長春經開(600215)關于《南部土地委托開發協議》解除事項補充說明的公告
http://www.sina.com.cn 2008年01月22日 11:58 中國證券網
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長春經開（集團）股份有限公司關于《南部土地委托開發協議》解除事項補充說明的公告
特別提示
1、解除原因：
管委會并市政府提出長春南部新城核心區土地規劃發生重大調整、省政府要求預留建設用地，致使《南部土地協議》無法履行，要求根據該協議第八條、第七條之規定解除該協議。
2、保薦機構意見：
國泰君安證券股份有限公司認為：本次長春市南部土地規劃變更是由市政府提出的，長春經開在政府更改規劃的前提下，由于維護公司和股東的利益，提出的對協議違約條款的執行方案，雖然使公司失去了一個利潤增長點，但客觀上也降低了公司的財務負擔。
3、公司律師意見：
本公司律師經調查認為:對南部土地委托開發協議解除事項的具體決策和執行過程敘述真實、準確，涉及的文件真實、合法、有效。
長春經開（集團）股份有限公司（下稱"長春經開"或"本公司"）于2007年12月18日披露了本公司第五屆董事會臨時會議決議公告，因政府規劃變更等原因，本公司與長春經濟技術開發區管理委員會（下稱"管委會"），解除管委會與本公司簽立的《南部土地委托開發協議》（下稱《南部土地協議》）。現就解除事項所涉及的問題補充說明如下：
一、關于《南部土地協議》解除情況的說明
（一） 《南部土地協議》的簽訂
2006年7月20日，長春市人民政府以《長春市人民政府關于調整長春經濟技術開發區區域范圍的通知》（長府函[2006]84號）文件確定，長春南部新城核心區人民大街以東、南三環路以南、伊通河以西、環城高速公路以北總面積為3.9平方公里的區域劃歸長春經濟技術開發區。
根據《長春經濟技術開發區管理條例》，管委會負責開發區內土地的規劃、征用和開發，管理城市建設；對開發區的經濟和行政事務實行統一領導。
2006年8月3日，管委會與本公司簽署《南部土地協議》。根據該協議，管委會委托本公司，對上述南部新城核心區域土地進行一級開發。委托開發內容主要包括目標土地開發范圍內的征地拆遷補償、基礎設施建設等，并達到七通一平的土地收儲標準。《南部土地協議》簽訂后，本公司于2006年12月25日，根據（吉佳[2006]估字第041號）《土地估價報告》確定的可用于出讓的經營性用地面積1,948,930平方米（由24塊宗地構成），按照人民幣950元/平方米的標準，先期向管委會支付土地出讓凈收益共計人民幣1,851,483,500.00元。
（二） 《南部土地協議》的解除原因
本公司與管委會解除《南部土地協議》的原因是，由于長春市人民政府調整了本公司受委托開發區域范圍內土地的控制性規劃，造成本公司對該區域范圍內的土地按照商業模式進行整體委托開發不具有可行性。
按照本公司與管委會簽訂《南部土地協議》時長春市人民政府對該區域土地的控制性規劃，南部新城3.9平方公里共有24宗可建設用地，面積合計約195萬平方米。其中，住宅用地占55%，商業和行政辦公用地占45%。
但是，根據長春市人民政府最近調整的該區域土地的控制性規劃，本公司原依據《南部土地協議》受托開發的南部新城3.9平方公里的土地使用性質發生了重大變化，原規劃中的大部分經營性用地被調整為政府行政劃撥用地（后者約占可建設用地面積的65%），具體用地項目包括行政辦公用地比例為35%,文化、教育、體育中心等城市公益項目用地比例為20%，綠地面積比例為10%；行政劃撥用地以外的剩余的35%可建設面積，所列建設項目是行政辦公配套的低密度住宅用地比例為10%,金融、商貿中心用地比例為25%（包括一個廣場和四座高200米以上的大廈）。由于行政劃撥用地使本公司不能獲取土地出讓收益，剩余的商住用地須用以建設長春市標志性建筑以及行政中心和商務中心低密度住宅，此部分土地一級開發亦喪失了原有的商業開發價值。總之，政府規劃調整已經導致用地性質結構的改變，一個僅有投資義務而無法獲取商業利潤的情形已經發生并不可逆轉。顯然該區域3.9平方公里土地失掉了以商業模式進行整體委托開發的可行性。
（三） 《南部土地協議》的解除
