天津鑫茂科技股份有限公司擬轉讓房地產項目資產評估報告書
http://www.sina.com.cn 2008年02月04日 19:55 中國證券網
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證券代碼：000836 證券簡稱：鑫茂科技
天津鑫茂科技股份有限公司擬轉讓房地產項目資產評估報告書
（天津華苑產業園區榕苑路1號B座）
中聯評報字(2008)第0002號
天津中聯有限責任會計師事務所
二OO八年一月二十八日
聲 明
天津中聯有限責任會計師事務所接受天津鑫茂科技股份有限公司的委托，對其擬轉讓資產項目進行了認真的清查核實、評定估算，并形成了資產評估報告書，現聲明如下：
一、在執行本評估項目的過程中，注冊資產評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關法律、法規和評估準則的規定，并承擔相應的責任。
二、評估報告的特別使用限制
（一）評估報告使用者為委托方，無其他報告使用者；
（二）評估報告只能服務于評估報告中載明的評估目的；
（三）除法律、法規規定以及相關當事方另有約定外，未征得注冊資產評估師及其所在評估機構同意，本評估報告不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。
電話：（022）23733333
傳真：（022）23718888
地址：天津市南開區賓水西道
333號萬豪大廈10層
天津鑫茂科技股份有限公司擬轉讓房地產項目
資產評估報告書摘要
中聯評報字(2008)第0002號
天津中聯有限責任會計師事務所接受天津鑫茂科技股份有限公司委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，考慮本次評估目的、結合委估對象的具體情況，對其擬轉讓的“天津華苑產業園區榕苑路1號B座房地產”的市場價值進行了評估，作為委托方擬對該資產進行轉讓的價值參考。本項目的評估基準日為2007年12月31日。
本次評估所采用的價值類型為市場價值。
根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，本次評估時采用收益法對委估房地產進行評估。
經過資產的賬面清查、產權驗證、實地勘察、評定估算、分析確定，以2007年12月31日為評估基準日，委托方此次委估的“天津華苑產業園區榕苑路1號B座房地產”，賬面價值為人民幣5,353.61萬元（伍仟叁佰伍拾叁萬陸仟壹佰元）；調整后賬面值為人民幣5,353.61萬元（伍仟叁佰伍拾叁萬陸仟壹佰元）；評估結果為人民幣10,860.00元(壹億零捌佰陸拾萬元)。詳見下表：
資產評估結果匯總表
金額單位：人民幣萬元
調整后
賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
賬面值
項 目
A B C D=C-B E=（C-B）/B 100%華苑產業園區榕苑路1號B座 5,353.61 5,353.61 10,860.00 5,506.39 102.85
資產總計 5,353.61 5,353.61 10,860.00 5,506.39 102.85
評估結論詳細情況詳見資產清查評估明細表。
在使用本報告評估結論時，提請相關當事方關注以下事項：
本評估報告自評估基準日起一年(2007年12月31日至2008年12月30日）
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天津中聯有限責任會計師事務所
TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD有效。通常，只有當評估基準日與經濟行為相距不超過一年時，才可以使用本評估報告。
本摘要內容均摘自中聯評報字[2008]第0002號《天津鑫茂科技股份有限公司擬轉讓房地產項目資產評估報告書》，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。本摘要單獨使用可能會導致對評估結論的誤解或誤用。
天津中聯有限責任會計師事務所 法定代表人:
中國 天津 注冊資產評估師:
二OO八年一月二十八日 注冊資產評估師:
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TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD
天津鑫茂科技股份有限公司擬轉讓房地產項目
資產評估報告書
中聯評報字(2008)第0002號
天津中聯有限責任會計師事務所接受天津鑫茂科技股份有限公司的委托，對其擬轉讓資產項目提供價值參考。本項目的評估基準日為2007年12月31日。根據本公司與委托方訂立的《資產評估委托協議書》所設立的條件，本公司業已實施了包括對評估范圍內相關資產的實地查勘、市場調查與詢證等必要的評估程序。
