金融街控股股份有限公司

　　董事長王功偉先生推介致辭

　　各位來賓、各位投資者，大家下午好！

　　我代表金融街控股股份有限公司歡迎各位參加本公司2007年度A股增發(fā)網(wǎng)上路演活動，并對長期以來大力支持和熱情關(guān)注公司的各位朋友表示衷心的感謝。

　　自2000年成功買殼上市后，公司的經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營業(yè)績都取得了良好增長，公司的業(yè)務(wù)模式也從單一的區(qū)域開發(fā)公司成功轉(zhuǎn)型為“房產(chǎn)開發(fā)+物業(yè)持有”的綜合地產(chǎn)服務(wù)商，并成長為商務(wù)地產(chǎn)的領(lǐng)先企業(yè)。這些成績的取得與資本市場的支持密不可分。

　　隨著金融街區(qū)域商務(wù)開發(fā)模式的逐漸成熟，公司的綜合開發(fā)能力不斷提升，公司現(xiàn)已成功進(jìn)入除北京以外的天津、重慶、惠州、南昌等城市。位于天津核心區(qū)域的標(biāo)志性建筑津門、津塔兩個在建項(xiàng)目竣工后，公司持有的物業(yè)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，持續(xù)經(jīng)營能力將顯著增強(qiáng)。

　　另外，金融街區(qū)域的拓展方案已得到北京市政府的批準(zhǔn)。作為北京金融街區(qū)域開發(fā)建設(shè)的主力，公司將按照政府規(guī)定的程序積極參與金融街區(qū)域的拓展工作。公司正在實(shí)踐“立足北京，面向全國重點(diǎn)城市和地區(qū)，以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以快速銷售型項(xiàng)目為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)公司的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展”的戰(zhàn)略規(guī)劃，相信在行業(yè)宏觀調(diào)控的大背景下，公司的經(jīng)營戰(zhàn)略將顯現(xiàn)出獨(dú)特的優(yōu)勢。

　　本次增發(fā)資金到位后，公司資產(chǎn)負(fù)債率將大幅下降，抗風(fēng)險能力將顯著增強(qiáng)。公司將在新一輪的行業(yè)整合中抓住機(jī)遇，以實(shí)現(xiàn)公司更穩(wěn)健的發(fā)展。

　　展望未來，公司將繼續(xù)依托在品牌、管理、人才等方面的優(yōu)勢，不斷增強(qiáng)商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)的核心能力，充分利用多物業(yè)、多產(chǎn)品聯(lián)動的綜合開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，積極參與全國重點(diǎn)商務(wù)城市和地區(qū)的建設(shè)，并適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)出租、經(jīng)營，堅定不移地貫徹落實(shí)公司既定的發(fā)展戰(zhàn)略，為股東帶來更豐厚的回報。

　　今天，我們非常高興地來到全景網(wǎng)，也希望借此機(jī)會與各位投資者坦誠溝通。我們真誠地希望能夠通過這次機(jī)會，充分聽取各位投資者對公司經(jīng)營和發(fā)展的意見與建議，獲得大家對公司本次增發(fā)方案的理解、認(rèn)可與支持。廣大投資者的大力支持，將是金融街成功增發(fā)和持續(xù)發(fā)展的重要保證。我相信，金融街一定能創(chuàng)造更加優(yōu)良的經(jīng)營業(yè)績，來回報各位投資者，回報社會！

　　謝謝大家！

　　國泰君安證券股份有限公司

　　企業(yè)融資總部營運(yùn)總監(jiān)蔣荀先生致辭

　　尊敬的各位嘉賓，各位朋友：

　　首先，我謹(jǐn)代表金融街控股本次增發(fā)保薦機(jī)構(gòu)國泰君安證券歡迎大家參加金融街控股股份有限公司的A股增發(fā)網(wǎng)上路演。

