|
股票代碼：600258 股票簡稱：首旅股份 編號：臨2007-024
北京首都旅游股份有限公司
關于增發A股擬收購資產評估結果的公告
本公司、公司董事會、監事會及其董事、監事和高級管理人員保證公告內容真實、準
確、完整，沒有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。
北京首都旅游股份有限公司本次公開增發A股，募集資金用于收購北京和
平賓館有限公司、北京新僑飯店有限公司、北京首都旅游國際酒店集團有限公司
前門飯店，聘請了北京中恒信德威評估有限責任公司對上述三家酒店的資產和相
關負債進行評估。本次評估的評估基準日為2007年6月30日。三家酒店的評估
結果如下：
一、三家酒店的評估結果
1、北京和平賓館有限公司的評估結果
根據北京中恒信德威評估有限責任公司出具的中恒信德威評報字(2007)第
113號《資產評估報告》，北京和平賓館有限公司采用成本法評估的評估結果為：
總資產42,743.58萬元，總負債9,638.95萬元，凈資產33,104.63萬元。評估結
論有效期自評估基準日起1年，即2007年6月30日—2008年6月29日。
北京和平賓館有限公司資產評估結果匯總表
評估基準日:2007年6月30日 單位：萬元
賬面價值 調整后賬面值 評估價值 增減值 增值率
項目 A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%
流動資產 2,167.21 2,167.21 2,193.88 26.67 1.23
固定資產 7,227.49 7,241.34 19,364.42 12,123.08 167.42
其中:在建工程 42.15 - - -
建筑物 5,472.77 5,114.17 17,373.71 12,259.54 239.72
設備 1,712.56 2,127.17 1,990.72 -136.45 -6.41
無形資產 - - 20,271.07 20,271.07
其中:土地使用權 - - 20,271.07 20,271.07
其它資產 914.21 914.21 914.21 - 0.00
資產總計 10,308.91 10,322.76 42,743.58 32,420.82 314.07
流動負債 4,624.30 4,638.15 4,638.15 - 0.00
1
長期負債
5,000.80 5,000.80 5,000.80 - 0.00
負債總計 9,625.10 9,638.95 9,638.95 - 0.00
凈資產 683.81 683.81 33,104.63 32,420.82 4,741.22
2、北京新僑飯店有限公司的評估結果
根據北京中恒信德威評估有限責任公司出具的中恒信德威評報字(2007)第
114號《資產評估報告》，北京新僑飯店有限公司采用成本法評估的評估結果為：
總資產61,395.61萬元，總負債38,981.08萬元，凈資產22,414.52萬元。評估
結論有效期自評估基準日起1年，即2007年6月30日—2008年6月29日。
北京新僑飯店有限公司資產評估結果匯總表
評估基準日:2007年6月30日 單位：萬元
賬面價值 調整后賬面值 評估價值 增減值 增值率
項目 A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%
流動資產 2,143.95 2,118.44 2,186.14 67.70 3.20
長期投資 ----
固定資產 24,076.55 24,103.40 29,880.52 5,777.12 23.97
其中:在建工程 ----
建筑物 18,882.83 21,466.25 27,683.57 6,217.32 28.96
設備 5,193.72 2,637.15 2,196.95 -440.20 -16.69
無形資產 - - 29,259.31 29,259.31
其中:土地使用權 - - 29,259.31 29,259.31
其它資產 331.49 331.49 69.64 -261.85 -78.99
資產總計 26,551.99 26,553.33 61,395.61 34,842.28 131.22
流動負債 2,528.11 2,529.45 2,529.45 - 0.00
長期負債 36,451.63 36,451.63 36,451.63 - 0.00
負債總計 38,979.74 38,981.08 38,981.08 - 0.00
凈資產 -12,427.75 -12,427.75 22,414.52 34,842.28 -280.36
3、北京首都旅游國際酒店集團有限公司前門飯店的評估結果
根據北京中恒信德威評估有限責任公司出具的中恒信德威評報字(2007)第
115號《資產評估報告》，北京首都旅游國際酒店集團有限公司前門飯店采用成本
法評估的評估結果為：總資產29,717.75萬元，總負債1,478.57萬元，凈資產
28,239.18萬元。評估結論有效期自評估基準日起1年，即2007年6月30日—2008年6月29日。
2
北京首都旅游國際酒店集團有限公司前門飯店資產評估匯總表
評估基準日:2007年6月30日 單位：萬元
帳面價值 調整后帳面值 評估價值 增減值 增值率
項目 A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%
流動資產 1,644.45 1,644.45 1,713.37 68.92 4.19
長期投資 ----
固定資產 6,920.69 6,920.69 12,664.05 5,743.36 82.99
其中:在建工程 105.14 105.14 105.14 - -
建筑物 5,319.92 5,497.32 11,614.66 6,117.33 111.28
設備 1,495.64 1,318.23 944.26 -373.97 -28.37
無形資產 - - 15,317.39 15,317.39
其中:土地使用權 - - 15,317.39 15,317.39
其它資產 22.94 22.94 22.94 - -
資產總計 8,588.07 8,588.07 29,717.75 21,129.68 246.04
流動負債 1,478.57 1,478.57 1,478.57 - -
長期負債 ----
負債總計 1,478.57 1,478.57 1,478.57 - -
凈資產 7,109.50 7,109.50 28,239.18 21,129.68 297.20
上述三家酒店（北京和平賓館有限公司、北京新僑飯店有限公司、北京首都
旅游國際酒店集團有限公司前門飯店）的評估結果均已取得北京市國有資產監督
管理委員會的《國有資產評估項目備案表》，備案編號分別為：07147、07146、
07148。
二、三家酒店評估報告書全文
1、北京和平賓館有限公司資產評估報告[中恒信德威評報字(2007)第 113
號]全文見上交所網站http://www.sse.com.cn 。
2、北京新僑飯店有限公司資產評估報告[中恒信德威評報字（2007）第114
號]全文見上交所網站http://www.sse.com.cn 。
3、北京首都旅游國際酒店集團有限公司前門飯店資產評估報告[中恒信德威
評報字(2007)第115號]全文見上交所網站http://www.sse.com.cn 。
特此公告。
北京首都旅游股份有限公司
2007年12月8日
3
北京和平賓館有限公司
資產評估報告書
中恒信德威評報字(2007)第113號
北京中恒信德威評估有限責任公司
二ＯＯ七年七月十五日
目 錄
1.資產評估報告書摘要
2.資產評估報告書
3.備查文件
資產占有方營業執照復印件
《北京市人民政府國有資產監督管理委員會關于北京首都旅游集團有限責任公司
資產重組的批復》（京國資改革字[2007]15號）復印件
《北京首都旅游集團有限責任公司關于首旅股份利用公開增發募集資金與首旅集
團進行部分酒店類資產重組的請示》（首旅文[2007]20號）復印件
《北京首都旅游集團有限責任公司董事會決議》復印件
資產占有方評估基準日資產負債表、利潤表
資產占有方三年一期審計報告復印件
資產占有方土地估價報告
資產占有方公司章程復印件
資產占有方國有資產產權登記證書復印件
資產占有方房產證及土地使用權證復印件
資產占有方車輛行駛證復印件
資產占有方的承諾函
資產評估業務約定書復印件
資產評估機構營業執照復印件
資產評估機構資格證書復印件
資產評估人員和評估機構的承諾函
