盡管央企整體上市一度成為市場投資熱點，但央企整合路也許還很長。

　　作為唯一一家“國字頭”房地產開發央企，ST中房(600890)正面臨尷尬局面——中國內地資本市場正在經歷著十年以來的最大“牛市”，但ST中房“摘帽”道路似乎仍然任重道遠。

　　記者了解到，中房集團正在開始試圖求變，逐步由以“掛靠”為主的經營方式向“自營”轉變，以改變ST中房在資本市場上的形象。

　　不過，比中房“摘帽”更為困難的，是央企地產業務的重新整合。

　　收益權窘境

　　在內地

資本市場，ST中房一直是一家頗為令人費解的企業。按照土地儲備總量、年度開復工面積、銷售面積等衡量房地產上市企業的關鍵指標，中房無論如何也不應淪落到ST的境地。在“巔峰時期”，中房的開復工面積甚至是萬科的5倍。直到如今，ST中房這一系列指標也并不亞于萬科。

　　然而，這一系列“優秀”的指標背后，中房的實際收益卻少得可憐。記者了解到，中房集團此前擁有的規模龐大的土地儲備、開發面積、銷售面積等關鍵指標，大都由掛靠而來，中房集團在其中只享有很少一部分收益權。“現在中房集團解決‘掛靠’是核心問題。”一位接近中房集團的人士向記者透露。

　　他告訴記者，中房集團正在醞釀調整經營方式，其具體做法是：對既往形成的“掛靠”維持不變，在新增房地產開發業務中，逐步以中房集團作為投資主體，以期形成收益改變目前ST中房的財務狀況。

　　以中房集團位于北京公主墳的項目為例。這個位于北京黃金地段的商業建筑綜合體項目，其

開發商為中房京貿房地產開發有限公司。在中房集團的公開材料中，這個公司屬于中房集團的項目子公司，按照目前的估算，這個建筑面積近10萬平方米的項目，至少應該為中房集團形成上億元規模的銷售回款。

　　但事實并非如此。在中房京貿房地產開發有限公司中，中房集團僅是參股地位，真正的大股東系一位個人投資人。因此，中房集團只能獲得一小部分的收益權，以及相關的“掛靠”費用，收益的“大頭”實際是落到個人投資者手中。

　　這樣的模式并非個案，而是近年來中房集團發展的主流模式，全國皆是如此，從而造成了指標優秀而收益很少的財務局面。而目前，中房集團寄希望于改變這一模式，成為主要的收益享有者，從而改變目前的窘境。

　　央企整合之難

　　2004年，中房集團被國資委圈定為“房地產開發為主業”的央企之一，并具備重組其他非地產主業央企地產業務的權利。隨后，保利集團、華潤集團、中海集團、中冶集團、中鐵建集團等央企相繼劃入這一范疇，國資委主導的央企地產業務重組拉開帷幕。

　　彼時，外界曾寄望國資委主導的重組，扭轉目前中房集團所面臨的窘境。但是，除了無償受讓華能14.2億元的房地產資產，以及低價收購了來自網通、中航建的一小部分經營性物業之外，中房集團再無“戰果”。而其他被賦予“重組”資格的央企，也沒有大的“動靜”。

　　而中房集團并未借重組的契機一舉扭虧。時任中房集團總裁兼黨委數據的孟曉蘇向記者回憶，無償受讓華能的資產，在此之后的一年多時間里，仍未完成全部手續。想自由駕馭這些通過行政劃撥得來的資產，顯然難度甚高。

　　“央企房地產的重組不是同類企業的合并，而是資產的剝離與整合，如何能把資產剝離出來，是最大的難題。”在孟曉蘇的邏輯中，各行業的央企都與原主管部門有著利益聯系，要形成突破，最大的瓶頸就是原資產所有者的“收益權”。

　　這已經不再是中房一家央企的“忌憚”。華潤集團下屬的房地產企業華潤置地(1109HK北京)總經理陳鷹就明確向記者表示，沒有特殊情況，雖然華潤是國資委劃定的地產主營業務央企，但并不準備接受以行政方式劃撥的央企房地產資產。“我們已經在香港上市，并購要按照市場的方式進行。”陳鷹說。

　　同屬名單之內的中冶集團也是如此。中冶集團總經理沈鶴庭告訴記者，至今為止，該集團只整合了南京房管局下屬的一家開發公司，“這是并購，不是劃撥，我們是花了1.5億元的價格從當地的產權交易所買來，有不少土地儲備，符合我們發展業務的需要。”沈鶴庭對記者說。

　　他還明確表示，對于“劃撥”，中冶方面并不熱衷。原因與華潤的態度相同。而另外幾家被圈定的央企，華僑城(000069)、招商地產(000024)、保利地產(600048)等都沒有以劃撥的方式受讓其他央企的資產。

　　“逃離”重組

　　國資委的資料顯示，目前中央直屬企業當中，涉及房地產業務的達100家以上，之所以出現如此龐大的數字，完全是出于上世紀90年代末房地產行業的高額利潤誘惑。在此后的十多年中，不少國企的原主管部門都因此收益頗豐。因此，要切掉這塊肥肉，非地產主營的央企顯然并不樂意。

　　于是，一些地產業務開展比較大的非主營央企開始尋找途徑，以規避國資委的重組。而中房集團曾經看中的一部分優質資產，卻無奈最終落空——這就是中遠房地產，系中國遠洋集團屬下的地產業務。中遠集團擁有香港上市公司中國遠洋(1919.HK)、內地上市公司中遠航運(600248)等。

　　在獲悉國資委試圖對央企地產業務進行重組后，中遠集團迅速行動，對旗下地產業務進行改制，與另一家央企中化集團各出資50%，成立中遠房地產股份有限公司，從而脫離央企行列，規避重組。當中房集團與之接洽重組事宜之時，面對一個股份公司，中房集團不得不就此作罷。

　　據悉，中遠房地產正在醞釀從香港的遠洋國際當中分拆重新上市，美林、渣打、匯豐相繼成為了該家企業的戰略投資者。在香港上市之后，顯然中遠房地產已經徹底擺脫了央企重組對象的“風險”。

　　事實上，規避央企整合并非中遠集團的“個案”。日前，同屬非地產主營業務的中國一航集團，也以自身擁有的地產業務，與萬科A(000002)進行合作，成立股份制公司，所不同的只是中國一航集團占有相對控股股東的地位，這樣，中國一航旗下的房地產業務，也“逃離”了重組的范疇。

　　“不解決收益權的問題，央企房地產的整合很難進行下去。”孟曉蘇對記者說。為此，他曾于2005年向國資委提交了“投資主體多元化”的建議，即通過劃撥資產的原所有者成為受讓者股東的方式，解決收益權的問題，但是至今未能推廣。孟曉蘇很清楚，這種模式究竟能在多大程度上推進央企房地產業務的整合，更大程度上將取決于國資委的態度。

　　本報記者：李樂

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