品零售總額839.3億元。全年限額以上批發零售業商品零
售額245.7億元，比上年增長24.2%。其中，汽車類增長35.9%，家用電器類增
長14.8%，家具類增長14.4%，通訊器材類增長24.1%，體育娛樂用品類增長14.4%，
文化辦公用品類增長12.7%，金銀珠寶類增長15.8%。
大連市2006年末戶籍總人口為572萬人，居民消費潛力巨大。2006年城市
居民年人均可支配收入13350元，比上年增長11.3%；年人均消費支出10534元，
增長5.4%。
圖2-2大連近6年人均可支配收入圖
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16000 18
14000 15.6 16
13350
14
11994 14
12000
10378
11 12
10000 10.5 11.3
9101
8200 10
8000 7418
8.1 8
6000
6
4000
4
2000 2
0 0
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
大連地區是東北腹地的窗口，是環渤海的主要中心城市又是振興東北的龍頭
城市。以大連為中心，可輻射東北三省、內蒙古地區1.4億人口。區內經濟發達，
文化整體氣氛濃郁，是發展和建設外向型的極佳投資選擇地。大連已成為國際投
資集團高度關注的重要中國城市之一，如Intel、德國大眾、韓國STX造船株式
會社等紛紛在大連投資建廠，大量配套產業、配套企業紛紛搶灘大連。大連并成
功舉辦了夏季達沃斯盛會、WTO部長級會議等重要國際會議，使大連國際化氣息
日漸濃厚。隨著各種產業投資的到來和運轉，大連經濟將持續快速增長，社會財
富、消費市場也將出現跨越式增長。
2.3.2零售市場總量持續快速增長
大連零售市場規模不斷擴大,消費需求增長呈逐步加快趨勢。2003年到2006
年四年間,大連市社會消費品零售總額的年均增速為13.5%,比上一個四年的年均
增速加快3.9個百分點。2007年前8個月,大連市社會消費品零售總額同比增長
16.9%,累計增幅已連續5個月位居全省第一。預計今年全年社會消費品零售總額
將達到980億元左右,增長17%左右,成為1996年以來增長最快的年度。2000年
以來大連零售市場發展狀況見表2-2。
表2-2：2000年以來大連零售市場發展狀況
單位：億元
零售總額 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
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社會消費品 488 534 592 569 645 732 839
批發零售業 359 393 424 471 528 603 696
批零業增幅 - 9.78% 7.89% 10.85% 12.34% 14.01% 15.45%
從2002年至2006年，大連商業稅收對財政收入的貢獻一直保持在12%以上，
并逐年穩步增長，已成為大連地方財政收入的三大支柱之一。隨著大連市國民經
濟的快速發展和城鄉居民收入水平的不斷提高,大量富有購買力的人群形成，大
連零售市場將進入一個更快的發展時期，繼續保持年增長12%以上的勢頭。
圖2-3大連近6年社會消費品零售總額增長情況
億 %
900 16
14.7
800 13.5 13.5
839.3 14
12.4
700 732
645.2 12
10.8
600 568.4
9.3 10
9.1 591.9
500
534.2
488.7 8
400
6
300
4
200
100 2
0 0
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
2.3.3商業格局基本形成
經過多年的發展，大連已成為中國商業極其發達的城市之一，目前已經形成
了兩個市級商業中心和多個區域性商業中心、社區級商業中心。市級商業中心有
青泥洼橋商業中心和西安路商業中心，大連的高檔百貨店主要集中在這兩個商業
中心。
青泥洼橋商業中心地處大連市中心區域，商圈范圍為“青泥洼橋—勝利廣場
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—天津街商業步行街—菜市街”，是大連市歷史最悠久最繁華的商業中心。區域
內主要商業企業有大連商場、新瑪特購物廣場、麥凱樂本店、友誼商城本店、勝
利廣場、百年城（主力店連洋百貨）、天百大樓等，大型商業設施總面積超過100
萬平方米。商圈內零售商業網點密集，以百貨店為主，購物中心為輔，以經營中
高檔商品為主，體現高端消費特征，各店間具有差異化，有一定競爭關系。其所
處的地理及交通位勢、長期的購物習慣等因素使其具有很強的輻射功能和吸引
力，不僅滿足市內居民的消費需求，同時也是大連游客、周邊縣市區消費的主要
區域。
西安路商業中心位于沙河口區，東起連勝街，西至中長街、蓋州街，北起沙
河口火車站，南至解放廣場五一路。西安路商業中心是近年新興的市級商業中心，
隨著大連城區的西拓，大連西部人口急劇增長，購買力迅速提升，強有力地推動
了西部商業中心的形成。商圈內主要零售企業有百盛西安路店、錦輝商城、家樂
福、天興羅斯福購物中心（主力店：麥凱樂西安路店、國美電器）、福佳新天地
廣場（主力店友誼商城新天地店、沃爾瑪超市）、長興購物廣場、二百大樓、民
勇商場等，以購物中心為主，百貨店多作為主力店出現，商業總面積約60萬平
方米，各店間競爭激烈。該商圈有效輻射半徑達6公里，日客流量預計在30萬
人次，商圈現有客層購買力相對較低，價格敏感度高，較為接受打折、特賣、送
券等促銷手段。
大連區域型、社區型商業中心主要有奧林匹克商圈、星海灣-黑石礁商圈、
三八廣場-二七廣場商圈、桃源商圈、馬蘭廣場商圈、五一廣場商圈、華北路商
圈、中華路商圈等，主要表現為以一兩個大型超市店或批發市場為支撐，以周邊
居民家庭消費為主，頻次高、單價低，以生活日用品等為主力商品，競爭主要表
現為主力店與其他商圈的門店競爭，但競爭度較低。
大連商業競爭激烈，不斷推動商業經營水平提高。2006年大連市商業局發
布的《大連市商業網點普查分析報告》顯示，大連市零售商業人均面積為1.12
平方米，位居全國前列。截至2006年，大連城區5000平方米以上的大中型商業
項目達108個，建筑面積為356萬平方米，其中建筑面積超過1萬平方米的大型
商業項目77個。近年來，大連先后有香港先施秋林百貨、榮德商城、銀泰百貨、
日本VIVO百貨、銅鑼灣百貨、日本伊都錦百貨退出市場，曾經以15條龍聞名國
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內的天百大樓也關門轉型。大連零售市場的競爭激烈程度可見一斑。
2.3.4消費結構變化明顯
隨著居民收入的快速增長，生活質量的不斷提高，大連居民整體消費水平發
生了巨大變化。據對500戶大連市民家庭的抽樣調查顯示，2006年，大連市人
均消費支出10534元，首次突破萬元，比2002年增長48%，年均增長10.3%。
大連城市居民的消費結構不斷優化，主要表現在生存性消費比重下降，享受
性和發展性消費比重上升。主要體現在以下幾點：
（1）食品消費適度增長
2006年，“八大類”消費支出的比重分別為，食品39.9%、衣著占10.6%、
家庭設備用品及服務5.1%、醫療保健服務占8.3%、交通通信占10%、教育文
化娛樂服務占11.1%、居住占10%、雜項商品和服務占5%。
隨著全面建設小康社會進程的加快，人民生活水平不斷提高，居民傳統的飲
食習慣發生了改變。2006年，人均食品消費支出為4205元，比2002年增加了
1278元，增幅為43.7%，平均每年增長9.5%，表現為適度增長。隨著居民生活
質量的提高，用于食品消費所占的比重逐年下降。
（2）居民注重穿著、講究修飾
2006年人均消費支出1113元，比2002年增長了62%，年增長12.8%,對消費
支出的貢獻率為12%。衣著消費支出增幅較大的主要原因是，目前人們穿衣更加
注重新穎時尚、體現個性，追求品牌和檔次。使得城市居民購買成衣化比率上升，
人均支出759元，比2002年增長69.4%。成衣平均單價比2002年上升了61.1%，
數量增加了5.3%。
（3）休閑型、享受型等時尚性商品銷售呈現快速增長。
2007年上半年金銀珠寶類零售額同比增長62.3%、化妝品類零售額同比增長
33.9%，分別比上年同期提高52%和43.7%，是近年來少有的增幅。
2.3.5大連購物中心行業持續增長
近幾年，大連零售業持續增長，購物中心同樣保持了這樣的勢頭。預計未來
三到五年內，在居民收入增長、消費升級帶動下，國內消費市場的時尚商品、奢
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侈品消費增勢明顯,購物中心未來增長前景廣闊，同時，人民幣升值預期將體現
購物中心擁有的商業地產價值。
2.4商圈及競爭分析
桃源地區是大連傳統的高檔居住區，桃源商圈作為大連市政府重點培養的南
部次商圈，其升級改造工程從2005年開始，在升級改造中拆除地塊總面積150
萬平方米，總建筑面積195萬平方米，動遷戶數3.7萬戶，10.5萬人。改造后
的解放路將匯集四大功能區域：一是從中山路至七七街，約950延長米的青泥洼
商業延伸區；二是從七七街至石葵路約1450延長米的文化教育、休閑娛樂區；
三是從石葵路至景山街約2400延長米的嶺前商業中心區；四是從景山街至虎灘
橋約1900延長米的旅游觀光服務區。目前解放路商圈的改造已進入回遷階段，
培育期預計2007年底到2008年中，原居民回遷率能達到60%，新居民入住率將
近80%，加之改造后的解放路商業功能劃分更加科學、檔次大有提升，沿路中高
檔樓盤的集中使得周邊消費者購買力的總量和標準都較以前大大提高。
3.項目SWOT分析
3.1優勢
1、優越的商圈環境和較好的發展潛力；
2、大連友誼良好的商譽和市場形象；
3、豐富的招商經驗保證招商水平日益提升；
4、已擁有大量的商戶資源和共存關系；
5、在人民幣升值的背景下可獲得持有物業資產的巨大升值空間。
3.2劣勢
1、收購后，提高和調整已有業戶經營檔次和水平，對擴大的物業須進行招
商引進新的客戶，這對購物中心經營管理者的水平提出了更高要求。
2、一次性支付收購款帶來的資金成本與短期經營投資回報偏低形成經營壓
力。
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3、解放路改造的進度目前較慢，對商圈的快速形成有不確定性，周邊老區
人口消費能力偏弱。
3.3機會
1、消費結構升級與零售市場容量增大，積極參與市場競爭會分享到部分市
場份額。