根據《南部土地協議》第七條關于重大違約責任的約定，管委會無論何種原因未能按照協議的約定保證長春經開的土地受托開發權益致使協議無法執行或在執行中使長春經開遭受重大損失，長春經開有權要求管委會按照下列任何一種方式承擔違約責任： 1、退還乙方投入的全部資金，并依據資金占用期限按同期銀行貸款利率加付利息；2、置換同一使用性質的對價土地，但此置換行為應以不傷害長春經開的商業利益并得到其認可為條件。
由于目前管委會所轄土地沒有滿足置換同一使用性質的對價土地的可能，因此要求管委會承擔還本付息的重大違約責任已是本公司的唯一選擇和最佳選擇。正是在此種背景下，本公司與管委會平等協商，于2007年12月10日簽訂了《解除協議》。
根據《解除協議》，管委會應返還本公司為履行《南部土地協議》所支付的人民幣1,851,483,500.00元，同時管委會應按8%的年利率向本公司支付占款利息，本息合計為1,999,602,200.00元。雙方約定，2007年12月31日前，管委會以返還現款或承接本公司銀行債務方式，支付本金1,200,000,000.00元，同時管委會向本公司支付利息148,118,700.00元;2008年4月30日前，管委會支付余款651,483,500.00元;對于管委會截至2008年1月1日仍未支付的款項，還需按銀行同期貸款利率向本公司支付所占用資金的利息。
（四） 《南部土地協議》的解除過程
《南部土地協議》生效后，長春經開積極尋找投資伙伴謀求聯合開發。直至2007年8月末，本協議項目開發仍未能啟動。長春經開出現了嚴重的財務危機，中行3個億借款逾期無能力償還，引發債權人向吉林省高法提起訴訟。2007年9月，管委會主要領導和本公司董事長向市政府匯報了因《南部土地協議》未能履約所導致的長春經開的嚴重財務危機情況。
2007年11月下旬，管委會并市政府提出長春南部新城核心區土地規劃發生重大調整、省政府要求預留建設用地，致使《南部土地協議》無法履行。要求根據該協議第八條、第七條之規定解除該協議。
鑒于此，2007年11月底12月初，本公司為了破解財務危機，謀求公司可持續發展，以充分保障投資者權益為前提，根據原協議相關條款的約定，與管委會平等協商達成了以'還本付息'為條件的《解除協議》的主要條款。2007年12月8日，管委會方面召開主任辦公會議，在其內部審議通過了《解除協議》之主要條款。2007年12月10日，本公司與管委會簽立了《解除協議》。
但《解除協議》在第四條之生效條件項下設立了"于滿足上市公司相關法定程序審核并獲批準之日起生效"的保留條款。在此，需要特別說明的是，該條款之內容應包括但不限于：（1）董事會審議通過之程序；（2）保薦人審核和律師事務所審核之程序。(3)接受保薦人之建議按審慎原則召開股東大會審議通過之程序。
2007年12月14日，長春經開第五屆董事會臨時會議審議并一致通過了《解除協議》。2007年12月17日上證所審核，2007年12月18日公告了《解除協議》和《長春經開第五屆董事會臨時會議決議》。
二、關于《南部土地協議》解除，未構成對股改承諾違背的說明
（一）本公司股權分置改革對價方案已經充分考慮到了土地開發投資的風險因素
本公司股權分置改革方案的基本內容為：（1）重大資產重組：本次股權分置改革與重大資產重組相結合，包括資產出售、購買與土地開發投資三個方面，旨在提升本公司的盈利能力、改善本公司的財務狀況。本公司與長春東南開發建設有限公司（下稱"東南公司"）簽署了《資產出售協議》，與長春經濟技術開發區國有資產監督管理委員會（下稱"開發區國資委"）簽署了《資產購買協議》、與管委會簽署了《電力資產交還協議》、《5號土地委托開發協議》、《7號土地委托開發協議》、《南部土地協議》。（2）對價安排：本公司非流通股股東長春經濟技術開發區創業投資控股有限公司（下稱"創投控股"）以其所持有的本公司股份作為對價，用以獲取其所持有的本公司之非流通股份的流通權，即本公司在股權分置改革實施之股權登記日收市后在中國證券登記結算有限責任公司上海分公司登記在冊的長春經開流通股股東每持有10股流通股獲得創投控股支付的本公司股份3股。考慮到本公司依賴一級土地開發投資實現利潤具有很大的不確定性，創投控股采取了高比例送股對價方案。
（二）本公司在股改期間對一系列土地委托開發合同的履行進行了必要的風險提示，并進行了及時必要的披露
