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北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司非公開發行股票結果暨股份變動公告
本公司及董事會全體成員保證本公告的內容真實、準確、完整，沒有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。
重要提示：
1、本次非公開發行股票發行數量為11,000萬股，發行價格為8.00元/股，募集資金總額88,000萬元（含發行費用）。
2、各機構認購數量和限售期
序 公司名稱 獲配股數 禁售期 上市流通時間
號 （萬股）
1 力天集團有限公司 1,100.00 12個月 2008年11月8日
2 江蘇達冠實業投資有限公司 1,100.00 12個月 2008年11月8日
3 北京翰運天程國際投資有限公司 1,100.00 12個月 2008年11月8日
4 閩興恒昌（北京）投資擔保股份 1,100.00 12個月 2008年11月8日
有限公司
5 上海麗華房地產有限公司 1,100.00 12個月 2008年11月8日
6 華夏基金管理有限公司 1,100.00 12個月 2008年11月8日
7 中節能投資有限公司 3,000.00 12個月 2008年11月8日
8 北京宏泰興華投資管理有限公司 900.00 12個月 2008年11月8日
9 北京浩成投資管理有限公司 500.00 12個月 2008年11月8日
合計 11,000.00
3、預計上市時間
本次非公開發行對上述投資者的禁售期為12個月，禁售期自2007年11月8日開始計算，上述股份預計上市時間為2008年11月8日。
4、資產過戶情況
本次非公開發行的股票全部為現金認購，不涉及資產過戶的情況。
一、本次發行概況
（一）本次發行的決策程序及批準情況
2006年10月31日，本公司第三屆董事會第二十一次會議審議并通過了公司非公開發行股票的議案。
2006年11月16日，本公司2006年度第一次臨時股東大會審議并批準了公司非公開發行股票的議案。
2007年9月18日本公司非公開發行股票申請經中國證券監督管理委員會審核委員會審核通過。
2007年10月16日，本公司非公開發行股票申請獲得中國證監會證監發行字[2007]358號核準，同意本公司非公開發行不超過11,000萬股的股票。
（二）本次發行情況
本次發行最終確定的發行價格為8.00元/股，發行數量為11,000萬股，股票種類為人民幣普通A 股，募集資金數量為88,000萬元人民幣，其中發行費用（包括保薦暨承銷費用、律師費、審計驗資費和上市登記費）為881萬元。
本次非公開發行的保薦機構是長城證券有限責任公司。
3、驗資及股份登記情況
本次非公開發行共向9家特定機構投資者發行11,000萬股，經北京興華會計師事務所有限公司2007年11月2日出具的（2007）京會興驗字第1-88號《驗資報告》審驗，本次募集資金總額為88,000萬元，扣除發行費用（包括保薦暨承銷費用、律師費用、審計驗資費用以及上市登記費用）881萬元，募集資金凈額為87,119萬元。
2007年11月6日，本公司在中國證券登記結算有限公司上海分公司辦理完畢了新增股份登記手續。
4、保薦機構及律師對本次非公開發行過程和認購對象合規性分別發表了意見。
保薦機構認為：
本次非公開發行股票發行定價及股份分配過程合法合規，符合《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國證券法》、《證券發行與承銷管理辦法》、《上市公司證券發行管理辦法》、《上海證券交易所股票上市規則》和《關于核準北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司非公開發行股票的通知》（證監發行字【2007】358號）等法律法規的規定和中國證監會的有關要求；發行對象的選擇公平、公正，符合上市公司及全體股東的利益。
發行人律師認為：
（1）發行人本次非公開發行的發行過程符合《證券發行管理辦法》、《發行與承銷管理辦法》等規范性文件及中國證監會的核準通知的相關規定，發行人本次非公開發行的發行過程合法、有效。
（2）發行人本次非公開發行獲得配售的認購對象的資格符合發行人2006年度第一次臨時股東大會通過的本次發行方案發行對象的規定。
（3）本次非公開發行符合《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國證券法》、《證券發行與承銷管理辦法》、《上市公司證券發行管理辦法》、《上海證券交易所股票上市規則》等法律法規和規范性文件的規定，合法、有效。
二、 發行結果及對象簡介
1.發行結果
序 公司名稱 獲配股數 禁售期 上市流通時間
號 （萬股）
1 力天集團有限公司 1,100.00 12個月 2008年11月8日
2 江蘇達冠實業投資有限公司 1,100.00 12個月 2008年11月8日
3 北京翰運天程國際投資有限公司 1,100.00 12個月 2008年11月8日
4 閩興恒昌（北京）投資擔保股份 1,100.00 12個月 2008年11月8日
有限公司
5 上海麗華房地產有限公司 1,100.00 12個月 2008年11月8日
6 華夏基金管理有限公司 1,100.00 12個月 2008年11月8日
7 中節能投資有限公司 3,000.00 12個月 2008年11月8日
8 北京宏泰興華投資管理有限公司 900.00 12個月 2008年11月8日
9 北京浩成投資管理有限公司 500.00 12個月 2008年11月8日
合計 11,000.00
2.發行對象情況
（1)公司名稱：力天集團有限公司
注冊地址：溫州經濟技術開發區商務大樓504、505室
法定代表人：曹紹國
注冊資本：10,000萬元人民幣
經營范圍：基建項目投資；銷售五金交電、機電設備、通訊器材（專項審批除外）、汽車（不含小轎車）、計算機及配件、日用百貨、辦公用品、建筑材料、工藝美術品；計算機服務及軟件開發，物業管理；機器設備租賃。
（2）公司名稱：江蘇達冠實業投資有限公司
注冊地址：常熟東南經濟開發區常昆工業園
法定代表人：毛天一
注冊資本：1,000萬元人民幣
經營范圍：房地產投資；服裝、針紡織品、化纖生產、銷售；建筑材料、金屬材料銷售。
（3）公司名稱：北京翰運天程國際投資有限公司
注冊地址：北京市順義區北務鎮市場街21號
法定代表人：張秋明
注冊資本：1,000萬元人民幣
經營范圍：投資管理；投資咨詢；技術開發；技術轉讓；承辦展覽展示；組織文化藝術交流活動（演出、棋牌服務除外）。
（4）公司名稱：閩興恒昌（北京）投資擔保股份有限公司
注冊地址：北京市海淀區三里河路17號甘家口大廈11層1103室
法定代表人：鄭武
注冊資本：15,000萬元人民幣
經營范圍：為中小企業提供貸款、融資租賃及其它經濟合同的擔保；投資管理；投資咨詢；財務咨詢；企業管理咨詢。
（5）公司名稱：上海麗華房地產有限公司
注冊地址：上海市中山南路268號
法定代表人：郁玉生
注冊資本：13,300萬元人民幣
經營范圍：房地產開發經營，自有房屋出租，建筑材料，建筑五金，房地產咨詢，物業管理，環保設備及工程，化工原料及產品（除危險品），停車場（庫）經營管理。
（6）公司名稱：華夏基金管理有限公司
注冊地址：北京市順義區天竺空港工業區A區
法定代表人：凌新源
注冊資本：13,800萬元人民幣
經營范圍：發起設立基金，基金管理；因特網信息服務業務。
（7）公司名稱：中節能投資有限公司
注冊地址： 天津港保稅區海濱八路88號225-1室
法定代表人：王振忠
注冊資本：18,000萬元人民幣
經營范圍： 從事股權投資及相關投資管理；資產管理（金融資產除外）及投資咨詢業務；財務信息、科技信息；商貿信息咨詢；代理股權轉讓。
（8）公司名稱：北京宏泰興華投資管理有限公司
注冊地址：北京市西城區平安里西大街2號
法定代表人：李曾楊
注冊資本：2,980萬元人民幣
經營范圍：銷售建筑材料、機械電器設備、化工產品（不含一類易制毒化學品及危險品）、裝飾材料、百貨、五金交電；技術開發、咨詢；房地產信息咨詢；
投資管理；房地產開發。
（9）公司名稱：北京浩成投資管理有限公司
注冊地址：北京市西城區阜成門外大街甲29號京潤大廈185室
法定代表人：劉玉山
注冊資本：2,000萬元
經營范圍：投資管理；財務顧問；企業管理咨詢。
以上發行對象均與本公司無關聯關系和業務聯系。
三、 本次發行前后公司前10名股東變化
截至2007年9月30日，本次發行前公司前10大股東持股情況
股東
股東名稱 性質 持股總數 持股
（股） 比例
北京市順義大龍城鄉 有限售條件 133,278,313
建設開發總公司 無限售條件 15,250,081 48.70%
北京順鑫農業發展 有限售條件 35,613,925
集團有限公司 無限售條件 15,250,081 16.68%
深圳市藍波灣投資有限公司 無限售條件 3,580,000 1.17%
鑫恒期貨經紀有限公司 無限售條件 2,631,000 0.86%
深圳南方財務顧問有限公司 無限售條件 2,575,205 0.84%
新順平安（北京）消防技術服務有限公司 無限售條件 1,869,497 0.61%
中國建設銀行—華寶興業收益增長混合型證 無限售條件 1,289,980 0.42%
券投資基金
北京南方融創投資咨詢有限公司 無限售條件 999,929 0.32%
馬哲民 無限售條件 617,123 0.20%
陳薇羽 無限售條件 597,010 0.20%
2.本次發行后公司前10大股東持股情況
股東名稱 股東 持股總數 持股
性質 （股） 比例
北京市順義大龍城鄉建設 有限售條件 133,278,313
開發總公司 無限售條件 15,250,081 35.79%
北京順鑫農業發展 有限售條件 35,613,925
集團有限公司 無限售條件 15,250,081 12.26%
中節能投資有限公司 有限售條件 30,000,000 7.23%
力天集團有限公司 有限售條件 11,000,000 2.65%
華夏基金管理有限公司 有限售條件 11,000,000 2.65%
江蘇達冠實業投資有限公司 有限售條件 11,000,000 2.65%
北京翰運天程國際投資有限公司 有限售條件 11,000,000 2.65%
閩興恒昌（北京）投資擔保股份有限公司 有限售條件 11,000,000 2.65%
上海麗華房地產有限公司 有限售條件 11,000,000 2.65%
北京宏泰興華投資管理有限公司 有限售條件 9,000,000 2.17%
本次發行未導致公司控制權發生變化
四、本次發行前后公司股本結構變動表
單位:股 變動前 變動數 變動后
有限售條 1、國家持有股份
件的流通 2、國有法人持有股份 168,892,238 168,892,238
