銀泰股份(600683)董事會五屆二十一次會議決議公告
http://www.sina.com.cn 2007年10月25日 16:07 中國證券網
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銀泰控股股份有限公司董事會五屆二十一次會議決議公告
本公司及董事會全體成員保證公告內容真實、準確和完整，并對公告中的任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏承擔責任。
銀泰控股股份有限公司第五屆董事會第二十一次會議（季度）于2007年10月14日以郵件、傳真或現(xiàn)場送達方式發(fā)出通知，同年10月24日在公司辦公地10樓會議室以現(xiàn)場方式召開。會議應出席的董事9名，其中親自出席的8名，朱佳平董事因出差授權委托楊大勇董事代為出席并行使會議各項議案的投票表決權，監(jiān)事會成員及公司高管列席了會議。關聯(lián)董事楊海飛、唐曙寧、韓學高對本次會議的關聯(lián)交易議案已回避表決。會議符合公司法及公司章程和董事會議事規(guī)則的相關規(guī)定。會議由董事長楊海飛先生主持，以舉手表決方式通過下列決議：
一、以9票同意、0票反對、0票棄權的表決結果審議通過《銀泰控股股份有限公司2007年第三季度報告全文及摘要》（詳見上海證券交易所網站www.sse.com.cn）；
二、以9票同意、0票反對、0票棄權的表決結果審議通過《關于取消公司五屆十七次董事會審議通過的公司非公開發(fā)行股票預案的議案》：2007年7月13日，《銀泰控股股份有限公司非公開發(fā)行股票預案》經公司第五屆董事會第十七次會議審議通過（詳見2007年7月16日《中國證券報》公司公告），尚未報批公司股東大會審議。該預案中募集資金擬投向的寧波、臺州項目4塊土地，鑒于市場、政策等因素的變化，目前為止尚未取得，其結果具有重大不可確定性，可能影響公司整體發(fā)行方案的最終實施。為提高整體發(fā)行方案的可行性，提高融資效率，降低政策風險，保障全體股東利益，董事會擬決定取消第五屆董事會第十七次會議審議通過的《公司非公開發(fā)行股票預案》，并重新擬定公司的非公開發(fā)行股票預案（詳見下文）；
三、以票同意、0票反對、0票棄權的表決結果審議通過《關于公司符合向特定對象非公開發(fā)行股票條件的議案》：
根據《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國證券法》、中國證監(jiān)會《上市公司證券發(fā)行管理辦法》等有關法律、法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定，本公司經認真自查，認為符合向特定對象非公開發(fā)行股票的條件。
四、以6票同意、0票反對、0票棄權、3票回避的表決結果逐項審議通過《關于公司非公開發(fā)行股票方案的議案》：
公司董事會擬決定采用向特定對象非公開發(fā)行A股股票的方式募集資金，具體方案如下：
（一）發(fā)行股票種類和每股面值
境內上市的人民幣普通股（A股），每股面值為人民幣1.00元。
（二）發(fā)行數量
本次非公開發(fā)行的股票數量不超過26,000萬股。在此范圍內，董事會提請股東大會授權董事會根據實際情況與保薦機構協(xié)商確定最終發(fā)行數量和募集資金規(guī)模。
（三）發(fā)行對象及認購方式
本次非公開發(fā)行各發(fā)行對象擬認購的股份數量及其支付對價情況如下：
1、北京市基礎建設設施投資有限公司（以下簡稱"京投公司"）認購不超過15,725萬股，占發(fā)行后總股本的29%，所需資金約為15.18億元，京投公司全部以人民幣現(xiàn)金方式認購本次非公開發(fā)行股票；
2、中國銀泰投資有限公司（以下簡稱"中國銀泰"）認購不超過8,175萬股，認購后共持有銀泰股份13,995萬股，占總股本的25.81%，所需資金約為7.89億元，中國銀泰全部以人民幣現(xiàn)金方式認購本次非公開發(fā)行股票；
3、北京銀宏投資有限公司（以下簡稱"銀宏投資"）認購不超過2,100萬股，占發(fā)行后總股本的3.87%，所需資金約為2.03億元，銀宏投資全部以人民幣現(xiàn)金方式認購本次非公開發(fā)行股票。
