股改時言之鑿鑿，如今“煮熟的鴨子”居然飛了長春經開失手黃金地段之惑

　　證券時報記者蘇言

　　長春經開(600215)前日的一則解除土地委托開發協議的公告，令市場大感意外：此項土地委托開發協議作為公司股改對價安排的主要內容，在長春經開股改方案中言之鑿鑿，可是僅一年時間該協議就宣布解除，不由令人產生“煮熟的鴨子也會飛”的疑慮。解除協議的開發區195萬平方米土地是長春經開重組中注入的最為重要的資產，開發協議一旦解除，無異于長春經開的股改方案被推翻，此種做法是否合理合法暫且不議，上市公司的前途，已經在投資者的視線里變得模糊不清。

　　失手“黃金地段”

　　長春經開在去年年底股改之時，與長春經濟技術開發區管理委員會簽署了土地委托開發協議，協議中涉及開發區三塊土地的委托開發事項，分別是長春南部新城核心區195萬平方米經營性用地、5號用地34.8萬平方米經營性用地、7號用地25.7萬平方米經營性用地。長春經開向管委會支付了20.56億元購買這三塊土地的開發權和收益權。這一土地協議作為股改對價安排的重要部分列入了股改方案的“資產購入”一項中。

　　由于上述三塊土地尤其是南部核心區的土地，處于開發區的黃金地段，眾多分析師和投資者都對長春經開的未來前途大為看好，股改也順利實施完畢。但一年來，對于這三塊土地，以及股改前置入上市公司的臨港經濟區3.6平方公里土地，長春經開一直沒有任何開發動向。然而，公司卻突然于前日公告稱，南部新城核心區195萬平方米土地不能再履行開發協議了。管委會將返還長春經開這一土地的所付款18.51億元，同時按年利率8%計算支付占款利息，本、息合計近20億元。

　　長春經開表示不能履約的原因是，市政府對原協議目標土地規劃進行了根本性的調整，綠地、廣場、行政及其他公益項目建設用地大幅度增加，原協議項下的24宗地已不復存在；新規劃對原協議目標土地的城市形象性、公益性和所有城市基礎設施完整性的開發建設要求，使本區域3.9平方公里土地失掉了以商業模式進行整體委托開發的可行性。

　　去年長春經開曾表示，開發區內土地已由長春市規劃局進行了詳細規劃，為何一年間會突然“進行根本性的調整”？作為開發區國資委下屬企業的長春經開，又為何對本區內土地規劃的判斷如此失誤？對此，開發區管委會土地分局表示不接受電話采訪，而長春經開的電話一整天都處于無人接聽狀態。

　　成長空間遭受擠壓

　　據了解，南部新城核心區195萬平方米經營性土地位于長春市新建市政大樓的周邊，處于該區域的黃金地段，長春經開股改方案中表示，它將是是長春市未來的金融及商業中心，在進行完土地開發之后，公司將通過競拍獲得使用權。由此分析師們對長春經開的長期發展預期很高，在得知這一地塊的開發協議解除之后，均表示非常意外。

　　聯合證券分析師魚晉華表示，這塊地的市場潛在價值還是比較大的，合同解除壓縮了長春經開未來的成長空間。不過她表示，從另外一個角度來看，畢竟長春經開可以得到20億的返還款，這能改善公司現金流極為匱乏，以及面臨銀行訴訟的狀況，短期來看還是有助于公司從困境中走出來。“解除合同并沒有讓這個公司情況變得更壞，只是沒有達到之前的預期。”魚晉華說。

　　離預期差了多少呢？今年以來土地價格的上漲有目共睹，不少公司還因為搶奪土地開發的豐厚利潤發生過糾紛，據長春經開的股改公告介紹，在2007-2012年土地出讓平均價格較2006年增長6%基礎上進行測算，該土地因土地增值而取得的收益為4.06億元，工程施工收益為1.25億元，合計收益為5.3億元，而此后進行住宅建設的話，該區域住

房價格最高已達到5000元/平方米，長春經開預計共可以實現開發面積73萬平方米，銷售收入可以達到28.59億元，

房地產開發項目靜態投資回報率為31%。

　　誠信問題受考驗

　　一位法律界人士表示，雖然此土地開發協議是股改方案的重要部分，但由于協議簽署的雙方均不是大股東和實際控制人，所以不算股改承諾，協議解除的風險也只能由投資者承擔。但是，上市公司是否也存在失掉投資者信任的風險呢？

　　查詢長春經開近年以來的公告可以發現，“說話不算話”或前后所述不一致的事情時有發生，去年4月，長春經開在臨港經濟區3.6平方公里項目的投資公告中表示，管委會將該土地用途調整為住宅、商服的承諾是根據省政府的規劃而來，“是完全可以信賴的”。可是在一年之后，突然又說當時與管委會簽署協議時，該項目宗地的用地控規尚未調整為商服和住宅用地，管委會承諾更換項目宗地位置，而這個“更換位置”還需要一年的時間才能完成。更早之前，長春經開與新加坡易聯通訊科技有限公司，以及與加拿大一投資公司的合作事項，也均是在公告后再無下文，并在一年或幾年之后不了了之。

　　股改之前，長春經開大股東曾向上市公司置入生態發展公司，該生態發展公司是主要進行開發區內綠地維護，自成立以來一直無主營業務，主營業務收入為零，僅依靠約定的補貼收入過活，這也是長春經開股改方案中主要置出的資產。在195萬平方米的“黃金地段”資產與之進行置換的時候，沉浸在喜悅中的投資者怎能想到，這置入的“美味

蛋糕”，公司依此描繪的美好藍圖卻僅是一個幻影呢？目前長春經開仍然只能依靠管委會的財政補貼為生，它的未來究竟駛向何方？

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