股 3、其他境內法人持有股
4、境內自然人持有股份
5、境外法人、自然人持有股份
6、戰略投資者配售股份
7、一般法人配售股份 110,000,000 110,000,000
8、其他
有限售條件的流通股合計 168,892,238 110,000,000 278,892,238
無限售條 A股 136,109,378 136,109,378
件的流通 B股
股 H股
其他
無限售條件的流通股份合計 136,109,378 136,109,378
股份總額 305,001,616 415,001,616
五、管理層討論與分析
本次非公開發行后，發行人總股本增加11,000萬股，發行人主要財務指標變化如下（以2007年6月30日財務數據為基礎，按本次募集資金凈額測算）：
項目 發行前 發行后 增減額 變動率
總資產（萬元） 128,704.62 215,823.62 87,119.00 67.69%
總負債（萬元） 96,468.04 96,468.04 — —
總股本（萬元） 30,500.16 41,500.16 11,000.00 36.07%
凈資產（萬元） 31,745.51 118,864.51 87,119.00 274.43%
資產負債率（%） 74.95 44.70 -30.25 -40.36%
每股凈資產（元） 1.041 2.864 1.823 175.12%
本次發行完成后，擴大了公司資本規模，增強了資本實力，公司的資產負債率大幅度下降，償債能力、持續經營能力和融資能力得到增強，資本結構更加合理。
本次非公開發行募集資金將全部投入作為公司主營業務的房地產項目開發中，公司的業務結構不會發生變化；隨著機構投資者的加入，公司的治理結構將進一步得到改善，在保持公司高管人員結構穩定的情況下，公司管理層將更加注重公司的業務發展，為股東創造更好的回報。
六、中介機構情況
1、主承銷商及保薦機構
名稱：長城證券有限責任公司
法定代表人：黃耀華
經辦人員：王曉瑩、周冰鶴、戴永良、蔡健
主要辦公地點：深圳市深南大道6008號深圳特區報業大廈16、17樓
聯系電話：0755－83516283
傳真：0755－83516266
2、發行人律師
名稱：北京市天銀律師事務所
法定代表人：朱玉栓
經辦人員：羅會遠、戈向陽
主要辦公地點：北京市海淀區三里河路1號西苑飯店5號樓5517-5521
聯系電話：010-88381802-802
傳真：010-88381869
3、審計機構
名稱：北京興華會計師事務所有限責任公司
法定代表人：王全洲
經辦人員：吳亦忻、卜曉麗
主要辦公地點：北京市西城區阜成門外大街2號萬通新世界廣場708室
聯系電話：010-68587588-617
傳真：010-68587589
七、備查文件
（一）備查文件
1、北京興華會計師事務所出具的驗資報告；
2、中國證券登記結算有限公司上海分公司出具的新增股份登記托管證明；
3、經中國證監會審核的全部發行申報材料；
4、其他與本次發行有關的重要文件。
（二）查閱地點
1、公司信息披露指定報刊《上海證券報》、《中國證券報》；
2、上海證券交易所網站，網址：http://www.sse.com.cn ；
3、北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司
地址：北京市順義區倉上街11號
電話：（010）69446339
傳真：（010）69446339
聯系人：馬志方
特此公告。
北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司
董事會
2007年11月7日
北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司
非公開發行股票發行情況報告書
暨上市公告書（全文）
保薦機構（主承銷商）：
長城證券有限責任公司
二○○七年十一月
重要提示
本公司及董事會全體成員保證公告內容的真實、準確和完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。
證券交易所、其他政府機關對本公司股票上市及有關事項的意見，均不表明對本公司的任何保證。
第一節 本次發行概況
一、本次發行履行的相關程序
（一）本次發行履行的內部決策過程
北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司2006 年非公開發行股票方案于2006年10月31日經公司第三屆董事會第二十一次會議審議通過，并于2006年11月16日經公司2006年度第一次臨時股東大會審議通過。
（二）本次發行監管部門批準過程
公司于2007年2月12日向中國證監會報送本次發行申請文件并獲受理，2007年9月18日經中國證券監督管理委員會審核委員會審核通過，并于2007年10月16日獲得中國證監會證監發行字【2007】358號核準文件。
本次非公開發行共向9家特定機構投資者發行11,000萬股，經北京興華會計師事務所有限公司出具的（2007）京會興驗字第1-88號《驗資報告》審驗，本次募集資金總額為88,000萬元，扣除發行費用（包括保薦暨承銷費用、律師費用、審計驗資費用以及上市登記費用）881萬元，募集資金凈額為87,119萬元。
2007年11月6日，經中國證券登記結算有限責任公司上海分公司批準，公司辦理了本次發行新增股份的登記及股份限售。
二、本次發行情況
（一）本次發行股票的種類、面值、數量
1、發行種類：人民幣普通股（A股）
2、面值：人民幣1元
3、發行數量：11,000萬股
（二）發行價格及定價依據
本次非公開發行股票價格以發行定價基準日前二十個交易日公司股票收盤價的算術平均值的90% 的基礎上適度上浮，具體上浮比例由本公司與主承銷商暨保薦機構協商確定。發行定價基準日為公司第三屆董事會第二十一次會議決議公告日（即2006年10月31日）,以此確定的發行底價為3.91元/股。
本次發行的發行價格最終確定為8.00元/股，相對于公司第三屆董事會第二十一次會議決議公告日前二十個交易日公司股票收盤價的算術平均值的90%即3.91 元溢價 204.60%，相對于本公告書公告前二十個交易日公司股票均價即11.73元折扣31.80%，相對于本公告書公告前一個交易日公司股票收盤價11.62元折扣31.15%。
（三）本次發行募集資金情況
公司本次向9家特定投資者以8.00元/股定向發行了11,000 萬股人民幣普通股（A 股），募集資金總額為88,000萬元（含發行費用）。根據2007年11月2日北京興華會計師事務所有限公司出具的（2007）京會興驗字第1-88號《驗資報告》審驗：本次募集資金總額為88,000萬元，扣除發行費用（包括保薦暨承銷費用、律師費用、審計驗資費用以及上市登記費用）881 萬元，募集資金凈額為87,119萬元，其中股本11,000萬元，資本公積76,119萬元。
三、本次發行對象基本情況
（一）本次發行對象認購股份及限售期
公司本次最終確定發行對象的認購數量及限售期具體如下：
序號 公司名稱 獲配股數 禁售期
（萬股）
1 力天集團有限公司 1,100.00 12個月
2 江蘇達冠實業投資有限公司 1,100.00 12個月
3 北京翰運天程國際投資有限公司 1,100.00 12個月
4 閩興恒昌（北京）投資擔保股份有限公司 1,100.00 12個月
5 上海麗華房地產有限公司 1,100.00 12個月
6 華夏基金管理有限公司 1,100.00 12個月
7 中節能投資有限公司 3,000.00 12個月
8 北京宏泰興華投資管理有限公司 900.00 12個月
9 北京浩成投資管理有限公司 500.00 12個月
合計 11,000.00
本次發行的鎖定期限自2007年11月8日開始計算，特定投資者認購本次發行的股票自2008年11月8日起解除鎖定，在上海證券交易所上市流通。
（二）發行對象基本情況
1、公司名稱：力天集團有限公司
注冊地址：溫州經濟技術開發區商務大樓504、505室
法定代表人：曹紹國
注冊資本：10,000萬元人民幣
經營范圍：基建項目投資；銷售五金交電、機電設備、通訊器材（專項審批除外）、汽車（不含小轎車）、計算機及配件、日用百貨、辦公用品、建筑材料、工藝美術品；計算機服務及軟件開發，物業管理；機器設備租賃。
2、公司名稱：江蘇達冠實業投資有限公司
注冊地址：常熟東南經濟開發區常昆工業園
法定代表人：毛天一
注冊資本：1,000萬元人民幣
經營范圍：房地產投資；服裝、針紡織品、化纖生產、銷售；建筑材料、金屬材料銷售。
3、公司名稱：北京翰運天程國際投資有限公司
注冊地址：北京市順義區北務鎮市場街21號
法定代表人：張秋明
注冊資本：1,000萬元人民幣
經營范圍：投資管理；投資咨詢；技術開發；技術轉讓；承辦展覽展示；組織文化藝術交流活動（演出、棋牌服務除外）。
4、公司名稱：閩興恒昌（北京）投資擔保股份有限公司
注冊地址：北京市海淀區三里河路17號甘家口大廈11層1103室
法定代表人：鄭武
注冊資本：15,000萬元人民幣
經營范圍：為中小企業提供貸款、融資租賃及其它經濟合同的擔保；投資管理；投資咨詢；財務咨詢；企業管理咨詢。
5、公司名稱：上海麗華房地產有限公司
注冊地址：上海市中山南路268號
法定代表人：郁玉生
注冊資本：13,300萬元人民幣
經營范圍：房地產開發經營，自有房屋出租，建筑材料，建筑五金，房地產咨詢，物業管理，環保設備及工程，化工原料及產品（除危險品），停車場（庫）經營管理。
6、公司名稱：華夏基金管理有限公司
注冊地址：北京市順義區天竺空港工業區A區
法定代表人：凌新源
注冊資本：13,800萬元人民幣
經營范圍：發起設立基金，基金管理；因特網信息服務業務。
7、公司名稱：中節能投資有限公司
注冊地址： 天津港保稅區海濱八路88號225-1室
法定代表人：王振忠
注冊資本：18,000萬元人民幣
經營范圍： 從事股權投資及相關投資管理；資產管理（金融資產除外）及投資咨詢業務；財務信息、科技信息；商貿信息咨詢；代理股權轉讓。
8、公司名稱：北京宏泰興華投資管理有限公司
注冊地址：北京市西城區平安里西大街2號
法定代表人：李曾楊
注冊資本：2,980萬元人民幣
經營范圍：銷售建筑材料、機械電器設備、化工產品（不含一類易制毒化學品及危險品）、裝飾材料、百貨、五金交電；技術開發、咨詢；房地產信息咨詢；
投資管理；房地產開發。
9、公司名稱：北京浩成投資管理有限公司
注冊地址：北京市西城區阜成門外大街甲29號京潤大廈185室
法定代表人：劉玉山
注冊資本：2,000萬元
經營范圍：投資管理；財務顧問；企業管理咨詢。
四、發行對象與發行人的關聯關系、與發行人最近一年的重大交易情況及未來交易的安排上述特定機構投資者及其關聯人與公司及公司有限售條件流通股股東不存在關聯關系，在最近一年未有重大交易，未來也沒有交易安排。
五、本次發售后發行人控制權變化情況
