廣州報道 本報記者 蘇絲

　　沉寂4年后,郭梓文乾坤大挪移,成功登陸香港市場。

　　7月29日,中國奧園地產集團股份有限公司(簡稱中國奧園,3883.HK),宣布公開招股,并將于10月9日在香港聯合交易所(簡稱聯交所)主板上市交易,每股招股價4.1—5.2港元,市盈率16.1-20.4倍。與其同時公開招股的內地房企還有SOHO中國(0410.HK)。

　　中國奧園計劃發售7億股股份,占公司經擴大股本31.8%,按其集資凈額31.14億港元匡算,該公司總資產大約97.9億港元。

　　根據招股書披露,瑞士信貸(香港)有限公司及

摩根士丹利亞洲有限公司為是次全球發售的聯席全球協調人、聯席賬冊管理人、聯席保薦人及聯席牽頭經辦人。

　　4年翻身路

　　據香港媒體報道,已有客戶"預訂"SOHO 中國及中國奧園的孖展("孖展"為一種以保證金交易為基礎的杠桿式交易制度,可撬動10倍甚至20倍的資金),金額達5億元,而因為SOHO中國集資額較大,加上超購100倍以上可回撥至占招股總數的50%,投資者預期SOHO中國首日掛牌升幅有限轉向認購中國奧園。也有投資者認為,SOHO中國擁有一定比例的

商業地產項目,其產品結構比以開發大型小區住宅項目為主的中國奧園較多元化。

　　很明顯,比兩家房企早一天招股的大成食品(3999.HK),孖展認購反應卻不及遠洋地產(3377.HK)及群星紙業(3868.HK)熱烈,皆因投資者押寶SOHO中國及中國奧園。

　　據了解,該公司已獲得多名基礎投資者認購其股份:中國信達資產管理公司、The Kuok Group、嘉里集團主席郭鶴年家族、南豐集團及會德豐有限公司(0020-HK)主席吳光正家族,同意按發售價認購價值2,000萬美元的發售股份數目。新鴻基地產發展有限公司(0016-HK)主席郭炳湘同意按發售價認購價值1,000萬美元的發售股份數目。

　　內地分析人士則認為,在國內外匯管制的政策環境下,民營房企能夠獲批登陸港股的難度加大、數量極少,投資者選擇面不廣,而近期港股地產股開始發力,"市道好",中國奧園可謂占盡天時地利。毫無疑問,中國奧園主席兼行政總裁郭梓文重振其地產事業的第一步已經從香港邁出。

　　中國奧園前身為香港金業集團,由郭梓文于1996年創立。作為董事局主席,郭梓文憑借其前瞻性戰略眼光,開創復合型地產開發理念,提出奧林匹克花園系列品牌擴張模式,后來更推出"新奧龍"計劃,堅持品牌輸出的同時物管輸出,每年均為公司帶來盈利。中國奧園及其奧園系列產品在廣東地區一時風頭無兩,位于廣州番禺的南國奧園廣告語——"運動就在家門口"與碧桂園的"給您一個五星級的家"同樣膾炙人口。

　　然而,中國奧園旋即遭遇了措手不及的低潮:2002年底,中體和中國奧園鬧分家,雙方為奧林匹克名稱專利權反目,至今中體在各地

房地產項目仍然沿用奧林匹克花園,是為中國奧園品牌輸出的尷尬之處;2003年初,中國奧園欲借殼上市卻深陷貸款擔保漩渦。上市擱淺,中國奧園自此在房地產業的風口浪尖急轉而下,面臨資金鏈斷裂和人員流失風險,在建的廣州南沙奧園陷入停滯,"新奧龍"腳步放緩。其間公司內一批任職多年的管理層骨干如游文慶、張維倫、梁東昭、方志華等相繼離開。郭梓文一度消失于公眾視線。

　　實際上,郭異常低調地踏上了翻身之路。經過多方接觸,2006年初,中國奧園成功引入戰略投資者——美國國泰財富基金,并與旗下國泰中國地產公司合作改善集團內部管理。很快,南沙奧園重新啟動并于2007年7月開售,南國奧園推出新組團,并新增重慶、江西、沈陽、廣西共5個項目,目前重慶項目、江西項目相繼開售。

　　年內實現業績翻番?

　　廣州業內人士認為,與其他廣東民企尤其是巨無霸——碧桂園不一樣的是,中國奧園擁有一個復合地產的開發理念,其獨有的操盤能力和產品打造能力可為后續擴張和開發打開局面。而在中國奧園資金鏈幾近斷裂的時候,卻受機構投資者青睞并順利融資,除了郭梓文善于借助外力,還有一個重要原因:中國奧園以開發城郊大型樓盤為主,早年在廣東具有發展前景地區圈地面積大、成本較低。時至今日,地價翻倍,公司資產值也水漲船高。資料顯示,中國奧園2006年整體毛利率42.4%,今年首季毛利率由去年同期的34.7%升至48.2%。

　　"2006年,我們的土地成本占銷售收入僅約7%。公司的住宅項目均策略性選址于指定的近郊地區,配以廣受市場接納的項目設計概念。"郭梓文說,現時土地成本占總銷售比重維持8%以下水平,公司期望今年土儲可增至1000萬平方米。

　　"以具吸引力的低成本優勢壯大土地儲備"仍是郭的擴張信條,但他同時也認知:中國奧園要做大,就要"進一步拓展業務至經策略性挑選的國內其它地區的目標城市,采取產品多元化策略"。

　　郭梓文希冀未來廣東、沈陽及重慶可以三線發展,日后三地項目各占土儲比重1/3。目前,中國奧園主要業務重心在廣東省內,土儲約610萬平方米,當中500萬平方米已取得土地證,現土儲足夠未來三年發展之用。然而,中國奧園土儲結構有很大局限性:約51%位于廣東,在中國奧園11個項目中,7個分布于廣東省,總建面360萬平方米,占總量60%,其余分布在江西省、廣西省及重慶、沈陽。

　　招股書表明,估計全球發售所得款項凈額約為31.14億港元(假設發售價為每股股份4.65 港元,即指示發售價范圍的中位數)。融資所得將用于現有項目發展、土地儲備以及一般營運資金。

　　截至今年3月底止,中國奧園負債對股本比率約1.5倍,估計上市后可下降至約19%,負債對資產比率可望由42.9%下降至13.4%。2007年前3個月,中國奧園純利1,890萬元人民幣,2006全年為2.99億元人民幣,預測2007年盈利不少于5.423億元人民幣,實現業績翻番。

　　企業發展愿望是美好的,投資者又能獲利多少?郭梓文承諾,該公司派息率為每年盈利不少于40%。

　　分析師則表示,加強成本控制及提高營運效率是目前中國奧園直面的難題,后市所表現出的每股凈資產值和每股收益,才是真正衡量該股含金量的指標。事實是,近幾年中國奧園的業績比不上剛上市的合景泰富(1813.HK),開發規模和銷售收益甚至遜色于廣州幾家新崛起的民企——百嘉信、力迅投資等。據透露,百嘉信和力迅投資2006年銷售額均有近10億元人民幣。

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