簽字評估師資格證書復印件
1
北京和平賓館有限公司
資產評估報告書摘要
中恒信德威評報字（2007）第113號
北京中恒信德威評估有限責任公司接受北京首都旅游集團有限責任公司的委托，根據國
家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，
對北京首都旅游集團有限責任公司擬轉讓股權涉及的北京和平賓館有限公司的資產及負債進
行了評估。本次評估主要采用成本法和收益法。評估基準日為2007年6月30日。評估人員
按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產在評
估基準日所表現的市場價值作出了公允的反映。經分析，采用成本法的評估結果：總資產
42,743.58萬元，總負債9,638.95萬元，凈資產33,104.63萬元。評估結論有效期自評估基準日
起1年，即2007年6月30日-2008年6月29日。
資產評估結果匯總表
評估基準日:2007年6月30日 單位：萬元
項目 賬面價值 調整后賬面值 評估價值 增減值 增值率
A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%
流動資產 2,167.21 2,167.21 2,193.88 26.67 1.23
固定資產 7,227.49 7,241.34 19,364.42 12,123.08 167.42
其中:在建工程 42.15 - - -
建筑物 5,472.77 5,114.17 17,373.71 12,259.54 239.72
設備 1,712.56 2,127.17 1,990.72 -136.45 -6.41
無形資產 - - 20,271.07 20,271.07
其中:土地使用權 - - 20,271.07 20,271.07
其它資產 914.21 914.21 914.21 - 0.00
資產總計 10,308.91 10,322.76 42,743.58 32,420.82 314.07
流動負債 4,624.30 4,638.15 4,638.15 - 0.00
長期負債 5,000.80 5,000.80 5,000.80 - 0.00
負債總計 9,625.10 9,638.95 9,638.95 - 0.00
凈資產 683.81 683.81 33,104.63 32,420.82 4,741.22
北京首都旅游集團有限責任公司持有的北京和平賓館有限公司股權28.68% 價值為
9494.41萬元。
2
以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報
告書全文。
機構負責人：中國注冊評估師 鄧小豐
項目負責人：中國注冊評估師 劉 錚
項目復核人：中國注冊評估師 劉燕坤
北京中恒信德威評估有限責任公司
二ＯＯ七年七月十五日
3
北京和平賓館有限公司
資產評估報告
中恒信德威評報字（2007）第113號
北京中恒信德威評估有限責任公司接受北京首都旅游集團有限責任公司的委托，根據
國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，
對北京和平賓館有限公司的資產及相關負債進行了評估。現將資產評估情況及評估結果報告
如下。
一、委托方和資產占有方簡介
委托方：北京首都旅游集團有限責任公司
簡稱：首旅集團
住所：北京市朝陽區雅寶路10號3層
注冊資本：236867萬元
經濟性質：有限責任公司（國有獨資）
法定代表人：段強
經營范圍：受市政府委托對國有資產進行經營管理；項目投資；飯店管理；信息咨詢；
旅游資源開發；旅游服務；房地產項目開發；商品房銷售。
企業歷史沿革：首旅集團，是1998年初經北京市政府批準成立并授權經營管理國有資
產的大型集團公司。2006年，首旅集團實現營業收入185億元，總資產達到199億元。
首旅集團旗下擁有眾多的知名企業，北京首旅建國酒店管理有限公司，是我國最著名的
酒店管理品牌之一；首旅股份作為首旅集團控股的上市公司，在旅游板塊業績卓然；首旅集
團控股四家大型全資質旅行社——中國康輝旅行社、神舟國旅、中國海洋國際旅行社和中國
民族旅行社；首旅集團控股的“首汽股份”是中國最大的旅游汽車公司之一；首旅集團所
屬的北京展覽館，是北京最早的大型多功能展覽館。
資產占有方：北京和平賓館有限公司
簡稱：和平賓館
注冊地址：北京市東城區金魚胡同3號
注冊資本：832萬美元
法定代表人：鮑民
經濟性質：中外合資企業
經營范圍：經營客房、中西餐廳、咖啡廳、酒吧、美容美發、按摩（異性按摩除外）、
4
康樂設施、歌舞廳、向接受本公司服務的客人零售煙酒、食品、日用小百貨、化妝品、針紡
織品、服裝鞋帽、工藝美術品、金銀飾品、地毯、照相器材、小型電器、中成藥材、代銷文
物、字畫、書刊；出租自行車和三輪車及為住本飯店散客在京旅游提供服務；出租寫字間；
機動車停車服務。
企業歷史沿革：北京和平賓館有限公司是北京首都旅游集團有限責任公司（原北京市
飯店總公司）和香港紫大國際投資有限公司于1984年9月共同投資組建的中外合資企業，
原注冊資本500萬美元，其中：北京首都旅游集團有限責任公司（原中國北京市飯店總公司）
出資255萬美元，占注冊資本的51%；香港紫大國際投資有限公司出資245萬美元，占注冊
資本的49%。1992年經（90）外經貿資三字第9號批復，并經董事會決議公司增加注冊資本
332萬美元，股權比例不變，其中：北京首都旅游集團有限責任公司（原北京市旅游公司）
增加出資169.32萬美元，香港紫大國際投資有限公司增加出資162.68萬美元，注冊資本變
更為832萬美元。2000年北京首都旅游集團有限責任公司將其持有和平賓館的22.32%股權
轉讓給比利時雅高亞洲有限公司。至此，和平賓館各股東的股權比例分別為北京首都旅游集
團有限責任公司占注冊資本的28.68%、香港紫大國際投資有限公司占注冊資本的49%、比
利時雅高亞洲有限公司占注冊資本的22.32%。
經營期限：自1984年9月至2018年8月。
企業執行的主要會計政策：《企業會計準則》和《企業會計制度》及其補充規定。
二、評估目的
本次評估為首旅集團擬轉讓所持有的和平賓館股權提供估價意見。
三、評估范圍和對象
本次評估對象為和平賓館評估基準日經過審計后的的資產負債表中列示的資產及負
債，總資產103,089,086.76元，總負債96,250,968.03元，凈資產6,838,118.73元。具體列示如
下：
流動資產21,672,114.84元，其中貨幣資金14,635,385.63元，應收賬款凈值4,316,476.43
元，預付賬款498,210.83元，其他應收款凈值451,749.81元，存貨凈值1,770,292.14元。
固定資產賬面原值162,548,648.08元，賬面凈值71,853,354.51元，其中房屋建筑物原值
124,946,228.37元，凈值54,727,731.65元，設備原值37,602,419.71元，凈值17,125,622.86元。
在建工程賬面值421,507.13元。
長期待攤費用賬面值8,858,911.16元。
遞延所得稅資產帳面值283,199.12元。
流動負債賬面值46,242,942.86元，其中短期借款20,000,000.00，應付賬款3,340,110.27
元，預收賬款1,271,965.91元，應付工資2,910,023.77元，其他應付款13,371,771.62元，應交
5
稅金5,349,071.29元。
長期應付款50,008,025.17元。
四、評估基準日
本項目資產評估基準日是二ＯＯ七年六月三十日。
該評估基準日是委托方確定的。
評估采用評估基準日有效的價格標準。
五、評估原則
工作原則：以國家有關評估及管理的法律法規為依據，遵循獨立、客觀、公正、科學的
評估原則。
經濟原則：替代原則。
公認原則：本次資產評估遵循國家及行業公認原則。
六、評估依據
1.行為依據
《北京市人民政府國有資產監督管理委員會關于北京首都旅游集團有限責任公司資產
重組的批復》（京國資改革字[2007]15號）復印件
《北京首都旅游集團有限責任公司關于首旅股份利用公開增發募集資金與首旅集團進
行部分酒店類資產重組的請示》（首旅文[2007]20號）復印件
《北京首都旅游集團有限責任公司董事會決議》復印件
資產評估業務約定書復印件
2.法規依據
《中華人民共和國城市房地產管理法》
《中華人民共和國土地管理法》
《國有資產評估管理辦法》（國務院第91號令）
《國有資產評估管理辦法施行細則》（國資辦發[1992]36號）