　　國泰君安證券作為金融街控股的戰(zhàn)略合作伙伴，能夠再次與金融街控股攜手，為金融街控股的進(jìn)一步發(fā)展貢獻(xiàn)力量，我們深感榮幸。

　　金融街控股是一家具有鮮明特點(diǎn)和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)、穩(wěn)健的經(jīng)營管理策略、杰出的公司管理團(tuán)隊(duì)給我們留下了深刻的印象。金融街控股持續(xù)快速的發(fā)展為股東取得了良好的回報。我們很榮幸可以與投資者一起關(guān)注和支持金融街控股的發(fā)展壯大，見證金融街控股在高速發(fā)展軌道上邁出的重要一步。

　　本次金融街控股通過公開發(fā)行人民幣普通股A股的方式從資本市場募集資金，所募集資金將全部用于5個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。在行業(yè)調(diào)控的大環(huán)境下，金融街控股的經(jīng)營開發(fā)策略突顯出優(yōu)勢。

　　本次增發(fā)完成后，金融街控股在關(guān)鍵的發(fā)展時期獲得可靠的資金保障，并為其在行業(yè)整合過程中，抓住機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)更快發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。

　　我們相信，金融街控股必將以本次增發(fā)為契機(jī)，在更廣闊的發(fā)展空間上，獲得優(yōu)異的經(jīng)營業(yè)績，給廣大投資者良好的回報。

　　再次感謝各位關(guān)注金融街控股的增發(fā)，參與我們的網(wǎng)上路演。

　　謝謝！

　　金融街控股股份有限公司

　　總經(jīng)理劉世春先生網(wǎng)上路演答謝辭

　　尊敬的投資者，各位網(wǎng)友：

　　本次網(wǎng)上路演就要結(jié)束了，我和我的同事們十分感謝大家在網(wǎng)上與我們交流，各位投資者對公司的建議讓我們受益匪淺；同時也十分感謝證券時報、全景網(wǎng)絡(luò)為我們提供這次交流的機(jī)會。

　　雖然這次網(wǎng)上交流即將結(jié)束，但是公司與大家的溝通渠道是永遠(yuǎn)暢通的。今后，公司的發(fā)展仍離不開大家的支持，我們希望廣大投資者及各界人士不斷加深對我們的了解，同時繼續(xù)支持和監(jiān)督我們的工作，我們將加倍努力，以更好的業(yè)績回饋全體股東。

　　謝謝大家。

　　問題:公司目前在行業(yè)中的地位如何?

　　劉世春：公司的目標(biāo)是成為中國商務(wù)地產(chǎn)的領(lǐng)先企業(yè)，公司在這個領(lǐng)域起步較早、發(fā)展較快、發(fā)展質(zhì)量較好，形成了自己的品牌和特色。公司近三年來一直保持著良好、穩(wěn)定的發(fā)展勢頭，收入、利潤及綜合實(shí)力不斷提升。2006年被由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組建的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”評為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司十強(qiáng)企業(yè)。并且連續(xù)三年獲得“中國地產(chǎn)藍(lán)籌企業(yè)”殊榮。

　　公司2006年底總資產(chǎn)為112.19億元，在60家A股房地產(chǎn)上市公司中列第6位；2006年凈利潤為5.25億元，列第5位，與同行業(yè)上市公司相比，公司在盈利能力方面處于行業(yè)前列。

　　問題：公司商務(wù)地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)勢？

　　王功偉：公司開發(fā)商務(wù)地產(chǎn)產(chǎn)品主要包括：寫字樓、酒店、商業(yè)。公司致力成為中國商務(wù)地產(chǎn)的領(lǐng)先企業(yè)。

　　綜合優(yōu)勢: 商務(wù)區(qū)域房地產(chǎn)綜合規(guī)劃、開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)豐富。高端商務(wù)物業(yè)收入穩(wěn)定、價值高、升值潛力大。商務(wù)區(qū)域環(huán)境的逐步成熟，帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　⑴寫字樓產(chǎn)品優(yōu)勢：國際設(shè)計規(guī)劃，體現(xiàn)人文設(shè)計理念。量身定制，吸引鎖定優(yōu)質(zhì)客戶入住，帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。配套環(huán)境齊全，業(yè)態(tài)配比合理，租金回報持續(xù)上漲。

　　⑵酒店產(chǎn)品優(yōu)勢：金融街＋全球頂級管理公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，形成高端品牌優(yōu)勢。全球營銷網(wǎng)絡(luò)提供穩(wěn)定高端客源。