本公司重大資產重組的獨立財務顧問國泰君安證券股份有限公司在公開披露的《長春經開（集團）股份有限公司重大資產出售和購買報告書》中已做出了本公司的特別風險提示：本公司在本次資產購買中涉及到2,056,244,300.00元，用于投資土地開發，根據《土地委托開發協議》，本公司此次土地開發的收益取決于未來項目宗地招拍掛后獲得的土地轉讓收入，受未來土地市場景氣程度影響，土地轉讓價格存在不確定性，因此將導致本公司未來土地開發收益存在不確定性。如果未來國家土地政策發生大的變化，將會對《土地委托開發協議》的執行有所影響，從而在一定程度上影響本公司土地開發的進度。
上海上會會計師事務所也在其參與制作的《長春經開（集團）股份有限公司重大資產出售和購買報告書》的特別風險提示中披露，2007年長春經開的利潤將主要來源于土地開發，而土地開發進度受政府規劃和政策影響較大，具有一定的不確定性。因此，本公司未就本次重大資產出售和購買交易完成后的經營狀況出具2007年的盈利預測報告，請投資者注意風險。
（三）《南部土地協議》作為長春經開的重大資產重組與股權分置改革方案的組成內容，已經獲得必要的批準，《解除協議》系本公司在股改方案實施過程中出現的一種正常應對行為
本公司的重大資產重組方案和股權分置改革方案在經過中國證券監督管理委員會和吉林省人民政府國有資產監督管理委員會核準后，經2006年12月15日召開的本公司2006年臨時股東大會和股權分置改革相關股東大會決議通過，已依法生效并實施。《南部土地協議》作為重大資產重組及股權分置改革方案的重要組成部分，業已獲得本公司內部決策機構的批準，合法、有效。因此，《南部土地協議》中約定的解除情形、解除條件、重大違約責任以及協議解除的其他內容系獲得相關股東大會有效決議通過的合法有效的條款。本公司履行《南部土地協議》以及無法履行該協議而后行使合同解除權均屬實施股權分置改革方案過程中的一種正常的應對行為。
（四） 《解除協議》維護了本公司股東利益的最大化
1、所投資金的提前收回
由于受長春市人民政府調整土地規劃的直接影響，本公司與管委會簽訂的《南部土地協議》不能按約定履行，這是協議雙方事先無法預見而且事后也無法阻止的省、市政府的行政行為。考慮到若不及時解除，本公司土地委托開發資金將有可能被長期占用，若解除則該項資金將提前收回。正是在開發無法進行的前提下，本公司與管委會平等協商，解除《南部土地協議》，要求管委會返還本公司為履行《南部土地協議》所支付的人民幣1,851,483,500.00元，同時按年利率的8%向本公司支付占款利息148,118,700.00元，本息合計為1,999,602,200.00元。此項解除，使得長春經開依據該協議需要經過6年的分期滾動開發才能收回的投資資金提前4年收回。
2、實現了土地不能開發條件下本公司資金投入的預期收益
根據本公司與管委會所簽的《解除協議》，管委會按年利率8%向本公司追加支付占款利息，也就是說，《南部土地協議》解除所獲得的占款利息的賠付，相當于凈資產收益率8%的收益（如果該項資金系股東投資而不是貸款）。事實上根據《長春經開（集團）股份有限公司重大資產出售和購買報告書》所述，在確定土地出讓平均價格增長6%的前提下，《南部土地協議》中所涉及的南部新城核心區3.9平方公里經營性土地一級開發的靜態收益率為10.2%，并且獲取此種收益須大量投入后續資金。這里需要特別說明的是由于受國家現行的土地管理法律及政策的規定的限制及部分地方法規的規定的限制，一級土地開發的獲利空間極為有限，各地地方法規相繼推出具體的限制比例（商家與政府無論以何種形式約定開發，攫取暴利都將涉嫌違法，都將接受國家審計總署對依法歸于財政的土地純收益的合理合法支出的審計）。鑒于此，本公司從未對一級土地開發凈收益做超于一般商業利潤的具體描述。
3、改善了公司財務狀況，為參與二級市場的招拍掛獲取土地使用權提供了有利條件
本公司只有進行二級市場的土地開發，才能合法獲得較大商業利益，此點在重大資產報告書的數據中已有描述。根據2007年11月1日施行的國土資源部第39號令《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》的規定，國有建設用地使用權必須進行招標、拍賣和掛牌。而本公司參加招拍掛的前提是必須有充足的資金。
管委會對本公司上述銀行債務的承擔，并相應地解除了本公司資產上存在的抵押或擔保，使本公司恢復了再融資能力。為本公司按《股改方案》確定的主營業務向二級市場土地開發轉型提供了資金保障條件。