本次非公開發行后，發行人控制權沒發生變化。
六、本次非公開發售過程和認購對象合規性
（一）保薦機構關于本次非公開發售過程和認購對象合規性的結論意見保薦機構認為：本次非公開發行股票發行定價及股份分配過程合法合規，符合《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國證券法》、《證券發行與承銷管理辦法》、《上市公司證券發行管理辦法》、《上海證券交易所股票上市規則》和《關于核準北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司非公開發行股票的通知》（證監發行字【2007】358 號）等法律法規的規定和中國證監會的有關要求；發行對象的選擇公平、公正，符合上市公司及全體股東的利益。
（二）發行人律師關于本次非公開發售過程和認購對象合規性的結論意見發行人律師認為：
1、發行人本次非公開發行的發行過程符合《證券發行管理辦法》、《發行與承銷管理辦法》等規范性文件及中國證監會的核準通知的相關規定，發行人本次非公開發行的發行過程合法、有效。
2、發行人本次非公開發行獲得配售的認購對象的資格符合發行人2006年度第一次臨時股東大會通過的本次發行方案發行對象的規定。
3、本次非公開發行符合《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國證券法》、《證券發行與承銷管理辦法》、《上市公司證券發行管理辦法》、《上海證券交易所股票上市規則》等法律法規和規范性文件的規定，合法、有效。
七、本次發行相關機構
1、主承銷商及保薦機構
名稱：長城證券有限責任公司
法定代表人：黃耀華
經辦人員：王曉瑩、周冰鶴、戴永良、蔡健
主要辦公地點：深圳市深南大道6008號深圳特區報業大廈16、17樓
聯系電話：0755－83516283
傳真：0755－83516266
2、發行人律師
名稱：北京市天銀律師事務所
法定代表人：朱玉栓
經辦人員：羅會遠、戈向陽
主要辦公地點：北京市海淀區三里河路1號西苑飯店5號樓5517-5521
聯系電話：010-88381802-802
傳真：010-88381869
3、審計機構
名稱：北京興華會計師事務所有限責任公司
法定代表人：王全洲
經辦人員：吳亦忻、卜曉麗
主要辦公地點：北京市西城區阜成門外大街2號萬通新世界廣場708室
聯系電話：010-68587588-617
傳真：010-68587589
第二節 本次發售前后公司基本情況
一、本次發行前后前十名股東變動情況
（一）本次發行前前十名股東持股情況
截至2007年9月30日，公司前十名股東持股情況如下：
股東名稱 股東 持股總數 持股
性質 （股） 比例
有限售條件 133,278,313
北京市順義大龍城鄉建設開發總公司 無限售條件 15,250,081 48.70%
有限售條件 35,613,925
北京順鑫農業發展集團有限公司 無限售條件 15,250,081 16.68%
深圳市藍波灣投資有限公司 無限售條件 3,580,000 1.17%
鑫恒期貨經紀有限公司 無限售條件 2,631,000 0.86%
深圳南方財務顧問有限公司 無限售條件 2,575,205 0.84%
新順平安（北京）消防技術服務有限公司 無限售條件 1,869,497 0.61%
中國建設銀行—華寶興業收益增長混合型證 無限售條件 1,289,980 0.42%
券投資基金
北京南方融創投資咨詢有限公司 無限售條件 999,929 0.32%
馬哲民 無限售條件 617,123 0.20%
陳薇羽 無限售條件 597,010 0.20%
（二）本次發行后前十名股東持股情況
股東名稱 股東 持股總數 持股
性質 （股） 比例
有限售條件 133,278,313
北京市順義大龍城鄉建設開發總公司 無限售條件 15,250,081 35.79%
有限售條件 35,613,925
北京順鑫農業發展集團有限公司 無限售條件 15,250,081 12.26%
中節能投資有限公司 有限售條件 30,000,000 7.23%
力天集團有限公司 有限售條件 11,000,000 2.65%
華夏基金管理有限公司 有限售條件 11,000,000 2.65%
江蘇達冠實業投資有限公司 有限售條件 11,000,000 2.65%
北京翰運天程國際投資有限公司 有限售條件 11,000,000 2.65%
閩興恒昌（北京）投資擔保股份有限公司 有限售條件 11,000,000 2.65%
上海麗華房地產有限公司 有限售條件 11,000,000 2.65%
北京宏泰興華投資管理有限公司 有限售條件 9,000,000 2.17%
二、本次發行對公司的變動和影響
（一）股份結構變動情況
本次發行實施前
股東名稱 持股數 占總股本比
（股） 例(%）
北京市順義大龍城鄉建設開發總公司 148,528,394 48.70%
北京順鑫農業發展集團有限公司 50,864,006 16.68%
本次發行對象 0 0.00%
其他無限售條件流通A股 105,609,216 34.62%
合計 305,001,616 100.00%
================續上表=========================
本次發行實施后
股東名稱 持股數 占總股本
（股） 比例(%)
北京市順義大龍城鄉建設開發總公司 148,528,394 35.79%
北京順鑫農業發展集團有限公司 50,864,006 12.26%
本次發行對象 110,000,000 26.51%
其他無限售條件流通A股 105,609,216 25.45%
合計 415,001,616 100.00%
（二）資產負債結構變動情況
本次非公開發行后，發行人總股本增加11,000萬股，發行人主要財務指標變化如下（以2007年6月30日財務數據為基礎，按本次募集資金凈額測算）：
項目 發行前 發行后 增減額 變動率
總資產（萬元） 128,704.62 215,823.62 87,119.00 67.69%
總負債（萬元） 96,468.04 96,468.04 — —
總股本（萬元） 30,500.16 41,500.16 11,000.00 36.07%
凈資產（萬元） 31,745.51 118,864.51 87,119.00 274.43%
資產負債率（%） 74.95 44.70 -30.25 -40.36%
每股凈資產（元） 1.041 2.864 1.823 175.12%
本次發行完成后，擴大了公司資本規模，增強了資本實力，公司的資產負債率大幅度下降，償債能力、持續經營能力和融資能力得到增強，資本結構更加合理。
（三）業務結構及管理層變化的情況
本次非公開發行募集資金將全部投入作為公司主營業務的房地產項目開發中，公司的業務結構不會發生變化；隨著機構投資者的加入，公司的治理結構將進一步得到改善，在保持公司高管人員結構穩定的情況下，公司管理層將更加注重公司的業務發展，為股東創造更好的回報。
第三節 財務會計信息及管理層討論與分析
一、主要會計數據及財務指標
（一）主要會計數據
2007年1-6月、2006年度、2005年度、2004年度，公司主要會計數據（合并報表）如下（其中2004-2005年度會計數據均為經北京興華會計師事務所審計后的備考數據）：
1、資產負債表主要數據：
單位：元
項目 2007年6月30日 2006年末 2005年末
資產總額 1,287,046,215.92 1,150,331,776.50 1,217,529,350.93
負債總額 964,680,639.05 839,065,289.43 929,021,895.28
少數股東權益 4,910,468.38 4,754,828.20 4,599,006.54
股東權益 317,455,108.49 306,511,658.87 283,908,449.11
================續上表=========================
項目 2004年末
資產總額 1,200,087,998.90
負債總額 963,397,003.39
少數股東權益 4,249,609.34
股東權益 232,441,386.17
2、利潤表主要數據：
單位：元
項目 2007年1-6月 2006年度 2005年度 2004年度
主營業務收入 106,217,857.72 464,744,179.48 594,707,710.66 565,694,393.08
主營業務利潤 23,068,513.69 89,887,160.90 101,423,769.15 89,396,831.00
利潤總額 9,738,056.96 37,352,467.37 32,808,180.91 46,140,891.69
凈利潤 5,443,733.04 22,603,209.76 14,258,106.63 28,908,682.29
3、現金流量表主要數據：
單位：元
項目 2007年1-6月 2006年度 2005年度
經營活動產生的現金 -245,761,638.21 18,433,917.61 95,604,186.14
流量凈額
投資活動產生的現金 -983,036.54 418,375.28 -1,165,721.00
流量凈額
籌資活動產生的現金
流量凈額 169,539,645.13 9,731,424.33 -120,620,816.73
現金及現金等價物凈 -77,205,029.62 28,583,717.22 -26,182,351.59
增加額
================續上表=========================
項目 2004年度
經營活動產生的現金 -15,625,102.94
流量凈額
投資活動產生的現金 -2,796,593.18
流量凈額
籌資活動產生的現金
流量凈額 135,702,987.30
現金及現金等價物凈 117,281,291.18
增加額
（二）主要財務指標
項目 2007年1-6月 2006年度 2005年度
流動比率 1.61 1.28 1.21
速動比率 0.68 0.50 0.30
資產負債率（母公司報表）（%） 42.12 42.16 44.05
資產負債率（合并報表）（%） 74.95 72.94 76.30
應收賬款周轉率（次） 3.54 8.13 9.14
存貨周轉率（次） 0.12 0.47 0.52
總資產周轉率 0.09 0.39 0.49
利息保障倍數 1.71 2.75 1.95
每股凈資產（元） 1.04 1.00 0.93
每股經營活動現金流量（元） -0.8058 0.0604 0.3135
每股凈現金流量（元） -0.2531 0.0937 -0.0858
扣除非經常性損益前每 全面攤薄 0.018 0.074 0.047
股收益（元） 加權平均 0.018 0.074 0.047