上述3家發(fā)行對象于2007年10月24日和本公司簽訂了附條件生效的股份認購合同及資產轉讓協(xié)議。
四）鎖定期安排
參與本次非公開發(fā)行股票的京投公司、中國銀泰、銀宏投資三家公司認購的股份自本次非公開發(fā)行結束之日起三十六個月不得轉讓，之后按中國證券監(jiān)督管理委員會及上海證券交易所的有關規(guī)定執(zhí)行。
（五）定價方式及定價依據
1、定價方式：
本次非公開發(fā)行的發(fā)行價格不低于審議本次非公開發(fā)行的董事會決議公告日前二十個交易日公司股票的交易均價的90%，即不低于9.65元/股。本次發(fā)行定價基準日至本次發(fā)行期間如有派息、送股、資本公積金轉增股本等除權除息事項，應對該價格進行除權除息處理。
2、定價依據：
①發(fā)行價格不低于最近一期經審計的公司每股凈資產；
②本次募集資金使用項目的資金需求量及項目資金使用安排；
③公司股票二級市場價格、市盈率及對未來趨勢的判斷；
④與主承銷商協(xié)商確定。
（六）發(fā)行方式及發(fā)行時間
本次發(fā)行采用非公開發(fā)行方式，在中國證監(jiān)會核準之日起的6個月內擇機發(fā)行。
（七）上市地點
本次非公開發(fā)行的股份將申請在上海證券交易所上市交易。
（八）本次發(fā)行募集資金用途
本次非公開發(fā)行股票募集資金約為25億元，扣除發(fā)行費用后投入購買如下股權、股東借款以及相關房地產開發(fā)項目后續(xù)所需資金：
序號 股權、股東借款以及房地產開發(fā)項目 資金總額
1 北京市京投置地房地產有限公司95%的股權和股東借款 約8億元
2 寧波市錢湖國際會議中心開發(fā)有限公司15%的股權 約1.8億元
3 北京翔鳴房地產開發(fā)有限公司100%的股權和股東借款 約2.2億元
4 京投置地大紅門項目追加投資 約8億元
5 錢湖開發(fā)東錢湖項目追加投資 約5億元
- 總計 約25億元
如實際募集資金凈額少于上述項目擬投入募集資金總額，公司將根據實際募集資金凈額，按照項目需要調整投資規(guī)模，募集資金不足部分由公司以自有資金或通過其他融資方式解決；如實際募集資金凈額超過上述項目擬投入募集資金總額，超過部分將用于補充公司流動資金。
（九）本次發(fā)行前滾存未分配利潤的分配方案
本次發(fā)行前公司的滾存未分配利潤由本次發(fā)行完成后的新老股東共享。
（十）本次非公開發(fā)行股票決議有效期
自公司股東大會審議通過本次非公開發(fā)行股票議案之日起十二個月內有效。本次非公開發(fā)行股票方案經公司第五屆董事會第二十一次會議審議通過后，尚須報北京市國資委的批準，同時董事會將聘請具有證券業(yè)務資格的會計師事務所和資產評估事務所對本次非公開發(fā)行股票募集資金擬收購資產進行審計、評估及盈利預測審核工作，本公司將另行召開董事會對本預案進行補充公告后召開股東大會進行審議。本次非公開發(fā)行股票的方案如獲公司股東大會審議通過后,需向中國證監(jiān)會進行申報。在獲得中國證監(jiān)會核準后,公司將向上海證券交易所和中國證券登記結算有限責任公司上海分公司申請辦理股票發(fā)行和上市事宜,屆時將完成本次非公開發(fā)行股票全部呈報批準程序。
五、以9票同意、0票反對、0票棄權的表決結果審議通過《關于本次非公開發(fā)行募集資金投向的可行性報告》（詳見后附件）；
六、以6票同意、0票反對、0票棄權、3票回避的表決結果審議通過《關于本次非公開發(fā)行股票重大事項涉及關聯(lián)交易的議案》(詳見《公司非公開發(fā)行股票重大事項涉及關聯(lián)交易的公告》)；
七、以9票同意、0票反對、0票棄權的表決結果審議通過《關于公司前次募集資金使用情況說明的議案》：公司已按《增資配股公告》承諾的項目進行投資，并審慎使用前次募集資金，未發(fā)生變更募集資金用途的事項；募集資金使用情況良好，所承諾建設項目全部建成并產生了較好的收益。公司在歷次信息披露中，對募集資金的投向和進展情況進行了說明。
八、以9票同意、0票反對、0票棄權的表決結果審議通過《關于提請股東大會授權董事會全權辦理本次非公開發(fā)行股票具體事宜的議案》：