　　⑶商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)勢：市區(qū)核心地段填補(bǔ)區(qū)域高檔購物場所空白。品牌精良、經(jīng)營主題鮮明。強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新、引領(lǐng)消費(fèi)潮流。關(guān)注服務(wù)，構(gòu)筑新型理念。

　　問題：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施對公司的影響及應(yīng)對措施？

　　劉世春：宏觀調(diào)控有利于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范、發(fā)展，有利于資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中，有利于行業(yè)的市場化和有序化。公司將堅持以商務(wù)地產(chǎn)為核心，以快速銷售型產(chǎn)品為補(bǔ)充，適當(dāng)增持自有物業(yè)，減少公司對土地資源的過度依賴和業(yè)績的大幅波動。總體而言，公司目前開發(fā)的產(chǎn)品以寫字樓為主，酒店、高級公寓為輔。調(diào)控政策對公司的負(fù)面影響較小。

　　問題：近兩年國家加大了對土地出讓的規(guī)范力度，對公司經(jīng)營有何影響？

　　鞠瑾：國家相繼出臺了一系列土地出讓政策，其主旨是為了規(guī)范行業(yè)的發(fā)展，使取得土地使用權(quán)的過程變得更規(guī)范，將使房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭更加市場化和有序化，有利于行業(yè)資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。上述土地出讓政策雖然可能提高公司未來獲取新的土地儲備的成本，但是為公司未來獲取新的土地儲備建立了一個公平有序的市場環(huán)境。公司目前擁有約600萬平米的項(xiàng)目和土地儲備，可保證公司未來幾年的開發(fā)業(yè)務(wù)量。

　　問題：房地產(chǎn)業(yè)的景氣波動很大，作為投資者最關(guān)心的是穩(wěn)定性，金融街的可持續(xù)發(fā)展能力如何？

　　劉世春：我們管理層最近也認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定性的重要，采取了一些措施促進(jìn)公司的可持續(xù)性發(fā)展：一是把土地開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，延長價值獲取的鏈條；二是保持適當(dāng)規(guī)模的自持物業(yè)自主經(jīng)營和出租，這樣可保持公司業(yè)績的相對穩(wěn)定；三是跨區(qū)域發(fā)展，有選擇地進(jìn)入全國重點(diǎn)城市，適度持有土地儲備和優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

　　問題：2007年增發(fā)募集資金的必要性？

　　李敦嘉：公司需要不斷在商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域做強(qiáng)做大，因此有必要募集資金，增強(qiáng)資本金實(shí)力。公司為了控制經(jīng)營風(fēng)險，將自持物業(yè)的規(guī)模控制在公司凈資產(chǎn)的規(guī)模之內(nèi)，符合穩(wěn)健發(fā)展的原則。所以，自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)對公司的資本金充足率提出了更高的要求。

　　問題：本次發(fā)行大股東是否會現(xiàn)金認(rèn)購？

　　王功偉：金融街建設(shè)集團(tuán)將積極參與本次公開增發(fā)。金融街建設(shè)集團(tuán)對上市公司的未來發(fā)展充滿信心。

　　問題：本次增發(fā)對老股東的配售方案如何確定?

　　于蓉：本次發(fā)行采取向原A股股東全額優(yōu)先配售，配售比例約為10：2.78，剩余部分采取網(wǎng)下分類配售，同時網(wǎng)上向社會公眾投資者和網(wǎng)下向機(jī)構(gòu)投資者定價發(fā)行的方式。

　　問題：公司如何應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)對資本的需求問題？公司的資金狀況能否支持公司的發(fā)展速度？

　　劉世春：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已進(jìn)入資本化時代。資本對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的重要作用不言而喻。

　　公司自成立以來，充分利用了資本市場的再融資能力，分別完成了兩次公開增發(fā)，一次定向增發(fā)，還完成了股權(quán)分置改革，利用股權(quán)融資工具擴(kuò)充了公司的資本金，增強(qiáng)了公司資本實(shí)力。公司還注重債權(quán)融資渠道的開拓，成功為公司業(yè)務(wù)發(fā)展補(bǔ)充了資金。本次增發(fā)后，公司的資本實(shí)力將進(jìn)一步加強(qiáng)，公司在今后幾年將進(jìn)入良性循環(huán)的發(fā)展階段。