2、解放路改造完成后，新建商品房小區會帶來新增有消費能力的居民，隨
著客單價的水平提高，會促進經營檔次的提高和經營結構和布局的改善。
3、經營面積的擴大和經營業態的整合，可更有效地獲得人民幣升值、物價
水平提高和人民生活水平的提高以及消費能力的提升帶來的業績的增長和利潤
的增加。
4、物業資產有較大的升值空間。
3.4威脅
1、其它商業公司也已經注意到該區域購物中心的發展前景，不排除會有未來
潛在的進入者。
2、解放路改造進展如延遲，新增居住和消費人口增長會緩慢。
3、持有商業地產物業可能會遇到增加物業稅等政策風險。
3.5可行性判斷
1、大連市消費市場的長期向好，解放路改造后的功能提升，是項目的未來
發展的保證。
2、公司在購物中心經營管理上積累的經驗，加上友誼購物廣場多年來在桃
源區域樹立的良好形象和招商水平的不斷提高，能夠保障較好的經營回報。
3、該部分物業資產一直由大連友誼租賃經營，故收購后整合上不存在難度，
而其他公司若收購該部分資產，比較而言，則存在著一定的整合困難。
4、本次收購股權所取得的物業資產價格較低，商業物業增值的潛力很大。
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4.經營發展規劃
4.1提高經營水平
收購后，將適當對現有經營管理人員進行調整，引入業務骨干，加大經營力
度，上市公司對其提供人員、資金、招商等各方面的支持，幫助其樹立優秀卓越
的經營理念，借鑒積累有效的管理方法，打造科學的技術平臺和業務流程，保證
收購后高水平的運營。
4.2布局適當調整
收購后，將對該部分股權對應的物業資產進行有針對性的裝修改造，并在充
分考慮購物中心整體效應和商家利益的前提下，對其空間格局進行合理調整安
排，以利于提高招商檔次，滿足客戶需要，同時，也為購物中心租金水平的逐步
提高打下基礎。
4.3業態重新整合
收購股權后，友誼購物廣場將立足桃源商圈改造后的新形勢，充分研究市場，
對現有經營業態進行重新布局，去劣存優，逐步引進有競爭力的商家和品牌，打
造購物中心主力店，如超市業態引進沃爾瑪等世界五百強企業，娛樂休閑引進知
名影城或健身中心，對現有招商布局重新調整，對現有品牌和商家進行優化組合，
逐步提升經營檔次，豐富業態，合理安排，實現購物中心和客戶共贏的局面。
4.4加大營銷力度
收購后，公司將加大營銷力度，藉著桃源商圈檔次日益提升的良機，加大市
場營銷力度，運用公司多年積累的商業營銷經驗，對桃園商城進行全方位的營銷
推廣，提高市場知名度和美譽度。
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5.項目投資及財務分析
5.1投資估算
擬收購對象——桃源商城的所有者權益凈值為24,065萬元，收購價為
25,280萬元，其擁有的商業面積為42,323.68平方米，如按收購價折算，資產
單位價值為5,973元/平米。
本次擬通過增發募資2.5億元，用于收購桃源商城100%股權，其余資金自籌。
5.2財務預測
公司收購桃源商城股權后，原桃源商城的人員、其他債權、債務全部剝離，
桃源商城按原有模式繼續經營，即按1.3元/日平米出租物業，第一年可收取租
金2,008萬元，假設以后每五個租約年租金遞增8%，第20年每平米租金1.64
元，租金收入合計2,530萬元；物業資產價值年增長率為5％，在收購該股權的
第20年末物業資產價值67,075萬元，將該股權以其擁有的該資產價格對外轉讓，
則項目的稅后內部收益率為9.03%，投資回收期為17.21年。具體測算見表
5-1,5-2。
公司收購桃源商城股權后，擬對友誼購物廣場和桃源商城進行內部整合，上
述兩家公司整合完成后，存續企業將所擁有的物業資產全部出租。假設按1.8元
/日平米出租物業，第一年可收取租金2,781萬元，以后每五個租約年租金遞增
8%，第20年每平米租金2.27元，租金收入合計3,502萬元；同時假定物業資產
價值年增長率為5％，在收購該股權的第20年末物業資產價值67,075萬元，將
該股權以其擁有的該資產價格對外轉讓，則項目的稅后內部收益率為9.66%，投
資回收期為15.48年。具體測算見表5-3,5-4。通過上述兩家公司整合，可實現
友誼購物廣場扭虧為盈，隨著經營的改善和結構的調整，經營業績將得到提高。
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成本利潤預測（表5-1） 單位：萬元
項目/年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
租金收入 2008 2008 2008 2008 2008 2169 2169 2169 2169 2169
折舊費用 686 686 686 686 686 686 686 686 686 686
維修及保險費用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
營業稅及房產稅 351 351 351 351 351 380 380 380 380 380
利潤總額 871 871 871 871 871 1003 1003 1003 1003 1003
所得稅(25%) 218 218 218 218 218 251 251 251 251 251
凈利潤 653 653 653 653 653 752 752 752 752 752
項目/年度 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
租金收入 2343 2343 2343 2343 2343 2530 2530 2530 2530 2530
折舊費用 686 686 686 686 686 686 686 686 686 686
維修及保險費用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
營業稅及房產稅 410 410 410 410 410 443 443 443 443 443
利潤總額 1147 1147 1147 1147 1147 1301 1301 1301 1301 1301
所得稅(25%) 287 287 287 287 287 325 325 325 325 325
凈利潤 860 860 860 860 860 976 976 976 976 976
25
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現金流量預測（表5-2） 單位：萬元
項目/年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
租金收入 2008 2008 2008 2008 2008 2169 2169 2169 2169 2169
經營現金流入小計 2008 2008 2008 2008 2008 2169 2169 2169 2169 2169
營業稅及房產稅 351 351 351 351 351 380 380 380 380 380
維修保險等費用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
所得稅（25%） 218 218 218 218 218 251 251 251 251 251
經營現金流出小計 669 669 669 669 669 731 731 731 731 731
凈經營現金流 1339 1339 1339 1339 1339 1438 1438 1438 1438 1438
投資凈現金流 -25280
凈現金流合計 -23941 1339 1339 1339 1339 1438 1438 1438 1438 1438
項目/年度 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
租金收入 2343 2343 2343 2343 2343 2530 2530 2530 2530 2530
經營現金流入小計 2343 2343 2343 2343 2343 2530 2530 2530 2530 2530
營業稅及房產稅 410 410 410 410 410 443 443 443 443 443
維修保險等費用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
所得稅（25%） 287 287 287 287 287 325 325 325 325 325
經營現金流出小計 797 797 797 797 797 868 868 868 868 868
凈經營現金流 1546 1546 1546 1546 1546 1662 1662 1662 1662 1662
投資凈現金流 56,627
凈現金流合計 1546 1546 1546 1546 1546 1662 1662 1662 1662 58289
稅后內部收益率 9.03%
26
大連友誼（集團）股份有限公司
成本利潤預測（表5-3） 單位：萬元
項目/年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
租金收入 2781 2781 2781 2781 2781 3003 3003 3003 3003 3003
折舊 686 686 686 686 686 686 686 686 686 686
維修保險等費用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
營業稅及房產稅 487 487 487 487 487 526 526 526 526 526
銷售費用、管理費用和財務費
用 681 681 681 681 681 681 681 681 681 681
利潤總額 827 827 827 827 827 1010 1010 1010 1010 1010
所得稅(25%) 207 207 207 207 207 253 253 253 253 253
凈利潤 620 620 620 620 620 757 757 757 757 757
項目/年度 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
租金收入 3243 3243 3243 3243 3243 3502 3502 3502 3502 3502
折舊 686 686 686 686 686 686 686 686 686 686
維修保險等費用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
營業稅及房產稅 568 568 568 568 568 613 613 613 613 613