1、全權辦理本次發(fā)行申報事項；
2、授權董事會根據具體情況制定和實施本次發(fā)行的具體方案，其中包括發(fā)行時機、發(fā)行數量、發(fā)行起止日期、發(fā)行對象的選擇、發(fā)行價格的確定以及有關的其他事項；
3、授權董事會簽署本次發(fā)行募集資金投資項目中的相關合同、協(xié)議等文本；
4、決定并聘請保薦機構等中介機構；
5、根據有關主管部門要求和證券市場的實際情況，在股東大會決議范圍內對募集資金投資項目具體安排進行調整；
6、根據本次實際發(fā)行結果，修改《公司章程》相應條款及辦理工商變更登記；
7、授權在本次發(fā)行完成后、辦理本次發(fā)行的股票在上海證券交易所上市交易的事宜；
8、如監(jiān)管部門對非公開發(fā)行政策有新的規(guī)定，授權董事會根據證券監(jiān)管部門的政策規(guī)定，對本次發(fā)行的具體方案做相應的調整；
9、辦理其它與本次發(fā)行有關的一切事項。
九、以9票同意、0票反對、0票棄權的表決結果審議通過《關于本次董事會后暫不召集股東大會的說明的議案》：
鑒于公司本次非公開發(fā)行股票擬收購的資產在本次董事會前尚未進行審計、評估，相關盈利預測數據尚未經注冊會計師審核，相關方案尚須報北京市國資委的審批，經討論同意本次董事會后，暫不召集股東大會。待本次發(fā)行各方目標資產的歷史財務數據經審計、資產評估結果經確認和盈利預測數據經審核后，相關方案取得北京市國資委的批準后，公司將再次召開董事會對上述相關事項作出補充決議，并公告召開股東大會的時間。目標資產經審計的歷史財務數據、資產評估結果以及經過審核的盈利預測數據將在發(fā)行預案補充公告中予以披露。
根據上市規(guī)則，公司股票將于本公告披露日起開始復牌。
特此公告。
銀泰控股股份有限公司
董事會
2007年10月24日
附件：
1、《銀泰控股股份有限公司2007年第三季度報告全文及摘要》；
2、《銀泰控股股份有限公司關于非公開發(fā)行股票的預案》；
3、《關于非公開發(fā)行募集資金投向的可行性報告》；
4、《銀泰控股股份有限公司非公開發(fā)行股票重大事項涉及關聯(lián)交易的公告》。
銀泰控股股份有限公司關于本次非公開發(fā)行股票募集資金投向的可行性報告各位股東：
現(xiàn)就公司本次非公開發(fā)行募集資金投向的可行性分析匯報如下：
一、本次非公開發(fā)行募集資金投向的基本情況
本次非公開發(fā)行預計募集資金凈額約25億元扣除發(fā)行費后將全部投入以下項目：
（1）收購北京市基礎設施投資有限公司（以下簡稱"京投公司"）持有的北京京投置地房地產有限公司（以下簡稱"京投置地"）95%的股權和京投公司對京投置地的債權，合計約8億元；收購后追加京投置地開發(fā)的北京大紅門項目投資約8億元。
（2）收購瑞達集團有限公司持有的寧波錢湖國際會議中心房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱"錢湖國際"）15%的股權，約1.8億元；收購后追加錢湖國際開發(fā)的東錢湖項目投資5億元。
（3）收購北京市銀宏投資有限公司（以下簡稱"銀宏投資"）持有的北京翔鳴房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱"翔鳴房產"）100%的股權和銀宏投資對翔鳴房產的債權，合計約2.2億元。
上述三個項目需要收購款及對應的北京大紅門項目和錢湖國際項目的后續(xù)發(fā)展資金合計約30億元，本次非公開發(fā)行預計募集資金凈額約25億元，不足部分由本公司自行籌措解決。
本次非公開發(fā)行如實際募集資金凈額少于上述項目擬投入募集資金總額，公司將根據實際募集資金凈額，按照項目需要調整投資規(guī)模，募集資金不足部分由公司以自有資金或通過其他融資方式解決；如實際募集資金凈額超過上述項目擬投入募集資金總額，超過部分將用于補充公司流動資金。
二、本次非公開發(fā)行募集資金擬投入的項目概要
（一）擬進入資產的情況
1、京投置地公司簡況：
京投置地的前身是北京惠東房地產開發(fā)有限公司，是經過北京市工商局行政管理局注冊，于2004年05月成立的綜合性開發(fā)企業(yè)。2007年10月，北京恵東房地產開發(fā)有限公司更名為北京京投置地房地產有限公司，注冊資本3000萬元。
