深物業70.296%國有股究竟值多少錢？

　　評估機構：7.80億元；國信證券：5.45億元；卓見出價：4.59億元

　　本報記者 徐晏 徐建軍

　　S深物業A(000011)的國有股估值終于有了結果。因對轉讓價格爭論不休而久拖不決的深物業國有股轉讓是否會因此出現轉機呢？記者采訪了各方人士，他們對評估結果仍然持有不同的看法。

　　兩個中介機構的結論

　　根據公司今日公告，由深圳市國資委選聘的中聯資產評估有限公司按成本法和收益法得出深物業在評估基準日2004年12月31日的整體價值分別為122,064.90萬元和110,906.72萬元，報告認為，鑒于本次經濟行為是核查股權轉讓價格，為此，以收益法的估值結果作為深物業的企業整體價值，即110,906.72萬元，擬轉讓深物業70.296%的國有股價值為77,962.99萬元。

　　中聯評估的評估報告指出，估值結論中未考慮股改因素、控股股權溢價和流動性溢價等因素。

　　深物業同時公告了財務顧問國信

證券做出的一份《關于深圳市物業發展(集團)股份有限公司的主要資產分析與股權轉讓價格說明》，國信證券表示，卓見對深物業70.296%的國有股權的協議收購出價458,576,423.93元，對占深物業總股本29.704%的流通股權的要約收購出價404,390,693.35元及170,856,887元港幣，合計約折合人民幣5.79億元。因此，卓見公司對深物業100%股權的出價折合人民幣約10.37億元。

　　因此，國信證券認為，卓見投資對深物業100%股權的實際出價遠超過深物業2004年12月30日的凈資產5.69億元，約溢價4.68億元，溢價幅度高達82.29%；同時，也遠超過截至2004年12月31日國信證券對深物業的估值7.75億元，溢價幅度高達33.81%。按國信證券的估值，上述70.296%的國有股價值應為5.45億元。

　　國信證券還認為，深物業國有股權轉讓在程序上無須進行資產評估。此外，國家對上市公司股權轉讓的溢價幅度問題并未有明確的規定，溢價幅度應主要根據商務談判的結果確定。深物業國有股權轉讓溢價幅度高于同期的國有股權轉讓平均溢價幅度，處于合理范圍內。而且，卓見投資代表的九龍建業所出的價格為全部4家投資者中最高者。

　　安置員工費用影響定價

　　卓見投資承諾，保證深物業員工三年的工資待遇不變，三年內也不解聘深物業的員工。財務顧問國信證券認為，在其他附加條件中，保持深物業三年內人員待遇穩定對公司的定價影響在21,000萬元以上，對最終定價影響巨大。

　　國信證券認為，深

物業管理費用與凈利潤的比例不僅超過了收購方九龍建業，也超過了同類上市公司的平均水平一倍以上，深物業國有股權轉讓價格中，已經包含了收購方未來三年所需支付的用以維持深物業人員穩定、公司穩定和社會穩定的額外支出，如果考慮深圳平均薪酬待遇與香港的差距，則上述額外支出將更為可觀。

　　國信還對此進行了數據測算，在假設深物業集團正常經營所需的人力資源僅為現有的50%，或將超過行業水平一倍以上的員工薪酬調整到正常水平的前提下，以深物業2005年薪酬1.4057億元計算，則收購方為維持深物業員工穩定所需多支付的員工薪酬為每年7000萬元，三年合計支付的員工薪酬約為2.1億元，構成了股權轉讓的額外負擔。國信認為，由于收購方擬通過擴大業務規模對上述富余人員給予安置，造成的額外負擔將最終由收購方獨立承受。

　　深物業地產項目價值幾何

　　有媒體曾報道，據深物業提供的資料顯示，截至2005年12月31日的主要房產建筑面積10萬平方米，賬面凈值2.94億元，按目前的市值打8折預計變現值10.3億元；土地儲備43萬平方米，賬面凈值3.58億元，預計變現值10億元。

　　上述計算的基準日是2005年12月31日，田承剛在接受記者采訪時也說：“我說深物業值20個億是截止到2005年年底的時點。”而最新的評估報告的基準日和簽訂轉讓協議時的基準日都是2004年12月31日。值得注意的是，在國信證券做出的“主要資產分析與股權轉讓價格說明”中，落款的日期是2006年8月25日。

　　國信證券表示也對相關土地的價值增值給予了充分考慮。評估中依據戴德梁行有限公司出具的估值報告，深物業在皇御苑擁有的土地權益合計5.8億元，在年報中曾披露皇崗口岸土地和皇御苑C區的賬面凈值總額為2.5億元，因此這個地塊的土地使用權估價增值3.3億元。

　　中聯的評估報告指出，深物業及下屬子公司現有土地開發項目所需資金龐大，評估中未考慮企業若不能籌措所需資金前提下對企業價值的影響。報告還說，深物業及下屬子公司現有土地開發項目截至現場勘查日止，除風和日麗B組團外，其他項目尚未開工建設。本次評估假設開發項目能按土地取得時所批復的用地規劃指標進行建設，并取得相應的審批文件。

　　爭論雙方分歧依舊

　　另外，對于要約收購應該怎樣計算，田承剛也有不同看法。他認為，股權轉讓和要約收購是兩個概念。“要約收購要付對價給股東，你出幾個億，換來的是全流通，那你算不算將來要賺多少呢？不能這樣算賬的。”他認為，“把兩個混為一談，這是錯誤的！”

　　卓見投資的股東、董事劉慰慈則認為，今天的公告說明評估價格跟購買價格“靠近了，基本上沒什么大的分歧了。”他說：“我們一直在強調，我們買的是公司，不是買它的資產，所以要持續經營下去。我們要承擔他們很多的官司、債務，要為公司注入5個億的資金、5個億的好項目，還承諾三年內不能開除它的員工，這些附加條件加上去后，跟我們買的價錢就差不多了。”

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