廣州報道 見習記者 曹元

　　處處都在感受保利地產(600048.SH)的速度。

　　20秒!瑞士迅達電梯高速帶你到達廣州琶洲的保利國際廣場北塔33樓——保利地產總部。接著,電梯中偶遇的保利地產員工小跑著帶記者找到有關負責人。

　　保利地產的速度還體現在資本市場中。在搬進這座新辦公大樓的6個月內,保利地產股價從除權后的28.40元一路漲至最高的87.99元,上漲三倍,成為這波藍籌股行情的領舞者之一。其市值增速也讓人驚詫,一年多時間里上漲超過10倍,達千億元。10月17日,保利地產收于73元,下跌1.18%。

　　與此同時,公司的資產規模連續三年以超過100%的速度在擴張,就連品牌價值在過去一年中也增長了133%。

　　保利地產的速度是否過快?對于保利地產超過150倍的靜態市盈率,泡沫的質疑聲此起彼伏,包括鐘偉在內的部分經濟學家更是認為保利地產在超速發展。

　　"有嗎?高速發展應該是好事吧。"保利地產的一位員工說。

　　爭議就此展開。

　　股價上漲超業績

　　2006年7月31日上午9時,上海證券交易所交易大廳顯示屏上如此介紹保利地產:"在國內

房地產上市公司之中僅次于萬科。"當天,保利地產開盤價為19.89元,收于20.21元,收盤價較發行價13.95元上漲了44.87%。

　　2007年8月27日,保利地產的股價摸到87.99元,復權后價格高達176.08元,是上市首日收盤價的8.8倍,同時段漲幅超過了萬科(000002.SZ),萬科在該時段的漲幅為5.28倍。

　　于此同時,保利地產的市值最高達到1078億元,市值膨脹超過10倍,同時段漲幅也超過了萬科,而其超過150倍的靜態市盈率也為地產股中少有。

　　至今保利地產仍保留著兩市第一高價房地產股的桂冠。

　　當然,對于一個高速成長的企業,投資者可以在二級市場上為這樣的企業定出一個比較高的價格。

　　保利地產2007年中報顯示,公司總資產增長率為91.07%、2006年報的相關數據為105.8%、2005年報的相關數據為90.01%、2004年報的相關數據為124.47%,凈利潤增長率分別為27.4%、67.92%、115.16%、170.03%,保利地產的成長可謂高速。

　　但通過數據對比可以看出,保利地產在二級市場的股價成長遠超業績成長。10月中旬,房地產股平均靜態市盈率為96.89倍,在一年內上漲了2倍,但保利地產的市盈率較之發行時上漲了8倍。

　　保利地產的股價是否被高估?

　　對估值的不認可反映到市場就表現出,進入9月該股出現滯漲,在大象起舞的10月,保利地產進入舞池的時間也非常有限。

　　但是,機構研究人員對保利地產仍然鐘愛有加。在目前73元左右的價位上,國泰君安、中銀國際、光大證券、中信建投等機構都給予保利地產"增持"評級。

　　中銀國際的田世欣認為,保利地產業績增長速度超過90%,依照目前的價格,2008年的動態市盈率會降至26-27倍,股價并沒有明顯高估。

　　機構們預計保利地產2008年的每股收益在1.7元-2.01元之間。

　　財務指標之辨

　　高速增長需要龐大的資金鏈支持。

　　10月11日,保利地產召開董事會會議,通過了發行不超過43億元公司債的決議。

　　保利地產認為,此舉可以改善公司的債務結構,增加流動現金。

　　但市場觀點認為,此舉使得此前增發攤薄的資產負債率被再次拉高,表明公司資金面吃緊。

　　這種說法得到了保利地產的認可。保利地產證券部相關負責人承認,公司在資金上存在壓力,發公司債是為了緩解這種壓力。

　　除了資金面的緊張,保利地產的財務指標也出現了變壞趨勢。

　　保利地產2007年中報顯示,公司每股收益較去年同期下降55%、凈資產收益率較去年同期下降62%、資產凈利率下降22%、資產報酬率下降23%,主營業務凈利率、銷售毛利率也都有不同程度的下降。

　　與去年同期相比,公司資產負債率、長期債務與股東權益之比都在升高,但固定資產周轉率、凈資產周轉率以及總資產周轉率有所降低。

　　根據2007年中報數據,保利地產的凈資產收益率為7.14%,較去年同期有較大幅度的下降,降幅高達62%,說明公司的運營能力有所下降。

　　但有市場觀點認為,這些數據所代表的都是短期公司的經營情況,不能反映公司長期發展。廣發證券的花長勁介紹,保利地產每股收益下降是因為去年公司首發上市和報告期內實施了送股的分紅方案,總股本擴大導致每股收益下降,而凈資產收益率下降是因為去年公司首發后凈資產大幅增加所致。

