上海報道 本報記者 田新杰

　　登陸資本市場,大華是個后來者,此次終于借殼上市。

　　9月13日,大連金牛股份有限公司(000961.SH,以下簡稱"大連金牛")公告稱,公司第一大股東東北特殊鋼集團有限責任公司(以下簡稱"東北特鋼")擬轉讓所持有的大連金牛全部122,233,330股40.67%股權,大華(集團)有限公司(以下簡稱"大華")同意受讓并擬向大連金牛注入優質資產,實現借殼上市,雙方已于9月10日簽署<大連金牛重組框架性協議>。

　　大華集團一位高層在電話中向本報記者透露,公司目前的總資產規模在150億左右。"不過凈資產的精確數字及最終將注入大連金牛的資產規模目前還不明確,公司正在銀河證券的協助下對資產進行審計評估及梳理工作。"

　　"上市的細節會在一兩個月內明朗,年內實現借殼上市問題不大。"

　　"作為老牌房企,大華的功底非常扎實,企業作風務實,成本控制一直是它的強項。"中國指數研究院華東院副院長陳晟指出,相對而言,這個殼有點小,不排除今后需要通過多次增發、資產注入等方式不斷壯大。

　　大資產借小殼

　　大華集團內部人士透露,公司為上市一事已籌備多時,專門成立了上市辦公室,具體工作由大華集團董事長金惠明的弟弟金福民主持,不過相當保密,就連集團內部不少中層領導對借殼大連金牛的消息亦感突然。

　　對此,上述大華集團這位高層表示,大華幾乎是在一個星期之內和大連金牛方面正式接觸并迅速確定借殼事宜的。

　　"與其他接觸過的潛在合作對象相比,大連金牛這個殼相對理想,更重要的是,大華有絕對把握可以拿出盈利能力高于大連金牛的優質資產注入,所以才這么迅速與對方簽署框架協議。"

　　大華集團初創于1988年,目前旗下以大華(集團)有限公司為主體,共40余家控股、參股子公司、分公司,另有20余家關聯企業。

　　在由國務院發展研究中心企業研究所等三家研究機構共同發布的2007中國

房地產百強企業"綜合實力TOP10"中,大華集團排名第七。迄今為止,大華集團是上海市唯一一家商品住宅年銷售面積總量連續9年進入前5名的房地產開發企業,近三年的年銷售額均在50億以上。

　　陳晟認為,同一檔次競爭對手早已對接資本市場,來自對手資本優勢的競爭壓力,迫使大華必須實現上市才能跟上腳步。

　　盡管是老牌房企,但大華對外一直相當低調,以至于業內對目前大華的具體資產規模及土地儲備情況也知之甚少。"大華一直以穩扎穩打的特點低調發展,是中國房企前10強中最后一家上市的公司。"陳晟指出,最近幾年大華把擴張重點放在上海以外,發展迅速。

　　據了解,大華從2006年初開始啟動全國戰略,相繼進入武漢、南京、沈陽、大連、西安、

馬鞍山和煙臺、貴陽等地。目前,大華在上海以外的土地儲備規模在三四百萬平方米,如武漢、西安、南京三地就分別有70萬、100萬、150萬平方米的項目。而在上海八個區縣里大華土地儲備高達200萬平方米。

　　陳晟還分析,在全國擴張同時,大華項目建構日漸飽滿,呈現"低-中-高"多層級模式和"普通住宅、

別墅、商業"多種物業形態,產業鏈已覆蓋房地產上下游多個產業領域。目前大華房地產體系分為錦繡華城系列(以大規模的造城模式為特色)、城市別墅系列(走高端精品路線)、大華新界系列以及大華綜合商業四大塊。

　　據上述大華集團高層透露的目前集團總資產在150億左右,有業內人士推測,大華一向重視成本控制,其土地儲備也體現了區域、類別上的良好均衡狀態,加上銷售業績一直名列前茅,其凈資產比例不會低,超過50億問題不大。

　　而東北特鋼此次擬轉讓的40.67%大連金牛股份,以該股停牌前一天8月1日的收盤價9.94元計算,市值僅約為12.15億元。整個大連金牛上市公司的市值也僅約為29.87億元。

　　"以150億總資產對目前僅12.15億的殼資源,再考慮目前房地產資產市盈率相對較高的情況,大華要拿出足夠的資產注入,確實不存在大的問題。"有證券分析師指出。

　　"去年普通鋼鐵行業的投資回報率僅10%出頭,而特鋼一般比普通鋼鐵的投資回報率還要低,以大連金牛特鋼資產與房地產相比,后者優勢明顯,對上市公司盈利能力的提升勿庸置疑。"

　　后繼增發猜想

　　大華上市在業內傳言已久,其間還有個小插曲。今年3月6日,大連金牛曾發出媒體報道澄清公告,稱"公司控股股東東北特鋼集團、本公司及關聯公司未與大華集團有過任何接觸"。當時,大華方面也表示并未與大連金牛談及借殼上市一事。

　　據證監會有關規定,上市公司發布澄清公告后半年內,不能再發布與澄清事宜相左的公告。而此次大連金牛突然發布大華擬受讓股份成為第一大股東的公告,距澄清公告正好半年。

　　對大華此次大資產借小殼的上市前景,陳晟表示,不太可能是整體上市的概念,通過借殼就把大華龐大的房地產全部資產放入幾乎不可能。

　　"必定意味著還有后續通過增發、資產注入等方式逐步把大華旗下的房地產資產對接資本市場,最終實現整體上市也并非不可能。對大華在資本市場的表現,很期待。"

　　不過,要實現旗下房地產資產全面對接資本市場,大華還有很多難題。

　　"我們曾對大華有過正面接觸和了解,也曾試圖為大華上市做輔導等業務,但大華相對復雜的背景,要想實現直接上市IPO的可能性很小。"一位證券公司的房地產金融部門人士向記者透露。

　　上述人士所說的大華相對復雜背景,是指大華最初是上海寶山區當地的鄉鎮企業,相當一部分資產至今還與當地鄉鎮集體存在產權聯系。這類資產主要集中在大華在上海的大本營——寶山區,如果要把這些資產上市,還涉及到集體股權退出等各種問題。

　　該人士坦言,"對上市而言,股權不清晰,這是硬傷。而且鄉鎮集體所有的這部分產權,至今沒有明確的公司法人實體,也不可能通過公司財務并表的方式解決。大華需要首先解決這個問題,才能把這部分資產放入上市公司,或者,干脆先不考慮。"

　　上述大華集團高層也向記者坦言,確實有部分房地產資產的產權關系達不到上市要求,這也是公司最頭疼的一個問題。

　　"所以現在公司還不清楚究竟有多少資產適合注入,更沒有注入資產比較精確的數字,一切都要等相關評估審計工作完成后才能知道。"

　　從目前借殼上市的情況看,這部分關系復雜的資產基本不會在注入之列,大華會選擇部分產權清晰的資產注入。

　　從半年前公告否認與大華集團有任何接觸,到一個星期內迅速確定借殼事宜,其中變化,依然是一個令人費解之謎。

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