　　除此之外，公司也將根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展和項(xiàng)目建設(shè)的需要，在充分考慮資金成本和資本結(jié)構(gòu)的前提下，將適時、謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥地運(yùn)用各種直接融資和間接融資手段，融入所需資金，同時提高資金使用效率，以滿足公司投資項(xiàng)目對資金的需求，保證公司持續(xù)、健康地發(fā)展。

　　問題：金融街西擴(kuò)的進(jìn)展情況？

　　王功偉：西擴(kuò)的方向：以金融街區(qū)域?yàn)榛�礎(chǔ)，向東、西、南拓展約1.41平方公里，使核心區(qū)面積達(dá)到2.59平方公里。

　　西擴(kuò)的方式和規(guī)模：核心區(qū)拓展通過增量開發(fā)方式實(shí)現(xiàn)，通過拆遷進(jìn)行二級開發(fā)。西擴(kuò)占地面積約14.6公頃，計劃約100萬平米金融辦公及配套物業(yè)。目前，金融街西擴(kuò)準(zhǔn)備工作已經(jīng)啟動，正在對規(guī)劃方案及拆遷的相關(guān)政策進(jìn)行研討。

　　問題：公司準(zhǔn)備如何發(fā)展“自持物業(yè)”業(yè)務(wù)？

　　高靚：“持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)”是公司的中長期發(fā)展戰(zhàn)略，目前全國范圍內(nèi)，公司建成及在建的自持物業(yè)約94萬平方米。隨著金融街購物中心、里茲酒店、金樹街等陸續(xù)開業(yè)，公司的自持物業(yè)已經(jīng)開始逐漸貢獻(xiàn)利潤，2006年公司自持物業(yè)的出租和經(jīng)營收入約9，000萬元，2007年1-9月這部分收入超過18，500萬元，實(shí)現(xiàn)較大幅度的增長。公司始終堅持不盲目持有自持物業(yè)，而是主動地、有選擇地持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。我們在“自持物業(yè)”業(yè)務(wù)上，遵循著兩個原則，第一、適當(dāng)持有的原則，即持有物業(yè)的規(guī)模不超過公司的凈資產(chǎn)，第二、定期對所持物業(yè)的盈利能力進(jìn)行價值評估，不斷優(yōu)化“自持物業(yè)”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

　　問題：公司的品牌優(yōu)勢主要體現(xiàn)在哪里？

　　鞠瑾：公司上市以來，成功樹立了商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)先品牌地位，特別是在區(qū)域開發(fā)和以高級寫字樓為主的商務(wù)綜合體的領(lǐng)域具有較高的聲譽(yù)。通過北京金融街的建設(shè)開發(fā)和管理，使該地區(qū)吸引了530多家金融管理機(jī)構(gòu)、銀行和非銀行金融企業(yè)、國家電信運(yùn)營商及知名公司入駐，基本確立了金融街作為國家級金融管理中心區(qū)的格局，使公司、股東、客戶和地區(qū)經(jīng)濟(jì)均得到良好發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了各方多贏的目標(biāo)。

　　問題：公司主要的經(jīng)營模式是什么？

　　鞠瑾：公司以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以快速銷售型項(xiàng)目為補(bǔ)充，主要采取自主開發(fā)的模式。公司的經(jīng)營理念是：以“市場為導(dǎo)向，以客戶為中心，以過程為保障，以細(xì)節(jié)為標(biāo)尺，做強(qiáng)主業(yè)，做強(qiáng)總部，提升綜合能力，提高管理水平” 作為工作指導(dǎo)思想，實(shí)施“落實(shí)戰(zhàn)略，完善管理，提升品牌，開拓創(chuàng)新”的工作思路。目前從事的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)、房屋租賃和經(jīng)營管理。公司未來將不斷加大對北京金融街區(qū)域以外重點(diǎn)城市和地區(qū)房地產(chǎn)投資和開發(fā)，同時，自有物業(yè)的經(jīng)營也開始成為公司新的利潤增長點(diǎn)。

　　問題：公司如何管理設(shè)計單位施工單位和監(jiān)理單位來保證工程質(zhì)量的? 應(yīng)如何進(jìn)行優(yōu)化來適應(yīng)金融街高檔次項(xiàng)目的要求?

