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新浪財經

中華企業(600675)2007年度配股募集資金運用可行性分析報告

http://www.sina.com.cn 2007年11月14日 08:22 中國證券網
中華企業股份有限公司2007年度配股募集資金運用可行性分析報告

根據公司初步確定的配股方案，本次配股募集資金將投入以下三個項目，項目總投資約為55.90億元，公司擬投入募集資金30億元用于該等項目的開發建設。若實際募集資金不足30億元，則不足部分由公司自行籌措資金解決；
若實際募集資金超過30億元，則超額募集資金將用于補充公司流動資金。
一、 募集資金具體投資項目如下：
募集資金 項目投資
序號 項目名稱 分配額(億 總額（億元） 項目內容
元)
1 周浦23號地 16 25.55 住宅為主
塊住宅項目
浦東新區花木
2 鎮3街坊42 3 15.57 住宅為主
丘住宅項目
3 古北商務分區 11 14.78 辦公寫字樓
9-3地塊項目 為主
合計 30 55.90
注1：上述項目部分名稱為暫定名。
注2：如實際募集金額低于30億元，在不改變擬投資項目的前提下，董事會可對上述單個或多個投資項目的擬投入募集資金金額進行調整。
注3：本次配股募集資金到位之前，公司將根據項目進度的實際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以償還。
二、擬投資項目具體情況介紹
（一）周浦23號地塊項目
本項目由公司控股子公司上海房地產經營（集團）有限公司（我公司持股90%）之控股子公司上海瀛浦置業有限公司開發，項目總投資25.55億元，擬使用募集資金16億元，具體情況如下：
1、項目概況
項目位置：本項目位于南匯區周浦鎮中心城區，南至周鄧公路，北至關岳路，東至周園路，西至已建成的住宅區。
項目用途：住宅為主。
項目規模：總用地面積31.7公頃，擬建地上建筑面積48.2萬平方米。包含動遷住宅（7.4萬平方米），公寓類型商品住宅（31.4萬平方米），聯排別墅類型商品住宅（2.1萬平方米），以及配套商業（6.7萬平方米），幼兒園（0.58萬平方米）等。
2、項目前景分析
項目所在的周浦鎮地處南匯區西北，北鄰康橋工業區，西鄰閔行區江浦鎮，南連航頭，是上海市規劃編制的“一城九鎮”之一。周浦鎮距人民廣場13公里，浦東機場12公里，南浦大橋約8公里。周浦鎮鎮區面積43平方公里，常住人口10萬，為南匯區經濟重鎮。周浦鎮商業歷來較發達，素有小上海之稱。規劃中的軌道交通建設正在緊鑼密鼓的進行中。通過外環線連接盧浦大橋約 25分鐘車程即達市中心人民廣場，沿楊高南路約17分鐘可到世紀大道和南浦大橋。本項目的建設符合該地區的開發規劃，具有良好的前景和可行性。
3、項目投資情況及收益預測
本項目總投資25.55億元，目前項目已完成投資約5.55億元，預計后續投資20億元，擬用本次募集資金投入16億元，項目資金不足部分，公司將利用自籌資金解決。
本項目收益預測情況如下：
項目銷售收入 項目凈利潤 項目投資回報率
（萬元） （萬元）
項目 339,319 42,864 16.78%
（二）浦東新區花木鎮3街坊42丘項目
本項目由公司控股子公司上海古北（集團）有限公司（我公司持股87.5%）開發，或由其成立全資控股子公司開發，項目總投資15.57億元，擬使用募集資金3億元，具體情況如下：
1、項目概況
項目位置：本項目位于浦東新區花木鎮，東至萬邦都市花園五期、北至龍陽路、南至龍匯路、西至滬南路。
項目用途：住宅為主。
項目規模：項目占地面積30,790平方米，容積率2.74，總建筑面積9.91萬平方米（含地下），可建地上面積8.44萬平方米，包含多層住宅6.39萬平方米、酒店式服務公寓1.86萬平方米，商鋪0.19萬平方米。
2、項目前景分析
項目位于浦東世紀公園南側，依托世紀公園和軌道交通，是浦東地區地段較好的板塊之一；區域內有麥德龍、百安居、迪卡儂、軌道交通二號線、磁懸浮、機場線、大橋線、各類公交線路、上�？萍拣^、上海新國際博覽中心、進才中學等；區域內知名樓盤眾多，包括上海綠城、愛家亞洲花園、香梅花園等等。根據市場預測，未來該地區市場將平穩發展。由于本項目的諸多優勢，本項目的開發具有良好的前景。
3、項目投資情況及收益預測
本項目總投資15.57億元，目前項目已完成投資約10.30億元，預計后續投資5.27億元，擬用本次募集資金投入3億元，項目資金不足部分，公司將利用自籌資金解決。
本項目收益預測表如下：
項目銷售收入 項目凈利潤 項目投資回報率
（萬元） （萬元）
項目 186,673 15,481 9.94%
（三）古北商務分區9-3地塊項目
本項目由公司控股子公司上海古北（集團）有限公司（我公司持股87.5%）開發，或由其成立全資控股子公司開發，項目總投資14.78億元，擬使用募集資金11億元，具體情況如下：
1、項目概況
項目位置：本項目位于上海市長寧區古北新區虹橋路以南，紅寶石路以北瑪瑙路西側。
項目用途：辦公寫字樓為主。
項目規模：本項目土地面積21,743平方米，總建筑面積約18.69萬平方米，其中辦公約8萬平方米，公寓式酒店與會所3萬平方米，配套商業約1.4萬平方米，地下部分約6.4萬平方米。
2、項目前景分析
本項目地區有較大的發展潛力，特別是隨著未來軌道交通的貫通、虹橋拓展區的重新規劃、改造和配套設施的升級，一定規模和相應品質的物業將能夠帶動古北商務分區商務氛圍的提升，使區域的市場需求得到更有效的釋放。
本項目在規模、位置交通、景觀等方面，在商務分區中處于比較有利的地位。項目區域交通便捷，虹橋開發區及古北新區具有良好品牌效應及商務氛圍。
根據市場預測，未來市場將平穩、健康發展。由于本項目的諸多優勢，本項目的開發具有良好的前景。
3、項目投資情況及收益預測
本項目總投資14.78億元，目前項目已完成總投資約1.3億元，預計后續投資13.48億元，擬用本次募集資金投入11億元，項目資金不足部分，公司將利用自籌資金解決。
項目計劃全部出租經營，項目出租期限15年，項目建成后收益情況預期如下：
出租收入（萬元） 稅后利潤（萬元）
第一年 26,101.01 10,807.09
第二年 32,626.27 14,695.33
第三年 36,976.43 17,287.48
第四年及其后年份 39,151.52 18,583.56
中華企業股份有限公司
2007年11月12日

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