扣除非經常性損益前凈 全面攤薄 1.71 7.37 5.02
資產收益率（%） 加權平均 1.76 7.66 5.95
扣除非經常性損益后每 全面攤薄 0.017 0.074 0.049
股收益（元） 加權平均 0.017 0.074 0.049
扣除非經常性損益后凈 全面攤薄 1.68 7.37 5.27
資產收益率（%） 加權平均 1.72 7.65 6.25
================續上表=========================
項目 2004年度
流動比率 1.34
速動比率 0.22
資產負債率（母公司報表）（%） 44.85
資產負債率（合并報表）（%） 80.28
應收賬款周轉率（次） 25.19
存貨周轉率（次） 0.52
總資產周轉率 0.56
利息保障倍數 2.95
每股凈資產（元） 0.76
每股經營活動現金流量（元） -0.0512
每股凈現金流量（元） 0.3845
扣除非經常性損益前每 全面攤薄 0.095
股收益（元） 加權平均 0.095
扣除非經常性損益前凈 全面攤薄 12.44
資產收益率（%） 加權平均 16.66
扣除非經常性損益后每 全面攤薄 0.096
股收益（元） 加權平均 0.096
扣除非經常性損益后凈 全面攤薄 12.53
資產收益率（%） 加權平均 16.79
（三）非經常性損益明細表
項目 2007年1-6月 2006年度 2005年度
營業外收入合計 182,132.62 63,392.70 112,284.65
1、違約金及賠償收入 13,882.72 18,920.00 112,284.65
2、固定資產清理收益 168,249.90 44,472.70 0.00
營業外支出合計 5,935.07 23,130.00 1,162,807.92
1、固定資產報廢損失 5,935.07 470.00 65,088.96
2、固定資產減值準備 0.00 0.00 0.00
3、罰款支出 0.00 4,360.00 308,017.96
4、賠償支出 0.00 17,300.00 789,701.00
5、其他 0.00 1,000.00 0.00
扣除所得稅影響 58,145.19 13,286.69 -346,672.68
非經常性損益合計 118,052.36 26,976.01 -703,850.59
當期凈利潤 5,443,733.04 22,603,209.76 14,258,106.63
非經常性損益占當期凈利潤比例 2.17% 0.12% -4.94%
================續上表=========================
項目 2004年度
營業外收入合計 446,954.34
1、違約金及賠償收入 446,954.34
2、固定資產清理收益 0.00
營業外支出合計 786,135.05
1、固定資產報廢損失 70,568.57
2、固定資產減值準備 715,537.48
3、罰款支出 29.00
4、賠償支出 0.00
5、其他 0.00
扣除所得稅影響 -111,929.63
非經常性損益合計 -227,251.08
當期凈利潤 28,908,682.29
非經常性損益占當期凈利潤比例 -0.79%
二、管理層討論和分析
（一）財務狀況分析
1、資產構成分析：
2007年6月30日、2006年12月31日、2005年12月31日、2004年12月31日公司流動資產分別占總資產的93.33%、92.99%、92.63%、92.71%。公司資產主要構成如下：
項目 2007年6月30日 2006年末
金額（元） 比例 金額（元） 比例
流動資產合計 1,201,226,186.78 93.33% 1,069,692,501.63 92.99%
其中：貨幣資金 55,038,023.34 4.28% 132,243,052.96 11.50%
應收賬款 33,234,786.75 2.58% 26,838,794.50 2.33%
預付帳款 418,545,891.71 32.52% 255,539,096.00 22.21%
存貨 692,246,001.20 53.79% 650,959,981.88 56.59%
固定資產 14,996,465.47 1.17% 14,969,886.24 1.30%
長期投資（商譽） 57,683,663.95 4.48% 57,683,663.95 5.01%
無形資產 7,090,856.66 0.55% 7,164,571.16 0.62%
資產總額 1,287,046,215.92 100.00% 1,150,331,776.50 100.00%
================續上表=========================
項目 2005年末 2004年末
金額（元） 比例 金額（元） 比例
流動資產合計 1,127,789,163.96 92.63% 1,112,645,274.41 92.71%
其中：貨幣資金 103,659,335.74 8.51% 129,841,687.33 10.82%
應收賬款 87,527,399.95 7.19% 42,615,846.70 3.55%
預付帳款 89,785,327.00 7.37% 5,850,608.01 0.49%
存貨 844,481,695.33 69.36% 931,721,855.64 77.64%
固定資產 17,380,650.86 1.43% 14,031,736.05 1.17%
長期投資（商譽） 65,047,535.95 5.34% 72,411,407.96 6.03%
無形資產 7,312,000.16 0.60% 999,580.48 0.01%
資產總額 1,217,529,350.93 100.00% 1,200,087,998.90 100.00%
（1）應收賬款
公司應收賬款主要帳齡都在1年以內，主要是因為近三年來，隨著住房公積金的普及和貸款程序的簡化，普通居民通過按揭方式購買住房的比例不斷提高，由于個人貸款發放時滯原因造成公司應收賬款出現增長。此外，公司控股子公司順發建筑從事施工建設，由于工程結算的時間問題，存在部分已竣工未清算工程款。2005 年公司應收賬款大幅增加，主要就是因為順發建筑承接的百順達花園一期總承包工程的未支付工程款。
2007年6月30日，公司應收賬款期末余額比2006年年末余額增加23.83%，主要原因是由于公司下屬子公司對外承包工程款尚未收回所致。
（2）預付賬款
公司預付賬款主要為預付的項目工程款，賬齡多集中在1-2 年以內。其中2006 年新增的大量預付賬款主要為公司預付的大龍新都項目土地出讓金、契稅及拆遷款216,364,852.00元，預付濱河高層續建項目拆遷及補償費17,200,000.00元。
2007年6月30日，公司預付賬款期末余額比期初余額增加63.79%，主要原因為：新增預付大龍新都工程項目拆遷款26,500,000.00元；預付在建的裕龍花園三區、望潮嘉園、倉苑公寓等房地產開發項目材料采購款93,500,000.00元，工程款45,000,000元。
（3）存貨
公司2007年上半年、2006年、2005年、2004年存貨占總資產的比例分別為53.79%、56.59%、69.36%、77.64%。由于公司為房地產企業，存貨主要為開發成本和開發產品，上述資產金額較大，占公司流動資產及總資產的主要部分。
2004年和2005年公司在建項目較多，因此存貨占流動資產的比重相對較多，存貨周轉率也相對較低； 2006年公司主要是對裕龍五區等已建成項目進行銷售，新開工項目較少，存貨數量下降，占流動資產的比例也隨之下降。2007 年上半年隨著在建項目的陸續投入，公司存貨金額有所增加。
（4）固定資產
公司固定資產主要為自用辦公樓、辦公設備和運輸設備。因公司不從事物業出租等投資性房地產業務，因此公司固定資產占公司總資產的比例很小，2007年1-6月、2006年、2005年、2004年占總資產的比例分別為1.17%、1.30%、1.43%、1.17%。
（5）長期投資
公司2006年12月31日長期投資為57,683,663.95元，為京洋公司的股權投資溢價。2007 年，公司采用新會計準則，京洋公司的股權投資溢價轉入商譽科目并不再攤銷。
（6）無形資產
公司2007年6月30日無形資產為7,090,856.66元，為現辦公場所的土地使用權。該土地使用權在重組置入公司時由北京德威評估有限責任公司按成本法、基準地價修正法評估確定，并按使用年限逐年攤銷。該土地使用權未出現減值跡象，未提取減值準備。
2、負債構成分析：
公司債務主要為流動負債，2007年6月30日、2006年、2005年、2004年流動負債占總負債的比例分別為77.33％、99.98%、100.00%、86.51%，負債結構有待優化，這主要是因為公司所屬房地產企業，基本只能進行項目貸款，無法獲得穩定的長期債務融資渠道。公司主要債務構成如下：
項目 2007年6月30日 2006年末
金額（元） 比例 金額（元） 比例
流動負債合計 746,001,581.25 77.33% 838,886,231.63 99.98%
其中：短期借款 160,800,000.00 16.67% 183,300,000.00 21.85%
應付賬款 111,189,659.25 11.53% 126,944,630.10 15.13%
預收帳款 38,677,726.00 4.01% 50,275,545.00 5.99%
其他應付款 406,161,156.32 42.10% 430,274,945.36 51.28%
長期負債合計 218,679,057.80 22.67% 179,057.80 0.02%
負債合計 964,680,639.05 100.00% 839,065,289.43 100.00%
================續上表=========================
項目 2005年末 2004年末
金額（元） 比例 金額（元） 比例
流動負債合計 929,021,895.28 100.00% 833,334,488.39 86.51%
其中：短期借款 154,500,000.00 16.63% 184,500,000.00 19.15%
應付賬款 156,183,183.00 16.81% 233,682,739.96 24.26%
預收帳款 111,302,359.80 11.98% 97,332,017.00 10.10%
其他應付款 241,289,128.98 25.97% 127,036,254.79 13.19%
長期負債合計 0 0.00% 130,000,000.00 13.49%
負債合計 929,021,895.28 100.00% 963,334,488.39 100.00%
（1）短期借款