京投置地的主要業(yè)務是開發(fā)北京大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目（以下簡稱"大紅門項目"），該項目2007年以前處于設計開發(fā)階段，2007年起進入施工建設階段，預計于2009年10月之前完成全部的工程建設。住宅樓擬由2008年04月開始銷售，商業(yè)金融用房擬于2009年11月開始出租。
2006年12月31日，京投置地的總資產為2997.33萬元，凈資產為2996.27萬元；2006年度實現(xiàn)主營業(yè)務收入0萬元，凈利潤－3.73萬元（以上數據已經北京中平建會計師事務所審計）；2007年9月30日，京投置地的總資產為78026.96萬元，凈資產為2995.08萬元；2007年1－9月份實現(xiàn)主營業(yè)務收入0萬元，凈利潤－1.19萬元。
京投公司的主營資產為正在開發(fā)的大紅門項目和貨幣資金，項目開發(fā)已經簽署土地轉讓協(xié)議，土地出讓金已全部付清，土地使用權證正在辦理之中；京投公司的主要負債是其應付京投公司的股東借款7.5億元，不存在對外擔保情形。
2、錢湖國際簡況
錢湖國際成立于2004年5月，公司注冊資本2000萬美元，其中：寧波城投投資700萬美元，占注冊資本35%；銀泰控股投資600萬美元，占注冊資本的30%，寧房公司投資200萬美元，占注冊資本的10%；瑞達公司投資300萬美元，占注冊資本15%；凱悅集團投資200萬美元，占注冊資本的10%。
錢湖國際于2004年6月摘得現(xiàn)開發(fā)地塊的土地使用權。地塊總用地面積822.5畝，其中酒店用地402.8畝，別墅用地419.7畝。
柏悅酒店項目已于2005年11月動工建設。酒店總用地面積約9萬平方米（約138畝），總建筑面積52000平方米，酒店客房數235間。目前酒店部分土建已基本完成，現(xiàn)已進入內部裝修階段。住宅項目已經完成方案設計，爭取2007年度內或政府審批通過。
2006年12月31日，錢湖國際的總資產為65,656.56萬元，凈資產為16,553.08萬元；2006年度實現(xiàn)主營業(yè)務收入0萬元，凈利潤0萬元；2007年9月30日，錢湖國際的總資產為82,644.86萬元，凈資產為16,553.08萬元；2007年1－9月份實現(xiàn)主營業(yè)務收入0萬元，凈利潤0萬元。
錢湖國際的主營資產為正在開發(fā)的東錢湖項目和貨幣資金，項目開發(fā)已經取得土地使用權證、酒店部分項目規(guī)劃許可證和酒店部分項目開工許可證，資產權屬清晰；錢湖國際的主要負債是其應付寧波城投的股東借款5.5億元，扣除借款保證金1.43億，實際借款4.07億，不存在對外擔保情形。
3、翔鳴房產簡況
翔鳴房產成立于2001年7月，注冊資本2000萬元，其中北京銀宏投資出資1760萬元，占注冊資本的88%，薛元丁出資240萬元，占注冊資本的12%。
翔鳴房產的主要業(yè)務是開發(fā)北京格林萊雅項目(詳見后附《北京格林萊雅項目可行性分析報告》)，格林萊雅項目位于北京東四環(huán)四方橋的東南角、京沈高速以南、華僑城歡樂谷正門往東300米，項目總占地面積2.5萬平米，總建筑面積7.38萬平米。其中住宅面積55,457萬平米，規(guī)劃建設四棟板樓，商業(yè)面積4,286萬平米，規(guī)劃建設一座獨立的商業(yè)配套中心。該項目已于2007年5月16日開工，預計將于2009年5月竣工入住。
2006年12月31日，翔鳴房產的總資產為12,527.37萬元，凈資產為-351.85萬元；2006年度實現(xiàn)主營業(yè)務收入12,567.39萬元，凈利潤-2097.95萬元；2007年9月30日，翔鳴房產的總資產為18,418.54萬元，凈資產為-1325.90萬元；2007年1－9月份實現(xiàn)主營業(yè)務收入115.19萬元，凈利潤-974.05萬元。