銷售費用、管理費用和財務費
用 681 681 681 681 681 681 681 681 681 681
利潤總額 1208 1208 1208 1208 1208 1422 1422 1422 1422 1422
所得稅(25%) 302 302 302 302 302 356 356 356 356 356
凈利潤 906 906 906 906 906 1066 1066 1066 1066 1066
27
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現金流量預測（表5-4） 單位：萬元
項目/年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
租金收入 2781 2781 2781 2781 2781 3003 3003 3003 3003 3003
經營現金流入小計 2781 2781 2781 2781 2781 3003 3003 3003 3003 3003
營業稅及房產稅 487 487 487 487 487 526 526 526 526 526
維修保險等費用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
銷售費用、管理費用和財務費用(扣除折舊) 505 505 505 505 505 505 505 505 505 505
所得稅（25%） 207 207 207 207 207 253 253 253 253 253
經營現金流出小計 1299 1299 1299 1299 1299 1384 1384 1384 1384 1384
經營凈現金流 1482 1482 1482 1482 1482 1619 1619 1619 1619 1619
投資凈現金流 -25280
凈現金流合計 -23798 1482 1482 1482 1482 1619 1619 1619 1619 1619
項目/年度 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
租金收入 3243 3243 3243 3243 3243 3502 3502 3502 3502 3502
經營現金流入小計 3243 3243 3243 3243 3243 3502 3502 3502 3502 3502
營業稅及房產稅 568 568 568 568 568 613 613 613 613 613
維修保險等費用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
銷售費用、管理費用和財務費用(扣除折舊) 505 505 505 505 505 505 505 505 505 505
所得稅（25%） 302 302 302 302 302 356 356 356 356 356
經營現金流出小計 1475 1475 1475 1475 1475 1574 1574 1574 1574 1574
經營凈現金流 1768 1768 1768 1768 1768 1928 1928 1928 1928 1928
投資凈現金流 56627
凈現金流合計 1768 1768 1768 1768 1768 1928 1928 1928 1928 58555
稅后內部收益率 9.66%
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6.風險及對策
6.1市場風險
中國經濟已經快速增長近三十年，如宏觀經濟出現周期性調整或對未來運營
產生不確定風險。
內需啟動需要多種因素推動，并且需要時間來持續升溫。
商圈競爭、同業競爭有加劇可能，潛在進入者將使競爭進一步加劇，均對本
項目構成一定風險。
6.2經營風險
如何準確定位并加以實現，如何與競爭企業實現錯位、差異化競爭，如何構
筑并強化有效的競爭門檻，仍然需要深入研究。
6.3收購風險
收購是涉及多個環節操作的行為,每一環節都隱藏不確定性,這些風險交織
在一起,可能以財務風險的形式體現出來。如合同風險、或有未被揭示的風險等。
目標企業價值評估風險。目標企業的估價取決于對未來收益的大小和時間的
預期,及目前市場該商業地產的重置完全價值。
整合過程中的財務風險。企業實施收購后的債權債務的處理和抵押物的釋放,
都需要及時迅速地進行整合,以期實現企業收購的目標。只有建立健全財務風險
防范機制才能統籌全局,實現對收購風險的整體管理,控制各種風險爆發產生連
鎖反應的不良影響,才能確保整體收購目標的實現。
6.4管理風險
收購物業后自主經營后，雖然公司目前的管理團隊對購物中心這種商業模式
有一定的管理經驗，但因規模的擴大和市場競爭激烈程度的加劇，對公司管理者
的管理水平亦提出了更高的要求。
29
大連友誼（集團）股份有限公司
6.5對策
(1)通過不斷做強做大公司零售業務，加強核心能力和品牌培育，不斷提高
公司在該領域的專業化水平，提高競爭力。
(2)如能順利實施本次再融資，并積極開拓其他各種資金渠道，將有力提升
公司資本實力，優化公司資本結構，規避資金風險，降低經營風險。
（3）不斷加強自身經營管理素質，積極營銷，拓展市場份額。
（4）繼續完善優化會員管理、顧客關系管理技術，提升競爭力和業績。
（5）從項目正式立項開始即提前進行招商籌劃、組織加強經營管理技術研究，
實現差異化定位、差異化商品、差異化營銷。
（6）委托中介機構進行收購前的盡職調查，要求被收購的企業的產權擁有方
給予風險擔保，以降低收購中不確定性風險。
（7）對收購目標資產進行重置價值評估和市場價值評估，以比較收購價格的
合理性。
（8）與抵押債權銀行達成多方還款和撤消抵押的協議書，并嚴格保證按相關
手續的辦理，以保證收購資金按預定用途使用，降低財務風險。
7.結論
綜合以上分析，本項目對大連友誼的發展具有戰略意義，且存在資源整合優
勢，作為本次募集資金投入項目，有利于優化公司財務結構，進一步擴大市場占
有率，增強公司競爭能力和綜合實力，能夠為公司股東創造優良回報，項目可行。
30
大連友誼（集團）股份有限公司
（二）
蘇州海尚 壹品項目可行性研究報告
1.項目背景及必要性分析
1.1項目概況
1.1.1蘇州“海尚 壹品”項目概況
“海尚 壹品”項目是一個住宅項目，位于蘇州工業園金雞湖東，現代大道
北側，星湖街西側。“海尚 壹品”項目主要面向蘇州工業園區內工薪階層，為
其提供生活、工作、社交、教育的活動空間和交流場所，產品突出服務于中等收
入消費群體的特點。
圖1-1項目地塊位置示意圖
項目土地開發權系2005年4月26日大連友誼（集團）股份有限公司（以下
簡稱“大連友誼”）委托其控股子公司——大連發興房地產開發有限公司經公
開競拍取得，土地概況及成交情況見表1-1。2005年7月，大連友誼專門成
立了江蘇友誼合升房地產開發有限公司（大連友誼控股80%），并以該公司作為
開發“海尚 壹品”項目的項目公司。地塊項目原定名為“壹品時代”，后變更
為“海尚 壹品”。
34
大連友誼（集團）股份有限公司
表1-1：項目土地及成交概況
土地面積 成交總價
編號 容積率 競得企業
（平方米） （億元）
蘇園土拍
85,819.46 ≤1.8 3.35 大連發興
（2005）01
蘇園土拍
120,834.19 ≤1.8 4.33 大連發興
（2005）02
“海尚 壹品”項目總占地面積為206,653.65平方米，總建筑面積40多萬
平方米（含地下）。“海尚 壹品”項目總投資為20億元，其中項目前期產品開
發投資7.8億元，項目后續產品開發投資12.2億元。本次增發募資資金主要投
向為“海尚 壹品”項目后續產品開發。
圖1-2“海尚 壹品”整體效果圖
“海尚 壹品”項目前期產品以多層和小高層產品為主，分為1/2/3/6/11
共五個組團，銷售面積計131,745.67㎡（含商業），預計銷售收入約11億元。
其中6組團第一批房源共226套，已經于2007年9月1日開盤銷售，面積29,018.2
㎡，截至11月7日，完成銷售209套，銷售率超過92%。第二批房源共78套，
35
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面積10,208.89㎡，截至11月7日完成銷售69套，銷售率超過88%。項目開盤
均價7,600元/㎡，目前價格近8,000元/㎡。預計在開發項目將于2010年全部
竣工交付使用。“海尚 壹品”項目前期產品施竣工概況見表1-2。
表1-2：“海尚 壹品”項目前期產品施竣工概況
取得《預售許
項目 開工時間 竣工時間 交房時間 面積（㎡)
可證》
1組團 2007.12.1 2010.1.30 2010.12.31 2008.4.30 20,434.70
2組團 2007.9.10 2009.6.30 2010.12.30 2007.11.20 22,817.94
3組團 2007.9.10 2009.6.30 2010.12.30 2007.11.20 22,817.94
6組團 2007.6.5 2008.6.30 2008.12.31 2007.8.30 39,227.09
11號樓 2008.4.30 2010.12.31 2010.12.31 2008.10.31 26,448.00
合計 131,745.67
“海尚 壹品”項目后續產品地處蘇州中央商務區正中心，地理位置優越，
周邊環境及各類配套設施齊全。總建筑面積約30萬平方米，由4/5/7/8/9/13組
團組成，位于“海尚 壹品”整個項目中最核心的位置。“海尚 壹品”項目后
續產品開發總投資約為12.20億元，其中土地成本約4.8億元，建安工程及配套
投資6億元，三項費用投入約1.4億元。可銷售住宅面積221,942平方米，可銷
售商業面積2,580平方米，可銷售車位1,022個。預計銷售收入18.8億元，凈
利潤3.2億元。項目后續產品占用土地目前已經平整，具備開工建設條件，預計
2008年5月開工，2011年竣工交付使用。項目資金來源為擬通過本次增發籌集
資金2.5億元，公司自籌資金約5億元，剩余資金以貸款、銷售回款等方式解決。
1.1.2江蘇友誼合升房地產開發有限公司概況
江蘇友誼合升房地產開發有限公司于2005年7月成立，系大連友誼為開發
本項目而設立的子公司，并將以此為平臺，致力于長三角區域房地產開發。江蘇
友誼合升房地產開發有限公司注冊資本3,500萬元，其中大連友誼合升房地產開
發有限公司（系大連友誼的控股子公司）占80%，大連友誼集團有限公司占20%。
公司現有員工55人，經營管理團隊具有豐富的房地產開發管理經驗。
36
大連友誼（集團）股份有限公司