公司2006年12月31日短期貸款余額為183,300,000.00元，全部為保證借款，主要為公司資產重組所承擔債務轉為公司借款，根據原資產重組協議，公司承擔原內蒙古寧城老窖生物科技有限公司帳內于重組時所列對工行內蒙古寧城縣支行的債務共計147,510,000.00元，其中：短期借款44,500,000.00元，其他應付款35,267,801.96元，預提費用15,742,198.04元，一年內到期的長期負債52,000,000.00元。2007年公司與寧城縣工行就上述重組時的債務經工商銀行總行批準，由公司控股股東北京市順義大龍城鄉建設開發總公司提供擔保，借款金額147,500,000.00元，其中短期借款60,000,000.00元，中長期借款87,500,000.00元，并簽訂正式借款合同。
另外，由于業務發展的需要，由公司大股東大龍城鄉建設開發總公司擔保公司下屬子公司北京大龍順發建筑工程有限公司借款35,800,000.00元，由公司擔保借款65,000,000.00元，合計為100,800,000.00元。目前公司短期貸款處于正常狀態，未有逾期情形發生。
（2）應付賬款
公司應付賬款主要是應付房地產項目的工程款和工程施工采購的貨款。
（3）預收賬款
截至2007年6月30日公司預收賬款余額為38,677,726.00元，主要為定金和尚未辦理入住手續的銷售開發產品的預收房款。2005年公司預收賬款余額較高是因為2005年末公司開發的裕龍花園五區竣工驗收，部分購房者未能及時辦理入住手續，造成公司預收賬款年末偏高。
（4）其他應付款
公司2006年12月31日其他應付款余額為430,274,945.36元，占公司總負債的51.28%，比2005年年末增加78.32%。大股東順義大龍總公司持有348,241,655.45元，期限在1年以內，占全部其他應付款的80.93％，其中，北京大龍房地產開發有限公司2006年度向大龍總公司發生的借款余額為301,672,149.22元，根據重組協議，其余46,569,506.23元為在重大資產置換過程中的尚未償還的置換差價款。2007年6月30日，公司其他應付款余額為406,161,156.32元，主要為應付順義大龍總公司的欠款322,128,656.91元，占全部其他應付款的79.31％；其中，北京大龍房地產開發有限公司向大龍總公司的借款余額為275,559,150.68元，其余46,569,506.23元為在重大資產置換過程中的尚未償還的置換差價款。
公司的其他應付款數額較大，主要原因是由于公司是在2005年通過對ST寧窖實施重大資產重組地基礎上發展而來的，根據重組協議，公司承擔了原ST寧窖重組前債務147,510,000.00元。公司近兩年出于可持續發展的需要在地產領域內進行了大力的開拓，先后對滿洲里項目、望潮嘉園（濱河高層續建）和大龍新都項目都進行了較大金額的前期投入。由于公司的規模較小，在業內的地位還有待于逐步確立，融資渠道和方式還比較單一，這些都在一定程度上制約了公司的可持續發展。大龍總公司為了支持公司可持續發展而提供了一定的資金支持。
3、償債能力分析
項目 2007年1-6月 2006年 2005年 2004年
流動比率 1.61 1.28 1.21 1.34
速動比率 0.68 0.50 0.30 0.22
資產負債率（母公司） 42.12% 42.16% 44.05% 44.85%
資產負債率（合并） 74.95% 72.94% 76.30% 80.28%
利息保障倍數 1.71 2.75 1.95 2.95
每股經營活動現金流量（元） -0.8058 0.0604 0.3135 -0.0512
每股凈現金流量（元） -0.2531 0.0937 0.0858 0.3845
公司資產主要由流動性資產構成，因此具有較好的流動性和償債能力。公司與償債能力有關的財務指標基本符合行業特點，與公司目前的發展狀況相符合。
公司流動比率最近三年一期一直超過1.00，并且相當穩定，公司速動比率也隨著商品房的旺銷，而出現持續增加的趨勢，這表明公司的短期償債能力不斷增強。
公司2004年經營活動現金流量為負數是因為公司在當年加大了商品房的開發規模和力度，并增加公司的土地資源儲備，投入的資金較多，并由此帶來2005年、2006年公司相對充裕的經營活動現金流和利潤。2006年、2007年上半年公司凈現金流量減少，是因為公司滿洲里項目、望潮嘉園（濱河高層續建）和大龍新都等項目正處于建設期，資金投入較大所致。總體而言，公司具有較強的償還債務能力。
4、資產周轉能力分析
公司最近三年一期應收帳款周轉率和存貨周轉率情況見下表：
項目 2007年1-6月 2006年 2005年 2004年
應收賬款周轉率（次） 3.54 8.13 9.14 25.19
存貨周轉率（次） 0.12 0.47 0.52 0.52
公司應收賬款周轉率有所下降主要是因為公司控股子公司順發建筑對外工程施工結算欠款增加，影響了公司應收賬款周轉率水平，公司今后將加強工程款的結算管理。但由于公司應收賬款余額占總資產比例較小，真正影響公司總資產周轉能力的還是存貨周轉率水平。公司主要選取了以下5家房地產行業的已上市公司2006年的存貨周轉率水平進行比較：
公司 存貨周轉率
深萬科A 0.49
招商地產 0.24
泛海建設 0.21
萬業企業 0.35
棲霞建設 0.54
平均 0.37
公司最近三年存貨周轉率水平基本穩定，且高于行業平均水平，說明公司具有較好的資產周轉能力。2007 年上半年有所下降主要是由于公司在建房地產開發項目正處于建設期，開發產品增加所致。
5、資產減值準備分析
公司除應收款項根據賬齡進行減值準備計提外，其他資產均不存在減值情況，未提取減值準備。
截止2007年6月30日，公司應收賬款余額38,265,447.00元，提取的壞賬準備為5,030,660.25元，應收賬款總體壞賬計提比例為13.15%。
2007年6月30日
賬齡 金額 占總額 計提壞賬 壞賬準備 凈額
比例 準備比例
1年以內 25,002,395.00 65.34% 5% 1,250,119.75 23,752,275.25
1-2年 1,867,605.00 4.88% 10% 186,760.50 1,680,844.50
2-3年 604,541.00 1.58% 20% 120,908.20 483,632.80
3-4年 9,612,906.00 25.12% 30% 2,883,871.80 6,729,034.20
4-5年 1,178,000.00 3.08% 50% 589,000.00 589,000.00
5年以上 0.00 0.00% 80% 0.00 0.00
合計 38,265,447.00 100.00% 5,030,660.25 33,234,786.75
截止2007年6月30日，公司其他應收款余額2,397,595.13元，提取的壞賬準備為236,111.35元，其他應收款總體計提壞賬準備比例為9.85%。
2007年6月30日
賬齡 金額 占總額 計提壞賬 壞賬準備 凈額
比例 準備比例
1年以內 141,963.20 5.92% 5% 6,748.16 135,215.04
1-2年 24,300.00 1.01% 10% 2,430.00 21,870.00
2-3年 2,231,331.93 93.07% 20% 226,933.19 2,004,398.74
3-4年 0.00 0.00 0.00
合計 2,397,595.13 100% 236,111.35 2,161,483.78
公司資產減值準備計提政策穩健，各項資產損失準備的提取比例與公司資產質量狀況相符，不存在利用資產損失準備的提取和沖回來調節利潤的情況。
（二）盈利能力分析
公司最近三年一期盈利情況如下： 單位：元
項目 2007年1-6月 2006年度 2005年度
主營業務收入 106,217,857.72 464,744,179.48 594,707,710.66
主營業務利潤 23,068,513.69 89,887,160.90 101,423,769.15
利潤總額 9,738,056.96 37,352,467.37 32,808,180.91
凈利潤（歸屬于普通 5,443,733.04 22,603,209.76 14,258,106.63
股股東）
主營業務利潤率（％） 21.72 19.34 17.05
================續上表=========================
項目 2004年度
主營業務收入 565,694,393.08
主營業務利潤 89,396,831.00
利潤總額 46,140,891.69
凈利潤（歸屬于普通 28,908,682.29
股股東）
主營業務利潤率（％） 15.80
1、收入構成和利潤來源分析
公司收入構成情況見下表： 單位：萬元
2007年1-6月 2006年度
行業 項目 金額 占合計數 金額 占合計數
比例 比例
房地產 主營業務收入 6,183.12 58.21% 38,849.61 83.59%
開發 主營業務毛利 1,925.58 66.58% 10,063.91 88.04%
建筑 主營業務收入 4,438.67 41.79% 7,624.81 16.41%
施工 主營業務毛利 966.35 33.42% 1,366.51 11.96%
主營業務收入 10,621.79 100% 46,474.42 100%
合計 主營業務毛利 2,891.93 100% 11,430.41 100%
================續上表=========================
2005年度 2004年度
行業 金額 占合計數 金額 占合計數
比例 比例
房地產 50,889.16 85.57% 53,237.42 94.11%
開發 11,519.07 87.47% 11,797.87 92.89%
建筑 8,581.61 14.43% 3,332.02 5.89%
施工 1,649.64 12.53% 902.76 7.11%
59,470.77 100% 56,569.44 100%
合計 13,168.72 100% 12,700.63 100%
公司主營業務收入為房地產開發，2006年，房地產開發收入占公司主營業務的比重為83.59%，2005年、2004年分別為85.57%、94.11%，成為公司最主要的利潤來源。隨著公司在房地產開發業務方面的進一步拓展，其在主營業務收入和營業利潤中的比重將會進一步提高。在建筑施工方面，2006年建筑施工收入占公司主營業務的比重為16.41%，利潤占比為11.96%。隨著公司房地產開發業務的拓展，公司建筑施工收入和利潤將能夠得到較為穩定的增長，而且，隨著公司對外開拓力度的增強，公司建筑施工業務也有可能帶來更多的收入和利潤。2007年1-6月房地產業務收入所占的比重暫時有所下降，主要是由于公司在建房地產開發項目正處于建設期，當期收入減少所致。