翔鳴房產的主營資產為正在開發(fā)的格林萊雅項目和貨幣資金，項目開發(fā)已經取得土地使用權證、項目規(guī)劃許可證和項目開工許可證，資產權屬清晰；截止2007年9月30日，翔鳴房產的主要負債有向交行北京阜外支行借款8000萬元，向北京福源麗景房地產開發(fā)有限公司借款800萬元，向股東銀宏投資借款10133.74萬元，不存在對外擔保情形。
（二）擬投入項目的情況
1、北京大紅門住宅項目（詳見后附《北京豐臺區(qū)大紅門住宅項目可行性分析報告》）
1）項目位置及占地情況
該項目位于北京市豐臺區(qū)大紅門西路26號，四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場北里。
項目規(guī)劃總用地面積79,218平方米，其中代征道路用地12,734平方米，代征綠化用地面積6,000平方米，總建設用地面積為60,484平方米，其中住宅用地面積為41,000平方米、商業(yè)金融用地面積為16,484平方米、托幼用地面積為3,000平方米，總建筑面積為210,117平方米。
2）項目建設實施進度安排
項目建設總進度安排為2007年08月至2009年10月共26個月。項目建設實施各階段的進度安排如下：
2007年08月～2007年11月 前期工作
2009年10月 竣工驗收
3）項目投資收益情況
本項目總投資約為19.92億元，10年靜態(tài)累計營業(yè)收入約為26.37億元，累計凈利潤約為11.57億元。
4）項目結論性意見：據上述指標測算，該項目具有較好的發(fā)展前景和投資收益，具有經濟可行性。
2、寧波東錢湖項目（詳見后附《寧波市錢湖國際會議中心項目可行性分析報告》）
1）項目概況
項目地塊位于寧波市東錢湖旅游度假區(qū)215省道以東，東錢湖以西，奕大山以南的大堰村。2004年6月取得土地使用權，距寧波市區(qū)約18公里。地塊總用地面積548,323平方米（約822.5畝），其中酒店用地268,528平方米（約402.8畝），居住用地279,795平方米（約419.7畝）。酒店用地出讓金280元/平方米（約18.67萬/畝），計金額75,180,840元，居住用地出讓金1,200元/平方米（約80萬/畝），計金額335,744,000元，合計該地塊土地出讓金總計410,941,810元。
2）項目開發(fā)進展情況
目前，項目開發(fā)已經取得土地使用權證、酒店部分項目規(guī)劃許可證和酒店部分項目開工許可證
酒店部分總用地面積約9萬平方米（約138畝），總建筑面積52000平方米，酒店客房數235間，酒店由五個區(qū)域構成：酒店區(qū)、會議中心、SPA區(qū)、半島區(qū)和村落區(qū)。目前，酒店區(qū)的主體結構已全部封頂，內外墻砌筑、保溫面板、粉刷工程全面施工，水電、暖通、弱電、消防安裝工程也正在施工之中，土建工程計劃于2007年底全面完工，預計2008年底施工全部完成，2009年一季度交付試用。
住宅部分已經完成方案設計，爭取2007年底由政府部門審批通過。
3）項目投資收益測算
本項目的酒店部分建成后暫不考慮銷售，按經營法測算，預計在經營周期內可產生凈利潤約2億元，住宅部分約可產生凈利潤10.4億元。
4）項目結論性意見：據上述指標測算，該項目具有較好的發(fā)展前景和投資收益，具有經濟可行性。
銀泰控股股份有限公司董事會
2007年10月24日
本議案附件：1、《北京豐臺區(qū)大紅門住宅項目可行性分析報告》；
2、《北京格林萊雅項目可行性分析報告》；
3、《寧波東錢湖項目可行性分析報告》。
北京市豐臺區(qū)大紅門住宅項目分析報告
一、項目概況
（一）項目位置及占地情況
該項目位于北京市豐臺區(qū)大紅門西路26號，四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場北里。
項目規(guī)劃總用地面積79,218平方米，其中代征道路用地12,734平方米，代征綠化用地面積6,000平方米，總建設用地面積為60,484平方米，其中住宅用地面積為41,000平方米、商業(yè)金融用地面積為16,484平方米、托幼用地面積為3,000平方米，總建筑面積為210,117平方米。
（二）建設內容和規(guī)模