　　該人士認為,此外,保利地產的財務數據中隱藏著一個"利好",就是公司超過74億元的預收賬款計入負債,這些預收賬款很有可能在下半年將轉換為公司的收入,預收賬款轉為收入后,公司盈利能力將會得到很大改觀。如果扣除這部分預收賬款,保利地產的資產負債率僅有44%。

　　因為保利地產婉拒記者的采訪,記者以投資者身份向保利地產證券部有關負責人詢問相關問題,該負責人介紹,預收賬款在今年底將結轉大部分,而資產周轉率的下降是因為公司持有物業數量的增加所致。他表示,保利地產的資金周轉率在房地產行業內算是高的。

　　圈地風險

　　歸根到底,評價一個公司的股價是否被高估還要回到其基本面上,而評價房地產股是否存在泡沫則存在這樣的邏輯:房地產企業未來的業績是通過土地儲備的多寡來評判。

　　保利地產在拿地上顯然很在行。10月15日,保利地產再發公告,稱近期以合作方式獲得兩個房地產項目,分別位于上海和武漢,共斥資10.973億元人民幣。

　　其實,早在7月,保利地產就已拉開下半年跑馬圈地的帷幕。7月19日,保利地產在番禺沙灣成功拍下兩幅地塊;7月22日,又以22.8億元拿下杭州68.5萬平方米土地;7月24日,連拍上海寶山三幅地塊。加上以合作方式取得的長春市高新技術開發區兩幅地塊,保利地產在不到半個月的時間內,接連拿下八塊地。7月31日,該公司斥資10.48億元,拿下北京豐臺小井村新村住宅及配套用地;8月10日,以9.1億元人民幣獲得北京朝陽區常營鄉近37萬平方米兩限房住宅用地。

　　至此,保利地產拿地所花費用已經超過百億元人民幣,成為繼萬科之后A股中第二家土地儲備突破千萬平方米的地產公司。依照保利地產目前的開發進度計算,現有土地儲備可供保利地產開發三年。

　　不久前,有媒體報道稱,保利地產沒有計劃要拿多少地,遇到合適的就去拿。但實際上,保利地產有關負責人告訴記者,公司肯定有拿地計劃,只是這是商業機密,不方便對外公開。

　　對于保利地產的瘋狂拿地行為,反對者認為此舉有較高風險。

　　一是來自企業內部的風險。

　　因為有

順馳的前車之鑒,瘋狂拿地很容易造成資金鏈的斷裂。對這個風險,市場不少人士已提出質疑。

　　申銀萬國給保利地產的NAV溢價3倍,而市場一般認為房地產企業的NAV應該是折價的。

　　保利地產證券部有關負責人介紹,保利地產對這方面的風險一直很重視,擴張是根據自身實力進行的,有專門的部門進行測算。他同時表示,近期在上海和武漢拿到的土地都是通過收購合作方式獲得的,這表明在地價不斷上漲的情況下保利對風險有所控制。

　　保利地產另一名員工對記者說,保利地產的項目銷售情況非常好,資金回籠很快,資金鏈斷裂的問題不存在。

　　10月12日,保利地產發布前三季度銷售報告,2007年1-9月,公司實現銷售面積149.18萬平方米(含北京政泉銷售面積6.8萬平方米),同比增長74.6%;實現銷售認購金額119.99億元(含北京政泉銷售認購金額7.9億元),同比增長107.76%。從數據看,銷售情況良好。

　　基于此,研究機構普遍上調了保利地產的業績預測。光大證券對保利地產今明兩年的營業收入預測分別上調8%和30%,達到82.5億元和136.2億元,今明兩年的凈利潤預測分別為13.0億元和24.7億元,分別提高了31%和72%。

　　另一方面是來自房地產市場的風險。

　　在加息預期下,第二套房首付比例也提高了,東方證券的王樹娟認為,信貸新政風波未平,物業稅出臺的消息又再次彌漫,顯示政府對房市調控的決心較大,值得高度警惕,其給予地產股"看淡、維持"的評級。

　　但是,國金證券認為,我國

房地產業處在上升周期中,在需求旺盛的前提下,即使開征物業稅也不會改變行業長期向上的趨勢,給予保利地產"增持"評級。

　　保利地產證券部相關負責人說,"公司對政策的變化都在關注中,但對系統性風險不好判斷。"

　　從保利地產辦公室下電梯的時候,透過電梯的玻璃窗,看著眼前迅速漂移的風景,記者感到一陣頭暈耳鳴,這是電梯高速下降帶來的暈眩感。

　　但愿保利地產的股價不會引發這種暈眩感。

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