2、房地產開發收入分析
公司房地產收入占公司最近三年全部收入的80%以上，構成公司全部收入的主要部分。房地產企業由于產品開發周期較長，收入容易出現一定的波動性。公司努力做好項目的開發計劃和安排，建設一批、銷售一批、儲備一批，使公司的收入近三年來一直保持相對穩定。公司各年分產品收入構成如下：
期間 2007年1-6月 2006年度
主營業務收 占房地 占房地
入（元） 產收入 主營業務收入 產收入
項目 比例 （元） 比例
龍府花園 0.00 0.00% 0.00 0.00%
西辛小區 0.00 0.00% 0.00 0.00%
西辛高層住宅 404,621.00 0.65% 5,132,548.00 1.32%
西辛高層商業 29,000,000.00 46.90% 0.00 0.00%
裕祥花園 0.00 0.00% 0.00 0.00%
裕龍花園四區 0.00 0.00% 0.00 0.00%
裕龍花園五區 31,560,853.40 51.04% 363,568,566.80 93.59%
裕龍花園六區 865,704.00 1.40% 4,379,572.00 1.13%
裕龍花園六區 0.00 0.00% 10,000,000.00 2.57%
（會所）
裕龍花園西區 0.00 0.00% 0.00 0.00%
濱河東區高層 0.00 0.00% 3,188,134.00 0.82%
其他小區 0.00 0.00% 2,227,239.00 0.57%
合計 61,831,178.40 100% 388,496,059.80 100%
================續上表=========================
期間 2005年度 2004年度
占房地 占房地
主營業務收入 產收入 主營業務收入 產收入
項目 （元） 比例 （元） 比例
龍府花園 0.00 0.00% 1,531,991.00 0.29%
西辛小區 0.00 0.00% 4,341,791.00 0.82%
西辛高層住宅 54,508,299.00 10.71% 21,540,084.00 4.05%
西辛高層商業 0.00 0.00% 0.00 0.00%
裕祥花園 0.00 0.00% 2,759,193.00 0.52%
裕龍花園四區 0.00 0.00% 250,533,367.24 47.05%
裕龍花園五區 343,844,381.00 67.56% 0.00 0.00%
裕龍花園六區 25,179,832.00 4.95% 178,478,161.00 33.52%
裕龍花園六區 0.00 0.00% 0.00 0.00%
（會所）
裕龍花園西區 18,368,318.00 3.61% 41,830,358.00 7.86%
濱河東區高層 63,439,105.60 12.47% 0.00 0.00%
其他小區 3,551,704.00 0.70% 31,359,278.00 5.89%
合計 508,891,639.60 100% 532,374,223.24 100%
2004 年度，公司房地產開發業務收入主要來源于裕龍花園四區和裕龍花園六區項目，該兩項目收入占當年房地產開發業務總收入的75.84%。
2005 年度，公司房地產開發業務收入主要來源于裕龍花園五區項目，該項目收入占當年房地產開發業務總收入的67.56%。
2006 年度，公司房地產開發業務收入依然主要來源于裕龍花園五區項目，該項目收入占當年房地產開發業務總收入的93.59%。
2007年1-6月公司房地產開發業務收入主要來源于裕龍花園五區項目和西辛高層商業，合計當期年房地產開發業務總收入的97.94%。
3、毛利率分析
項目 2007年1-6月 2006年 2005年 2004年
房地產開發 31.14% 25.90% 22.64% 18.07%
建筑施工 21.77% 17.92% 19.22% 27.09%
（1）公司房地產開發毛利率情況：
公司2007年1-6月、2006年、2005年、2004年房地產開發業務的毛利率分別為31.14%、25.90%、22.64%、18.07%，具有較為明顯的增長趨勢，主要原因在于2002年以來，北京市場房地產銷售價格的整體上升以及公司自身在房地產開發業務方面的經營能力的不斷提高。但與整個行業 25%-30% 左右的平均毛利率水平相比較，仍然相對偏低，具有進一步提升的潛力。
（2）公司建筑施工毛利率情況：
公司2007年1-6月、2006年、2005年、2004年建筑施工業務的毛利率分別為21.77%、17.92%、19.22%、27.09%，盡管有一定的下降趨勢，但2007年上半年已經出現了回升的跡象。主要原因是建筑施工業務由于整個北京建筑施工市場的競爭極為激烈，毛利率水平較房地產開發業務仍然偏低。
（3）與同行業已上市公司的比較分析
由于公司房地產開發業務比重較大，公司主要選取了以下5家房地產行業的已上市公司2006年毛利率水平進行比較：
公司 毛利率（%）
深萬科A 28.42
招商地產 30.27
泛海建設 27.45
萬業企業 24.55
棲霞建設 20.04
平均 26.15
公司 25.90
公司房地產開發的毛利率水平低于樣本公司的平均毛利率水平，主要因為開發產品所屬的區域位置不同和產品定位不同。公司開發的產品主要位于北京市順義區，且主要為中檔普通商品住宅，產品利潤率低于北京市中心城區樓盤及高檔、別墅類產品。但是隨著近年來順義地區商品住宅平均價格快速增長，公司所開發項目的毛利率水平也隨之提高，目前已基本達到行業平均水平。
4、銷售稅金及附加
公司2004年對已售完的開發項目進行了土地增值稅的預繳并對尚未完工的工程項目根據規定進行了預提，而且由于公司開發的產品主要為中檔普通住宅，毛利率水平較低，國家稅務總局發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理的通知》對公司的盈利情況未造成重大影響。
5、期間費用
公司最近三年一期費用情況如下表：
單位：元
項目 2007年1-6月 2006年度 2005年度 2004年度
營業費用（元） 2,555,781.34 12,506,679.01 8,676,681.85 5,937,020.78
管理費用（元） 6,045,201.17 14,532,462.52 28,797,851.11 21,682,168.69
財務費用（元） 3,361,656.24 18,171,942.70 22,728,160.01 14,091,457.13
合計（元） 11,962,638.75 45,211,084.23 60,202,692.97 41,710,646.60
（1）公司的營業費用主要包括銷售人員的廣告策劃費、銷售宣傳費等。公司2006年營業費用有所增加，主要是因為公司從2005年開始計提規定的空置商品房供暖費。
（2）公司管理費用主要是管理人員的工資及福利費、折舊、修理費、水電費、辦公費等。2004年和2005年公司管理費用增長較多，主要是由于公司2004年至2005年間對原寧城老窖進行重大重組發生的相關中介費用和重組費用，公司從2006年開始管理費用水平已回落至正常水平，為2005年度的50.46%，說明公司在管理費用的控制方面卓有成效。
（3）公司財務費用的增長與公司的負債水平相一致，2005 年財務費用較2004年大幅增長主要是因為公司開發的裕龍五區項目貸款在2004年的建設期中進行了資本化，因此2004年財務費用較低；2005年由于增加了1.475億元的重組貸款利息，及樓盤竣工相應的貸款利息停止資本化并計入當期損益，這兩項因素造成2005年財務費用大幅增長。2006年公司新開工項目投入較多，而且由于重組時對原寧城老窖的債務全部承繼，造成公司財務費用仍然較高。2007年1-6月公司倉苑公寓（五里倉高層）和裕龍三區項目新增銀行項目貸款，但由于利息費用大部分已進行資本化，財務費用當期未有增加。
（三）資本性支出分析
1、最近三年公司重大資本支出情況
公司作為一家房地產企業，資本性支出主要用于購買土地、支付工程款以及收購其他地產項目所作的支出。
最近三年一期資本性支出如下：
2007年1-6月 2006年度 2005年度 2004年度
土地款（萬元） 5,503 20,340 20,651 5,196
工程款（萬元） 19,309 1,588 13,088 3,735
2、未來重大資本性支出計劃
公司未來資本性支出仍將主要用于購買土地、支付土地開發所需要的工程款等。截至2007年6月末，公司正在開發的產品情況如下：
項目名稱 開工時間 預計竣工時 預計總投資
間
西部會館 2007年10月 2008年12月 688,000,000.00
裕龍花園三區 2007年3月 2008年7月 1,037,000,000.00
滿洲里裕龍園區一期 2006年7月 2008年10月 300,000,000.00
裕龍花園續建 -
望潮嘉園(濱河高層續建) 2006年8月 2007年11月 153,000,000.00
倉苑公寓(五里倉高層) 2007年1月 2007年11月 149,000,000.00
西辛北區高層 -
大龍新都 -
合計 -
================續上表=========================
項目名稱 2007年6月30日
西部會館 208,988,599.36
裕龍花園三區 242,115,407.40
滿洲里裕龍園區一期 43,003,293.02
裕龍花園續建 139,000.00
望潮嘉園(濱河高層續建) 58,257,270.08
倉苑公寓(五里倉高層) 9,784,123.38
西辛北區高層 2,009,659.00
大龍新都 14,295,987.30
合計 578,593,339.54
根據公司的發展計劃及目前的項目進展情況，預計未來一年購買土地及支付拆遷款4.5億元，支付工程款15.6億元。
3、大龍新都和西部會館項目進展情況介紹
（1）宣武大龍新都項目情況：
宣武大龍新都項目位于北京市宣武區兩廣路，虎坊橋西北側，項目用地范圍北至規劃西草廠街，南至騾馬市大街（兩廣路），東至南新華街，西至規劃東椿樹街。項目總規劃用地面積為5.71萬平方米，其中建設用地3.57萬平方米。規劃總建筑面積19.03萬平方米，其中地上13.38萬平方米，地下5.65萬平方米。規劃使用性質為住宅、商業和辦公，其中住宅7.71萬平方米，商業3.15萬平方米，辦公2.52萬平方米。
該項目已簽訂《國有土地出讓合同》，并取得了《建設用地規劃許可證》和《規劃意見復函》。項目用地分為A－6區地塊和A－7區地塊，預計總投資約14.5億元，目前已投入資金3.2億元。現項目正處于拆遷階段，其中A－6區地塊范圍內住戶142戶，目前已拆遷115戶，拆遷率為80.99%；A－7區地塊范圍內拆遷戶484戶，已動遷198戶，動遷率為40.91%。預計A－6區拆遷工作將于2007年11月結束，A－7區拆遷工作將于2008年2月結束。
