理財周報記者 蘇默/文

　　房價節節高升，獲益最大的地產股卻不是龍頭老大萬科(000002.SZ)，也不是中糧地產(000031.SZ)、泛海建設(000046.SH)，而是被許多人看成旅游股的深圳華僑城控股股份有限公司(下稱“華僑城”，000069.SZ)，它獨有的“旅游＋地產”模式大幅降低了成本，從而造就地產股最高毛利率。

　　“華僑城集團公司擬向本公司轉讓其持有的深圳華僑城

房地產有限公司、深圳華僑城酒店集團有限公司和香港華僑城有限公司等有關公司全部股權，實現華僑城集團公司的主營業務整體上市。”華僑城在11月9日發布的《重大事項進展暨復牌公告》中表示。

　　這包括，華僑城房地產60%的股權、深圳華僑城酒店集團82%股權和香港華僑城集團100%股權，也就是華僑城集團所有的房地產和酒店資源。此舉意味著華僑城將其房地產業務全部注入上市公司。

　　整體上市旅游股變身地產股

　　需要指出的是，房地產從去年下半年才成為華僑城的主營業務。華僑城在2006年年報中稱，“下屬的北京華僑城2006年7月份開始營運，公司的主營業務收入由原來的旅游收入為主，變為以旅游和房地產收入并重。”

　　此前，深圳華僑城房地產有限公司所經營的深圳華僑城地產項目被認為是華僑城模式的經典范例，但華僑城僅持有華僑城房地產的40%股權，并非實際控制人，其回報以投資收益的方式體現在華僑城的利潤中。

　　2006年，對華僑城房地產40%的股權給華僑城帶來了2.97億元的投資收益，對華僑城與華僑城地產合作開發的房地產項目“波托菲諾”50%的股權獲得了投資收益1.16億元。而2006年全年，華僑城的凈利潤為5.81億元。

　　由此可見，雖然旅游業仍然貢獻了華僑城營業收入的主要部分，但是房地產早已成為華僑城利潤的絕對支柱。

　　“母公司現在的土地儲備未來都裝入華僑城后，假設

房價不變，總共還可以實現幾百億的利潤。”某位看好華僑城的基金分析師告訴

理財周報記者。

　　一級開發生地做成住宅區

　　細看毛利率，華僑城令人贊嘆。“在房地產上市公司中，華僑城的毛利率最高，這幾乎是個共識。”某創新類券商自營部人士告訴理財周報記者。今年上半年，華僑城的商品房銷售毛利率為56.3%，而萬科為33.9%。

　　華僑城財務部人員告訴理財周報記者，這高達56.3%的毛利率是指北京華僑城商品房銷售。“我們持有北京華僑城29.28%的股權，同時受托管理華僑城房地產持有的27.03%的股權，因此在編制財務報表的時候，把它納入合并范圍。而持股華僑城房地產和波托菲諾的股權收益都作為投資收益，不合并報表。”

　　華僑城的勝出，在于“旅游＋地產”的商業模式。“華僑城的拿地方式，和其它房地產股不同，這是它的競爭力所在。”一位鐘情華僑城的大戶告訴記者。

　　“華僑城模式，即通過旅游業的擴張營造良好的社區環境和品牌，提升房地產項目整體價值，同時利用房地產快速盈利的特性促進旅游業務的良性發展。”申銀萬國房地產分析師陳海明總結“華僑城模式”的特點。

　　陳海明以占地4.8平方公里的深圳華僑城片區說明了這一點。“經過20多年的開發，目前該片區剩余建筑面積約100萬平方米的土地開發面積，根據2001年華僑城集團與深圳國土局達成協議來測算，其樓面地價僅為716元/平方米，而當時均價已達到2200元以上；2006年5月調價后，樓面地價也僅為3103元/平方米。相形之下，2002-2007這幾年中，深圳關內沒有新增土地供應，關外土地均價也達到了5000元/平方米以上。”

　　“華僑城在成都、上海、北京拿地的平均成本均明顯低于市場價。如華僑城在成都獲得2平方公里，其中地產部分總地價12億元，平均80萬元/畝，而該區域土地市場價為130萬元/畝至150萬元/畝。”陳海明在報告中寫道。

　　上海某基金公司房地產分析師告訴記者：“華僑城的開發能力好，拿地價格便宜，而賣房子的價格高。它和萬科不同，它做的是一級開發，而萬科是二級開發，它可以把一塊生地，經過開發做成高檔住宅區。別的嘗試這個概念的房地產商還沒有成熟范例出來。”

　　與北京華僑城相比，深圳華僑城項目的毛利率可能更高。著名房地產專家、寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經理韓世同告訴記者，與北京相比，深圳房價近年的漲幅相對更小，并且華僑城在深圳的拿地時間更早，成本更低。

　　更令人憧憬的是，到2009年，華僑城將擁有10個正式開園的主題公園，基本完成在全國的戰略布局，這也進一步拓寬了其旅游地產的想象空間。

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