　　劉世春：公司對施工工程均采取總承包招標(biāo)的方式進(jìn)行管理。公司總承包招標(biāo)流程是按照《中華人民共和國招投標(biāo)法》及各地方建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的規(guī)定執(zhí)行的：在取得相應(yīng)規(guī)劃許可證后，編制資格預(yù)審文件和招標(biāo)文件，在招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)登記手續(xù)，在政府公開網(wǎng)站上公開發(fā)布招標(biāo)公告，經(jīng)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審核及備案資格預(yù)審文件后，接受資質(zhì)符合要求的總承包單位投標(biāo)申請人的報名，公開發(fā)售資格預(yù)審文件，在資格預(yù)審文件規(guī)定的時限內(nèi)，由投標(biāo)申請人遞交資格預(yù)審申請文件。在招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的評審專家?guī)靸?nèi)抽取資格預(yù)審評審專家，由專家對資格預(yù)審申請文件進(jìn)行評審后，將資格預(yù)審結(jié)果進(jìn)行標(biāo)辦備案。在審核及備案招標(biāo)文件后，正式發(fā)出招標(biāo)文件，投標(biāo)期結(jié)束后在公布的時間及地點(diǎn)進(jìn)行開標(biāo)、評標(biāo)。在評標(biāo)結(jié)束后對中標(biāo)結(jié)果備案，同時中標(biāo)結(jié)果將在政府招標(biāo)公開網(wǎng)站上進(jìn)行公示，公示期滿無問題，發(fā)放中標(biāo)通知書，并簽訂合同及合同備案。所有的總承包招標(biāo)工作均符合國家相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)管理部門的規(guī)定，以保證公開、公平、公正地選擇出符合公司及項(xiàng)目要求的總承包單位。

　　公司選擇監(jiān)理單位的原則及過程與選擇施工單位相似。

　　問題：據(jù)了解，貴公司目前正在啟動全國攬才計劃，面向全國招募200多名房地產(chǎn)中高級管理人員，請問公司目前的人才儲備是否遇到了瓶頸？

　　劉世春：我們認(rèn)為對于成長型公司來說，對人才的需求是持續(xù)的。多年來公司秉承事業(yè)留人、機(jī)制留人、感情留人的人才原則，為人才提供了一個較好的事業(yè)平臺。企業(yè)目前的人才儲備比較穩(wěn)定。未來公司將致力于提升中國城市商務(wù)發(fā)展環(huán)境，努力成為中國領(lǐng)先的商務(wù)地產(chǎn)集團(tuán)。隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，公司對優(yōu)秀人才的需求也會越來越大。

　　一方面我們會加大人才引進(jìn)：現(xiàn)階段公司人才招聘主要采取發(fā)布招聘信息和網(wǎng)上招聘方式。在人才選拔上，強(qiáng)調(diào)實(shí)踐出人才。公司選拔人才時，主要看重的是實(shí)踐型人才，即以業(yè)績和對公司的貢獻(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)，同時綜合考慮知識能力、職業(yè)道德等。

　　另一方面我們加強(qiáng)人才培養(yǎng)，不斷提高現(xiàn)有員工的素質(zhì)：首先公司通過人才發(fā)展規(guī)劃確定各崗位、職級的任職標(biāo)準(zhǔn)，為每個員工的職業(yè)發(fā)展打開上升空間。同時明確目標(biāo)和要求，調(diào)動員工主動學(xué)習(xí)、培訓(xùn)的意愿。其次，公司不定期組織專業(yè)培訓(xùn)，力求培訓(xùn)方式的個性化和針對性，內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合；在職培訓(xùn)與脫產(chǎn)培訓(xùn)結(jié)合；境內(nèi)培訓(xùn)與境外培訓(xùn)結(jié)合。

