作為一名房地產評估領域的權威專家，柴強對*ST廣廈擬注入資產評估的質疑，當引起投資者足夠重視

　　本刊記者 王思璟/文

　　從8月31日起，*ST廣廈(600052)即宣告停牌，討論其控股股東廣廈控股向公司注入資產事宜。9月15日，*ST廣廈發布公告，擬受讓廣廈控股持有的江南置業有限公司(以下簡稱“江南置業”)100%股權，交易價格為2.57億元;10月27日，*ST廣廈再次公告，擬受讓廣廈控股持有的東陽市藍天置業有限公司(以下簡稱“藍天置業”)100%股權，交易價格為2.39億元。

　　就在資產注入計劃有條不紊地推動的同時，本刊獲悉，在*ST廣廈董事會就資產注入方案進行表決時，其獨立董事柴強兩次投下了棄權票。

　　柴強已是第二次擔任*ST廣廈獨立董事，任期三年，始自2005年12月。除了擔任*ST廣廈獨立董事職務外，他還同時擔任著東湖高新(600133)和北京城建(600266)兩家上市房企的獨立董事職務。

　　柴強對*ST廣廈資產注入方案的態度保留主要在于項目的估價。他聲明:“對資產受讓的必要性以及評估過程不夠了解，評估價值和受讓價格大大高于凈資產。提供的資產評估報告書沒有測算過程，故對評估結果不夠了解。”

　　對于柴強質疑“受讓的必要性”，*ST廣廈的解釋是:“公司在對東陽項目進行深入了解后認為，東陽項目的置入符合公司目前規劃定位，利于公司的持續發展，也能實現大股東的估該承諾，有利于減少同業競爭。”

　　*ST廣廈擬收購的江南置業的交易價格被定為2.57億元，比調整后賬面凈資產值5144萬元增加2.05億元，評估值幾為賬面凈資產值的5倍;而藍天置地的交易價格也比調整后的賬面凈資產值2000萬元增值了2.19億元，評估值較賬面凈資產值高11倍。

　　柴強對*ST廣廈擬受讓的資產評估的質疑當格外引起投資者重視。一方面，柴強身份特殊，他本身即是一名房地產估價師，擔任著房地產經紀人學會秘書長和法人代表職務，而該學會接受建設部的業務指導，是由從事房地產估價或房地產經紀活動的專業人士、機構及有關單位自愿組成的全國性行業組織，也是在房地產估價、房地產經紀領域惟一的全國性行業組織;人事部和建設部組織的全國房地產估價師職業資格考試的試卷，正是交由此學會處理。

　　另一方面，“房地產企業的此類資產注入方案，在進行董事會表決時，棄權現象很少發生”.國泰君安房地產業分析師張宇告訴《證券市場周刊》。

　　對于柴強認為的“評估價值和受讓價格大大高于凈資產”，*ST廣廈董秘張霞告訴《證券市場周刊》，公司進行資產評估時分別采用了成本法和收益法，結果相近，由此說明結果是可信的。而對于柴強的棄權，張霞卻不愿多談，只表示“該披露的都已公告過”。

　　在指定信息披露的媒體上，*ST廣廈對其評估資產增值的解釋是:“由于房地產企業的特殊性，雖然有大量的預收款，但在收入沒有結轉的情況下，當期就體現為虧損，這就導致凈資產和評估值相差甚遠，凈資產的賬面數與公司的實際價值差異較大，即凈資產賬面數不能真實體現公司的實際價值。公司在年初收購廣廈(南京)房地產投資實業有限公司、通和置業投資有限公司時也存在上述情況。”

　　“東陽市藍天白云置業有限公司成立于2007年8月14日，是新成立的項目公司，在開發項目為‘東陽新天地2號、3號地塊’項目，項目位于浙江省東陽市‘東陽新天地’整體項目的西北側，目前處于項目開發前期，沒有歷史積累，只有費用的發生，凈資產低于實收資本(其凈資產不能反映公司真實的價值)。”

　　本刊記者曾專程前往房地產經紀人學會，試圖進一步了解柴強對*ST廣廈上述方案的看法，但是學會工作人員在和柴強溝通后，婉拒了本刊記者的采訪請求。