1.2大連友誼房地產業發展戰略
大連友誼于2002年抓住時機，切入房地產行業，公司首個項目——大連“壹
品 星海”項目是大連規模最大的中高檔社區，也是大連最具代表性的房地產開
發項目之一，該項目的成功奠定了大連友誼在房地產領域發展的市場、品牌、管
理基礎。
目前，大連友誼在大連和外埠地區擁有一定規模的土地儲備，同時開發大連、
蘇州等地三個項目，總開發土地面積近40萬平方米，總建筑面積約100萬平方
米。
房地產開發現已成為大連友誼主業之一，且戰略地位日益凸現。大連友誼將
根據制定的發展戰略目標，在房地產開發領域，抓住中國城鎮化、人口紅利、人
民幣升值、經濟快速發展等帶來的多重機遇，加快公司在該領域的發展步伐，使
房地產業在公司產業結構中的地位和比重不斷提高。大連友誼將不斷擇機加大土
地儲備，保證房地產業發展的可持續能力，實現房地產業的穩定發展。
大連友誼房地產開發業務的發展策略是：嚴格遵循國家關于房地產行業的調
控政策指向，積極探索適合公司的房地產業開發模式，整合公司資源，形成差異
化競爭優勢，獲得較高的盈利能力。塑造大連友誼在房地產行業的品牌，通過品
牌化發展，加強市場開拓能力，創造發展空間。充實公司資本實力，應對中國房
地產業可能出現的各種機會。積極參入行業整合，降低企業運作風險。謀求建立
穩定、忠誠、能力卓越的房地產業開發管理團隊，保證公司房地產業的持續、快
速、可控發展。
大連友誼房地產開發業務的發展目標是成為區域領先的房地產開發商。
1.3項目必要性分析
1.3.1公司戰略發展的需要
房地產業已經被確立為大連友誼戰略發展的主要方向之一。實現房地產業
的區域化發展，進而獲取優良回報、提升競爭能力、實現收益風險平衡，對大連
友誼的發展具有重要的意義。
長三角是中國經濟最發達的地方，是經濟總量和消費容量最大的區域，全國
37
大連友誼（集團）股份有限公司
性房地產開發企業都把長三角作為企業發展的戰略要地。蘇州作為全國發展最快
的區域之一，其優良的投資環境、強大的消費能力、良好的發展前景以及房地產
行業的成熟規范，吸引了大連友誼進入蘇州市場。
長三角區域被確定為大連友誼房地產業務發展的重要區域，“海尚 壹品”
是大連友誼在長三角也是公司總部所在地大連以外的第一個項目，是公司區域化
發展房地產開發的重要嘗試，對公司的長遠發展具有重要的戰略意義。進入蘇州
市場是大連友誼重要的戰略決策。
1.3.2提升資本實力的需要
房地產是資金密集型行業，需要大量資金支撐土地的獲得和開發建設。隨著
中國房地產市場的快速發展，加之通貨膨脹以及人力成本上升，特別是國家金融、
財政等宏觀政策的密集出臺等因素的影響，土地價格快速上漲，開發成本不斷提
高，房地產企業只有不斷充實自身資本實力，才能夠在快速發展的中國房地產市
場得到發展機會，并在未來可能出現的全國化、區域化寡頭壟斷競爭中獲取機會
收益。
截至2007年9月30日，大連友誼總資產達到40.08億元，負債約31.95億
元，其中流動負債21億元，所有者權益合計8.13億元，資產負債率約為80%，
速動比率0.63（以上數據未經審計），資本實力明顯不足，負債比例過高，財務
風險較大。
因而，實施蘇州“海尚 壹品”項目，通過發展壯大大連友誼實力，并如能
以本項目實現再融資，將使公司資本實力實現跨越，對實現公司戰略目標具有重
要意義。
1.3.3提升品牌影響力的需要
品牌化發展是房地產業未來重要的趨勢。品牌，一方面使企業具備較高的市
場競爭力，在競爭中處于優勢地位，提高市場進入速度和樓盤去化速度，利于企
業降低市場風險。另一方面，品牌也提高了企業的定價能力，有利于企業獲得高
于行業平均水平的回報。同時，品牌也是企業進行房地產行業和跨行業資源整合
的重要工具。
38
大連友誼（集團）股份有限公司
多年來，大連友誼秉承“真誠相待，追求完美”的經營理念，一直致力于品
牌、品質、品位建設，大連友誼旗下的品牌如友誼商城、富麗華大酒店，在東北
三省擁有著較高的知名度，并為企業帶來了豐厚的回報。進入房地產行業后，公
司積極進行在房地產業的品牌塑造，蘇州“海尚 壹品”項目的建設，對公司塑
造和推廣品牌，至關重要。
1.3.4提高公司盈利能力的需要
房地產項目具有優良的投資回報。大連友誼進軍房地產行業后，產業結構得
到優化，整體盈利能力得到提高，在這個過程中，也培養了一批有經驗、高素質
的專業經營管理人才。
蘇州“海尚 壹品”項目具有良好的盈利能力，可以實現良好的投資回報，
對提高公司凈資產收益率、保持公司持續增長的盈利能力具有積極作用，有利于
實現股東價值最大化。
2募資投向產品概況
本次募集資金投向為蘇州“海尚 壹品”項目后續產品開發所需的建設資金，
項目占地約11萬平方米，地處蘇州中央商務區正中心，地理位置優越，周邊環
境及各類配套設施齊全。總建筑面積約30萬平方米，由4/5/7/8/9/13組團組成，
位于“海尚 壹品”整個項目中最核心的位置，尤其是高層住宅，很多套型可以
遠眺金雞湖美景。
“海尚 壹品”項目后續產品延續了“海尚 壹品”項目的建筑風格和產品
品質，旨在為工業園區內工薪階層提供居住空間，在滿足其居住需求基礎上，豐
富其生活色彩。“海尚 壹品”項目后續產品可銷售住宅面積221,942平方米，
可銷售商業面積2,580平方米，可銷售車位1,022個。預計總投資12.2億元，
銷售收入18.8億元，凈利潤3.2億元。
“海尚 壹品”項目后續產品緊鄰蘇州工業園區行政中心，南側即為園區政
府辦公所在地，30多萬平方米的現代廣場和蘇州國際博覽會展中心坐擁周邊，
目前在建的蘇州市公安大廈、電信大廈，昭示著該區域的核心價值。
“海尚 壹品”項目后續產品教育配套齊全，金雞百花獎永久頒獎地——號
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稱蘇州鳥巢的科技文化中心、園區三中、園區第二實驗小學、項目自帶幼兒園、
蘇州高教區等提升了項目的文化氛圍。
商服配套和醫療配套也較完善，能充分保證居民生活的便利性。
“海尚 壹品”項目后續產品開發所需土地目前已經平整，具備開工建設條
件，預計2008年5月開工，2011年竣工交付使用。蘇州“海尚 壹品”項目后
續產品建筑參數見表2-1。
表2-1：蘇州“海尚 壹品”項目后續產品建筑參數
項目 面積（m 2）
住宅 221,942.87
商業配套 2,580.20
其他建筑 1,053.84
合計（計入容積率面積） 225,576.00
幼兒園 3,005.00
架空層 8,090.63
地下建筑 71,578.96
合計（不計入容積率面積） 82,674.59
總 計 308,251.50
3.市場分析
3.1國民經濟持續增長
1978年改革開放至今，中國經濟已持續了27年經濟增長率9.3%以上的高速
增長。如果沒有極為特殊的國際國內不可控制的社會政治、經濟、文化、軍事、
自然意外發生，中國年均經濟增長率可望保持在7.2%以上。到2020年，將比2000
年人均GDP水平增長四倍，實現全面建設小康社會的發展目標，大體達到當代世
界上中等水平的發展中國家的平均水平，中國將作為后工業化時代的經濟大國，
到本世紀中葉進入中等發達國家的行列。(引自北京大學中國國民經濟核算與經
濟增長研究中心《中國經濟增長報告2006——對外開放中的經濟增長》)
良好的國民經濟運行態勢和前景，為我們的長期投資決策提供了
40
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宏觀環境上的保證。
3.2房地產行業勢頭良好
房地產行業在人民幣升值、城市化進程等背景下，依然保持著良好的發展趨
勢。
3.2.1國房景氣指數上升
2007年9月份，國房景氣指數為104.99點，比8月份上升0.51點，同比
上升1.85點，達到2005年以來的新高。(國房景氣指數，是反映房地產市場景
氣變化趨勢和程度的綜合指數，其數據資料來源于國家統計局房地產統計機構進
行的全面調查，由政府統計部門編制，根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，
采用合成指數的計算方法，從房地產業發展必須同時具備的土地、資金和市場需
要三個基本條件出發，選擇房地產開發投資、資金來源、土地轉讓收入、土地開
發面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價格等8個具有代表性
的統計指標進行分類指數測算，再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數
體系。)
圖3-1國房景氣指數上升
3.2.2房地產投資增速加快
2007年上半年，房地產開發投資9,887億元，同比增長28.5%，比上年同期
加快4.3個百分點；房地產投資占固定資產投資的比例為18.3%，比2006年全
年提高0.6個百分點。
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圖3-2房地產投資增速加快
3.2.3商品房供小于求趨勢依然維持
2007上半年商品房銷售面積大于竣工面積，供小于求。商品房銷售均價（銷
售總額/銷售面積）3,814元/平方米，同比增長10.1%。其中，住宅價格同比增
幅11.7%，與2006年全年住宅價格增幅12.0%基本持平。
圖3-3全國商品房供小于求趨勢依然維持
通過以上分析，我們可以看出房地產行業的發展勢頭依然良好。
3.3蘇州經濟發展迅猛
蘇州位于中國經濟最活躍的區域——長江三角洲中心地帶，東臨上海，南連
浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江，是距上海最近的中心
城市。蘇州位于中國兩大經濟帶－沿海經濟帶和長江經濟帶交接處，是中國最富
饒地區之一。現轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業園區、蘇州
新區等8個區和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個縣級市，130個鎮。
42
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圖3-4蘇州區位圖
蘇州市全市面積8,488平方公里，其中市區面積1,650平方公里，2006年
末全市總人口約616萬人，其中市轄區230萬人。根據2005年統計數據，蘇州、
無錫和南京地區生產總值位列江蘇省的前3位。2006年蘇州生產總值為4,820
億元，人均生產總值78,247元。
蘇州國民經濟增長速度高于全國水平，近兩年更顯示出加速的跡象。
圖3-5 2001—2006年蘇州市GDP（單位：億元）及漲幅（%）
6000 25.00%
