上海報道　本報記者　田新杰　

　　繼成功將世茂國際(0649。HK)私有化之后，許榮茂旗下的“世茂系”資本大騰挪日前又完成了關鍵一步，世茂股份(600823。SH)通過定向增發7億股、總額約83億元的方式，從世茂房地產(0813。HK)購入總價值83億元的商業地產項目，前者擁有商業地產項目總建筑面積超過400萬平方米。

　　與此同時，首次在世茂

房地產年中報披露的分拆酒店業務上市一事，也正在有條不紊地準備中。許榮茂的最新地產帝國已經逐步成型：世茂房地產、世茂股份以及未來分拆上市的世茂酒店公司，分別指向房地產開發的三大業態住宅、商業以及酒店。

　　而這世茂“新三駕馬車”的精髓則是專業化。作為房地產集團在國內資本市場運作的成功典范，在新的政策及行業環境下，許榮茂對未來“新世茂系”的發展計劃或將成為新的標桿。本報記者日前在上海世茂天馬山項目現場專訪了許榮茂。

　　分拆酒店上市

　　＜21世紀＞：世茂分拆酒店上市計劃目前進展如何？

　　許榮茂(以下簡稱許)：分拆酒店業務上市，目前尚未正式啟動。之所以有這樣的計劃，主要是考慮到集團酒店業務規模在不斷發展壯大，目前在建及經營中的酒店大約是15家，未來，世茂將成為中國擁有酒店資產規模最大的集團之一。但目前的規模對分拆上市而言，還不足夠龐大，考慮經過后面幾年發展壯大后，再進行具體的分拆動作。

　　＜21世紀＞：除了項目儲備方面，在公司的管理架構上為分拆酒店上市做了哪些準備？

　　許：目前世茂集團已成立三家專業的酒店開發及運營公司，今后集團的酒店業務及未來的分拆上市計劃，就將在這三家公司的基礎上通過一定整合進行。

　　新三駕馬車

　　＜21世紀＞：世茂股份今后將如何運作？

　　許：集團已經把商業部分注入國內A股上市公司世茂股份，這一步完成后，盡管由世茂房地產控股，但世茂股份將是一個相對獨立的公司，管理上絕對分開。比如世茂看中國內某個很好的住宅或酒店項目，將由世茂房地產介入，而今后如果看中了優質的商業項目，則由世茂股份介入。

　　世茂股份將成為集團旗下與世茂房地產并行的商業旗艦，也將一改過去幾年沒有新增土儲的靜默狀態，將會有新一輪的發力。

　　＜21世紀＞：今后如何避免集團旗下上市公司的同業競爭？

　　許：這一問題解決的核心是專業化分工。以天馬山項目為例，這是一個大型的綜合項目，其中的酒店、住宅及商業部分分別由世茂旗下的酒店公司、住宅公司和商業公司運作。而不是全部由世茂上海公司運作。這種模式將是世茂今后專業化的主要方向。

　　目前世茂集團內部已根據住宅、商業、酒店等不同業務形態分別成立對應的公司，包括專業的住宅開發公司、商業開發公司以及酒店開發公司。對同一個大型綜合項目而言，世茂的運作模式已不再是傳統的按照區域劃分由區域公司全盤運作，而是按業態劃分。世茂全國的所有項目，其中的酒店部分由專業的酒店開發公司運作，住宅、商業部分同樣由全國統一的專業公司運作。

　　世茂目前在全國有30多個大型房地產項目，分布在全國20多個城市。如果不是專業化分工、專業化管理，很難進行有效運作。

　　拿地環節上，世茂股份和世茂房地產將分別按各自主營出擊，如果一個項目兩者都有，將考慮A股和H股兩家上市公司共同聯合競標。

　　新政下的擴張策略

　　＜21世紀＞：近期房貸和土地方面新的調控政策，是否影響到世茂的既定戰略？

　　許：新的調控政策對很多中小型的企業影響會比較大，特別是土地禁止分期辦證后對

開發商的資金要求非常高。但是世茂房地產的資金情況良好，去年的資產負債率僅為18.2%，今年中報的資產負債率也僅為28.2%，遠遠低于大部分同行。有這樣的資金狀況，

宏觀調控新政對公司的影響并不大。目前世茂房地產旗下的許多項目正處于銷售高峰期，三季報的業績將會有大幅度增加。

　　我們繼續拿地的戰略也不會有調整。世茂的資金渠道多樣化，銀團貸款、發債等方式比較多，利用資本市場融資的渠道暢通，加上良好的銷售業績及時回流資金，銀行貸款的比重也比較低。

　　＜21世紀＞：世茂房地產最近在上海等地通過股權收購的方式增加項目，還在濟南等地參與了城市舊區改造項目，這些方式和以往直接競標土地使用權不同，出于什么考慮？　

　　許：公司并沒有刻意以主要通過某種方式增加項目，多種方式都會進行比較，這幾次收購項目公司的方式只能說是碰巧。要拿到優質的大幅地塊，參與土地的一級開發是重要的方式之一。一級土地開發的周期更長，投入更大，銀行這方面的貸款也沒有。正因為這樣，世茂才更有機會。　

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