我們認為，除本報告所載明的特別事項說明外，在本報告載明的評估目的及價值定義、假設及限制條件下，本報告所載評估結論對委估資產于評估基準日2007年12月31日的市場價值作出了恰當的反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方、產權持有者和其他報告使用者
（一）委托方
本項目委托方為天津鑫茂科技股份有限公司，基本情況如下：
天津鑫茂科技股份有限公司成立于1996年9月16日，公司類型為股份有限公司（上市）；《企業法人營業執照》注冊號為1200001001400；注冊資本為壹億貳仟貳佰柒拾伍萬肆仟伍佰伍拾貳元；實收資本為壹億貳仟貳佰柒拾伍萬肆仟伍佰伍拾貳元；住所為天津華苑產業園區榕苑路1號；法定代表人為杜克榮；經營范圍為計算機軟件、硬件、信息系統集成、信息處理與服務；光機電一體化；化工填料和工業結晶設備；珍稀動物養殖技術和產品的研制、開發、生產、銷售；儀器儀表、計算機及外圍設備、文化辦公用機械；家用電器、家用電子產品；計算機修理；安全技術防范工程設計、施工、維修；其他印刷品印刷（含復印）；自有房屋出租業務；保安監控、防盜器材生產與銷售；無線通信終端設備經銷、計算機知識培訓；經營本企業自產產品及技術的出口業務；經營本企業生產所需的原輔材料、儀器儀表、機械設備、零配件及技術的進口業務（國家限定公司經營和國家禁止進出口的商品除外）；經營進料加工和“三
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TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD來一補”業務；紙張批發與零售；機械、電器及制冷設備的安裝、施工、智能建筑（系統集成其中消防系統除外）、有線電視系統設計安裝；自營和代理各類商品和技術的進出口（國家限定公司經營或禁止進出口的商品和技術除外）（以上經營范圍內國家有專營專項規定的按規定辦理）。
（二）產權持有者
委托方即為產權持有者。
（三）其他評估報告使用者
無。
二、評估目的
本次評估是為天津鑫茂科技股份有限公司擬轉讓的房地產提供價值參考。
本次評估目的所涉及的經濟行為已經過了總經理辦公會通過，具體文件為《天津鑫茂科技股份有限公司總經理辦公會紀要》。
三、評估范圍與對象
根據《資產評估委托協議書》，列入本次評估范圍的資產為天津鑫茂科技股份有限公司擬轉讓的“天津華苑產業園區榕苑路1號B座房地產”，總建筑面積為24,222.26平方米,相應的土地使用權面積為8,312.59平方米。截至評估基準日賬面原值為55,372,135.98元、賬面凈值為53,536,066.47元。
納入本次評估范圍的資產與《資產評估委托協議書》所確定的項目范圍一致。
四、價值類型及其定義
本項目資產評估價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方與自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
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五、評估基準日
本項目評估基準日為2007年12月31日，評估工作一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。該基準日是由天津鑫茂科技股份有限公司根據本次經濟行為的具體安排并基于下述原因確定的：
1、該基準日接近本次經濟行為的實現日，能較好的反映委估資產狀況；
2、該基準日為委托方的會計結算日，有利于資產清查和準確列示委估資產的賬面金額。
六、評估原則
我所在評估過程中嚴格遵循下列原則：
1、獨立性、客觀性、科學性的工作原則。
2、資產持續經營原則、替代原則和公開市場原則等操作性原則。
七、評估依據
（一）法律及法規依據
1、中華人民共和國國務院（1991）第91號令《國有資產評估管理辦法》；
2、原國家國有資產管理局國資辦發（1992）36號《國有資產管理辦法施行細則》；
3、國務院國有資產監督管理委員會 第12號令《企業國有資產評估管理暫行辦法》；
4、國務院國資委《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國資委產權[2006]274號）；
5、《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》（國務院國資委、財政部令第3號）；
6、原國家國有資產管理局國資辦發（1996）23號《關于轉發〈資產評估操作規范意見〉（試行）的通知》；
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7、財政部財評字（1999）91號《關于印發〈資產評估報告基本內容與格式的暫行規定〉的通知》；
8、津國資產權[2007]40號《關于印發〈天津市企業國有資產評估管理暫行辦法〉的通知》；
9、2001年12月31日中華人民共和國財政部令第14號《國有資產評估管理若干問題的規定》及相關配套文件；
10、國務院2003年第378號令《企業國有資產監督管理暫行條例》；
11、《中華人民共和國城市房地產管理法》；