20.00%
4000
15.00%
GDP
10.00% 漲幅
2000
5.00%
0 0.00%
2001 2002 2003 2004 2005
GDP 1760 2080 2802 3450 4026 4820
漲幅 11.40 11.80 13.50 12.30 11.70 19.70
蘇州居民的收入結構比較優良，2006年蘇州市人均收入較2005年有大幅增
加，增幅13.90%，購買力上漲，對促進蘇州房地產市場更起到很大的推動作用。
43
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圖3-6江蘇省/蘇州市2001—2006年人均GDP及漲幅
100000 50.00%
40.00%
江蘇省
30.00%
50000 20.00% 蘇州市
10.00%
0.00% 蘇州漲幅
0 -10.00%
2001 2002 2003 2004 2005 2006
江蘇省 1292 1439 1679 2085 2433 2867
蘇州市 3038 3573 4770 5761 5414 7940
蘇州漲幅13.80 17.60 33.50 20.80-6% 46.70
3.4蘇州房地產行業健康持續發展
3.4.1房地產投資穩健增長
近5年,蘇州市全社會固定資產投資與房地產投資增長較快。從2002年以來，
房地產進入了高速發展時期，房地產投資逐年穩步高速上升，年均增長率超過
45%。房地產開竣工面積逐年快速增加。2006年，蘇州市房地產開發投資470.74
億元，商品房施工面積為5,058.09萬平方米，竣工面積為1,440.13萬平方米。
但相對于全國一線城市房地產市場而言，2006年以來的蘇州房地產市場走勢是
穩健的，2006年全國固定資產投資增幅和房地產投資增幅為24.1%、23%，蘇州
市相應增幅則為12.7%和13.6%。蘇州房地產投資與施工竣工狀況見表3-1。
表3-1：蘇州房地產投資與施工竣工狀況
項目/年份 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
房產投資額（億元） 107.34 177.94 334.32 420 470.74
施工面積（萬㎡） 2,081.79 2,576 3,843.9 4,600 5,058.09
竣工面積（萬㎡） 892.6 779.2 1,129.1 1,600 1,440.13
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圖3-7蘇州市社會固定資產投資與房地產投資情況數據來源：蘇州市統計年報
固定資產與房地產投資情況
3000 100%
80%
2000
60%
40%
1000
20%
0 0%
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-5月
固定資產投資(億元) 房地產開發投資(億元)
固定資產投資增幅 房地產開發投資增幅
圖3-8社會固定資產投資與房地產投資增幅對比數據來源《蘇州市統計年鑒》
蘇州與全國投資情況對比
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-5月
固定資產投資增幅——全國 固定資產投資增幅——蘇州
房地產投資增幅——全國 房地產投資增幅——蘇州
3.4.2商品房銷售前景樂觀
從2002年以來，蘇州市房地產行業進入快速發展時期，年銷售面積增長率
達到25%。在經歷2005年宏觀調控下的短暫休整后，2006年蘇州樓市銷售又強
力爆發，全年銷售面積達到1,391.36萬，銷售額突破600億，呈現良好的發展
態勢。可以預見，隨著大蘇州版圖的興起，蘇州市旺盛的銷售勢頭將會穩定延續。
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圖3-9蘇州商品房銷售價格柱形圖
商品住房銷售均價（元/㎡）
6000
5000
4000
商品住房銷售均價
3000
（元/㎡）
2000
1000
0
2002年2003年2004年2005年2006年
表3-2：蘇州歷年掛拍出讓的“住宅類土地”樓面地價走勢（元/平）
區域 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年上半年
園區 1,404.8 1,486.4 1,852.5 2,320.8 2,211.5 2,637.45 3,703
城區 1,485.7 1,558 1,795.5 1,958.3 2,056 5,056.74 3,005
新區 無 1,181.8 2,019.5 1,062.9 1,077 1,884.5 4,394
吳中 無 1,307.9 1,431.9 1,174.9 1,255.4 1,856.9 1,984
相城 無 695.3 856.6 966.6 1,138.7 2,152.9 2,479
從上表亦可看出，樓面地價的平穩上漲，為房價的上升提供了很大的推力。
目前，這種態勢依然維持，2007年除了主城區由于平江新城、滄浪新城等拆遷、
定銷房土地的入市，拉低了主城區樓面價，其他區域樓面價均出現大幅上漲。
圖3-10 2002年以來蘇州商品房銷售面積走勢圖
當年銷售面積(萬㎡)
1600
1400
1200
1000
800 當年銷售面積(萬㎡)
600
400
200
0
年 年 年 年 年
2002 2003 2004 2005 2006
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隨著政策的逐步穩定、人民幣升值的加速，中國房地產逐漸進入新一輪的發
展階段，2007年5月開始，蘇州樓市一度呈現出量價齊升的局面。
圖3-11蘇州2007年1-10月商品房成交面積
月成交面積 單位：萬平米
100.00
80.00
60.00
40.00
20.00
0.00
y06m y06m y06m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m
10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
系列1 62.4860.2262.7542.5327.0557.3152.55 80.9168.3271.7874.3088.0845.94
圖3-12蘇州2007年1-10月商品房成交均價
月成交均價 單位：元/平米
8000
4000
y06m y06m y06m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m
10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
系列1 5345 5424 5314 5130 5369 4911 5690 5853 6436 6794 6964 7434 7415
根據網上簽約信息，2007年9月蘇州商品住房成交均價已經達到7,450元/
平，園區住房成交均價達到7,900元/平。但比較來看，蘇州房價在整個滬寧線
上，尚處于相對較低的水平。
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3.5蘇州工業園區優勢明顯
蘇州工業園區是中國和新家坡兩國政府共同打造的一個國家級開發區，地處
蘇州城東金雞湖畔，行政區域面積260平方公里，下轄四個鎮，總人口23萬。
工業園區以不到蘇州市3%的土地、3.5%的人口和5%的工業用電量，創造了全市
14%的地方一般預算收入、18%的工業產值、22%的注冊外資、28%的進出口額，每
萬元GDP耗水5.9噸、耗能0.22噸標準煤，達到了90年代世界先進水平，初步
走出了一條高產出、低能耗的新型工業化發展之路，成為國內開發速度最快、協
調發展最好、競爭力最強的開發區之一。
蘇州工業園區城市規劃完全按照新加坡的規劃理念，從1994年開始建設。
整個園區分為湖西和湖東兩個區域，蘇州市用第一個10年時間（1994--2004）
建成了湖西工業園區。第二個10年時間用來建設湖東工業園區。目前正是湖東
工業園區大舉建設的時期。
園區的房產開發從1999年開始，最先進入的企業有本土的建屋發展、中新
置地和外來的華新國際。湖西板塊位于金雞湖與老城區之間，開發啟動早，周邊
的生活配套較為齊全，至今已開發樓盤近30個，代表樓盤有湖左岸、都市花園、
天域等。目前雖尚有少量湖景高檔公寓在售，價格都在15,000元/平以上，但由
于土地已所剩不多，所以后續產品有限，且以商業、辦公兩種產品為主。
從2002年開始，湖東開始有商品房開發，最早的代表項目是東湖大郡。從
2004年開始，進入了大規模開發時期。在成功開發湖西的基礎上，湖東規劃版
圖更大，起點更高，并且是配套和住宅開發同步進行，包括國際博覽中心、F城、
湖東鄰里中心等在內各類項目的開工建設，使湖東商圈聚起更多的商氣、人氣，
環金雞湖地區的蘇州城市副中心和湖東新商圈的地位逐步凸現出來。
3.6蘇州工業園區房地產市場現狀
3.6.1園區房地產市場領跑蘇州
工業園區是蘇州房地產市場的領頭羊，經過近10年的發展，借助金雞湖、
獨墅湖的天然資源，目前的開發量、銷售量、銷售價格、產品水平都在蘇州處于
絕對領先地位，現在蘇州人以居住在園區為榮。作為蘇州樓市的標桿區域，工業
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園區的城市定位決定了其高端市場地位，在成交量和成交均價上都引領市場。
3.6.2湖東、湖北取代湖西，高速發展
園區湖西板塊已經飽和，湖東區域正在成為園區樓市的主戰場，云集了中海、
萬科、南京棲霞、上海中華企業等眾多實力開發商。湖東房產2007年整體價格
漲幅在30%左右，唯亭、跨塘、湖東新城等樓盤由于輕軌的啟動，漲幅較大。湖
北板塊萬科、中海、雅戈爾等大牌開發商云集，玲瓏灣和中海的湖景房已經達到
14,000元/平，中海和雅戈爾的毛坯房也都已經超過了8,000元/平。雙湖板塊
因地域小，現僅有大湖城邦和水墨江南項目在售。園區商品房成交均價從三月開
始呈增長趨勢，價格一路上漲，到07年10月份成交均價已達8,669.42元/平方
米，湖東核心建成區的新開盤均價已全面超越7,000元/平方米。
3.6.3近五年園區土地市場成交量價齊升
3.6.3.1園區2003～2007土地成交價格穩步攀升。
表3-3：園區2003～2007土地市場成交比較
年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-10月
土地供應量萬㎡ 278 119 152 221 209