《資產評估報告基本內容及格式的暫行規定》（財政部財評字[1999]91號）
《國有資產評估項目備案管理辦法》（財政部財企[2001]802號）
《國有資產評估項目核準管理辦法》（財政部財企[2001]801號）
《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國務院國資委2005年第12號令）
《北京市財政局國有資產評估項目核準管理辦法實施細則》（京財企[2002]659號）
《北京市財政局國有資產評估項目備案管理辦法實施細則》（京財企[2002]660號）
《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（會協[2003]18號）
《資產評估準則——基本準則》（財政部財企[2004]20號）
6
《資產評估職業道德準則——基本準則》（財政部財企[2004]20號）
《中國注冊資產評估師職業道德規范》（財評協字[1999]6號）
《企業價值評估指導意見（試行）》（中評協[2004]134號）
《國有資產評估管理若干問題的規定》（2001年12月31日財政部第14號令）
《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》（國資委、財政部令第3號）
《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國資委產權[2006]274號）
其他與資產評估有關的法規、規定
3.產權依據
房屋產權證復印件
土地使用權復印件
車輛行駛證復印件
4.取價依據
房地產市場價格信息
《北京市建設工程概算定額》（2004）
《北京市建設工程費用定額》（2004）
《北京市工程造價信息》
國家及地方政府規定建設項目主要稅費標準
資產占有方提供的有關資產評估所需的資料
《2006年機電產品報價手冊》
《慧聰商情》
《聯合商情》
評估人員掌握的其他價格信息資料
七、價值類型
資產評估中的價值類型是指人們按照某種標準對資產評估結果及其表現形式的價值屬
性的抽象和歸類。
本次評估選擇的價值類型是依據評估目的確定的，基于本次評估的目的是股權轉讓，評
估對象是首旅集團擬轉讓股權所涉及的和平賓館資產價值，滿足市場價值定義的基本條件，
本次評估資產價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方，各自理性行事且未
受任何強迫壓制的情況下，在評估基準日進行正常公平交易中，某項資產應當進行交易的價
值估計數額。
八、評估方法
遵循國家關于資產評估的規定，對評估范圍的資產，依照評估程序，在實施了對委托方
7
提供的法律性文件以及相關資料的驗證審核、實地察看，必要的市場調查和交易價格比較的
基礎上，區別不同的資產，分別采用適當的評估方法進行評估。
流動資產：本次評估以流動資產清單及賬面價值為依據，對庫存現金、銀行存款、銀行
對賬單及調節表進行核實核對，對現金進行盤點，對銀行存款進行函證；對應收賬款、相關
債權性資產進行經濟內容及變現能力分析并函證；對存貨進行核實，確定其數量及成本的真
實性；對待攤費用進行受益期分析。在分析調整的基礎上，貨幣資金按核實后的賬面金額計
入評估值；債權性資產在對其發生時間、經濟內容、有關財務記錄等資料綜合分析的基礎上，
對正常債權性資產按核實后的賬面金額計入評估值；存貨中的原材料包括物料用品和食品等
日常消耗較大，周轉較快，存期較短，其賬面值為實際購買價，與現行市價接近，此次評估
在抽查盤點確定實際數量的基礎上，以購買價與實際數量計算確定評估值；存貨中的在庫低
值易耗品和庫存商品為積壓多年的待處理的存貨，本次評估在抽查盤點確定數量的基礎上按
可變現價值確定評估值；待攤費用按分析核實后的原始發生額及受益期計算確定評估值。
房屋建筑物：本次評估的房屋建筑物采用成本法做出評定估算。所謂成本法是指按評
估時點的市場條件和被評估房產的結構特征計算重置同類房產所需投資乘綜合評價的房屋
建筑物的成新率確定被評估房產價值的一種方法。
機器設備：此次評估采用成本法，對于國產標準設備，按其規格型號依據《2006年機
電產品報價手冊》、《慧聰商情》、《聯合商情》以及評估人員收集的相關市場價格加計運安
費等計算確定評估原值；車輛評估原值按市場價格加計車輛購置稅確定。成新率主要依據
設備和車輛的現時技術狀態、已使用年限、利用率、工作環境、經濟壽命以及管理和維修
等情況，采用觀察法和年限法綜合確定。
土地使用權：估價對象具備劃撥土地使用權條件下的土地使用權價值，即不包含土地
使用權出讓金。由熟地價扣減土地出讓金（毛地價）得出劃撥土地使用權價值。土地使用權
（熟地價）的評估結果引用北京寶孚房地產評估有限公司出具的土地評估報告
（A200711037-2007-0011 號）。毛地價采用北京市國土資源局審定的土地使用權出讓地價水
平樓面地價（見《地價水平通知單》（京國土利通字（2007-6）第1號））。
長期待攤費用：為租賃房屋建筑物裝修改造工程的攤余價值。了解形成原因、時間、
原始發生額及受益期限以及費用攤銷情況，查閱相關原始憑證和租賃合同等。經核實，長
期待攤費用發生真實，攤銷準確，按核實后的賬面值確定評估值。
遞延所得稅資產：為審計按新會計準則調整數，評估在了解形成原因、合理性及可變
現價值基礎上確定按核實后的賬面值確定評估值。
負債：主要通過逐一核對清單、財務記錄、了解債務內容、金額，查看原始憑證，并收
集核對相關合同，經核實，均為正常負債，按核實分析后的賬面值計入本次負債核實結論。
8
九、評估過程
本次評估工作共分以下四個階段實施：
項目的前期調查：委托方有關負責人向北京中恒信德威評估有限責任公司項目負責人介
紹有關該評估項目的評估目的、評估對象及范圍，并根據特定的經濟行為選定評估基準日。
評估項目負責人據此擬定評估方案、制定評估工作計劃、初選評估方法、評估人員及工作日
程，簽訂評估協議。
資料的準備及項目申報：資產占有方清查資產，準備有關資料。
評估項目的現場調查實施：評估人員到現場開展各項工作，對固定資產及土地進行實地
勘察，鑒定相關產權文件及其他原始憑證，對存貨進行抽查核實，對其他資產進行查證。
評估整理及報告階段：進行數據匯總，數據分析，選擇評估方法和收集市場信息，分析
整理資料，評定估算；專業負責人、項目負責人、機構負責人三級復核；評估結果匯總及評
估結論分析；與委托方及資產占有方交換意見，最后按照財政部《資產評估報告基本內容與
格式的暫行規定》撰寫評估說明與評估報告書。
十、評估結果
成本法評估結果：總資產42,743.58萬元，總負債9,638.95萬元，凈資產33,104.63萬元。
北京首都旅游集團有限責任公司持有的北京和平賓館有限公司股權28.68%價值為9494.41萬
元。
資產評估結果匯總表
評估基準日:2007年6月30日 單位：萬元
項目 賬面價值 調整后賬面值 評估價值 增減值 增值率
A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%
流動資產 2,167.21 2,167.21 2,193.88 26.67 1.23
固定資產 7,227.49 7,241.34 19,364.42 12,123.08 167.42
其中:在建工程 42.15 - - -
建筑物 5,472.77 5,114.17 17,373.71 12,259.54 239.72
設備 1,712.56 2,127.17 1,990.72 -136.45 -6.41
無形資產 - - 20,271.07 20,271.07
其中:土地使用權 - - 20,271.07 20,271.07
其它資產 914.21 914.21 914.21 - 0.00
資產總計 10,308.91 10,322.76 42,743.58 32,420.82 314.07
流動負債 4,624.30 4,638.15 4,638.15 - 0.00
長期負債 5,000.80 5,000.80 5,000.80 - 0.00
負債總計 9,625.10 9,638.95 9,638.95 - 0.00
凈資產 683.81 683.81 33,104.63 32,420.82 4,741.22
9
收益法評估結果：企業整體價值為31,392.08萬元。
由于收益法評估涉及的參數較多，存在較大的不確定性，因此采用成本法的評估結果。
評估結論詳細情況見評估明細表。評估結論根據以上評估工作得出。
十一、特別事項說明
本評估結果僅作為我公司對委估資產、負債的價值意見，不能替代企業進行某項經濟
行為按國家有關規定所需要的申請報批程序，如企業在按照本評估結果調整賬務和處理時，
