來源：中國經營報 作者：龍飛

　　明年貨幣政策從緊，正處于風雨飄搖的房地產股似乎提前感受到幾分腥風血雨。11月，招商地產(000024)下跌超過40%；中糧地產(000031)下跌接近30%；行業龍頭萬科(000002)也下跌接近20%。在香港上市的內地房地產股也未能幸免，普遍遭受20%~30%的下跌。

　　進入12月，地產板塊開始重新上行，眾多機構也不惜筆墨大力推薦。上市地產企業前途依舊光明？抑或宏調導致房地產行業基本面轉壞，此波抬頭僅為短暫行情？

　　高壓之下加速并購

　　

國土資源部近日出臺了一系列具體措施，準備掀起一輪土地風暴，打擊開發商囤地行為。然而就在這場風暴即將刮起之時，卻不斷有上市房企宣布圈地成功。

　　2007年12月4日，招商地產以12.2億元競得重慶市24萬平方米土地；同一日，金融街(000402)宣布通過招標以8.35億元獲得北京市朝陽區2.6萬平方米的土地；而此前一天，萬通地產(600246)剛剛以5.68億元的價格拍下了杭州市1.75萬平方米的土地。

　　各大上市公司除了積極參與土地一級市場競購，還不遺余力地在二級市場輾轉騰挪。“每次調控都是機會。”一位上市房企負責珠三角區域的高層告訴記者，僅在廣州，他們就正與三個項目洽談合作并購事宜。

　　萬科集團總經理郁亮也認為這是個機會。他表示，今后萬科將更注重存量土地的獲取，通過并購、合作等方式，將自身開發效率優勢、資金優勢與社會中尚未有效利用的存量土地資源結合起來。“一方面充分擴大萬科項目獲取空間，為公司快速增長提供風險更低、操作更靈活的外部路徑；另一方面也能提高土地開發效率”。11月23日萬科公告，通過并購在上海獲得一個價值33億元的項目。

　　高盛的研究報告表示，政府加大調控一方面可能導致行業景氣度下降，另一方面也可能帶來行業整合，甚至為部分上市公司帶來增值效應。

　　資金壓力依然沉重

　　盡管不少房企逆勢而動加緊儲地，但面臨的資金壓力不容小視。

　　從現有的調控措施看，可以肯定的是，明年銀行對開發商的貸款將更加嚴格，如果管理層在資本市場再融資上也設定一定障礙，開發商將不得不面對巨大的資金壓力。

　　北京師范大學金融研究中心報告估測，到2007年年底，開發商已儲備了約10億平方米的土地，足夠開發3到4年。大量土地囤積背后，開發商每年為囤地付出的資金成本高達1800億至2000億元；另一方面，房地產上市企業資產負債率已高達70%~80%，而相比之下，香港上市房企資產負債率僅為30%。盡管內地樓市處于高速發展期，但過于激進的擴張也可能令企業發展陷入困境。

　　標準普爾近期報告指出，內地房地產行業面臨最大的風險是政策，但眾多地產公司在區域以及土地規模上的急速擴張，也會帶來很高的管理風險，如果這種增長以高負債為代價，更將給公司財政帶來很大壓力。

　　11月上旬，碧桂園(2007.HK)及雅居樂地產(3383.HK)宣布面向國外機構投資者分別發債15億美元及4億美元，不久，由于市場狀況轉壞，碧桂園將發債規模減至10億美元，然而這并未使市場反響改觀，最后被迫延遲。雅居樂則還在堅持運作。

　　上市地產企業為何要大筆舉債？“政府開始嚴查囤地開發商，這些公司必須使手中的土地動起來。”商務部市場運行調控專家洪濤表示。以碧桂園為例，由于此前積極擴張，碧桂園公告的土地儲備高達4500萬平方米，需要大量資金運作項目。盡管今年8月與農行簽訂了近50億元的銀企合作協議，但碧桂園資金壓力依舊沉重。

　　業績還能堅挺否

　　“宏調的影響顯而易見。”貝高投資高級分析師李峰表示，一系列的調控措施使脫韁野馬般上漲的樓價有所回落，各地房地產市場都進入觀望期，其中影響最大的要屬深圳地區。相應地，在這波行情中，資源集中在深圳地區地產上市公司下跌也最為明顯。

　　數據顯示，在收緊房貸、物業稅即將在深圳試點等一系列宏調措施的合力作用下，深圳房地產市場開始進入調整期，一二手成交量急劇下跌，樓價出現明顯回落。10月地產中介全行業虧損，近期更不斷傳出中介倒閉、裁員自保的消息，這之前令穩坐釣魚臺的開發商也不得不調整銷售策略，11月，深圳開盤新項目大都采取低開策略，部分樓盤開價甚至低于區域二手樓宇。

　　但李峰表示，即使短期內銷售出現麻煩，也不會影響上市公司本年度業績，因為本年度利潤大多已經通過預售實現。他同時認為，深圳樓市波動僅為短期現象，樓價調整空間不會太大。“深圳未來樓市供給有進一步下降趨勢。”他分析，2006年和2007年中期住宅施工和開工面積以及土地開發面積是決定未來供給的基礎，深圳上述指標已經連續三年負增長，尤其是2007年中期土地開發面積同比下降了43.4%，落后全國平均水平51個百分點，深圳仍將是未來供給最為短缺的城市之一。

　　國際研究機構對內地房地產業前景同樣抱有信心。高盛最新的報告對內地地產股維持買入建議。高盛稱，目前房地產

股票價格已經低于他們明年凈資產值預期，折扣幅度在3%至46%之間，目前市場對房地產企業的價值估計已經接近甚至低于歷史低點。報告認為，政策緊縮的風險已經完全反映在目前房地產股票的價格當中。

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