本項目建設內容包括項目用地范圍內住宅樓、商業(yè)金融樓和托兒所的建設。住宅建筑面積130,074平方米，地上13-18層，建筑面積102,500平方米，其中6,640平方米為底商，為住宅提供配套服務；地下二層主要為車庫、人防工程和部分配套用房，建筑面積27,574平方米；地上、地下停車位共計1,115位。
商業(yè)樓總建筑面積為77,643平方米,地上5-14層，建筑面積為49,500平方米；地下3層，其中地下一層為6,000平方米的商場、地下二、三層主要布置有汽車庫、自行車庫和設備用房等，建筑面積為28,143平方米；地上、地下停車位共計478位。
托兒所建筑面積為2400平方米。
本項目建成后，住宅及配套的底商面積全部出售，商業(yè)金融用房和停車位全部委托專業(yè)公司出租經營。
二、項目開發(fā)主體及股東情況
1.北京京投置地房地產有限公司
項目開發(fā)單位為北京京投置地房地產有限公司，該公司注冊資本為人民幣3,000萬元，企業(yè)類型為有限責任公司；北京市基礎設施投資有限公司持有其95%的股份，主要從事房地產開發(fā)經營等業(yè)務，京投置地公司主要定位于北京新建設的地鐵沿線的住宅用地開發(fā)以及商品房銷售。
公司著眼于建設更合理、高效、節(jié)能和環(huán)保的住宅項目，即更優(yōu)質的利用地鐵站點和周邊的土地資源、提高社會服務附加值，積極有效地進行探索城市軌道交通與城市建設綜合體的無縫連接及業(yè)態(tài)的升級、創(chuàng)新嘗試。
2.北京市基礎設施投資有限公司
北京市基礎設施投資有限公司是由北京市國有資產監(jiān)督管理委員會出資并依照《公司法》成立的國有獨資公司，承擔我市基礎設施項目的投融資和資本運營，近期以我市軌道交通投融資及線網管理為主。截至2006年末，公司注冊資本271.73億元，總資產519.64億元，凈資產321.4億元。
公司擁有或通過控股公司擁有北京地鐵運營線路142公里，日均運量200多萬人次；根據北京市政府及有關部門的部署，2015年前，公司將重點負責四大投資領域，總投資近3000億元。一是軌道交通建設2600億元；二是京津、京石、京滬高速鐵路等項目投資200億元；三是城市綜合治理等基礎設施項目100億元；四是城市基礎設施資源開發(fā)投資100億元。
三、區(qū)域環(huán)境分析
北京東、西、北部區(qū)域房地產市場開發(fā)較早，且五環(huán)以內有效供應已顯不足，開發(fā)商和購房者目光逐漸轉向南城區(qū)域。目前，南城區(qū)域仍以中端項目為主流。近年隨著整體區(qū)域價值的提升，銷售價格不斷攀升，該區(qū)域也出現(xiàn)了較多中高檔產品并獲得廣泛市場認可度。
城市建設和政策導向引起開發(fā)重點南移，城市道路交通網絡體系特別是軌道交通的規(guī)劃建設為各區(qū)域間價值流動提供通道，使得南城區(qū)域功能不斷得到加強。截至2005年底，豐臺區(qū)常住人口達到156.8萬人，本區(qū)域大型居住板塊提供30萬常住人口，消費潛力驚人。
交通方便使得周邊商品房和辦公樓市場需求相當旺盛。目前，本區(qū)域已售和在售項目約30個，圍繞在本項目周圍已形成800萬平米住宅總量。與此同時，隨著北京市政府對南城開發(fā)建設的戰(zhàn)略部署進一步加快，南北京的復興和擴張已成為不可逆轉的趨勢，住宅供應量持續(xù)增長的同時必將帶來更大的商業(yè)市場潛力。
建設中的地鐵四號線，有效的聯(lián)系了北京南城與北城，規(guī)劃中的地鐵十一號線，東西橫貫南城。通過這些軌道交通設施，使南城與北京的經濟核心，CBD地區(qū)和中關村地區(qū)，緊密地聯(lián)系起來。如此便利的交通條件，極大地提升了城南的總體價值。通過沿線周邊的地產開發(fā)帶來地鐵的穩(wěn)定客流，南城的整體房地產品質也將有質的提升。
該地塊西距地鐵四號線馬家堡西路站500米，北依地鐵十一號線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，地理位置優(yōu)越，交通便利，軌道交通與房地產開發(fā)在此形成了完美的結合。
項目所在地距首都機場約45公里、北京西站10公里、天安門10公里、陶然亭公園和天壇公園5公里。
四、項目建設實施進度安排
項目建設總進度安排為2007年08月至2009年10月共26個月。項目建設實施各階段的進度安排如下：
