一個(gè)是全國(guó)地產(chǎn)龍頭企業(yè)——萬(wàn)科(000002)，正在各地不斷擴(kuò)張，一個(gè)是上海老牌地產(chǎn)巨頭——復(fù)地(2337.HK)，正在穩(wěn)步推進(jìn)其全國(guó)戰(zhàn)略，當(dāng)兩者在上海二級(jí)土地市場(chǎng)遭遇，會(huì)是什么結(jié)果?

　　2007年12月24日，復(fù)地發(fā)布公告稱(chēng)，將與上海萬(wàn)科共同收購(gòu)位于上海浦東的地杰置業(yè)，收購(gòu)總額24.3069億元，上海萬(wàn)科及復(fù)地分別占60%和40%股權(quán)。此次收購(gòu)涉及待開(kāi)發(fā)土地總面積為412400平方米。

　　本報(bào)記者從熟悉雙方此次合作的知情人士處獲悉，此次合作是緣于雙方幾乎在同時(shí)對(duì)地杰項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，志在必得，為避免形成相互抬價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，降低成本而選擇聯(lián)手收購(gòu)，"合作純屬偶然，并沒(méi)有其他項(xiàng)目進(jìn)一步合作的計(jì)劃。"

　　這是萬(wàn)科2007年在上海二級(jí)土地市場(chǎng)擴(kuò)張中遇到的最大競(jìng)爭(zhēng)之一，聯(lián)合收購(gòu)也難得一見(jiàn)。

　　從爭(zhēng)食到妥協(xié)合作

　　萬(wàn)科和復(fù)地共同開(kāi)發(fā)的這個(gè)項(xiàng)目位于上海浦東北蔡鎮(zhèn)，華夏西路以南、滬南公路以東、上海浦東以北(與南匯交界)及中心河以西。待開(kāi)發(fā)土地總面積為412400平方米，可建總建筑面積則為806500平方米(其中155000平方米取得土地使用權(quán)，可建筑面積為217000平方米)。項(xiàng)目將發(fā)展為包括住宅樓及商用樓、酒店及學(xué)校的大型綜合體。

　　"地杰項(xiàng)目是2007年上海土地二級(jí)市場(chǎng)中難得一見(jiàn)的'香餑餑'，在2007年原股東地杰置業(yè)方面表示將轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目余下的土地后，立即引起多家地產(chǎn)商的濃厚興趣，爭(zhēng)奪幾乎在所難免。"上述知情人士透露。

　　資料顯示，該項(xiàng)目原名地杰?chē)?guó)際城，規(guī)劃占地面積110公頃，總建筑面積110萬(wàn)平方米，原開(kāi)發(fā)商已開(kāi)發(fā)近30萬(wàn)平方米住宅入市銷(xiāo)售。根據(jù)上海官方網(wǎng)站"網(wǎng)上房地產(chǎn)"數(shù)據(jù)顯示，已入市銷(xiāo)售住宅為1615套，銷(xiāo)售已接近尾聲可售住宅不到100套，累積住宅合同均價(jià)為6255元/平方米，目前在售房源價(jià)格在13500元/平方米左右。

　　根據(jù)萬(wàn)科和復(fù)地最終約24億元購(gòu)得待開(kāi)發(fā)總建筑面積80萬(wàn)平方米計(jì)算，樓板價(jià)約3000元/平方米，投資開(kāi)發(fā)前景顯而易見(jiàn)。

　　這位知情人士還表示，地杰?chē)?guó)際城2006年的銷(xiāo)售量在上海市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售排行名列前茅，從市場(chǎng)反應(yīng)看，該項(xiàng)目后期投資開(kāi)發(fā)的前景相對(duì)樂(lè)觀，原開(kāi)發(fā)商之所以選擇轉(zhuǎn)手，主要是股東之間的意見(jiàn)分歧所致，有部分股東選擇轉(zhuǎn)手套現(xiàn)退出，原開(kāi)發(fā)商不得已尋求轉(zhuǎn)手。

　　公開(kāi)資料顯示，地杰置業(yè)注冊(cè)資本為人民幣2000萬(wàn)元，主要從事房地產(chǎn)發(fā)展。地杰置業(yè)的原股東包括七名個(gè)人股東及上海加合實(shí)業(yè)有限公司。

　　不過(guò)，該項(xiàng)目標(biāo)的總量相對(duì)較大，除全國(guó)性大型房地產(chǎn)企業(yè)以外，其他公司想要一口吞下的可能性不大。到最后，真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)性接觸的主要就是復(fù)地和上海萬(wàn)科兩家地產(chǎn)巨頭，雙方幾乎在同一時(shí)間段內(nèi)介入。