須按相關財務制度規定報相關主管部門審批。
本報告是以評估基準日市場條件為背景產生的評估結論，日后若市場發生重大的價格
波動，將會對本報告的評估結論產生影響。
本報告結論是基于現有企業持續經營條件下產生的結論，日后若產業政策有重大調整，
委估企業不再具備持續經營的條件，將對本報告的評估結論產生影響。
和平賓館2006年彌補以前年度虧損后仍有利潤，和平賓館確定2006年為開始獲利的第
一年，應該免繳所得稅。和平賓館2007年已經繳納了按2006年度應納稅所得額計算的所得
稅4,754,220.21元。2007年應為開始獲利的第二年，亦應該免繳所得稅，考慮稅務部門先征
后返的實際操作情況，和平賓館已計提2007年1-6月的企業所得稅在應交稅金中掛帳。和平
賓館于2007年7月10日向稅務局申請退稅。稅務局2007年8月10日出具《涉稅申請處理
意見單》，結論暫不予辦理。若日后和平賓館實際享受的所得稅優惠政策得以實現，日后實
際收到已繳2006年所得稅稅金的返還或日后不需支付已計提2007年上半年的所得稅稅款，
股東首旅集團享有相應權益。
土地使用權（熟地價）的評估結果引用北京寶孚房地產評估有限公司出具的土地評估
報告（A200711037-2007-0011 號）。毛地價采用北京市國土資源局審定的土地使用權出讓地
價水平樓面地價（見《地價水平通知單》（京國土利通字（2007-6）第1號））。
若委托方在上述情形發生情況下，建議重新進行評估。
十二、評估報告評估基準日期后重大事項
無。
十三、評估報告法律效力
評估范圍以委托方提供的清單為準；
評估報告的作用依照法律法規的有關規定發生法律效力；
評估結論有效期自評估基準日起1年；
評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用。評估報告書
10
的使用權歸委托方所有，未經委托方許可評估機構不得隨意向他人提供或公開。
十四、評估報告提出日期
2007年7月15日
機構負責人：中國注冊評估師 鄧小豐
項目負責人：中國注冊評估師 劉 錚
項目復核人：中國注冊評估師 劉燕坤
北京中恒信德威評估有限責任公司
二ＯＯ七年七月十五日
11
評估機構及注冊資產評估師承諾函
北京首都旅游集團有限責任公司：
受你公司委托，我們對你公司擬轉讓股權事宜所涉及的北京和平賓館有限公司的資產、
負債進行了認真的清查核實、評定估算，并形成了資產評估報告書，在假設條件成立的情況
下，我們對資產評估結果承諾如下，并承擔相應的法律責任：
1.資產評估范圍與經濟行為所涉及的資產范圍一致，未重未漏；
2.對涉及評估的各類資產及負債進行了合理的抽查、核實；
3.評估方法選用恰當，選用的參照數據、資料可靠；
4.影響資產評估價值的因素考慮周全；
5.資產評估價值公允、準確；
6.評估工作未受任何人為干預并獨立進行。
項目復核人：中國注冊評估師 劉燕坤
項目負責人：中國注冊評估師 劉 錚
北京中恒信德威評估有限責任公司
二ＯＯ七年七月十五日
12
人員名單
項目負責人：劉燕坤（注冊評估師） 劉錚（注冊評估師）
房產組： 孟郁林 姜濤 王新宇
設備組： 南燕鵬 武沛鋒 韓恩衛 齊云杰
流動資產組：王彬 苗海玲
13
北京首都旅游國際酒店集團有限公司
前 門 飯 店
資產評估報告書
中恒信德威評報字(2007)第115號
北京中恒信德威評估有限責任公司
二ＯＯ七年七月十五日
目 錄
1.資產評估報告書摘要
2.資產評估報告書
3.備查文件
資產占有方營業執照復印件
《北京市人民政府國有資產監督管理委員會關于北京首都旅游集團有限責任公司
資產重組的批復》（京國資改革字[2007]15號）復印件
《北京首都旅游集團有限責任公司關于首旅股份利用公開增發募集資金與首旅集
團進行部分酒店類資產重組的請示》（首旅文[2007]20號）復印件
《北京首都旅游集團有限責任公司董事會決議》復印件
資產占有方評估基準日資產負債表、利潤表
資產占有方三年一期審計報告復印件
資產占有方土地估價報告
資產占有方房產證及土地使用權證復印件
資產占有方車輛行駛證復印件
北京首都旅游國際酒店集團有限公司營業執照復印件
北京首都旅游國際酒店集團有限公司評估基準日資產負債表、利潤表
北京首都旅游國際酒店集團有限公司國有資產產權登記證書復印件
北京首都旅游國際酒店集團有限公司承諾函
資產評估業務約定書復印件
資產評估機構營業執照復印件
資產評估機構資格證書復印件
資產評估人員和評估機構的承諾函
簽字評估師資格證書復印件
1
北京首都旅游國際酒店集團有限公司
前門飯店
資產評估報告摘要
中恒信德威評報字（2007）第115號
北京中恒信德威評估有限責任公司接受北京首都旅游國際酒店集團有限公司的委托，根
據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方
法，對北京首都旅游國際酒店集團有限公司擬轉讓資產所涉及的前門飯店的資產及負債進行
了評估。本次評估主要采用成本法和收益法。評估基準日為2007年6月30日。評估人員按
照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產在評估
基準日所表現的市場價值作出了公允的反映。經分析，采用成本法的評估結果：總資產
29,717.75萬元，總負債1,478.57萬元，凈資產28,239.18萬元。評估結論有效期自評估基準日
起1年，即2007年6月30日—2008年6月29日。
資產評估結果匯總表
評估基準日:2007年6月30日 單位：萬元
項目帳面價值 調整后帳面值 評估價值 增減值 增值率
A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%
流動資產 1,644.45 1,644.45 1,713.37 68.92 4.19
長期投資 - ---
固定資產 6,920.69 6,920.69 12,664.05 5,743.36 82.99
其中:在建工程 105.14 105.14 105.14 - -
建筑物 5,319.92 5,497.32 11,614.66 6,117.33 111.28
設備 1,495.64 1,318.23 944.26 -373.97 -28.37
無形資產 - - 15,317.39 15,317.39
其中:土地使用權 - - 15,317.39 15,317.39
其它資產 22.94 22.94 22.94 - -
資產總計 8,588.07 8,588.07 29,717.75 21,129.68 246.04
流動負債 1,478.57 1,478.57 1,478.57 - -
長期負債 - ---
負債總計 1,478.57 1,478.57 1,478.57 - -
凈資產 7,109.50 7,109.50 28,239.18 21,129.68 297.20
2
以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報
告書全文。
機構負責人：中國注冊評估師 鄧小豐
項目負責人：中國注冊評估師 劉 錚
項目復核人：中國注冊評估師 劉燕坤
北京中恒信德威評估有限責任公司
二ＯＯ七年七月十五日
3
北京首都旅游國際酒店集團有限公司
前門飯店
資產評估報告
中恒信德威評報字（2007）第115號
北京中恒信德威評估有限責任公司接受北京首都旅游國際酒店集團有限公司的委托，
根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估
方法，對北京首都旅游國際酒店集團有限公司前門飯店的資產及相關負債進行了評估。現將
資產評估情況及評估結果報告如下。
一、委托方和資產占有方簡介
委托方：北京首都旅游國際酒店集團有限公司
簡稱：首旅酒店集團
注冊地址：北京市朝陽區新源南路八號北京華都飯店1239室
法定代表人：劉毅
注冊資本：46800.76萬元
企業性質：有限責任公司
經營范圍：房地產開發；自營和代理各類商品及技術的進出口業務，但國家限定公司經
營或禁止進出口的商品及技術除外；法律、行政法規、國務院決定禁止的，不得經營；法律、
行政法規、國務院決定規定應經許可的，經審批機關批準并經工商行政管理機關登記注冊后
方可經營；法律、行政法規、國務院決定未規定許可的，自主選擇經營項目開展經營活動。
資產占有方：北京首都旅游國際酒店集團有限公司前門飯店
注冊地址：北京市宣武區永安路175號
上級撥入資金：84,755,010.27元
法定代表人：王眾
企業類型：其他有限責任公司（非獨立法人）