2007年08月～2007年11月 前期工作
2009年10月 竣工驗收
五、項目總投資及投資收益情況
本項目總投資約為19.92億元，10年靜態(tài)累計營業(yè)收入約為26.37億元，累計凈利潤約為11.57億元。
六、項目結論性意見
1．本地塊西距地鐵四號線馬家堡西路站500米，北依地鐵十一號線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，地理位置優(yōu)越，交通便利，軌道交通與房地產開發(fā)在此形成了完美的結合；
2．地鐵、地下空間、客流、區(qū)域商業(yè)、宜居型社區(qū)，各種夢想、各種理念，都在此得到完美的體現(xiàn)。但這些優(yōu)勢需要通過開發(fā)企業(yè)的認知與重視在項目的整體規(guī)劃和開發(fā)建設過程中逐步實現(xiàn)；
3．該項目具有較好的發(fā)展前景和投資收益，具有可行性。
北京格林萊雅項目可行性分析報告
一、項目概況
格林萊雅項目位于北京東四環(huán)四方橋的東南角、京沈高速以南、華僑城歡樂谷正門往東300米，項目總占地面積2.5萬平米，總建筑面積7.38萬平米。其中住宅面積55,457萬平米，規(guī)劃建設四棟板樓，商業(yè)面積4,286萬平米，規(guī)劃建設一座獨立的商業(yè)配套中心。
住宅部分每座設置四個單元，一梯兩戶，所有戶型皆能達到南北通透的標準。其中住宅部分A、B座為12層、局部11層，首層南側架空進行綠化，北側沿街為社區(qū)生活配套商業(yè)。C、D座為17層、局部16層，共432戶，項目同期開工同期竣工。
二、項目開發(fā)主體及股東情況
1．北京翔鳴房地產開發(fā)有限公司
格林萊雅項目由北京翔鳴房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，隸屬北京銀宏投資有限公司。北京銀宏投資有限公司是由北京國際信托投資有限公司、北京圣達投資管理有限公司和北京世紀景房地產開發(fā)有限公司等企業(yè)共同組建。
北京翔鳴房地產開發(fā)有限公司于2001年7月注冊于北京，注冊資本為人民幣2000萬元，企業(yè)類型為有限責任公司，經營范圍包括：房地產開發(fā)、商品房銷售等業(yè)務。
股東構成情況：北京銀宏投資有限公司出資1760萬元，占其總出資額的88%，薛元丁出資240萬元，占其總出資額的12%。本次銀泰股份董事會批準非公開發(fā)行股票的方案后，薛元丁將把其所持有的翔鳴公司12%的股權轉讓給北京銀宏投資有限公司。
2．北京銀宏投資有限公司簡介
北京銀宏投資有限公司是在北京市朝陽區(qū)注冊的一家以投資房地產項目和房地產市場開發(fā)為主的有限責任公司，注冊資金5000萬元，總資產8億元。公司成立以來，先后投資開發(fā)了位于西城區(qū)舊鼓樓大街的德勝世嘉項目、位于豐臺區(qū)方莊橋畔的世紀風景經濟適用房項目、位于秦皇島海濱的游艇俱樂部項目和位于北京市東四環(huán)橋畔的格林萊雅項目。公司還投資房地產經紀公司、廣告公司、物業(yè)公司。
三、項目周邊環(huán)境及定位
格林萊雅項目位于東四環(huán)四方橋畔歡樂谷旁，具有多維便利的交通和成熟的商業(yè)、教育、文化、娛樂、休閑的配套設施。從"格林萊雅"驅車到國貿僅需10分鐘、到亦莊開發(fā)區(qū)僅需15分鐘。京通快速路和京津唐高速路分列南北，構建高速路網。除歡樂谷外，窖洼湖公園、京城兩大高爾夫球俱樂部、城市景觀綠化帶公園以及即將投入使用的2008年奧運會羽毛球和藝術體操館都坐落于項目周邊。全球知名的購物中心TESCO、燕莎OUTLETS名品店、東區(qū)百盛、紅星美凱龍、維吉奧商業(yè)廣場和歡樂谷近在咫尺。首都圖書館、北京工業(yè)大學、聯(lián)合大學，及規(guī)劃中的師大附中等知名院校，共同營造區(qū)域高知氛圍。
格林萊雅項目以生態(tài)、靜謐、和諧、回歸為核心理念，根據建筑規(guī)劃的圍合形式，以"一街兩軸三邊"的創(chuàng)意手法，塑造庭院景觀的整體感和私密性，給人以自然回歸的心理感受，是CBD首家情景生活社區(qū)。近80米的超大樓間距、純薄板現(xiàn)代建筑。