（2）王府井西部會館項目情況：
西部會館項目位于北京市東城區王府井大街西側，南起世紀大廈，北至王府井大飯店，西到小區內規劃路，地處北京市中心地帶。該項目建設規劃用地面積9,093.18平方米，規劃總建筑面積約為73,000平方米，規劃使用性質為商業、寫字樓。
該項目已經簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，取得了《國有土地使用權發證函》和《建設用地規劃許可證》。該項目預計總投資約6.88億元，目前已投入資金2.1億元。項目現正處于拆遷階段，已完成拆遷面積98%以上，預計在2007年底將完成全部拆遷工作。
（四）或有事項或其他重要事項
經公司2007年第一次臨時股東大會決議通過，公司為控股子公司北京大龍順發建筑工程有限公司向興業銀行北京東外支行借款65,000,000.00元提供擔保。
2007年7月19日經公司2007年第三次臨時股東決議通過，公司子公司北京市大龍房地產開發有限公司以裕龍四區文體中心為控股股東的子公司北京市大龍物資供銷公司向農行順義區支行借款25,000,000.00元提供抵押擔保。
（五）新會計準則對公司財務狀況的影響
1、根據新《企業會計準則第2號——長期股權投資》的規定，公司對子公司的投資將由原采用權益法核算變更為采用成本法核算，由此將改變子公司各期間經營成果對母公司相應期間投資收益的影響，但不影響公司相應期間的合并資產負債表。
2、根據新《企業會計準則第3號——投資性房產》的規定，由于公司不從事物業出租等投資性房地產業務，因此新會計準則中有關投資性房地產業務的規定，不會對公司的財務狀況產生任何影響。
3、根據新《企業會計準則第17號——借款費用》的規定，公司可以資本化的借款費用范圍將由原會計政策下為構建固定資產、房地產開發產品的專門借款擴大為全部需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、房地產開發產品而借入的一般借款，此政策變化將會增加公司借款費用資本化的范圍，影響公司各期利潤和股東權益。
4、根據新《企業會計準則第18號——所得稅》的規定，公司所得稅的會計處理將由原采用應付稅款法核算變更為采用資產負債表的負債法核算，由此將影響公司各期間所得稅費用的確認，并核算相應的遞延所得稅負債或遞延所得稅資產。
5、根據新《企業會計準則第33號——合并財務報表》的規定，公司將原會計政策下合并財務報表中少數股東權益單獨列示，變更為在合并資產負債表中股東權益項目下以“少數股東權益”項目列示。此項政策變化將會影響影響公司的股東權益。 上述差異事項和影響事項可能因財政部對新會計準則的進一步講解而進行調整。
（六）公司管理層對發展前景的分析
公司的開發項目主要集中在北京市區和順義區，隨著經濟的持續增長和2008年奧運會的臨近，北京地區的房地產行業會持續穩定發展，將給公司帶來新的發展機遇。國務院確定的北京市“兩軸”、“兩帶”、“多中心”的總體規劃，將順義區定位為北京市的衛星城，奧運水上項目的興辦和順義區打造“綠色國際港”的發展戰略，都為公司的發展創造了千載難逢歷史機遇。以此為契機，公司制定了“面向北京，立足順義，開拓新的發展空間，開發優質房地產項目，實現公司長久持續發展”的發展戰略。
在未來二至三年里，公司將在對房地產市場及潛在的房地產項目進行充分調查研究的基礎上，充分利用公司的各種資源和條件，力爭落實更多新的開發項目，增加新的土地儲備項目，以實現公司經營的持續穩定發展。2007 年，公司計劃加快“裕龍五區”尾房的銷售；采取有力措施保證濱河高層續建、滿州里大龍綜合開發園區項目一期等項目的建設進程，并盡快實現銷售收入；爭取通過多種渠道融資，加快“裕龍三區”、“五里倉（倉苑公寓）”、“裕龍六區”、“王府井西部會館項目”、“宣武區大龍新都項目”等的開發、前期投入及前期規劃。
公司面臨的主要問題：一是房地產行業宏觀調控政策的影響將逐步顯現，房價漲幅將有所趨緩，而開發成本的不斷提高將使行業利潤率下滑。二是房地產行業進入門檻快速提高，業內分化加劇，在市場競爭日益激烈的形勢下，對公司設計開發能力、銷售能力等提出新的要求。三是公司目前規模相對偏小，資產負債率較高，融資渠道比較單一。如果未來銷售資金回籠速度減慢，公司將面臨一定的資金壓力。四是市場單一。目前公司的房地產開發業務與產品主要集中于順義區范圍內，使公司高度依賴于順義區房地產市場的表現，順義區房地產市場的變化將影響公司的盈利水平。
針對上述情況，公司將采取以下對策和措施：一是實行穩健的發展戰略，與國家宏觀調控的方向相適應，繼續堅持以開發普通住宅為主的產品策略，緊跟市場需求。二是根據公司的資金周轉情況和銷售資金回籠的預測情況進行項目的整體規劃和開發。三是努力縮短項目開發周期，提高銷售資金回籠速度。四是在鞏固順義市場的基礎上，在全國二三線城市選擇一些低風險、收益有保證的項目，降低公司產品和業務的地域集中度。
綜合以上的分析，公司重組成功后發展前景良好，主營業務和利潤將可以保持穩定的增長。
第四節 本次募集資金運用
一、本次募集資金情況
本次非公開發行擬發行人民幣普通股（A 股）11,000萬股，募集資金總額為人民幣88,000萬元（含發行費用），扣除發行費用后，募集資金凈額87,119萬元。
本次募集資金擬全部用于北京市順義區裕龍花園三區項目（以下簡稱“該項目”）的房地產開發。
二、本次募集資金投資項目概況
（一）項目概況
該項目位于北京市順義區濱河路西側，土地四至：北起濱河路，東至裕龍花園五區，南側至裕龍花園二區、四區，西至老順平路。該項目區域位置接近順義城區中心，北靠潮白河順義區段，距首都機場僅5公里，周邊有機場高速、京承高速、京密路、順平路等多條城市主干線，交通非常便利。
項目建設用地面積14.7公頃；規劃總建筑面積40.85萬平方米，其中住宅26.67萬平方米，配套公建2.47萬平方米，地下建筑面積11.71萬平方米。
（二）項目進度安排
該項目所在地原址為順義區大東莊、趙古營，經北京市順義大龍城鄉建設開發總公司拆遷后，土地已完成平整，項目土地出讓金已全部繳納完畢，拆遷和村民補償安置工作已完成，前期開發準備工作已基本完成。
項目總的建設周期計劃約為1.5年，將分批滾動開發建設。2006年底破土動工，2007年10月30日前主體工程全部完工，2007年12月31日前完成區內小市政配套工程，2008年3月30日整體竣工交付使用。
（三）項目審批、核準或備案情況
1、土地取得：該項目土地為出讓土地，已經取得了《建設用地規劃許可證》（編號：99（順）規地字83號）及《國有土地使用證》（編號：京順國用2002出字第0060號）；
2、規劃設計：該項目已取得《關于順義區裕龍花園三區修建性詳細規劃方案審查意見的復函》（編號：2006規（順）復183號）；
該項目已取得了北京市規劃委員會頒發的裕龍花園三區全部住宅項目的《建設工程規劃許可證》（2007規（順）建字0051、0052、0053、0072、0073號）。
3、施工建設：該項目已經取得全部住宅項目的《建筑工程施工許可證》（[2007]施建字0781、0783、0785號、1065－1078號）。
（四）項目投資和收益
項目預計總投資10.1億元，建成后可實現銷售收入13.8億元，經初步估算，稅后投資收益率約為10.05%。
（五）市政設施條件
項目周邊地區目前市政基礎設施較為完善，所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等市政條件均可滿足小區需要。
（六）項目施工和監理
項目擬采用公開招標的方式，從社會上選用相應的資質單位擔任項目施工方和監理方。
三、本次募集資金投資項目市場前景
隨著順義地區交通的改善，市政配套設施的日益完善，投資、置業環境的不斷提升，近年來順義區的房地產市場發展較快，住宅價格漲幅較大。該項目的市場前景預期良好。
（一）北京市房地產市場分析
2007 年上半年，北京市房地產開發投資增速放緩，商品房施工面積小幅增長，影響未來市場供給的新開工面積持續下降。商品房銷售面積繼續下降，但降幅比一季度有所趨緩。由于市場供需結構矛盾依然突出，房屋銷售價格指數仍然高位運行。
1、房地產開發運行情況：
（1）房地產開發投資增速放緩，住宅投資增幅回落。上半年，北京市完成房地產開發投資709.9億元，比去年同期增長10.9%，但投資額增幅同比回落9.9個百分點。房地產開發投資占全社會投資比重為51.2%，比一季度的56.7%降低5.5個百分點。商品住宅投資增幅回落，上半年，住宅完成投資365.3億元，比去年同期增長9.5%，增幅同比回落21.6個百分點。經濟適用房住宅完成投資7.6億元，下降59.3%。
（2）商品房施工面積小幅增長，新開工面積繼續下降。年初以來，北京市商品房施工面積穩步小幅增長，截至6月底，達到8,390.1萬平方米，比去年同期增長3.1%。其中，本年新開工面積970.8萬平方米，下降25.8%，降幅比一季度縮小6.4個百分點。在商品房中，住宅施工面積和新開工面積繼續呈下降趨勢，分別為4,712.6萬平方米和627.2萬平方米，比去年同期分別下降6.6%和21.9%。
（3）商品房竣工面積增長加快，住宅竣工拉動作用明顯。今年以來，北京市商品房竣工面積一直保持較高增速。上半年，北京市商品房竣工面積959萬平方米，比去年同期增長20.1%，增速比一季度提高10.4個百分點。其中，住宅竣工面積為731.1萬平方米，增長26%，占商品房竣工面積的比重達76.2%。僅6月份，新竣工住宅面積在1萬平方米以上的項目就有34個。
（4）商品房期、現房銷售面積持續雙降，降幅趨緩。上半年，北京市商品房現房和期房銷售面積繼續較大幅度下降，現房銷售210.7萬平方米，期房銷售654.1萬平方米，分別比去年同期下降43.9%和19.5%。與今年一季度相比，降幅分別縮小7.9個和9.1個百分點。其中，住宅現房銷售152.8萬平方米，下降50.7%；住宅期房銷售539.3萬平方米，下降26.3%，分別比一季度縮小8.6個和14.5個百分點。
2、房地產市場價格變動情況：
上半年，北京市房屋銷售價格指數累計為109.3%，比去年同期提高1.4個百分點。自年初以來，各月房屋銷售價格指數呈先揚后緩趨勢，5月份升至上半年最高109.6%后，6月略降低0.1個百分點，達到109.5%。
（1）二手房住宅銷售價格指數略追新建商品住宅銷售價格指數。上半年，二手房住宅銷售價格指數累計為109.4%，僅比新建商品住宅價格指數低0.7個百分點。
（2）普通住宅價格增長最快。在新建商品房中，住宅銷售價格指數累計為110.1%，其中6月份為110%；非住宅價格指數累計為104.5%，其中6月份為106.9%。在新建商品住宅中，普通住宅價格指數累計為111.4%，其中6月份為111.2%，是拉動總指數走高的主要因素。