　　"當(dāng)時(shí)的情況，雙方都志在必得，如果不尋求合作收購(gòu)的方式，很可能演變成兩家公司激烈競(jìng)爭(zhēng)兩敗俱傷的局面，再加上標(biāo)的本身較大，合作開(kāi)發(fā)對(duì)雙方都好。"2007年12月27日，復(fù)地方面有關(guān)人士告訴記者。

　　2007年9月，萬(wàn)科率先宣布通過(guò)合作方式獲得上海浦東地杰項(xiàng)目。根據(jù)12月20日復(fù)地之全資附屬公司復(fù)地投資與上海萬(wàn)科訂立的合作合約，雙方以代價(jià)人民幣24.3069億元共同收購(gòu)地杰置業(yè)40%和60%股權(quán)，通過(guò)合作合約共同發(fā)展該項(xiàng)目。

　　上海萬(wàn)科公司有關(guān)人士也向記者證實(shí)，在萬(wàn)科9月收購(gòu)該項(xiàng)目之前，萬(wàn)科與復(fù)地就已經(jīng)談定各自60%、40%的合作開(kāi)發(fā)方案。"盡管是第一次合作，也是出于戰(zhàn)略上的考慮，但雙方其實(shí)相互熟悉。"

　　而對(duì)于外界猜測(cè)這次合作背后，將是兩大地產(chǎn)巨頭大規(guī)模合作的開(kāi)始，上述復(fù)地有關(guān)人士表示，基于在地杰項(xiàng)目雙方合作的背景，具有其偶然性，背后并未有進(jìn)一步大規(guī)模合作的計(jì)劃，接下來(lái)繼續(xù)合作并不明確。

　　復(fù)地"大項(xiàng)目戰(zhàn)略"

　　之所以與萬(wàn)科在二級(jí)土地市場(chǎng)遭遇，還得從復(fù)地的"大項(xiàng)目戰(zhàn)略"說(shuō)起。

　　"在復(fù)地未來(lái)三年的發(fā)展規(guī)劃中，將增加開(kāi)發(fā)周期在5-10年的大型城市綜合體項(xiàng)目，建筑面積體量在100萬(wàn)平方米的規(guī)模。"復(fù)地有關(guān)高層此前曾向本報(bào)記者透露，這種集中力量形成相對(duì)優(yōu)勢(shì)的"大項(xiàng)目戰(zhàn)略"目前已經(jīng)在全國(guó)多個(gè)區(qū)域展開(kāi)。

　　而地杰項(xiàng)目的建筑面積，及超過(guò)20%比例的商業(yè)部分及綜合體定位，恰好符合復(fù)地的戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)，這也是復(fù)地積極參與該項(xiàng)目的關(guān)鍵原因。

　　據(jù)這位高層表示，復(fù)地在住宅領(lǐng)域具有相對(duì)明顯的優(yōu)勢(shì)，但在商用物業(yè)方面，復(fù)地還涉足不深，需要通過(guò)學(xué)習(xí)借鑒不斷提高，這也是復(fù)地今后著力發(fā)展的部分。

　　萬(wàn)科、復(fù)地的傳統(tǒng)長(zhǎng)處都在于住宅領(lǐng)域，從復(fù)地城市綜合體的戰(zhàn)略角度而言，萬(wàn)科并非復(fù)地全面合作的理想伙伴。復(fù)地需要的是具有商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)作長(zhǎng)處的合作伙伴。

　　2007年11月，福布斯富豪戴志康旗下上海證大(0755.HK)宣布，以每股0.45港元向復(fù)地全資附屬公司配售6億新股，集資凈額2.698億港元。復(fù)地入股上海證大的一個(gè)重要意義，就在于上海證大向來(lái)擅長(zhǎng)于大型綜合商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作。

　　復(fù)地的城市綜合體投資策略意味著巨額資金的長(zhǎng)期投入。僅以此次地杰項(xiàng)目為例，復(fù)地購(gòu)入40%的股權(quán)，即需支付約9.7億元，而后續(xù)開(kāi)發(fā)仍需按股份比例投入大量資金。因此，復(fù)地在資本層面亦是動(dòng)作頻頻。

　　2007年10月，復(fù)地宣布，將與北歐金融集團(tuán)SEB旗下的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)SEB Immobilien-Investment GmbH合作，雙方計(jì)劃共同出資2億美元，合作投資開(kāi)發(fā)中國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。記者了解到，復(fù)地與SEB合作的目標(biāo)是尋求大的投資項(xiàng)目，包括聯(lián)手拿地，進(jìn)行城市綜合體的開(kāi)發(fā)。此前，復(fù)地已與摩根士丹利、ING、CDP等國(guó)際著名基金聯(lián)姻，復(fù)地集團(tuán)總裁范偉表示，愿意繼續(xù)與全球知名地產(chǎn)基金深入合作。