經營范圍：住宿；中西餐；旅游信息咨詢；銷售糖果、工藝美術品、日用百貨、酒、
自行車、針紡織品、家用電器、服裝；代銷字畫；零售煙、國家正式出版的音像制品、公開
發行的國內版書刊；洗衣；自行車出租；復印；收費停車場。
主要經營業績
根據北京首都旅游國際酒店集團有限公司前門飯店提供的近三年一期的財務報表，企
業資產、負債狀況及經營業績概況見下表：（金額單位：人民幣萬元）
4
項
目 2004.12.31 2005.12.31 2006.12.31 2007.6.30
總資產 12,496.62 10,430.34 9,804.43 8,588.07
固定資產 9,539.78 9,027.10 8,833.16 6,920.69
負債合計 824.32 930.90 1,328.93 1,478.57
上級撥入資金 11,672.30 9,499.43 8,475.50 7,109.50
項目 2004年度 2005年度 2006年度 2007年1－6月
主營業務收入 6,081.26 6,753.26 7,382.08 3,647.68
主營業務利潤 3,649.66 5,573.62 6,028.69 2,979.96
利潤總額 609.76 128.80 880.63 555.88
北京首都旅游國際酒店集團有限公司前門飯店2004—2006 年審計報告由北京華龍
（2005年后更名為華龍鼎嘉）會計師事務所有限責任公司出具無保留意見的審計報告。企業
執行《企業會計準則》和《企業會計制度》及其補充規定。
二、評估目的
本次評估為首旅酒店集團擬轉讓所擁有的前門飯店總體經營性資產（含負債）提供估價
意見。
三、評估范圍和對象
本次評估對象為前門飯店評估基準日經過審計后的全部資產及相關負債，具體范圍為資
產負債表中列示的總資產85,880,734.29元，總負債14,785,734.58元，凈資產71,094,999.71
元。具體列示如下：
流動資產16,444,480.34元。包括貨幣資金2,050,074.76元，應收賬款凈額5,680,754.74
元，預付賬款88,712.69元，其他應收款凈額7,385,185.49元，存貨1,239,752.66元。
固定資產賬面原值162,123,774.51 元，賬面凈額68,155,533.39 元。房屋建筑物原值
119,444,374.41元，凈值53,199,159.63元；設備原值42,679,400.10元，凈值14,956,373.76元。
在建工程1,051,358.16元。
遞延所得稅資產229,362.40元。
流動負債14,785,734.58元。包括應付賬款2,299,180.39元，預收賬款1,162,867.72元，
應付工資3,320,602.58元，應交稅金2,202,767.53元，其他應付款5,800,316.36元。
四、評估基準日
本項目資產評估基準日是二ＯＯ七年六月三十日。
該評估基準日是委托方確定的。
評估采用評估基準日有效的價格標準。
5
五、評估原則
工作原則：以國家有關評估及管理的法律法規為依據，遵循獨立、客觀、公正、科學的
評估原則。
經濟原則：企業持續經營、替代原則、公開市場。
公認原則：本次評估遵循國家及行業規定的公認原則。
六、評估依據
1.行為依據
《北京市人民政府國有資產監督管理委員會關于北京首都旅游集團有限責任公司資產
重組的批復》（京國資改革字[2007]15號）復印件
《北京首都旅游集團有限責任公司關于首旅股份利用公開增發募集資金與首旅集團進
行部分酒店類資產重組的請示》（首旅文[2007]20號）復印件
《北京首都旅游集團有限責任公司董事會決議》復印件
資產評估業務約定書復印件
2.法規依據
《中華人民共和國城市房地產管理法》
《中華人民共和國土地管理法》
《國有資產評估管理辦法》（國務院第91號令）
《國有資產評估管理辦法施行細則》（國資辦發[1992]36號）
《資產評估報告基本內容及格式的暫行規定》（財政部財評字[1999]91號）
《國有資產評估項目備案管理辦法》（財政部財企[2001]802號）
《國有資產評估項目核準管理辦法》（財政部財企[2001]801號）
《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國務院國資委2005年第12號令）
《北京市財政局國有資產評估項目核準管理辦法實施細則》（京財企[2002]659號）
《北京市財政局國有資產評估項目備案管理辦法實施細則》（京財企[2002]660號）
《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（會協[2003]18號）
《資產評估準則——基本準則》（財政部財企[2004]20號）
《資產評估職業道德準則——基本準則》（財政部財企[2004]20號）
《中國注冊資產評估師職業道德規范》（財評協字[1999]6號）
《企業價值評估指導意見（試行）》（中評協[2004]134號）
《國有資產評估管理若干問題的規定》（2001年12月31日財政部第14號令）
《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》（國資委、財政部令第3號）
《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國資委產權[2006]274號）
6
其他與資產評估有關的法規、規定
3.產權依據
房屋產權證復印件
土地使用權復印件
車輛行駛證復印件
4.取價依據
房地產市場價格信息
《北京市建設工程概算定額》（2004）
《北京市建設工程費用定額》（2004）
《北京市工程造價信息》
國家及地方政府規定建設項目主要稅費標準
資產占有方提供的有關資產評估所需的資料
《2006年機電產品報價手冊》
《慧聰商情》
《聯合商情》
評估人員掌握的其他價格信息資料
七、價值類型
資產評估中的價值類型是指人們按照某種標準對資產評估結果及其表現形式的價值屬
性的抽象和歸類。
本次評估選擇的價值類型是依據評估目的確定的，基于本次評估的目的是資產轉讓，評
估對象是首旅酒店集團擬轉讓所擁有的前門飯店總體經營性資產（含負債），滿足市場價值
定義的基本條件，本次評估資產價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方，
各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，在評估基準日進行正常公平交易中，某項資產
應當進行交易的價值估計數額。
八、評估方法
遵循國家關于資產評估的規定，對評估范圍的資產，依照評估程序，在實施了對委托方
提供的法律性文件以及相關資料的驗證審核、實地察看，必要的市場調查和交易價格比較的
基礎上，區別不同的資產，分別采用適當的評估方法進行評估。
流動資產：本次評估以流動資產清單及賬面價值為依據，對庫存現金、銀行存款、銀行
對賬單及調節表進行核實核對，對現金進行盤點，對銀行存款進行函證；對應收賬款、相關
債權性資產進行經濟內容及變現能力分析并函證；對存貨進行核實，確定其數量及成本的真
實性。在分析調整的基礎上，貨幣資金按核實后的賬面金額計入評估值；債權性資產在對其
發生時間、經濟內容、有關財務記錄等資料綜合分析的基礎上，對于個別賬齡較長，存在爭
7
議的進行充分披露；對于正常債權性資產按核實后的賬面金額計入評估值；存貨中原材料、
在庫低值易耗品、庫存商品中的物料用品、酒水和食品等日常消耗較大，周轉較快，存期較
短，其賬面值為實際購買價，與現行市價接近，此次評估在抽查盤點確定實際數量的基礎上，
以購買價與實際數量計算確定評估值。
房屋建筑物：本次評估的房屋建筑物采用成本法做出評定估算。所謂成本法是指按評
估時點的市場條件和被評估房產的結構特征計算重置同類房產所需投資乘綜合評價的房屋
建筑物的成新率確定被評估房產價值的一種方法。
機器設備：此次評估采用成本法，對于國產標準設備，按其規格型號依據《2006年機
電產品報價手冊》、《慧聰商情》、《聯合商情》以及評估人員收集的相關市場價格加計運安
費等計算確定評估原值；車輛評估原值按市場價格加計車輛購置稅確定。成新率主要依據
設備和車輛的現時技術狀態、已使用年限、利用率、工作環境、經濟壽命以及管理和維修
等情況，采用觀察法和年限法綜合確定。
土地使用權：估價對象具備劃撥土地使用權條件下的土地使用權價值，即不包含土地使
用權出讓金。由熟地價扣減土地出讓金（毛地價）得出劃撥土地使用權價值。土地使用權（熟
地價）的評估結果引用北京寶孚房地產評估有限公司出具的土地評估報告
（A200711037—2007—0012）。毛地價采用北京市國土資源局審定的土地使用權出讓地價水
