產業整合正在加速進行，優勢房地產上市公司強者恒強

　　證券時報記者 劉昆明

　　在3月21日剛剛宣布收購浙江南都余下20%股權后，萬科A(000002)又在次日宣布以10.05億元的代價獲得杭鋼集團旗下房地產公司的一個股權包。與此同時，招商地產(000024)則向大股東蛇口工業區以定向增發的方式收購其持有的多項房地產資產，收購涉及資金24.45億元。而保利地產(600048)也不甘示弱，該公司計劃2007年完成直接投資125億元，其中拓展項目就高達40億元。

　　種種跡象似乎都在表明，在今天的房地產行業里，整合行動正在以前所未有的速度進行，那些占據優勢地位的房地產企業正借機把自己改裝成超級“航母”。　　　　

　　土地儲備向大

　　對于房地產企業而言，土地儲備是公司未來發展的先決條件之一，所有的房地產企業都希望能擁有更多的土地儲備，而根據WIND資訊統計的數據來看，土地儲備有向大房地產企業集中的趨勢。由于土地儲備在財務報表上沒有專門的項目，其變化主要體現在存貨的變化上。

　　數據顯示，截至昨日，共有27家房地產公司公布了2006年年報，27家公司2006年存貨資產超過10億元的共有16家，存貨資產實現增長的有20家，排在前四位的萬科A、保利地產、招商地產、金地集團(600383)2006年的存貨資產增長率都超過60%，各家擁有的存貨資產都在85億元以上，四家總計更是達到603億元。其中萬科2006年末存貨資產308億元，擬開發土地價值145億元，2005年末的存貨資產則為149億元，擬開發土地價值70億元，兩者相比的增長率都是107%。

　　事實上，這種增長在2004、2005年時還不明顯。比如2004年，主營業務收入排名前十位的公司，存貨增長率有5家是負的，前四位中也有兩家為負；2005年，主營業務排名前十的公司存貨增長有4家是負的，前四位的平均增長率僅有10%左右。顯然這種趨勢是在2005年后才開始形成，這也符合房地產企業在2005年年報中所作的判斷，房地產行業的集中度將隨著調控政策的加強而越發提高。

　　投資與籌資的優勢地位

　　土地儲備的集中帶來的結果是投資活動的集中。數據顯示，剔除2005年投資活動現金流出不足1000萬元的公司9家，18家公司中投資活動現金流出金額增長率大于100%的公司只有8家，其中前四名萬科、保利地產、招商地產和金地集團的平均增長率達到215%，總資金為32.4億元，占了這27家公司2006年投資活動現金流出總量95.1億的34%，而2005年該比例僅為8.45%。

　　與投資活動相對應的就是房地產企業的籌資活動，2006年的數據顯示目前已經占領優勢地位的房地產企業成為資本市場籌資的主體，面對國家宏觀調控的高壓，這些優勢企業憑借自身的資源在資本市場上大展身手，而那些相對較弱的企業已經難以籌措到資金了。

　　數據顯示，27家公司2006年籌資活動產生的現金流入為554億元，較2005年的281億增長了97%。其中2006年籌資活動產生的現金流入大于2005年的公司有15家，平均增長率為85%。值得注意的是，從總量上來看，2006年籌資活動產生現金流入排名前四位的公司共流入資金347億元，平均增長率為215%，占27家公司籌資活動現金總流入的62.6%，而2005年這一比例僅為42.7%。

　　“航母”正在誕生

　　如此趨于集中的投資和籌資活動將迫使更多的中小房地產企業向大房地產企業靠攏，最近萬科A、招商地產等大房地產企業的頻頻收購行動表明這種趨勢已經不可避免，通過整合，那些原本占據優勢的房地產企業正借機把自己改裝成超級“航母”。萬科已經在其年報中把這種觀點表露無遺，而其實際行動也正是如此，該公司計劃2007年開工面積約700萬平方米，竣工面積約600萬平方米，計劃增加1000萬平方米左右的項目資源。而保利地產也一樣，2007年計劃新開工面積360萬平方米，完成直接投資125億元，計劃竣工面積170萬平方米。

　　與此形成鮮明對比的是，那些中小房地產企業的艱難處境。一家2006年主營業務收入僅有1億元左右的房地產公司在年報中寫道，面對國內目前的競爭環境，小規模房地產公司抵御市場調控影響的能力將越來越弱，2006年行業內的兼并收購，強強聯合的大戲將不斷上演。另外一家公司更是感嘆，政策主導下的土地和信貸緊縮一方面提高行業壁壘，維系著行業高利潤率，另一方面卻導致暴利與微利共存，行業整合在加劇；房地產企業一方面通過融資增加土地儲備獲得高增長，另一方面通過高增長來吸引更多的資金，土地與資本的盛宴正在進行。