　　問題：公司管理層如何看待公司內(nèi)部控制制度？

　　王功偉：公司現(xiàn)有的內(nèi)部控制已覆蓋了公司運(yùn)營的各層面和各環(huán)節(jié)，形成了規(guī)范的管理體系，能夠預(yù)防和及時發(fā)現(xiàn)、糾正公司運(yùn)營過程可能出現(xiàn)的重要錯誤和舞弊，保護(hù)公司資產(chǎn)的安全和完整，保證會計記錄和會計信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和及時性，在完整性、合理性及有效性方面不存在重大缺陷。隨著公司的業(yè)務(wù)職能的調(diào)整、外部環(huán)境的變化和管理要求的提高，內(nèi)部控制和環(huán)境還需不斷修訂和完善。

　　問題：土地增值稅清算政策對公司有何影響？

　　李敦嘉：公司已嚴(yán)格按土地增值稅相關(guān)政策和規(guī)定，房產(chǎn)銷售時已按規(guī)定預(yù)交了土地增值稅，同時充分計提了土地增值稅稅金，新開發(fā)項(xiàng)目中也充分考慮了相關(guān)因素，因此，除清算交納土地增值稅時會使公司的現(xiàn)金流出外，公司本年及今后的凈利潤不會受到該政策的影響。

　　問題：公司未來業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃是什么？

　　鞠瑾：（1）戰(zhàn)略：“立足北京，面向全國重點(diǎn)城市和地區(qū)，以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適度持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)出租經(jīng)營，以快速銷售型物業(yè)為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展”。

　　⑵具體措施：

　　* 鞏固現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)的基礎(chǔ)，迅速提升效益；

　　* 鞏固開發(fā)序列子公司本地運(yùn)作基礎(chǔ)，提升自營能力；

　　未來五年研究進(jìn)入五個新城市，每個城市開發(fā)并持有一個商務(wù)組團(tuán)，同時開發(fā)兩個銷售類組團(tuán)。

　　問題：公司現(xiàn)在的土地儲備情況？公司未來的土地儲備計劃如何？

　　劉世春：公司目前擁有的土地儲備總規(guī)劃建筑面積約為580萬平方米，其中北京地區(qū)約140萬平方米，惠州約220萬平方米，天津約58萬平方米，南昌約77萬平方米，重慶約85萬平方米。其中商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目投資占總項(xiàng)目儲備總投資的比重約60％。而且公司主要的商務(wù)地產(chǎn)多集中在北京、天津等城市核心區(qū)域，具有較大的升值潛力。目前公司的土地儲備較充足，可以滿足公司未來幾年的開發(fā)經(jīng)營所需。

　　土地是房地產(chǎn)公司發(fā)展之源，公司未來仍會非常重視優(yōu)質(zhì)土地資源的儲備。同時，公司也會根據(jù)外部監(jiān)管和經(jīng)營環(huán)境的變化，適當(dāng)調(diào)整公司的土地儲備結(jié)構(gòu)，堅持商務(wù)地產(chǎn)占總土地儲備資源的2/3以上，適度把握土地儲備節(jié)奏，發(fā)揮公司在商務(wù)地產(chǎn)和區(qū)域開發(fā)的優(yōu)勢，加強(qiáng)對土地資源的評審力度，保證獲取的土地資源是符合公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)績提升要求的。

　　問題：在金融街這個占地僅僅1平方公里的土地上，卻控制著中國90%的信貸資金和65%的保費(fèi)資金，請問公司領(lǐng)導(dǎo)，對于金融街的未來前景是否充滿信心？

　　于蓉：經(jīng)過多年的發(fā)展，在金融街聚集了以金融、電信、電力、保險、咨詢等產(chǎn)業(yè)，其中包括我國國家最高金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的“一行三會”(人民銀行總行、銀監(jiān)會、保監(jiān)會、證監(jiān)會)、三大國有商業(yè)銀行總行(工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行)、兩大中央結(jié)算中心(中央證券登記結(jié)算公司和中央國債登記結(jié)算公司)以及高盛、摩根、UBS、花旗銀行、匯豐銀行等多家世界著名的金融企業(yè)。因此，金融街已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的總部經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。由于金融街本身的優(yōu)勢和特點(diǎn)，所以在金融街購物中心開業(yè)以后這里將逐漸形成一個新的金融街商圈。在這里，金融街購物中心與相配套的中心花園構(gòu)建出了一個寬闊的公共活動空間。我們對金融街的未來發(fā)展很有信心。

　　問題：公司對采取公允價值記賬的看法?