12、《中華人民共和國城市土地管理法》；
13、《天津市土地管理條例》；
14、《天津市國有土地有償使用辦法》；
15、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》；
16、《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)。
（二）準則依據
1、《資產評估準則——基本準則》；
2、《資產評估準則——評估程序》；
3、《資產評估準則——工作底稿》；
4、《資產評估準則——評估報告》；
5、《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》。
（三）行為依據
1、《天津鑫茂科技股份有限公司總經理辦公會紀要》；
2、委托方與我所簽訂的《資產評估委托協議書》。
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（四）權屬依據
1、天津鑫茂科技股份有限公司《企業法人營業執照》（注冊號：120000100400號）；
2、天津鑫茂科技股份有限公司《中華人民共和國房屋所有權證》（房權證園區字第160001358號）；
3、天津鑫茂科技股份有限公司《中華人民共和國國有土地使用證》（新單
國用[2006]第006號）”；
4、天津鑫茂科技股份有限公司《中華人民共和國稅務登記證》（津地稅字120117103071928號）；
5、天津鑫茂科技股份有限公司《中華人民共和國稅務登記證》（津國稅字120117103071928號）；
6、委托方申報及提供的其他資料。
（五）取價依據
1、評估人員的市場詢價記錄；
2、評估人員現場實勘、鑒定、調查、核實情況記錄；
3、中國人民銀行同期存貸款利率；
4、評估人員搜集的委估房地產周邊收益資料；
5、委托方提供的會計報表、租賃協議等財務資料。
八、評估方法
房地產評估方法通常有市場比較法、收益法、成本法及假設開發法等四種評估方法。市場比較法適用于同類房地產交易案例較多的評估；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產評估；成本法適用于無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下的房地產評估；假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的評估。
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由于本次委托評估的房地產周邊與其情況相近的交易案例較少,難以取得可參考的交易案例,不適用市場比較法，另外由于委估房地產為商業性房地產，現已產生收益，并且未來也將會產生穩定的收益，故采用收益法對其進行評估。
九、評估程序實施過程和情況
(一)評估工作的起止時間
本次評估工作的開始時間為2008年1月25日至出具評估報告日結束。其中外勤截止日為2008年1月25日。
(二)已執行的主要評估程序
2008年1月25日與委托方進行接洽本項目，在了解評估目的和評估對象及范圍、評估基準日等的基礎上，擬定評估方案的過程并制訂評估工作計劃。
自2008年1月25日核對明細賬、總賬余額和評估申報表是否相符，進行賬表、賬賬、賬實核對。核實相關資料，了解委估資產，收集相關的法律性文件等資料。
2008年1月25日在委托方相關人員陪同下，進行現場查勘，對房屋建筑物的建筑面積、結構類型、配套設施、使用情況和維護現狀等進行勘查記錄并拍照，在此基礎上，對所收集的資料進行分析，并進行市場價格的調查與比較，根據分析結果確定評估方法，對市場價值進行估算和分析。
自2008年1月25日開始進行市場調查和資料整理，編制資產評估結果報告書，2008年1月28日經本公司內部審核后出具評估報告。
十、評估假設
本報告系在以下評估假設條件下制作完成的：
1、除本報告中另有陳述、描述和考慮外，被評估資產的取得、使用等均被假設符合國家法律、法規和規范性文件的規定。
2、除本報告中另有描述和考慮外，我們未考慮下列因素對評估結論的任何有利或不利之影響∶
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(1)已有或可能存在的抵押、按揭、擔保等他項權利或產權瑕疵或其他對產權的任何限制等因素。
(2)未來經濟環境、市場環境、社會環境等（如國家宏觀經濟政策、市場供求關系、財政稅收政策、內外貿易政策、環境保護政策、金融貨幣政策等）因素之變化。
(3)委估資產目前的或既定的用途、目的和使用的方式、規模、頻率、環境等情況的改變。
盡管我們實施的評估程序已經包括了對被評估資產的查勘，這種查勘工作僅限于對被評估資產可見部分的觀察，以及相關管理、使用、維護記錄之抽查和有限了解等，未采用專業的檢測及鑒定手段。
十一、評估結論
評估人員認真遵循資產評估有關法規和國家規定的評估方法及計價原則，經過資產的賬面清查、產權驗證、實地勘察、評定估算、分析確定，以2007年12月31日為評估基準日，委托方此次委估的“天津華苑產業園區榕苑路1號B座房地產”，賬面價值為人民幣5,353.61萬元（伍仟叁佰伍拾叁萬陸仟壹佰元）；調整后賬面值為人民幣5,353.61萬元（伍仟叁佰伍拾叁萬陸仟壹佰元）；評估結果為人民幣10,860.00元(壹億零捌佰陸拾萬元)。