（3）遠郊區縣價格指數最高。東城區、西城區、崇文區、宣武區四個城區，房屋銷售價格指數最低，累計為 105.9%，朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區四個近郊區，累計為109.6%，十個遠郊區縣房屋銷售價格指數最高，累計為111.7%。
（4）五環路以內住宅期房均價過萬元。從分環路看，四環路以內住宅期房均價達到13,696元/平方米，四至五環路為11,439元/平方米，五至六環路為8,006元/平方米，六環路以外為5,385元/平方米。
（二）區域市場分析
2007年1－6月順義區實現商品房銷售額421,531萬元，比去年同期的409,900萬元增長2.8%；商品房銷售面積589,629平方米，去年同期為643,355平方米，同比下降8.4%。
商品房銷售額中住宅完成415,311萬元，占全部銷售額的98.5%（其中：商品住宅中普通住房完成銷售額220,724萬元，公寓、高檔別墅完成銷售額194,587萬元，分別占住宅銷售的53.1%、46.9%）；辦公樓銷售額完成466萬元；商業、服務業等經營性用房完成銷售額5,744萬元；其它為10萬元，三者只占1.5%。
1－6月份完成商品房銷售面積589,629平方米，住宅銷售面積579,202平方米（其中：普通住房完成銷售面積 414,643 平方米，別墅、高檔公寓銷售面積164,559平方米）；辦公樓銷售面積1,001平方米；商業營業用房銷售面積9,362平方米；其他64平方米。
1－6月共銷售商品房4,513套，比去年同期的5,106套減少593套，同比下降11.6%。
總體情況看，由于房價的影響，順義區房屋銷售保持基本平穩，商品房銷售額保持穩定，銷售面積略有下降，城區和空港及周邊地區普通住房銷售價格在6,500元/平方米左右，楊鎮地區在3,200元/平方米左右。
（三）項目周邊區域市場分析
該項目地處順義城區，地理位置優越，項目所處區域普通住宅整體價格相對較高，尤其新開發樓盤依托合理的小區規劃、良好的建設質量以及優質的物業管理服務，其期房成交均價一般在6,500元/平方米以上。
以下是北京市房地產交易管理網新建商品房可售房屋查詢系統公布的與裕龍花園三區項目同規模同品質的部分普通住宅項目期房銷售信息：
項目名稱 地理位置 預售日期 成交均價
（元/m2）
綠港家園（金漢綠港Ⅱ） 順義區小東莊 2007-07-04 6,604
順義東方太陽城三期工程 順義區仁和鎮河南村 2007-07-01 6,962
望泉家園（萬科四季花城） 順義區望泉寺村東 2007-04-25 6,561
（四）房地產價格變動趨勢分析
1、供需矛盾推動房地產市場價格攀升
從需求上來看，近年來，隨著順義區經濟跨越式發展和城鎮化水平的提高，大量農村和區外人口在順義區城鎮安家就業，城鎮化導致住房需求不斷上升。其次市民居住觀念轉變。隨著順義區城鎮居民收入的不斷增加，近年住房、汽車等高檔次商品的消費比重大大提升，消費觀念正在從需求型向享受型轉變，對“高檔次”住房的追求也刺激了房屋需求量的上升。再次商業貸款和公積金貸款的支持，使居民潛在購買力成為現實購買力，巨大的市場需求快速形成，消費者通過信貸支持購買預期可以承受的住房已成為住房消費的主要途徑。另外，舊城拆遷改造、機場東擴造就了城市居民大量的住房需求。從房屋供給來看，2004 年以來，由于國家對土地市場的嚴格治理，和對房地產金融貸款的緊縮，從客觀上增大了房地產企業購地后進行開發的資金壓力。隨著樓盤的減少，供給出現偏緊。
供求關系的緊張進一步推動了商品住宅價格的上漲。
2、土地供應偏緊致使土地價格高漲
近年來，為防止房地產“泡沫”，國家出臺了一系列措施，進一步加強了對國土資源和土地市場的管理，加大了對征用農村土地、居民拆遷和上市土地的清理整頓工作力度，提高了進入土地交易市場的門檻，政府牢牢掌握了土地供應中土地的拍賣權及拍賣數量，使得開發商儲備土地明顯減少，土地的有序供應相對眾多的開發商而言出現僧多粥少，激烈的競爭導致土地拍賣競價一路走高。土地成本是決定房產開發的最關鍵因素，土地成本一般占房價20%～30%左右，土地價格的攀升直接推動商品房價格的上漲。
3、建房成本的增加
近年，隨著固定資產投資的不斷增加，鋼材、水泥、磚、土沙石等建筑材料價格持續上漲，如鋼材價格2003年同比上漲15%，2004年同比上漲20%，2005年在2004年高價位的基礎上又上漲了10%，而且人工費、機械使用費價格的上漲，均增加了建筑安裝工程成本，從而拉動建房成本激增。據順義統計局投資科統計，2006年1～5月份，商品房屋銷售成本占商品房屋銷售收入的比重為82.6%，去年同期所占比重為76.9%，提高了5.7個百分點。
4、順義區房地產價格未來走勢的預測
從長遠來看順義區房地產業還會呈現交易量擴大、價格穩中有升的行情。隨著北京新規劃方向的確定，京城發展重心東移已是不爭的事實，而順義也已確立作為未來北京的新城區，其發展前景得期待。順義依托于國內經濟的強勁發展走勢及毗臨北京得天獨厚的地域優勢，日臻完善的各項基礎配套設施，良好的教育產業的發展及便捷的交通條件，必然吸引愈來愈多的區外購房群體的關注。“置業順義”逐漸成為眼下既時尚又現實的話題，京城購房者的踴躍進入，會使普通商品房繼續旺銷，并推動順義區房價的穩步上漲。
（五）項目優勢分析
1、規模優勢
該項目是集居住、休閑、娛樂于一體的綜合性住宅小區，自身的配套設施較為齊全，且該項目緊鄰公司前期已成功開發建設的裕龍花園一、二、四、五、六區，整個區域規劃合理，各類配套設施齊全，已形成相當成熟的居住環境。
2、品牌優勢
公司憑借多年來的房地產開發經驗，擁有良好的市場運作方式，以及準確的市場定位，使得公司開發的住宅項目在周邊的樓盤中具有較強的競爭優勢，一直保持了比較好的銷售態勢，在當地已成為房地產開發的龍頭企業。
3、交通、環境優勢
該項目區域位置接近順義城區中心，北靠潮白河順義區段，周邊環境較好，適合居住。距首都機場僅5公里，周邊有機場高速、京承高速、京密路、順平路等多條城市主干線，交通非常便利。隨著京城近郊公路交通線路的不斷改造升級和順義城區自身投資、置業環境的迅速提升，今后幾年其發展速度和升值潛力都將會充分釋放。
4、產品定位準確
該項目定位于普通住宅項目，并有配套公建。主要目標客戶群定位為：
（1）順義城區及周邊地區居民
目前，順義城區居民15萬人，按照每戶2.5口人計算，順義城區約合6萬戶居民。按照北京市總體規劃，順義城區人口將達到100萬人。因此，順義區正逐步形成一個較有潛力的住宅消費市場。
（2）首都機場周邊地區居民
北京首都國際機場是中國國門的象征，目前已經規劃進行大規模的擴建，依托首都機場的北京空港工業開發區已經成為北京地區發展最快的開發區，目前已經有許多世界500強企業入區，首都機場和空港開發區及其周邊地區的居民正逐漸形成一個頗具潛力的住宅消費市場。
（3）北京市區居民
近年來，北京居民住房郊區化的趨勢日益明顯，這也符合國外大型城市的發展趨勢。最近兩年，順義地區的許多項目已經吸引了大批的北京城區購房者，比如裕祥花園、雙裕花園、萬科城市花園、馬坡花園、櫻花園等。2008 年奧運會申辦成功，部分比賽項目（賽艇、皮劃艇）安排在順義區舉行，靠近比賽場的順義潮白河沿岸地區房地產項目有逐步升溫的趨勢，許多購房者在這一地區購房呈現出投資的價值取向。
本次募集資金投資項目以其優越的地理位置和交通條件，并依托裕龍花園其他分區樓盤的熱銷情況，將會有著良好的市場前景。項目的實施將會促進公司在房地產開發行業的長遠發展，并將成為未來兩年公司主營業務收入的主要來源之一。
第五節 董事及有關中介機構聲明
全體董事、監事、高級管理人員聲明
本公司全體董事、監事、高級管理人員承諾本發行情況報告書及其摘要不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并對其真實性、準確性、完整性承擔個別和連帶的法律責任。
全體董事簽名：趙 川、袁振東、閻學通、米麗萍、
張松濤、劉有錄、顧光明、陳 紅、李紹林
全體監事簽名：許曉剛、戴蘭榮、張尚云
全體高級管理人員簽名：房滿紅、王蔚蔚、馮國賓、陳紅、馬志方
北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司
2007年11月2日
保薦機構聲明
本公司已對發行情況報告書及其摘要進行了核查，確認不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并對其真實性、準確性和完整性承擔相應的法律責任。
保薦代表人：康米和、游進
項目主辦人：王曉瑩
法定代表人：黃耀華
長城證券有限責任公司
2007年11月2日
發行人律師聲明
本所及簽字的律師已閱讀發行情況報告書及其摘要，確認發行情況報告書及其摘要與本所出具的法律意見書不存在矛盾。本所及簽字的律師對發行人在發行情況報告書及其摘要中引用的法律意見書的內容無異議，確認發行情況報告書及其摘要不致因所引用內容出現虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并對其真實性、準確性和完整性承擔相應的法律責任。
簽字律師：戈向陽、羅會遠
負責人：朱玉栓
北京市天銀律師事務所
2007年11月2日
承擔審計業務的會計師事務所聲明
本所及簽字注冊會計師已閱讀發行情況報告書及其摘要，確認發行情況報告書及其摘要與本所出具的報告不存在矛盾。本所及簽字注冊會計師對發行人在發行情況報告書及其摘要中引用的財務報告的內容無異議（或盈利預測已經本所審核），確認發行情況報告書不致因所引用內容而出現虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并對其真實性、準確性和完整性承擔相應的法律責任。
簽字注冊會計師：吳亦忻、石瑋
會計師事務所負責人：王全洲
北京興華會計師事務所有限公司
2007年11月2日
第六節 備查文件
一、備查文件
投資者可查閱與本次發行有關的所有正式文件，具體如下：
（一）中國證監會的核準文件；
（二）長城證券有限責任公司出具的非公開發行股票推薦書；
（三）長城證券有限責任公司出具的盡職調查報告；
（四）北京市天銀律師事務所出具的法律意見書；
（五）北京興華會計師事務所有限責任公司出具的驗資報告；
（六）其他與本次發行有關的重要文件。
二、查閱地點
1、北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司
地址：北京市順義區倉上街11號
電話：（010）69446339
傳真：（010）69446339
聯系人：馬志方
2、長城證券有限責任公司
地址：深圳市深南大道6008號深圳特區報業大廈16、17樓
電話：（0755）83516283 （010）88366060
傳真：（0755）83516266 （010）88366686
聯系人：康米和、游進、王曉瑩、周冰鶴、戴永良、蔡健
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