平均樓面單價元/㎡ 1,852.5 2,320.8 2,211.5 2,637.45 3,700.3
從2003年開始，園區每年供應的土地量起伏比較大。今年1—10月份已經
達到209萬㎡，可建筑面積達370萬㎡，整體平均為每年土地供應量200萬㎡左
右。園區土地價格一直呈高位運行、穩步上漲的趨勢。2007年1—10月，園區
商品房樓面地價已經達到3,700元/㎡。這充分說明了開發商對園區后期市場的
看好。
3.6.3.2園區2007年1-9月土地市場活躍。
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表：3-4園區2007年1-9月土地供應情況
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3.6.3.3園區中央商務區區概念逐步成型，中央商務區區域酒店公寓、商業用地
增多。
2007年上半年，蘇州工業園區共掛牌8宗土地，總占地面積875,248.6平方米，
商業、酒店式公寓綜合用地面積達80,611.09平方米，土地的平均容積率有所提
高，酒店式公寓有所增加，湖西中央商務區更顯繁華，博覽中心商業區域開始發
展。9月以來，雖然出讓土地不多，但能明顯看出酒店式公寓等服務類商業用地
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猛增，商業容積率有所提高，區域功能將進一步完善。
3.6.3.4園區土地“地王”頻出，湖東土地升值明顯。
今年上半年，蘇州鷹漢房地產開發公司以21.63億元拿下獨墅湖畔地塊，創
出2007年上半年最高樓面地價。9月份，九龍倉又與中新置地合作，拿下蘇園土
掛2007(10)號地塊，以30億元的價格成為園區新的“地王”。土地成交價格的快
速上升也體現了各開發商對園區房地產市場的長期看好。
3.6.4近五年園區房地產銷售持續樂觀
3.6.4.1近五年園區商品房銷量保持增長趨勢
園區從2003年以來，銷售量一直保持高速增長，增長幅度為30%。其中2007
年預計全年銷售面積將達到250萬㎡。
圖3-13園區近五年商品房銷量
銷售量（萬㎡）
300
250
200
150 銷售量（萬㎡）
100
50
0
2003年2004年2005年2006年2007年
3.6.4.2近五年園區商品房銷售價格一路上漲
園區的房產開發起點較高，2002、2003年的住房銷售均價比市區整體價格
要高近千元，并每年有近20%的增長。2004年之后，隨著湖東的開發建設和宏觀
調控，價格漲勢稍有緩和。但2007年以來，園區房價又呈現出爆發性增長趨勢，
平均成交價格已經逼近8,000元/㎡。
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圖3-14 2002年----2007年10月園區商品房銷售價格走勢
價格
9000
8000
7000
6000
5000
價格
4000
3000
2000
1000
0
2002年2003年2004年2005年2006年2007年
3.6.5園區2007年三季度房地產市場局面火爆
三季度工業園區商品房成交量繼續保持增長，成交面積和成交套數較二季
度增長幅度分別為32.69％和32.25％，市場的產品結構穩定。三季度的成交均
價漲幅為13.16％，達到近8,000元/平方米的水平，排在蘇州各區的前列。
與去年同期相比，今年三季度工業園區的成交水平顯示出明顯的高增長，
成交套數增長198.85％，成交面積增長210.32％，成交均價上漲32.49％。
3.6.6園區2007年1-9月在售樓盤
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表3-5 2007年1-9月園區在售樓盤狀況
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3.6.7園區未來3年住宅價格預測
我們認為，園區房價目前的整體水平，相比而言，仍處于合理區間，預計未
來三年，園區住宅價格在下述因素推動下，仍將保持增長趨勢。
（1）園區經濟推動。
園區經濟目前以年30%的速度增長，每年吸納數萬名外來人口，這將為園區
以后的房地產穩定持續發展提供堅實的基礎。
(2)政府規劃影響。
據《蘇州市2006－2020城市總體規劃綱要》，蘇州工業園區將由原工業及科
技產業集中區一躍成為蘇州東部新城，將建設為蘇州市現代化新城區和蘇州中央
商貿區，長三角地區的次級商務中心，國際知名、國內領先的高新技術產業園和
文化創意產業中心之一。這對園區的房地產行業來說，無疑是重大利好。
(3)成本推動的因素。
2007年上半年，園區土地成交樓面價達3,700元/㎡。2007年下半年，雖有
均價有所降低，但主要是由于部分供應地塊位置較偏僻的緣故。地價的上漲，推
動房價逐步走高。目前來看，這種趨勢仍在繼續。
3.7競爭環境分析
3.7.1周邊項目土地成交概況
“海尚 壹品”項目地塊為2005年通過拍賣取得，當時在宏觀調控的背景
下，整體市場表現比較謹慎，成交價格相對較低。在本項目周邊，除了2002年
的萬科玲瓏灣地塊價格比較低廉外，其他所有樓盤樓面價格均高出“海尚 壹品”
項目地塊價格。
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表3-6：項目周邊地區土地樓面成本分析
工業園區湖北地塊項目
項目名稱 單位 容積率 占地（㎡） 建筑面積 樓面單價（元/㎡）
玲瓏灣 萬科 2.2 384,042 844,892.4 1,855
中海湖濱一號 中國海外 1.8 130,066 234,118.8 3,438
雅格爾未來城 寧波雅戈爾 2 97,969 195,938 3,337
雅格爾未來城 寧波雅戈爾 2 79,074 158,148 2,599
雅格爾未來城 寧波雅戈爾 2 7,849 15,698 2,548
海尚 壹品 大連發興 1.8 85,819 154,474.2 2,168
海尚 壹品 大連發興 1.8 120,834 217,501 2,113
中央景城 園區建屋發展 2 87,623 175,246 2,100
中央景城 園區建屋發展 2 100,728 201,456 2,065
中海星湖國際 中海地產 1.4 100,000 140,000 2,300
未定 大和株式會社 1.6 76,571 122,513.6 4,122
3.7.2項目周邊重點樓盤介紹
（1）中海 湖濱一號，項目位于園區湖東現代大道北、國際會展中心對面，
以意大利威尼斯水域的城邦生活場景為原型，借鑒威尼斯城市肌理的水島式布
局，形成獨特的異域風情社區，社區整體規劃規整理性，呈劇院式建筑布局，使
得景觀資源最大化，盡享無限湖景。中海專屬戶型：“空中合院陽房”、“枕河
寬景洋房”、“意式獨院聯排”。
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本項目SWOT分析：
優勢：位于園區中央商務區核心居住區。
地處園區主干道，規劃中輕軌一號線使交通更加便利。
湖景房日益稀少，成為項目最大賣點。
開發商品牌效應已經深入人心。
劣勢：房型最小為130多平米，總價很高，客戶群較單一，去化較慢。
威脅:現有客戶對項目綠化不滿意，影響口碑。
機會：湖景房在湖東受到追捧。
(2)雅戈爾 未來城,雅戈爾置業在蘇州的鼎立之作，坐落于園區現代大橋以
東約800米，南面國際會展中心及金雞湖，與玲瓏灣、中海湖濱一號同屬連接湖
東與湖西的樞紐地段，總建筑面積達50多萬平米。
雅戈爾.未來城計劃分五期開發，集高層、小高層、多層、SOHO、商業等為
一體，建成后將成為蘇州國際化程度最高的高尚社區之一。以全球頂級酒店品牌
雷迪森為平臺的酒店式服務和多元化高尚國際社區將是整個未來城的特色。
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本項目SWOT分析:
優勢：位于園區中央商務區核心居住區。
地處園區主干道，規劃中輕軌一號線使交通更加便利。
采用反租的模式運作，有近8%的回報率。
總價低，回報率高，投資客較多。
劣勢：項目位置位于現代大道北，配套設施較差，交通不方便。
威脅：在開發的精裝修房與其樣板房相差很大，業主反映強烈，口碑較差。
機會：依托全球頂級酒店品牌雷迪森的品牌資源、管理能力，把5星級酒店
專屬服務帶入。
(3)翡翠國際社區,項目位于園區湖東，現代大道北，南施街西，地處九龍醫
院東，緊鄰園區行政中心，東南側緊鄰占地六十多萬平方米的白塘植物生態公園，
項目擬將打造成園區湖東大型的“公園式國際居住社區”，本項目由上海市房地
產開發企業綜合實力五十強名列前茅的靜安置業集團領銜打造。景觀圍繞白塘公
園的公園式休閑生態理念展開規劃，生態環境，水系景觀與白塘公園一脈相承，
使整個社區居住理念圍繞“生活在公園里，公園在家里”展開，讓都市中的您與
公園為鄰而居，開啟現代時尚的純正公園生活，為湖東打造一個21世紀國際城
市化公園居住理念的大型國際社區。
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本項目SWOT分析:
優勢：緊臨白塘植物園，環境優美。
中小戶型較多，總價相對較低，去化較快。
整個項目量體很大，總建筑面積在88萬平米左右，在5年時間內
將會形成一個萬人大社區。
劣勢：項目位置相對較偏，周圍配套不完善。
開發商知名度不高，品牌效應較差。
位置僅僅和九龍醫院一河之隔，這會對一部分客戶產生抗性。
威脅：周邊樓盤的大量入市，影響其正常銷售。
本項目產品差異化較小，競爭激烈。
機會：小戶型，低總價在園區市場還是倍受追捧的。
(4)中海星湖國際,該地塊位于園區現代大道北，華池街與星湖街之間，占地
面積10.7435萬㎡，容積率1.4，規劃建設成為含有TOWNHOUSE、高層湖景公寓、
小高層電梯洋房的法式院落生態社區。本項目集商業中心、行政中心、科技文
化藝術中心、會展中心等多重區位優勢于一身，一梯兩戶，方正戶型，南北通透。
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本項目SWOT分析:
優勢：位于園區中央商務區核心居住區，緊鄰星湖街規劃中鄰里中心建設用
地。
地處園區主干道，規劃中輕軌一號線使交通更加便利。
“文化水廊”景觀軸的延續，遠眺金雞湖水景，東臨白塘公園。
低容積率提升居住品質。
周邊配套設施愈發完善，臨近行政大樓、科技文化藝術中心、時代廣
場
兩房小戶型比例占70%，更貼近老百姓普遍需求，去化更快。
開發商品牌效應已經深入人心。
劣勢：本項目為東西走向的狹長地塊，南面為園區主干道現代大道，噪音、
粉塵污染較為嚴重。