詳見下表：
資產評估結果匯總表
金額單位：人民幣萬元
調整后
賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
賬面值
項 目
A B C D=C-B E=（C-B）/B 100%華苑產業園區榕苑路1號B座 5,353.61 5,353.61 10,860.00 5,506.39 102.85
資產總計 5,353.61 5,353.61 10,860.00 5,506.39 102.85
評估結論詳細情況詳見資產清查評估明細表。
十二、特別事項說明
1、委估房地產1-3層與A區5、9、10、11層共同進行了抵押，截止評估
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TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD截止日尚未注銷，具體情況如下：
土地：它項權號：津抵押2007-028號，面積：6777.48平米，金額：630萬元，終止日期：2008年3月18日，登記日期2007年3月29日。
房屋建筑物：權利人：工商銀行股份有限公司園區支行，權利范圍：A區5、9、10、11層，B區1、2、3層，權利價值：4,485萬元，設定日期：2007年3月20日。
2、據委托方提供的資料顯示：委估房產在目前處于出租狀態，截至評估基準日尚有65家商戶的租賃合同尚未到期。在租賃合同中雙方約定：在合同租賃期間，如出租方出售所涉房產，承租方在雙方確定的出售價格下享有優先認購權，如承租方未認購，應在接到出租方書面通知90天內，無條件解除租賃協議，交回房產，租金按實際使用甲方房屋計算。截止2008年1月25日，書面通知工作尚未開始進行。
本次評估未考慮期后委托方開展此項工作對本報告結論的影響。
3、委估的天津華苑產業園區榕苑路1號B座房地產所對應的土地使用權目前與A區及C區對應的土地使用權同在一個土地使用權證，天津鑫茂科技股份有限公司向評估機構提供了天津市測繪院測繪一院在2006年4月出具的測繪地籍資料。本報告中所使用的土地使用權面積是依據該地籍資料而來。其確切數據應以相關主管部門的確定結果為準。
4、本次評估未考慮評估增值而產生的相關稅賦，也未考慮轉讓過戶過程產生的一切稅費。
5、對被評估資產和委托方可能存在的其他影響評估結論的瑕疵事項，在本所已實施的評估過程中不能獲悉的情況下，對本次評估結論的影響，本所及簽字注冊資產評估師不承擔相關責任。
十三、評估報告的使用限制說明
1、評估報告只能服務于評估報告中載明的評估目的；
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2、評估報告只能由委托方及約定的其他報告使用者使用；
3、評估報告（包括評估明細表）中所列示的評估值，脫離本次評估范圍的單獨使用或其他非全部的任何組合使用都將使評估值無效；
4、除法律、法規規定以及相關當事方另有約定外，未征得注冊資產評估師及其所在評估機構同意，本評估報告不得被摘抄、引用或披露于公開媒體；
5、評估報告的使用有效期
本評估報告自評估基準日起一年(2007年12月31日至2008年12月30日）有效。通常情況下，只有當評估基準日與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用評估報告。
十四、評估報告日
二OO八年一月二十八日
天津中聯有限責任會計師事務所 法定代表人：
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中國.天津 注冊資產評估師：
二OO八年一月二十八日 注冊資產評估師：
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TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD附件
1、資產清查評估明細表；
2、《天津鑫茂科技股份有限公司總經理辦公會紀要》復印件；
3、天津鑫茂科技股份有限公司《企業法人營業執照》（注冊號：120000100400號）；
4、天津鑫茂科技股份有限公司《中華人民共和國房屋所有權證》（房權證園區字第160001358號）；
5、天津鑫茂科技股份有限公司《中華人民共和國國有土地使用證》（新單
國用[2006]第006號）”；
6、天津鑫茂科技股份有限公司評估基準日會計報表復印件；
7、資產評估委托方承諾函；
8、產權持有者承諾函；
9、資產評估人員和評估機構的承諾函；
10、資產評估機構資格證書復印件；
11、資產評估機構營業執照復印件；
12、參加本評估項目的人員名單及其資格證書復印件；
13、《資產評估委托協議書》復印件。
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