四、項目開發(fā)進展情況
該項目已經取得了《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，項目已經于2007年5月16日開工，預計將于2009年5月入住，目前正在銷售住宅部分中的一棟板樓。
五、項目投資收益測算
住宅部分可銷售面積55457平米，平均銷售價格月14,000元/平米；商業(yè)部分售價約4萬元/平米，面積約為4286平米，暫不考慮出售，按經營法測算，預計在經營周期內可實現(xiàn)凈利潤約1億元。
項目名稱 商業(yè)（萬元） 住宅（萬元） 合計
預計銷售收入 - 80000
投資總額 4600 48000 52600
預計凈利潤 10000 18000 28000
六、結論性意見
1．該項目位于東四環(huán)四方橋畔，在北京市具有較好的發(fā)展前景，周圍具有多維便利的交通和成熟的商業(yè)、教育、文化、娛樂、休閑的配套設施。
2．該項目較為成熟，運作較為順利，目前已經開盤銷售，具有可行性。
寧波市錢湖國際會議中心項目可行性分析報告
一、項目概況
項目地塊位于寧波市東錢湖旅游度假區(qū)215省道以東，東錢湖以西，奕大山以南的大堰村。2004年6月取得土地使用權，距寧波市區(qū)約18公里。地塊總用地面積約822.5畝，其中酒店用地約402.8畝，居住用地約419.7畝。酒店用地出讓金280元/平方米（約18.67萬/畝），計金額75,180,840元，居住用地出讓金1,200元/平方米（約80萬/畝），計金額335,744,000元，合計該地塊土地出讓金總計410,941,810元。
二、項目開發(fā)主體及股東情況
項目的開發(fā)主體為寧波市錢湖國際會議中心開發(fā)有限公司，于2004年5月份注冊成立，公司性質為中外合資企業(yè)。注冊資本金2000萬美元，其中寧波城建投資有限公司出資700萬美元、占股本的35%，銀泰控股股份有限公司出資600萬美元、占股本的30%，寧波房地產開發(fā)有限公司出資200萬美元、占股本的10%，瑞達集團有限公司出資300萬美元、占股本的15%，凱悅酒店管理有限公司出資200萬美元、占股本的10%。公司主要從事住宅開發(fā)和酒店的建造。
三、項目定位
1、酒店部分
在建的酒店為凱悅品牌酒店系列中最高級別的品牌--柏悅酒店。柏悅酒店是超豪華的精品型酒店，在全世界270多家凱悅酒店家族中，柏悅酒店僅22家，亞洲目前已建成開業(yè)的僅日本東京柏悅一家，國內在建的柏悅酒店還有北京銀泰和上海各一家。
2、住宅部分
項目的住宅部分主要擬建別墅型高檔住宅。
四、項目開發(fā)進展情況
目前，項目開發(fā)已經取得土地使用權證、酒店部分項目規(guī)劃許可證和酒店部分項目開工許可證
酒店部分總用地面積約9萬平方米（約138畝），總建筑面積52000平方米，酒店客房數235間，酒店由五個區(qū)域構成：酒店區(qū)、會議中心、SPA區(qū)、半島區(qū)和村落區(qū)。目前，酒店區(qū)的主體結構已全部封頂，內外墻砌筑、保溫面板、粉刷工程全面施工，水電、暖通、弱電、消防安裝工程也正在施工之中，土建工程計劃于2007年底全面完工，預計2008年底施工全部完成，2009年一季度交付試用。
住宅部分已經完成方案設計，爭取2007年底由政府部門審批通過。
五、項目投資收益測算
本項目的酒店部分建成后暫不考慮銷售，按經營法測算，預計在經營周期內可產生凈利潤約2億元，住宅部分約可產生凈利潤10.4億元。
項目名稱 酒店（萬元） 住宅（萬元） 合計（萬元）
預計銷售收入 - 310000
投資總額 70000 96000 166000
預計凈利潤 20000 104000 124000
六、資金投入計劃
截止2007年9月底，本項目累計已投入資金6.72億（主要來源為股東出資和城投公司的股東借款）。
根據酒店項目建設期及預期住宅開發(fā)進度，2008年起資金需求量將逐步加大，預計所需資金大致情況為：1、酒店建造還需投入5.3億元；2、住宅開發(fā)資金預計8000元；3、利息支出約為6000萬元。
合計所需資金共計6.7億元。
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