何曉晴

　　9月8日，長春經開(600215)公告，由于公司有1.6億以上銀行借款逾期未還，被訴至法院。

　　長春經開堪稱上市公司中的“大地主”，為什么會出現這種無力償還銀行借款的狀況？

　　借力股改，一夜成為“大地主”

　　總股本僅為35771.76萬股的長春經開，擁有超過600萬平方米土地儲備，卻是何故？

　　原來，2006年年末，長春經開在進行股改及資產重組時，向長春經濟技術開發區管理委員會�熞韵潞喎Q“管委會”　退回大量之前以債權換得的資產，取得了四宗土地的優先使用權。

　　長春經開的這四塊土地總計616萬平方米，分別是南部新城核心區24宗國有土地195萬平方米、5號地35萬平方米、7號地26萬平方米以及臨港經濟區商業和住宅土地360萬平方米。這之中，5號地、7號地與臨港經濟區商業與住宅土地均位于長春市經濟技術開發區內，而南部新城核心區24宗國有土地則位于長春市新建市政大樓周邊，是長春市未來的金融及商業中心。據悉，近來該地塊周圍土地拍賣價格已達6500元／平方米。以此價格推算，長春經開僅南部新城核心區24宗國有土地195萬平方米的價值就高達126.75億元。每股潛在價值達35元以上。

　　土地雖多，但獲利難度大

　　長春經開之所以能獲得如此之多土地的優先使用權，是由于公司為長春市經濟技術開發區進行了大量的基礎性投入，故政府保證其優先獲得進行土地一級開發的權利。

　　首先，長春經開為開發區提供熱力服務。而這項業務所產生的收入與成本一般要占長春經開整個業務比重的60%以上。然而，熱力業務的毛利率低，一度還為負數。即使在今年，也不樂觀。熱力產業2007年1至6月份實現營業收入11396.89萬元，比上年同期9092.05萬元增加2304.84萬元，占全部營業收入的90.76%。熱力產業2007年計劃經營收入19676萬元，經營成本18157萬元，利潤1519萬元，毛利率僅為8.37%。

　　其次，長春經開負責開發區土地“七通一平”，且開發區相關征地補償、報件費、拆遷補償、基礎設施建設等土地開發費用，向管委會提供目標土地的報批的一切材料及相關費用等皆由長春經開承擔。而一級土地開發利潤率不高。目前南部新城和5號地、7號地尚未未完成一級開發。公司有關負責人稱，“相比二級開發50%以上的毛利率，基礎設施建設的毛利率不高，并且會隨著土地開發的完成而逐漸降低。”

　　第三，政府獲利在先，而公司收益在后。根據2005年12月18日長春經開與管委會簽訂的《臨港經濟區3.6平方公里經營性用地項目投資協議書》，公司擬投資臨港經濟區3.6平方公里商住開發項目，該項目原計劃在2006年至2015年的9年內滾動開發，項目投資總額45億元。根據該協議書的約定，公司應將屬于開發區管委會的凈收益9.639億元先期付給開發區管委會，公司實際已支付9.6億元。

　　第四，管委會踐諾遲滯。按照長春市的規定，臨港經濟區商業和住宅土地將與另一宗土地進行置換。2006年8月15日，開發區管委會出具了承諾函，承諾在2006年12月31日前“將上述項目宗地足值地調整到經開區管轄范圍內的有住宅和商服用地規劃的地塊上”。但上述地塊調整工作尚在進行中。加上受國家土地

　　受以上因素影響，2007年上半年，公司利潤總額為-4478.86萬元，較上年同期減少476.15%；實現凈利潤-4634.30萬元，較上年同期減少487.72%。

　　擔保隱憂，難于化解

　　截至2007年6月30日，長春經開擔保余額合計45��632萬元，占公司凈資產比例為20.23%。其中，為資產負債率超過70%的長春東南開發建設有限公司(東南公司)提供擔保35632萬元。一是2003年9月11日，長春經開為東南公司提供擔保30632萬元，擔保期限為2003年9月11日至2013年9月3日。二是2006年7月19日，長春經開為東南公司提供擔保5000萬元，擔保期限為2006年7月19日至2007年7月18日。由于東南公司資產負債率超過70%，此類擔保潛在重大風險。

　　為了卻一些擔保舊賬，公司還不得不認賠。如：2000年7月，長春經開為長春市金和實業有限公司(金和實業)在建行長春經濟技術開發區支行2000萬元借款提供連帶責任保證，借款期限至2004年7月6日，擔保期限為借款合同債務屆滿之日起經過兩年。該擔保由長春天福集團有限公司(天福集團)以其對長春吉大高新材料有限公司(吉大高新)部分出資提供反擔保。

　　金和實業到期未還款，2004年4月28日，長春經開被相關銀行劃扣借款本金、利息和法院執行費約2300萬元。后來，陸續由吉大高新支付給長春經開60萬元，天福集團替金和實業還款370萬元，債款余額尚有1871萬元。

　　為了卻這筆舊賬，2007年3月8日，債務人設立吉林旺通經貿有限公司(吉林旺通)，4月30日即完成債權人對其收購所需的資產評估。期間，吉林旺通無任何營業收入和成本，顯然，是專為抵債而成立的一家公司。

　　2007年7月26日，長春經開公告完成對吉林旺通的收購。按照方案，長春經開以持有的對金和實業和天福集團兩家公司債權1871萬元中的1789.7萬元作價支付。而被收購的資產主要是一棟四層臨街商業樓。此樓位于長春比較繁華的東大橋商業區，離吉林省政府和長春火車站約四五公里。此樓不是新建樓，目前閑置，建筑面積不超過2000平方米，收購價格約合8949元／平方米。而另據了解，離東大橋不遠的另一棟建筑面積2700平方米的商業樓，售價1350萬元，合5000元／平方米，僅相當于前者的55.87%。

　　在擔保舊賬存在重大隱憂的情況下，長春經開近來又有新的擔保發生。2007年6月16日，長春經開為長春現代農業產業建設有限公司(原長春經開現代農業產業園區開發建設有限公司)提供擔保10000萬元，擔保期限為2007年6月16日至2010年6月14日。

　　盡管長春經開堪稱上市公司中的“大地主”，樂于為他人提供擔保，但囊中羞澀。截至2007年6月30日，公司逾期借款共計18800萬元，并招致訴訟。2007年8月30日，長春經濟技術開發區支行向吉林高院提起訴訟，請求判令長春經開歸還二筆貸款本金共16455萬元，利息736.36萬元�熇�息截止2007年6月20日　，本息合計17191.36萬元。吉林高院將于2007年10月30日開庭審理此案。

　　對此，公司卻相當樂觀，稱“上述資金壓力尚不對本公司的持續經營能力產生重大影響。”