　　王功偉：公允價值是新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》新增加的內(nèi)容，這也是一種先進(jìn)的會計制度。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在滿足一定條件的前提下，公司可以選擇采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)。考慮到公司除了房地產(chǎn)開發(fā)以外，還持有大量的自營物業(yè)，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)可以客觀、全面地披露公司資產(chǎn)的真實(shí)價值，并且公司大部分自持物業(yè)都位于重點(diǎn)城市的核心區(qū)域，均有活躍的房地產(chǎn)交易市場，可以取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，具有一定的可操作性。公司目前正在積極研究采用公允價值計量的可行性。

　　問題:請分析一下天津的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀？

　　高靚：從四大直轄市辦公樓的平均銷售價格看來，天津的辦公樓銷售價格僅高于重慶，總體上位居北京、上海之下，而且價差較大，存在較大的價格上漲空間。

　　近年來，天津?yàn)I海新區(qū)定位以及宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢良好促進(jìn)了商業(yè)、寫字樓物業(yè)的高速發(fā)展，城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入新階段。雖然目前住宅開發(fā)投資依然占據(jù)市場主體，但商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓開發(fā)投資額的增速超過住宅投資，寫字樓市場和商業(yè)營業(yè)用房市場的潛在發(fā)展空間較大。

　　問題：請說明一下天津物業(yè)的地段及市場前景？

　　劉世春：處于天津市區(qū)的幾何中心，位于天津規(guī)劃的CBD和金融城核心位置，規(guī)劃上是天津的標(biāo)志性建筑。天津市作為中國北方經(jīng)濟(jì)中心有良好的發(fā)展機(jī)遇，也有廣闊的發(fā)展空間，這其中商務(wù)地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，近年來，天津市的酒店、寫字樓等房價或租金提升較快，總體發(fā)展趨勢良好。

　　問題:請分析一下北京房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀？

　　劉世春：總體來看，近年來北京商品房的開發(fā)投資速度保持穩(wěn)定、快速的增長。2005年和2006年北京市房地產(chǎn)市場價格上漲幅度較大，且2007上半年同比漲幅就達(dá)到10.1%，位居全國70個大中城市的第二位。隨著居民收入的持續(xù)增長、房地產(chǎn)建材價格的上升以及2008年奧運(yùn)會召開、土地政策變化等因素影響，北京市商品房的價格水平短期內(nèi)仍有望保持上升的趨勢。

　　隨著市場的開放，北京目前集聚了眾多地產(chǎn)開發(fā)商。在激烈的市場競爭中，企業(yè)之間的競爭主要集中在規(guī)模、品牌、企業(yè)文化等方面。一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中的優(yōu)勢有所減退，大型房地產(chǎn)開發(fā)商通過實(shí)施品牌戰(zhàn)略，市場地位不斷提高。

　　（文字整理：殷 飛）

　　路演嘉賓

　　金融街控股股份有限公司董事長 王功偉

　　金融街控股股份有限公司副董事長鞠瑾

　　金融街控股股份有限公司總經(jīng)理 劉世春

　　金融街控股股份有限公司常務(wù)副總經(jīng)理 高靚

　　金融街控股股份有限公司財務(wù)總監(jiān) 李敦嘉

　　金融街控股股份有限公司董事會秘書 于蓉

　　國泰君安證券股份有限公司企業(yè)融資總部營運(yùn)總監(jiān) 蔣荀

　　國泰君安證券股份有限公司企業(yè)融資總部董事總經(jīng)理 羅愛梅

　　國泰君安證券股份有限公司企業(yè)融資總部董事 孫曉明

　　國泰君安證券股份有限公司企業(yè)融資總部執(zhí)行董事、保薦代表人 徐可任