本項目中央景觀一般，無亮點。
威脅：翡翠國際等周邊樓盤低價入市，吸引一部分客源。
機會：通過產品包裝及小戶型的大量入市，價格將會進一步提升。
3.7.3重點項目價格變化及銷售情況（2007年）
2007年以來，項目周邊樓盤價格開始快速上漲，在半年時間內上漲2,000
元/㎡以上，并且都取得了很好的銷售業績，開盤當天銷售率一般都在80%以上。
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其中本項目南面的中海星湖國際是園區中檔樓盤價格的領頭羊，目前小高層銷售
單價已經達到11,000元/㎡。作為相鄰項目，更適合居住的海尚 壹品項目坐擁
其利，具有較大升值空間。
表3-7重點樓盤價格變化及銷售情況
項目周邊重點樓盤價格變化（2007）（單位：元/㎡）
項目 一季度 二季度 三季度 備注
萬科玲瓏灣 6,500 8,000 17,000 三季度銷售湖景房
中海湖濱一號 8,000 9,000 10,000/17,000 17,000的為湖景房
雅戈爾未來城 6,800 7,800 9,000—12,000 有部分湖景房
中海星湖國際 6,500 7,300 9,000/11,000 最后一次價格為11,000
翡翠國際 5,800 6,500 8,000
項目周邊重點樓盤開盤銷售情況（2007）（單位：套）
項目 一季度 二季度 三季度 備注
萬科玲瓏灣 160 300 50 銷售完畢
中海湖濱一號 200 100 100 銷售完畢
雅戈爾未來城 305 490 留下部分湖景房
中海星湖國際 300 300 150 銷售完畢
翡翠國際 90 90 200 銷售完畢
4.本項目SWOT分析
4.1項目優勢
4.1.1區域優勢
蘇州目前總體房價處于滬寧線較低水平，本項目定位于工薪階層，價格合理，
符合園區內工薪階層消費能力，故具有良好的比價優勢；
工業園區地理位置優越，且位于城市發展主線上，規劃理念超前，發展潛力
巨大；
園區市場相對成熟，市場化程度高，政府干預少。
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4.1.2地塊優勢
項目所處位置較好，兩湖景觀資源豐富，市政府對環境景觀的投入力度較大；
本項目土地取得成本屬于中、低水平，成本上占有一定優勢，也保證了產品
的價格可控，貼近普通居民收入承受支付的能力；
地塊現狀良好，已七通一平，可以直接投入開發，節約了大量的時間成本和
溝通成本。
4.1.3運營優勢
項目公司團隊經過調整磨合，具備較強的經營運作能力；
面向大眾消費群體，貼近工薪階層生活需要；
周邊競品樓盤定位基本明確，便于尋找定位差異點。
4.2項目劣勢
4.2.1配套有待進一步完善
項目周邊現階段交通設施仍未健全，居民出行不便，基本生活配套設施相對
不足，生活必需品價格相對偏高。
4.2.2競爭對手強大
作為外地開發商，對當地市場的了解需要一定過程。項目周邊均為有多年開
發經驗的地產巨頭開發的產品，相比較而言，公司品牌知名度較低。
4.3面對的威脅
4.3.1宏觀調控政策對需求的影響
宏觀政策對以上海為代表的長三角房價的打壓，一定程度上也影響了蘇州購
房者，壓制了購買力。
潛在的市場供應量依然較大，包括此前已成交但尚未開發的地塊，及此后即
將出讓的；
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4.3.2競爭對手的威脅
周邊樓盤均是地產巨頭開發，操盤水平較高，市場敏感程度高，應變較快。
4.4存在的機會
4.4.1區域人氣逐漸提升
項目所在地區人氣逐步提升，工業園區政府行政中心的遷移必然會帶動湖東
的發展，加快完善金雞湖北部的生活配套。
位于項目周邊的建筑面積32.6萬平方米、設有7,000個國際標準展位的國
際博覽中心投入運營。
4.4.2區域聚集效應顯現
同一區域板塊上，萬科、中海、雅戈爾等開發商的進駐，大大提升項目所在
區域的被關注度和檔次感。
4.5可行性的基本判斷
1、項目定位工薪階層，符合國家政策指向和居民實際支付能力，貼近市場
需求。
2、蘇州在經濟總量上躋身國內特大型城市之列，使項目具有良好的市場基
礎。“海尚.壹品”項目地處經濟發達、購買力強勁的蘇州工業園區，地理位置優
越，周邊環境幽雅，各種配套齊全，具有良好的區位優勢。
3、項目總體規劃設計合理，采用了具有創新的菱形社區設計，存在差異化
優勢。
4、本項目土地取得時機較好，具有明顯土地成本優勢和價格優勢。
5、蘇州友誼合升房地產公司已經組建2年多的時間，經過調整磨合，特別
是在開發項目的運作，已經具備了較高的經營管理能力。
綜合以上分析，蘇州“海尚.壹品”項目具有充分可行性。
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5.項目發展規劃
5.1市場定位
項目定位為“為年輕人建造，讓普通人也能用適當的價格獲得高品質的居住
體驗。”
項目以為工薪階層提供舒適的居住空間為開發的宗旨，主力細分市場包括在
蘇州工業園區工作的時尚年輕白領階層，蘇州老城區追求環境和舒適性的家庭，
政府、事業單位工作人員。
5.2產品策略
在產品方面，將突出差異化，體現人性化，滿足經濟性，展示專業性。
本項目遵循國家關于“70/90”的規定，產品結構二房為主，戶型在75-90
平方米之間，與目前市場上較多的高檔大面積產品有很大差異。
產品外立采用陽光而幽雅的海派顏色材質，迥別于中海、萬科古典、莊重但
已經模式化、漸顯乏味的風格。
人車分流、盡可能高的綠化、低成本高使用價值的人文景觀環境、合理規劃
的配套商業街，努力營造舒適、方便的居住環境，最大限度體現項目的人性關懷。
通過戶型設計控制房屋總價，既滿足實際使用要求，又能給客戶以一定的實
惠，凸現性價比優勢。
5.3發展策略
著眼長遠，以工薪階層認可的價格和戶型貼近需求，以高品位高品質的產品
設計贏得市場，以項目的成功開發樹立公司在長三角的品牌，以完善的售后服務、
持續的客戶溝通贏得客戶口碑；熟悉、掌握長三角市場開發形勢，為公司外埠區
域化發展積累經營、管理、運作經驗；產品銷售化整為零，適度調控，降低項目
風險，增加收益。
預計項目開發周期3-4年。
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5.4競爭策略
項目地處園區湖東中央商務區核心板塊，區域價值和競爭優勢明顯。
目前，項目周邊的競爭對手有中海、萬科、雅戈爾等全國性品牌開發商開發
的樓盤，如萬科 瀚庭、中海 湖濱一號等。
根據市場環境和競爭對手情況，制定如下競爭策略：
堅守板塊核心概念，主打區域價值。在同一板塊內，主張差異化，精準定位
客戶，通過區域價值和產品力確定價格。
銷售過程中，采取跟隨定價策略，對比中海、萬科等開發商開發的項目價格，
凸顯性價比優勢。
5.5營銷策略
根據對市場的判斷和項目自身定位，計劃每年的銷售量在8-10萬平方米，
整個開發周期約3-4年左右。
在保證目標利潤的前提下提高銷售速度，降低財務風險。
年銷售量保持在園區前十位水平，銷售速度中等偏上。
產品的銷售順序為先住宅后商業，先中大戶型后小戶型，先低密度住宅后高
密度住宅，保持樓盤形象，降低銷售風險。
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6.投資及財務分析
6.1總投資
預計本次募資投向的“海尚.壹品”項目后續產品開發總投資約為12.20億
元，其中土地成本約4.8億元，建安工程及配套投資6億元，三項費用投入約
1.4億元。
6.2資金籌措計劃
總投資約為12.20億元，其中，擬通過增發股票籌集資金投入2.5億元，公
司自籌資金投入約5億元，其他以貸款、銷售回款等方式解決。
以下測算均以此為基礎。
6.3銷售收入
“海尚.壹品”項目后續產品由4、5、7、8、9、13組團構成，可銷售住宅
面積221,942平方米，可銷售商業面積2,580平方米，可銷售車位1,022個。預
計總銷售金額超過18億元人民幣。
表6-1：“海尚.壹品”項目后續產品開發銷售收入預測表
住宅部分
組團 面積（平方米） 預期單價（元/平方米） 預期總金額（萬元）
9組團 51,348 8,000 41,078
4組團 37,669 8,000 30,135
7組團 60,512 8,000 48,410
8組團 49,903 8,000 39,922
5組團 22,510 8,000 18,008
13號樓 2,580 15,000 3,870
合計 224,522 181,424
車位部分
個數 單價（萬元/個） 銷售總金額（萬元）
車位 1,022 7 7,154
合計 7,154
銷售總計 188,577
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6.4成本及利潤估算
表6-2：“海尚.壹品”項目后續產品開發總成本及利潤表
項目 銷售面積 單價（元） 合價（萬元）
一、土地成本 224,522 2,160 48,499
1、地價 224,522 2,160 48,499
2、契稅
二、工程及配套成本 224,522 3,018 67,752
1、前期費用 1,749
2、政府收費 180
2、建安工程費 47,709
3、土地增值稅 2,702
4、基礎設施費 10,702
5、管理費用 224,522 210 4,710
三、財務費用 224,522 257 5,760
投資總計 122,011
六、銷售收入小計 188,577
七、銷售稅金 10,277
八、銷售費用 224,522 612 13,740
九、銷售毛利 224,522 1,895 42,549
十、企業所得稅 10,637
十一、稅后凈利潤 224,522 1,421 31,912
6.5現金流量表
6.5.1銷售計劃預測
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表6-3“海尚.壹品”項目后續產品開發各組團銷售計劃預測
單位：萬元
2008年 2009年 2010年 2011年
銷售
上半 下半年 上半 下半 上半 下半 上半 下半 合計
年度
年 年 年 年 年 年 年
9組團 15,000 10,000 8,000 5,000 3,078 41,078
4組團 15,000 7,000 5,000 3,135 30,135
7組團 3,000 11,000 9,000 7,500 6,500 6,000 5,410 48,410
8組團 1,000 12,500 11,000 9,000 4,000 2,422 39,922
5組團 8,000 5,000 4,000 1,008 18,008
