北京報道　本報記者　賈海峰　

　　12月6日，招商地產(000024.SZ)證券事務部有關人士向記者表示，“除非有性價比很高的地，否則招商地產年底前不再出手拿地了”。　

　　針對招商地產12月5日以12.2億元價格拿下重慶北部新區一塊24萬平方米的土地事情，招商地產有關人士做出回應表示，年底前招商地產資本安排以現有項目開發結算為主，不再進行巨資拿地。

　　“激進2007”

　　相比于2006年的拿地投資，招商地產2007年拿地投資略顯“激進”。

　　加上剛在重慶拿下的24萬平方米土地，今年至今，招商地產共新增土地面積221萬平方米，建筑面積454萬平方米(含北京白家莊地塊面積)，土地儲備土地面積達到800萬平方米。

　　連續購地帶來資本開支加大。招商地產需要在成都5000畝土地一級開發中持續投資超過10億元，還需向北京白家莊地塊投資4億元建一座五星級酒店，該項目被視為招商地產未來在北京最好的項目，而該地區附近瑞辰國際中心項目售價已達到2.2元／平方米，租金已達到150元／平方米／月，預計該地區酒店普通房間入住價位在800-1000元／間／天。

　　據統計，今年至今招商地產購地資本開支達48.22億元(未計算新設項目公司及增資投入)。而去年招商地產計劃拿地開支僅12億元，實際花費僅5億元。

　　今年年初，招商地產董事長林少斌曾對媒體表示，今年招商地產資本開支缺口達25億元。而除了去年已經公布的定向增發募集23億元資金的融資方案外，招商地產今年還沒有新的融資方案出臺。

　　林少斌曾對本報記者表示，今年招商地產項目運作資金支持一部分來自增發之后大股東現金支持；一部分尋求銀行貸款；還有一部分準備以合作開發形式解決。

　　今年年初招商地產土地儲備面積僅400余萬平方米，遠遠落后于同行業一線公司水平。在今年9月招商地產定向增發方案實施以前，招商地產多數項目是以合作形式獲得的。例如，今年上半年招商地產與九龍倉合作，以15.05億元價格拿下佛山一塊26.8萬平方米的土地。而在其定向增發實施以后，招商地產更多以單獨拿地的形象出現。

　　雖然增發1.1億股后，招商地產總股本擴大到8.45億股，其資產負債率也從年初的70.71%降低到56.55%，但其短期償債壓力仍很大。觀察招商地產三季度財務報告可發現，其短期借款數額已達到32.91億元，同比增長63.36%；流動負債總額71.9億元，占總負債比例68.1%。

　　證券分析師指出，從今年財務數據來看，招商地產因新增加項目數量大造成了短期償還債務數量大，但從公司的大股東背景及成長性來看，不會給公司帶來太大風險。

　　對比招商地產今年公布的系列財務數據可發現，招商地產在努力改變快速擴張帶來的資產流動性差的問題，其今年三季度已銷售

商品房達到22萬平方米，去年全年銷售僅16.45萬平方米。招商地產資產流動比率也從年初2.01上升到2.11；速動比率由0.33上升到0.55，基本達到同行業平均以上水平。

　　穩定業績

　　“將近年底，公司需要安排償還銀行貸款和保證已拿項目開發的資金。”招商地產證券事務部有關人士說，因此暫停巨資拿地。

　　招商地產當務之急是要在開發現有項目、加速銷售回款基礎上，穩定業績。2004年-2006年，招商地產貨幣資金分別為4億、3.4億、10億，占總資產比例為4.75%，3.81%，7.10%。其中2006年底貨幣資金較2005年底增加了192.63%，而截止到2007年三季度，公司貨幣資金已經達到30.63億元，比年初增長206%，占總資產比例達到16.1%。

　　證券分析人士認為，招商地產計提貨幣資金規模擴大因為公司發展規模擴大，短期外債增加，必須增加貨幣資金以應付短期負債。2007年年中，招商地產流動負債合計54億，三季度數據已經增長到71.9億元。而在2007年年中招商地產短期借款規模就達到27.95億元，并且仍在以20%的速度增長。

　　招商地產今年新增土地和項目增加造成存貨數量及占壓資金增加。今年年中，招商地產存貨為91.46億元，三季度增至112億元，增長22.4%。存貨占流動資產比例為73.68%，中報數據中此比例更高，為78%。而萬科(00002。SZ)這一指標為67%；中糧地產(000031。SZ)為36.36%；深振業　A(00006。SZ)為66.8%。雖然招商地產存貨質量較好，預期可為公司帶來巨大業績增長，但不少項目是新增項目，要到2009年實現結轉，對公司財務仍舊造成了一定壓力。

　　依據招商地產9月26日公布的非公開發行

股票報告書中財務分析數據，截至2006年底，銀行貸款約占招商地產總負債比例50%，約49億元。其中短期貸款到期約占一半。多數貸款需要在今年年底償還。

　　招商地產正在加快項目銷售速度，以銷售回款沖抵資金壓力。2007年年中時招商地產資產中還有4116萬元的可交易金融資產，到三季度已將其變現。另外“其他應收款”在2007年年中時有14.66億元，到三季度時卻剩下了8759萬元；“應收帳款”年中是4116萬元，三季度是2339萬元。

　　招商地產預計今年全年銷售結轉額達到34.8億元，以后每年銷售額以20%的速度遞增。

　　國泰君安證券分析師張宇表示，目前

房地產上市公司股票估值是基于公司年利潤率10%的速度增長基礎上得出的，如果房地產公司業績達不到這一水平，不僅其股票價格受影響，還將影響其明年在資本市場的再融資。目前土地獲取成本已經很高，項目利潤率下降，如要達到公司預期業績，就必須提高公司開發能力，實現快速開發。　

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