綜上所述，本公司認為，《南部土地協議》的解除，不構成對股改承諾的違背，解除事項是一級土地投資開發出現變數（已有合法有效的應對約定）情況下發生的，是對股改方案的一種正常的實施行為，并且本行為符合追求公司和股東利益最大化原則。
三、關于《南部土地協議》的解除對公司當前及未來發展影響的說明
（一） 澄清市場上存在的對《南部土地協議》內容的誤讀誤導
1、《南部土地協議》并非土地使用權受讓協議，本公司并不會因該協議的履行而直接獲取土地使用權，不可將該協議項下的一級開發目標土地誤讀誤導為本公司的可以進行二級土地開發的土地儲備
依據《南部土地協議》，本公司接受管委會的委托，對管委會轄區內的3.9平方公里土地進行一級開發。一級土地開發是指在土地出讓前，對土地進行收儲和基礎設施建設，使其達到土地出讓標準的土地開發行為。一級土地開發是土地出讓前的運作方式，開發的主體應是當地政府或由其委托的開發商。長春經開，即是接受長春市人民政府授權機構管委會的委托而成為開發主體。但是，長春經開所進行的一級土地開發，無法直接依據該協議獲取上述土地的使用權；長春經開只有按照招拍掛的法定程序參與競價，才能獲得上述土地的使用權。
2、依據《南部土地協議》進行的土地開發行為，既非土地的收益權購買行為，也非產權資產購買行為，而是本公司經營項下的一般投資行為
將本公司依據《南部土地協議》先期向管委會支付款項的行為描述為購買土地收益權或是購買產權資產、因而擁有獲取超額利潤（暴利）的合法權利的行為，均是對該協議的嚴重誤讀誤導。根據《南部土地協議》的約定，長春經開應該獲得的凈收益僅是受托開發土地的一般性商業投資收益。依據該協議進行的土地開發行為，只是本公司經營項目項下的一般投資行為。
（二）長春經開對《南部土地協議》的解除，對公司目前和未來發展的意義
公司資產盈利能力不足，是促使本公司實施股權分置改革及重大資產出售、購買和進行一級土地開發投資的動因之一。為了改變原有的資產盈利結構，使公司走出經營萎縮和嚴重依靠財政補貼的困境，在《關于上市公司股權分置改革的指導意見》等一系列國家股改政策的指導下，在長春市人民政府及長春經濟技術開發區管委會的大力支持下，長春經開實施了股權分置改革及重大資產重組。
長春經開通過重大資產重組，將綠化資產、電力資產和無法運營的工業用地存貨等以產權轉讓或資產退還方式置換出去，使公司原來低效、無效甚至存在某些負效益的資產結構，提升為可持續經營或者能夠盈利的資產結構，并改善公司的財務狀況，這是本公司重大資產重組的實質。還需要說明的是本次重大資產重組所依法生效的合同，可分為資產出售合同、資產購買合同和土地開發投資合同。三類合同獲得核準、依法生效并同時實施，這一事實本身表明長春經開的重大資產出售、購買和投資是一個互為條件的重組行為。究其本質，在于要求政府主導收購或者收回長春經開的所有不良資產。
本解除事項生效并實施，其結果將會證明：長春經開不僅按照股權分置改革方案的要求，有效地向政府或其主導的企業出售或歸還了以往的低效、無效甚至是負效益的資產，而且得以快速地回收土地開發投資資金。這個結果對長春經開目前和未來的發展，將產生下列意義：
（1）償還巨額的逾期和到期的銀行債務，將極大地降低企業負債比例，并解除
長春經開在央行的不良貸款記錄，有效地提升長春經開的再融資能力；
（2）再融資能力的增強，將會有力地推動本公司未來的主營業務向《股改方案》確定的房地產業和熱力產業轉型；
（3）總資產瘦身、財務費用降低，公司的贏利能力將有所提升；
備查文件：
1、《長春市人民政府關于長春市南部新城核心區控制性詳細規劃調整說明函》
2、長春市規劃局出具的2006年4月15日《長春市南部新城核心區規劃圖》（原規劃圖）
3、長春市規劃局出具的2007年10月20日《長春市南部新城核心區規劃圖》（調整后規劃圖）
4、長春經濟技術開發區規劃局出具的《關于長春市南部中心城區核心區（人民大街以東3.9平方公里區域）規劃情況的說明》
5、長春經濟技術開發區管委會關于審議通過"《南部土地委托開發協議》解除協議"的會議紀要
長春經開（集團）股份有限公司
二00八年一月二十二日
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