13號樓 3,870 3,870
車位 300 200 400 800 1,000 2,500 1,954 7,154
合計 0 18,300 22,200 44,900 39,300 29,578 19,635 14,664 188,577
6.5.2回款計劃和凈利潤預測
表6-4：“海尚.壹品”項目后續產品開發各組團銷售回款和凈利潤預測
單位：萬元
回款 2008年 2009年 2010年 2011年
合計
年度 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
9組團 12,000 8,000 6,500 6,000 6,000 2,578 41,078
4組團 12,000 8,000 5,100 4,000 1,035 30,135
7組團 1,500 9,000 10,000 7,000 8,000 7,000 5,910 48,410
8組團 600 8,000 7,000 9,000 7,000 8,322 39,922
5組團 2,000 7,000 5,008 4,000 18,008
13號樓 3,870 3,870
車位 0 200 200 300 900 954 1,100 3,500 7,154
回款
0 13,700 17,800 36,800 30,900 36,054 26,686 26,637 188,577
合計
凈利潤 2,318 3,011 6,228 5,229 6,100 4,518 4,508 31,912
6.5.3財務現金流分析
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表6-5：“海尚.壹品”項目后續產品開發財務現金流量表（全部投資）
財務現金流量表（全部投資）
項目/時間 2007 2008 2009 2010 2011
一、現金流入 13,700 54,600 66,954 53,323
1、銷售回款 13,700 54,600 66,954 53,323
二、現金流出 48,499 20,491.5 38,724.5 26,352.5 16,839.5
1、建設投資 48,499 16,067 30,956 15,640 5,090
2、經營成本 3,677.5 3,657.5 3,457.5 2,947.5
3、營業稅及附加 747 2,976 3,649 2,906
4、企業所得稅 1,135 3,606 5,896
凈現金流量 -48,499 -6,792 15,876 40,602 36,484
累計現金流量 -48,499 -55,291 -39,415 1,187 37,670
內部收益率（稅后）19%
內部收益率（稅前）23%
（注：該表為全部投資財務現金流量表，沒有考慮財務費用，以及由此而產生的
所得稅誤差，兩項導致了該表累計凈現金流量與上述項目成本及利潤表中稅后凈
利潤之不同。）
表6-6：“海尚.壹品”項目后續產品開發財務現金流量表（自籌資金）
財務現金流量表（自籌資金）
項目/時間 2007 2008 2009 2010 2011
一、現金流入 0 13,700 54,600 66,954 53,323
1、銷售回款 13,700 54,600 66,954 53,323
二、現金流出 50,439 23,371.5 39,664.5 26,352.5 16,839.5
1.自籌資金 48,499
2.募集資金 16,067 8,933
2.經營成本 3,677.5 3,657.5 3,457.5 2,947.5
3.營業稅金及附加 747 2,976 3,649 2,906
4.償還利息 1,940 2,880 940
5.預收款再投入 22,023 15,640 5,090
6.企業所得稅 1,135 3,606 5,896
三、凈現金流量 -50,439 -9,671.5 14,935.5 40,601.5 36,483.5
四、累計凈現金流量 -50,439 -60,110.5 -45,175 -4,573.5 31,910
內部收益率（稅后）15%
內部收益率（稅前）19%
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7.風險及對策
7.1政策風險
房地產業關系國計民生，中央政府從2004年開始對房地產行業實施宏觀調
控。先后頒布了“國六條”、“國八條、90/70政策，以及推動實施經濟適用房、
限價商品房、廉租房的相關文件，到今年9月27日發布的房貸新政，和最新公
布的“物業稅”試點城市，每一次都對房地產市場產生了不小的影響。
在金融政策方面，央行不斷嚴厲的措施，對需求產生了深刻影響，也增加了
房地產開發企業的融資難度、融資成本和開發成本。
在財政政策方面，土地增值稅清繳政策對房地產開發企業利潤產生重大影
響，特別上市公司等運作規范的企業。
國家的金融、財政乃至行政政策，都給房地產業的發展帶來了不確定性，每
一次國家宏觀調控政策出臺，都會引起市場的階段性觀望和變化。
7.2市場風險
市場風險首先來自于競爭風險，與國內知名開發企業比較，大連友誼在資本
實力、行業經驗、品牌知名度等方面，均有一定差距。
另外，供需變化也對本項目的目標實現產生不可忽視的影響，盡管園區已經
沒有太多可供開發土地出讓，但市場供給依然比較充足，年供土地約200萬平方
米，可開發面積在300-400萬平方米。供給的增加，加劇了市場競爭。
7.3資金風險
目前，大連友誼資本實力有限，公司資產負債率、速動比例均在高位運行，
資金已經成為制約公司發展、本項目良性運作的瓶頸。
同時，銀行等金融機構不斷緊縮銀根，貸款難度增加。
7.4經營管理風險
作為公司首個外埠項目，大連友誼在外埠公司、外埠項目、外埠市場的產
71
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品規劃設計、具體營銷運作技術、公司管控等方面，缺乏成熟經驗，公司管理、
品牌、社會資源較難借助利用。
7.5對策
(1)通過不斷做強做大公司房地產業務，加強核心競爭能力和品牌培育，不
斷提高公司房地產開發業務的專業化水平。
(2)如能順利實施本次再融資，并積極開拓其他各種資金渠道，將有力提升
公司資本實力，優化公司資本結構，規避資金風險。
（3）合理調控開發節奏，根據市場變化積極調整開發策略。
（4）不斷加強與政府、金融機構、各類投資者的溝通，密切關注研究國家
宏觀調控政策，積極應對。
（5）在市場推廣、營銷方面，加快本地化步伐，同時導入友誼品牌，宣傳
友誼文化，盡快融入區域市場，得到當地客戶認同。
（6）公司增加對蘇州項目的支持力度，建立有效溝通渠道，形成高效管理
架構。
8.結論
綜合以上分析，“海尚.壹品”項目對大連友誼的發展具有戰略意義，作為本
次募集資金投入項目，后續產品的開發能夠繼續為公司股東創造優良回報，有利
于增強公司實力、優化財務狀況、推進長三角發展計劃，促進區域領先的房地產
公司發展目標實現，項目可行。
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（三）
償還銀行貸款及補充企業流動資金
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大連友誼自1997年1月上市以來，未進行過任何股權再融資，公司生產經
營所需資金主要靠銀行貸款和公司自籌解決。大連友誼已連續十年向公司股東分
紅派現，總派現余額為26,746.8萬元，占公司上市募集資金總額的78%，公司
股東獲得了較為豐厚的投資回報。
截至2007年9月30日，大連友誼的資產負債率已接近80%，公司進一步舉
債的空間已經不大。同時，公司業務的拓展需要大量流動資金的支持。因此，大
連友誼擬以本次發行募集的部分資金償還銀行貸款8,000萬元，補充流動資金
2,000萬元，合計金額為10,000萬元。
使用部分募集資金償還銀行貸款和補充流動資金的必要性：
1、優化公司財務結構、降低財務風險的需要
（1）降低資產負債率，增強抗風險能力
近幾年來，大連友誼的資產負債率指標一直處于較高水平，且遠高于同行業
上市公司的平均水平。2004年、2005年、2006年和2007年9月30日，公司資產負
債率（合并報表）分別為69%、59%、66%、80%。目前過高的資產負債率水平加大
了公司的償債風險，影響公司經營的安全性，適時降低資產負債率有利于公司穩
健經營，實現持續發展。
（2）降低貸款規模、緩解財務壓力，促進公司經營效益的提高
雖然銀行貸款在公司發展及重大投資項目的實施方面提供了良好的資金支
持和保障，但是大量銀行貸款的存在也大大提高了公司的財務成本，沖減了公司
的經營利潤。自2002年以來，中國人民銀行已連續多次提高貸款利率，根據國
際金融市場對中國經濟的預期，我國貸款利率仍然存在進一步上升的空間。在升
息周期中保持較高的銀行貸款規模，將會加重公司財務負擔，增加財務費用，累
積財務風險。因此，大連友誼有必要以部分募集資金來償還銀行貸款，降低公司
財務費用，緩解公司財務壓力，促進公司經營效益的提高。
2、公司經營發展需要合理增加流動資金
隨著人民生活水平的提高、城市化進程的加快和消費結構的調整，我國消費
市場將迎來巨大的商機。面對難得的發展機遇，大連友誼制定了相應的發展戰略。
但目前過高的資產負債率已使公司債權融資的空間受到限制，而僅僅依靠公司自
身經營活動所產生的現金流量又不能滿足公司快速發展對資金的需求。2004年、
2005年和2006年，公司投資活動所產生的現金流量凈額分別為-4,807萬元、
-3,251萬元和-3,224萬元，公司經營發展已受到資金短缺的制約。另外，為增
強公司的盈利能力，大連友誼目前正在實施差異化戰略，擴大獨有品牌的經營，
積極拓展國際國內知名品牌的代理等業務，而這些都需要流動資金的支持。因此，
對于大連友誼來說，充足的流動資金是公司能否把握市場機遇、掌控主動權、獲
取優良項目、實現發展戰略、為股東創造財富的關鍵因素。
綜上所述，在大連友誼資產負債率水平較高，債權融資空間有限，業務加速
發展，貸款利率水平居高不下的情況下，通過部分募集資金償還銀行貸款及補充
公司流動資金是十分必要的。同時，公司運用部分募集資金償還銀行貸款和補充
流動資金，符合相關政策和法律法規的規定，因而也是切實可行的。
綜合以上分析，以上三個項目對大連友誼的發展具有戰略意義，作為本次募
集資金投入項目，能夠提升公司零售業態的綜合競爭實力，推進公司房地產業長
三角發展計劃的實施，有利于增強公司資本實力，優化公司財務狀況，為公司股
東創造優良回報，項目可行。
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