平樓面地價（見《地價水平通知單》（京國土利通字（2007-6）第12號和第13號））。
負債：主要通過逐一核對清單、財務記錄、了解債務內容、金額，查看原始憑證，并
收集核對相關合同，經核實，均為正常負債，按核實分析后的賬面值計入本次負債核實結
論。
九、評估過程
本次評估工作共分以下四個階段實施：
項目的前期調查：委托方有關負責人向北京中恒信德威評估有限責任公司項目負責人介
紹有關該評估項目的評估目的、評估對象及范圍，并根據特定的經濟行為選定評估基準日。
評估項目負責人據此擬定評估方案、制定評估工作計劃、初選評估方法、評估人員及工作日
程，簽訂評估協議。
資料的準備及項目申報：資產占有方清查資產、準備有關資料。
評估項目的現場調查實施：評估人員到現場開展各項工作，對固定資產及土地進行實地
勘察，鑒定相關產權文件及其他原始憑證，對存貨進行抽查核實，對其他資產進行查證。
評估整理及報告階段：進行數據匯總，數據分析，選擇評估方法和收集市場信息，分析
整理資料，評定估算；專業負責人、項目負責人、機構負責人三級復核；評估結果匯總及評
估結論分析；與委托方及資產占有方交換意見，最后按照財政部《資產評估報告基本內容與
8
格式的暫行規定》撰寫評估說明與評估報告書。
十、評估結果
成本法評估結果：總資產29,717.75萬元，總負債1,478.57萬元，凈資產28,239.18萬元。
資產評估結果匯總表
評估基準日:2007年6月30日 單位：萬元
項目 帳面價值 調整后帳面值 評估價值 增減值 增值率
A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%
流動資產 1,644.45 1,644.45 1,713.37 68.92 4.19
長期投資 - ---
固定資產 6,920.69 6,920.69 12,664.05 5,743.36 82.99
其中:在建工程 105.14 105.14 105.14 - -
建筑物 5,319.92 5,497.32 11,614.66 6,117.33 111.28
設備 1,495.64 1,318.23 944.26 -373.97 -28.37
無形資產 - - 15,317.39 15,317.39
其中:土地使用權 - - 15,317.39 15,317.39
其它資產 22.94 22.94 22.94 - -
資產總計 8,588.07 8,588.07 29,717.75 21,129.68 246.04
流動負債 1,478.57 1,478.57 1,478.57 - -
長期負債 - ---
負債總計 1,478.57 1,478.57 1,478.57 - -
凈資產 7,109.50 7,109.50 28,239.18 21,129.68 297.20
收益法評估結果：企業整體價值為10,885.99萬元。
由于收益法評估涉及的參數較多，存在較大的不確定性，因此采用成本法的評估結果。
十一、特別事項說明
本評估結果僅作為我公司對委估資產、負債的價值意見，不能替代企業進行某項經濟
行為按國家有關規定所需要的申請報批程序，如企業在按照本評估結果調整賬務和處理時，
須按相關財務制度規定報相關主管部門審批。
本報告是以評估基準日市場條件為背景產生的評估結論，日后若市場發生重大的價格
波動，將會對本報告的評估結論產生影響；
本報告結論是基于現有企業持續經營條件下產生的結論，日后若產業政策有重大調整，
委估企業不再具備持續經營的條件，將對本報告的評估結論產生影響。
土地使用權（熟地價）的評估結果引用北京寶孚房地產評估有限公司出具的土地評估
報告（A200711037—2007—0012）。毛地價采用北京市國土資源局審定的土地使用權出讓地
價水平樓面地價（見《地價水平通知單》（京國土利通字（2007-6）第12號和第13號））。
若委托方在上述情形發生情況下，建議重新進行評估。
9
十二、評估報告評估基準日期后重大事項
無。
十三、評估報告法律效力
評估范圍以委托方提供的清單為準；
評估報告的作用依照法律法規的有關規定發生法律效力；
評估結論有效期自評估基準日起1年；
評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用。評估報告書
的使用權歸委托方所有，未經委托方許可評估機構不得隨意向他人提供或公開。
十四、評估報告提出日期
2007年7月15日
機構負責人：中國注冊評估師 鄧小豐
項目負責人：中國注冊評估師 劉 錚
項目復核人：中國注冊評估師 劉燕坤
北京中恒信德威評估有限責任公司
二ＯＯ七年七月十五日
10
評估機構及注冊資產評估師承諾函
北京首都旅游國際酒店集團有限公司：
受你公司委托，我們對你公司擬轉讓資產事宜所涉及的前門飯店的資產、負債進行了
認真的清查核實、評定估算，并形成了資產評估報告書，在假設條件成立的情況下，我們對
資產評估結果承諾如下，并承擔相應的法律責任：
1.資產評估范圍與經濟行為所涉及的資產范圍一致，未重未漏；
2.對涉及評估的各類資產及負債進行了合理的抽查、核實；
3.評估方法選用恰當，選用的參照數據、資料可靠；
4.影響資產評估價值的因素考慮周全；
5.資產評估價值公允、準確；
6.評估工作未受任何人為干預并獨立進行。
項目復核人：中國注冊評估師 劉燕坤
項目負責人：中國注冊評估師 劉 錚
北京中恒信德威評估有限責任公司
二ＯＯ七年七月十五日
11
人員名單
項目負責人：劉燕坤（注冊評估師） 劉錚（注冊評估師）
房產組： 孟郁林 姜濤 王新宇
設備組： 南燕鵬 武沛鋒 韓恩衛 齊云杰
流動資產組：陳碩 范雪敏 施曉坤
12
北京新僑飯店有限公司
資產評估報告書
中恒信德威評報字（2007）第114號
北京中恒信德威評估有限責任公司
二ＯＯ七年七月十五日
目 錄
1.資產評估報告書摘要
2.資產評估報告書
3.備查文件
資產占有方營業執照復印件
《北京市人民政府國有資產監督管理委員會關于北京首都旅游集團有限責任公司資產
重組的批復》（京國資改革字[2007]15號）復印件
《北京首都旅游集團有限責任公司關于首旅股份利用公開增發募集資金與首旅集團進
行部分酒店類資產重組的請示》（首旅文[2007]20號）復印件
《北京首都旅游集團有限責任公司董事會決議》復印件
資產占有方評估基準日資產負債表、利潤表
資產占有方三年一期審計報告復印件
資產占有方土地估價報告
資產占有方公司章程復印件
資產占有方國有資產產權登記證書復印件
資產占有方房產證及土地使用權證復印件
資產占有方車輛行駛證復印件
資產占有方的承諾函
資產評估業務約定書復印件
資產評估機構營業執照復印件
資產評估機構資格證書復印件
資產評估人員和評估機構的承諾函
簽字評估師資格證書復印件
1
北京新僑飯店有限公司
資產評估報告摘要
中恒信德威評報字（2007）第114號
北京中恒信德威評估有限責任公司接受北京首都旅游集團有限責任公司的委托，根據國
家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，
對北京首都旅游集團有限責任公司擬為北京新僑飯店有限公司引進新股東并增資事宜所涉及
的北京新僑飯店有限公司資產及相關負債進行了評估。本次評估主要采用成本法和收益法。
評估基準日為2007年6月30日。評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實
地查勘、市場調查與詢證，對委估資產在評估基準日所表現的市場價值作出了公允的反映。
經分析，采用成本法的評估結果：總資產61,395.61萬元，總負債38,981.08萬元，凈資產
22,414.52萬元。評估結論有效期自評估基準日起1年，即2007年6月30日-2008年6月29
日。
資產評估結果匯總表
評估基準日:2007年6月30日 單位：萬元
項目 賬面價值 調整后賬面值 評估價值 增減值 增值率
A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%
流動資產 2,143.95 2,118.44 2,186.14 67.70 3.20
長期投資 - - - -
固定資產 24,076.55 24,103.40 29,880.52 5,777.12 23.97
其中:在建工程 - - - -
建筑物 18,882.83 21,466.25 27,683.57 6,217.32 28.96
設備 5,193.72 2,637.15 2,196.95 -440.20 -16.69
無形資產 - - 29,259.31 29,259.31
其中:土地使用權 - - 29,259.31 29,259.31
其它資產 331.49 331.49 69.64 -261.85 -78.99
資產總計 26,551.99 26,553.33 61,395.61 34,842.28 131.22
流動負債 2,528.11 2,529.45 2,529.45 - 0.00
長期負債 36,451.63 36,451.63 36,451.63 - 0.00
負債總計 38,979.74 38,981.08 38,981.08 - 0.00
凈資產 -12,427.75 -12,427.75 22,414.52 34,842.28 -280.36
北京首都旅游集團有限責任公司持有的北京新僑飯店有限公司股權75% 的價值為
16,810.89萬元。
2
以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報
告書全文。
機構負責人：中國注冊評估師鄧小豐
項目負責人：中國注冊評估師劉錚
項目復核人：中國注冊評估師劉燕坤
北京中恒信德威評估有限責任公司
二ＯＯ七年七月十五日
3
北京新僑飯店有限公司
資產評估報告
中恒信德威評報字（2007）第114號
北京中恒信德威評估有限責任公司接受北京首都旅游集團有限責任公司（簡稱“首旅集
團”）的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照
公認的資產評估方法，對北京新僑飯店有限公司（簡稱“新僑飯店”）的資產及相關負債進
行了評估。現將資產評估情況及評估結果報告如下。
一、委托方和資產占有方簡介
委托方：北京首都旅游集團有限責任公司
簡稱：首旅集團
住所：北京市朝陽區雅寶路10號3層
注冊資本：236867萬元
經濟性質：有限責任公司（國有獨資）
法定代表人：段強
經營范圍：受市政府委托對國有資產進行經營管理；項目投資；飯店管理；信息咨詢；
旅游資源開發；旅游服務；房地產項目開發；商品房銷售。
企業歷史沿革：首旅集團，是1998年初經北京市政府批準成立并授權經營管理國有資
產的大型集團公司。2006年，首旅集團實現營業收入185億元，總資產達到199億元。
首旅集團旗下擁有眾多的知名企業，北京首旅建國酒店管理有限公司，是我國最著名
的酒店管理品牌之一；首旅股份作為首旅集團控股的上市公司，在旅游板塊業績卓然；首旅
集團控股四家大型全資質旅行社——中國康輝旅行社、神舟國旅、中國海洋國際旅行社和中
國民族旅行社；首旅集團控股的“首汽股份”是中國最大的旅游汽車公司之一；首旅集團所
屬的北京展覽館，是北京最早的大型多功能展覽館。
資產占有方：北京新僑飯店有限公司
注冊地址：北京市東城區東交民巷2號
上級撥入資金：84,755,010.27元
法定代表人：鮑民
企業類型：有限責任公司（中外合資）
經營范圍：客房出租，中西餐廳、咖啡廳、酒吧、娛樂健身設施、打字、復印、傳真，
廳堂、會議室，出租自行車，收費停車場；向在本公司接受服務的顧客零售包裝食品、飲料、
4
工藝美術品、日用百貨、公開發行的國內版進口牌圖書、期刊、報紙；為榮寶齋代銷字畫。
歷史簡介：北京市新僑飯店與香港聯合承造有限公司、中國聯合承造有限公司于1985
年12月在中國北京簽署了“關于合作擴建、改造、經營北京市新僑飯店的合同書”，“北京
新僑飯店有限公司章程”。并經中國有關政府部門批準，于1986年2月，依法設立了北京新
僑飯店有限公司，注冊資本為2040.82萬美元。投資方分別為北京市旅游公司和香港寶力富
有限公司。其中：北京市旅游公司出資1040.82萬美元，占注冊資本的51%；香港寶力富有
限公司出資1000萬美元，占注冊資本的49%。合資公司經過數次股權轉讓和受讓、相應修
改合資合同及公司章程，投資方變更為北京首都旅游集團有限責任公司和佳德世紀投資有限
公司，兩方分別擁有合資公司75%、25%的股權。
企業執行《企業會計準則》和《企業會計制度》及其補充規定。
二、評估目的
本次評估為首旅集團擬為北京新僑飯店有限公司引進新股東并增資事宜提供估價意
見。
三、評估范圍和對象
本次評估范圍指新僑飯店在評估基準日經過審計后的資產負債表中列示的總資產
265,519,885.26元、總負債389,797,393.05元，凈資產-124,277,507.79元，列示如下：
流動資產21,439,485.38元，其中貨幣資金6,355,809.84元，應收賬款凈額5,444,996.43
元，預付賬款1,464,722.36元，其他應收款凈額5,885,133.48元，存貨凈額2,288,823.27元。
固定資產賬面原值499,522,641.25元，賬面凈值240,765,487.78元，其中房屋建筑物原
值388,052,666.54元，凈值213,035,608.71元；設備原值111,469,974.71元，凈值27,729,879.07
元。
長期待攤費用3,077,348.40元。
遞延所得稅資產237,563.70元。
流動負債賬面值25,281,084.98元，其中應付賬款3,762,396.60元，預收賬款2,790,669.05
元，應付職工薪酬3,304,387.37元，其他應付款14,176,201.04元，應交稅金1,247,430.92元。
長期應付款364,516,308.07元。
四、評估基準日
本項目資產評估基準日是二ＯＯ七年六月三十日。
該評估基準日是委托方確定的。
五、評估原則
工作原則：以國家有關評估及管理的法律法規為依據，遵循獨立、客觀、公正、科學的
評估原則。
5
經濟原則：企業持續經營、替代原則、公開市場。
公認原則：本次評估遵循國家及行業規定的公認原則。
六、評估依據
1.行為依據
《北京市人民政府國有資產監督管理委員會關于北京首都旅游集團有限責任公司資產
重組的批復》（京國資改革字[2007]15號）復印件
《北京首都旅游集團有限責任公司關于首旅股份利用公開增發募集資金與首旅集團進
行部分酒店類資產重組的請示》（首旅文[2007]20號）復印件
《北京首都旅游集團有限責任公司董事會決議》復印件
資產評估業務約定書復印件
2.法規依據
《中華人民共和國城市房地產管理法》
《中華人民共和國土地管理法》
《國有資產評估管理辦法》（國務院第91號令）
《國有資產評估管理辦法施行細則》（國資辦發[1992]36號）
《資產評估報告基本內容及格式的暫行規定》（財政部財評字[1999]91號）
《國有資產評估項目備案管理辦法》（財政部財企[2001]802號）
《國有資產評估項目核準管理辦法》（財政部財企[2001]801號）
《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國務院國資委2005年第12號令）
《北京市財政局國有資產評估項目核準管理辦法實施細則》（京財企[2002]659號）
《北京市財政局國有資產評估項目備案管理辦法實施細則》（京財企[2002]660號）
《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（會協[2003]18號）
《資產評估準則——基本準則》（財政部財企[2004]20號）
《資產評估職業道德準則——基本準則》（財政部財企[2004]20號）
《中國注冊資產評估師職業道德規范》（財評協字[1999]6號）
《企業價值評估指導意見（試行）》（中評協[2004]134號）
《國有資產評估管理若干問題的規定》（2001年12月31日財政部第14號令）
《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》（國資委、財政部令第3號）
《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國資委產權[2006]274號）
其他與資產評估有關的法規、規定
3.產權依據
房屋產權證復印件
6
土地使用權復印件
車輛行駛證復印件
4.取價依據
房地產市場價格信息
《北京市建設工程概算定額》（2004）
《北京市建設工程費用定額》（2004）
《北京市工程造價信息》
國家及地方政府規定建設項目主要稅費標準
資產占有方提供的有關資產評估所需的資料
《2006年機電產品報價手冊》
《慧聰商情》
《聯合商情》
評估人員掌握的其他價格信息資料
七、價值類型
資產評估中的價值類型是指人們按照某種標準對資產評估結果及其表現形式的價值屬
性的抽象和歸類。
本次評估選擇的價值類型是依據評估目的確定的，基于本次評估的目的是股權轉讓，評
估對象是首旅集團擬為北京新僑飯店有限公司引進新股東并增資事宜所涉及的新僑飯店資
產價值，滿足市場價值定義的基本條件，本次評估資產價值類型為市場價值。市場價值是指
自愿買方和自愿賣方，各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，在評估基準日進行正常
公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額。
八、評估方法
遵循國家關于資產評估的規定，對評估范圍的資產，依照評估程序，在實施了對委托方
提供的法律性文件以及相關資料的驗證審核、實地察看，必要的市場調查和交易價格比較的
基礎上，區別不同的資產，分別采用適當的評估方法進行評估。
流動資產：本次評估以流動資產清單及賬面價值為依據，對庫存現金進行盤點，對銀行
存款的對賬單及調節表進行核實核對并函證；對應收賬款、相關債權性資產進行經濟內容及
變現能力分析并函證；對存貨進行核實，確定其數量及成本的真實性；對待攤費用進行受益
期分析。在分析調整的基礎上，貨幣資金按核實后的賬面金額計入評估值；債權性資產在對
其發生時間、經濟內容、有關財務記錄等資料綜合分析的基礎上，對于個別賬齡較長，存在
爭議的進行充分披露；對于正常債權性資產按核實后的賬面金額計入評估值；存貨中原材料
中的物料用品、酒水和食品等日常消耗較大，周轉較快，存期較短，其賬面值為實際購買價，
與現行市價接近，此次評估在抽查盤點確定實際數量的基礎上，以購買價與實際數量計算確
7
定評估值。
房屋建筑物：本次評估的房屋建筑物采用成本法做出評定估算。所謂成本法是指按評
估時點的市場條件和被評估房產的結構特征計算重置同類房產所需投資乘綜合評價的房屋
建筑物的成新率確定被評估房產價值的一種方法。
機器設備：此次評估采用成本法，對于國產標準設備，按其規格型號依據《2006年機
電產品報價手冊》、《慧聰商情》、《聯合商情》以及評估人員收集的相關市場價格加計運安
費等計算確定評估原值；車輛評估原值按市場價格加計車輛購置稅確定。成新率主要依據
設備和車輛的現時技術狀態、已使用年限、利用率、工作環境、經濟壽命以及管理和維修
等情況，采用觀察法和年限法綜合確定。
土地使用權：估價對象具備劃撥土地使用權條件下的土地使用權價值，即不包含土地
使用權出讓金。由熟地價扣減土地出讓金（毛地價）得出劃撥土地使用權價值。土地使用
權（熟地價）的評估結果引用北京寶孚房地產評估有限公司出具的土地評估報告
（A200711037-2007-0014 號）。毛地價采用北京市國土資源局審定的土地使用權出讓地價水
平樓面地價（見《地價水平通知單》（京國土利通字（2007-6）第2號））。
長期待攤費用：核實其發生時間、內容、受益期，根據其原始發生成本及尚存的受益
期確定評估值。
負債：主要通過逐一核對清單、財務記錄、了解債務內容、金額，查看原始憑證，并收
集核對相關合同，經核實，均為正常負債，按核實分析后的賬面值計入本次負債核實結論。
九、評估過程
本次評估工作共分以下四個階段實施：
項目的前期調查：委托方有關負責人向北京中恒信德威評估有限責任公司項目負責人介
紹有關該評估項目的評估目的、評估對象及范圍，并根據特定的經濟行為選定評估基準日。
評估項目負責人據此擬定評估方案、制定評估工作計劃、初選評估方法、評估人員及工作日
程，簽訂評估協議。
資料的準備及項目申報：資產占有方清查資產、準備有關資料。
評估項目的現場調查實施：評估人員到現場開展各項工作，對固定資產及土地進行實地
勘察，鑒定相關產權文件及其他原始憑證，對存貨進行抽查核實，對其他資產進行查證。
評估整理及報告階段：進行數據匯總，數據分析，選擇評估方法和收集市場信息，分析
整理資料，評定估算；專業負責人、項目負責人、機構負責人三級復核；評估結果匯總及評
估結論分析；與委托方及資產占有方交換意見，最后按照財政部《資產評估報告基本內容與
格式的暫行規定》撰寫評估說明與評估報告書。
十、評估結果
8
成本法評估結果：總資產61,395.61萬元，總負債38,981.08萬元，凈資產22,414.52萬
元。北京首都旅游集團有限責任公司持有的北京新僑飯店有限公司股權75% 的價值為
16,810.89萬元。
資產評估結果匯總表
評估基準日:2007年6月30日 單位：萬元
項目 賬面價值 調整后賬面值 評估價值 增減值 增值率
A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%
流動資產 2,143.95 2,118.44 2,186.14 67.70 3.20
長期投資 - - - -
固定資產 24,076.55 24,103.40 29,880.52 5,777.12 23.97
其中:在建工程 - - - -
建筑物 18,882.83 21,466.25 27,683.57 6,217.32 28.96
設備 5,193.72 2,637.15 2,196.95 -440.20 -16.69
無形資產 - - 29,259.31 29,259.31
其中:土地使用權 - - 29,259.31 29,259.31
其它資產 331.49 331.49 69.64 -261.85 -78.99
資產總計 26,551.99 26,553.33 61,395.61 34,842.28 131.22
流動負債 2,528.11 2,529.45 2,529.45 - 0.00
長期負債 36,451.63 36,451.63 36,451.63 - 0.00
負債總計 38,979.74 38,981.08 38,981.08 - 0.00
凈資產 -12,427.75 -12,427.75 22,414.52 34,842.28 -280.36
收益法評估結果：企業整體價值為18,371.17萬元。
由于收益法評估涉及的參數較多，存在較大的不確定性，因此采用成本法的評估結果。
評估結論詳細情況見評估明細表。評估結論根據以上評估工作得出。
十一、特別事項說明
本評估結果僅作為我公司對委估資產、負債的價值意見，不能替代企業進行某項經濟
行為按國家有關規定所需要的申請報批程序，如企業在按照本評估結果調整賬務和處理時，
須按相關財務制度規定報相關主管部門審批。
本報告是以評估基準日市場條件為背景產生的評估結論，日后若市場發生重大的價格
波動，將會對本報告的評估結論產生影響；
本報告結論是基于現有企業持續經營條件下產生的結論，日后若產業政策有重大調整，
委估企業不再具備持續經營的條件，將對本報告的評估結論產生影響。
土地使用權（熟地價）的評估結果引用北京寶孚房地產評估有限公司出具的土地評估
報告（A200711037-2007-0014 號）。毛地價采用北京市國土資源局審定的土地使用權出讓地
價水平樓面地價（見《地價水平通知單》（京國土利通字（2007-6）第2號））。
若委托方在上述情形發生情況下，建議重新進行評估。
9
十二、評估報告評估基準日期后重大事項
無。
十三、評估報告法律效力
評估范圍以委托方提供的清單為準；
評估報告的作用依照法律法規的有關規定發生法律效力；
評估結論有效期自評估基準日起1年；
評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用。評估報告書
的使用權歸委托方所有，未經委托方許可評估機構不得隨意向他人提供或公開。
十四、評估報告提出日期
2007年7月15日
機構負責人：中國注冊評估師 鄧小豐
項目負責人：中國注冊評估師 劉 錚
項目復核人：中國注冊評估師 劉燕坤
北京中恒信德威評估有限責任公司
二ＯＯ七年七月十五日
10
評估機構及注冊資產評估師承諾函
北京首都旅游集團有限責任公司：
受貴公司委托，我們對貴公司擬為北京新僑飯店有限公司引進新股東并增資事宜所涉
及的北京新僑飯店有限公司資產、負債進行了認真的清查核實、評定估算，并形成了資產評
估報告書，在假設條件成立的情況下，我們對資產評估結果承諾如下，并承擔相應的法律責
任：
1.資產評估范圍與經濟行為所涉及的資產范圍一致，未重未漏；
2.對涉及評估的各類資產及負債進行了合理的抽查、核實；
3.評估方法選用恰當，選用的參照數據、資料可靠；
4.影響資產評估價值的因素考慮周全；
5.資產評估價值公允、準確；
6.評估工作未受任何人為干預并獨立進行。
項目復核人：中國注冊評估師劉燕坤
項目負責人：中國注冊評估師劉錚
北京中恒信德威評估有限責任公司
二ＯＯ七年七月十五日
11
人員名單
項目負責人：劉燕坤（注冊評估師）劉錚（注冊評估師）
房產組：孟郁林 姜濤 王新宇
設備組：南雁鵬 武沛鋒 韓恩衛 齊云杰
流動資產組：劉曉麗 李嫣 王博涵
12
|
|
|
