深物業(yè)70.296%國有股究竟值多少錢？

　　評估機構(gòu)：7.80億元；國信證券：5.45億元；卓見出價：4.59億元

　　本報記者 徐晏 徐建軍

　　S深物業(yè)A(000011)的國有股估值終于有了結(jié)果。因?qū)�轉(zhuǎn)讓價格爭論不休而久拖不決的深物業(yè)國有股轉(zhuǎn)讓是否會因此出現(xiàn)轉(zhuǎn)機呢？記者采訪了各方人士，他們對評估結(jié)果仍然持有不同的看法。

　　兩個中介機構(gòu)的結(jié)論

　　根據(jù)公司今日公告，由深圳市國資委選聘的中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司按成本法和收益法得出深物業(yè)在評估基準(zhǔn)日2004年12月31日的整體價值分別為122,064.90萬元和110,906.72萬元，報告認(rèn)為，鑒于本次經(jīng)濟行為是核查股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，為此，以收益法的估值結(jié)果作為深物業(yè)的企業(yè)整體價值，即110,906.72萬元，擬轉(zhuǎn)讓深物業(yè)70.296%的國有股價值為77,962.99萬元。

　　中聯(lián)評估的評估報告指出，估值結(jié)論中未考慮股改因素、控股股權(quán)溢價和流動性溢價等因素。

　　深物業(yè)同時公告了財務(wù)顧問國信

證券做出的一份《關(guān)于深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司的主要資產(chǎn)分析與股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格說明》，國信證券表示，卓見對深物業(yè)70.296%的國有股權(quán)的協(xié)議收購出價458,576,423.93元，對占深物業(yè)總股本29.704%的流通股權(quán)的要約收購出價404,390,693.35元及170,856,887元港幣，合計約折合人民幣5.79億元。因此，卓見公司對深物業(yè)100%股權(quán)的出價折合人民幣約10.37億元。

　　因此，國信證券認(rèn)為，卓見投資對深物業(yè)100%股權(quán)的實際出價遠超過深物業(yè)2004年12月30日的凈資產(chǎn)5.69億元，約溢價4.68億元，溢價幅度高達82.29%；同時，也遠超過截至2004年12月31日國信證券對深物業(yè)的估值7.75億元，溢價幅度高達33.81%。按國信證券的估值，上述70.296%的國有股價值應(yīng)為5.45億元。

　　國信證券還認(rèn)為，深物業(yè)國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓在程序上無須進行資產(chǎn)評估。此外，國家對上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的溢價幅度問題并未有明確的規(guī)定，溢價幅度應(yīng)主要根據(jù)商務(wù)談判的結(jié)果確定。深物業(yè)國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價幅度高于同期的國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓平均溢價幅度，處于合理范圍內(nèi)。而且，卓見投資代表的九龍建業(yè)所出的價格為全部4家投資者中最高者。

　　安置員工費用影響定價

　　卓見投資承諾，保證深物業(yè)員工三年的工資待遇不變，三年內(nèi)也不解聘深物業(yè)的員工。財務(wù)顧問國信證券認(rèn)為，在其他附加條件中，保持深物業(yè)三年內(nèi)人員待遇穩(wěn)定對公司的定價影響在21,000萬元以上，對最終定價影響巨大。

　　國信證券認(rèn)為，深

物業(yè)管理費用與凈利潤的比例不僅超過了收購方九龍建業(yè)，也超過了同類上市公司的平均水平一倍以上，深物業(yè)國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格中，已經(jīng)包含了收購方未來三年所需支付的用以維持深物業(yè)人員穩(wěn)定、公司穩(wěn)定和社會穩(wěn)定的額外支出，如果考慮深圳平均薪酬待遇與香港的差距，則上述額外支出將更為可觀。

　　國信還對此進行了數(shù)據(jù)測算，在假設(shè)深物業(yè)集團正常經(jīng)營所需的人力資源僅為現(xiàn)有的50%，或?qū)⒊�過行業(yè)水平一倍以上的員工薪酬調(diào)整到正常水平的前提下，以深物業(yè)2005年薪酬1.4057億元計算，則收購方為維持深物業(yè)員工穩(wěn)定所需多支付的員工薪酬為每年7000萬元，三年合計支付的員工薪酬約為2.1億元，構(gòu)成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓的額外負擔(dān)。國信認(rèn)為，由于收購方擬通過擴大業(yè)務(wù)規(guī)模對上述富余人員給予安置，造成的額外負擔(dān)將最終由收購方獨立承受。

　　深物業(yè)地產(chǎn)項目價值幾何

　　有媒體曾報道，據(jù)深物業(yè)提供的資料顯示，截至2005年12月31日的主要房產(chǎn)建筑面積10萬平方米，賬面凈值2.94億元，按目前的市值打8折預(yù)計變現(xiàn)值10.3億元；土地儲備43萬平方米，賬面凈值3.58億元，預(yù)計變現(xiàn)值10億元。

　　上述計算的基準(zhǔn)日是2005年12月31日，田承剛在接受記者采訪時也說：“我說深物業(yè)值20個億是截止到2005年年底的時點。”而最新的評估報告的基準(zhǔn)日和簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時的基準(zhǔn)日都是2004年12月31日。值得注意的是，在國信證券做出的“主要資產(chǎn)分析與股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格說明”中，落款的日期是2006年8月25日。

　　國信證券表示也對相關(guān)土地的價值增值給予了充分考慮。評估中依據(jù)戴德梁行有限公司出具的估值報告，深物業(yè)在皇御苑擁有的土地權(quán)益合計5.8億元，在年報中曾披露皇崗口岸土地和皇御苑C區(qū)的賬面凈值總額為2.5億元，因此這個地塊的土地使用權(quán)估價增值3.3億元。

　　中聯(lián)的評估報告指出，深物業(yè)及下屬子公司現(xiàn)有土地開發(fā)項目所需資金龐大，評估中未考慮企業(yè)若不能籌措所需資金前提下對企業(yè)價值的影響。報告還說，深物業(yè)及下屬子公司現(xiàn)有土地開發(fā)項目截至現(xiàn)場勘查日止，除風(fēng)和日麗B組團外，其他項目尚未開工建設(shè)。本次評估假設(shè)開發(fā)項目能按土地取得時所批復(fù)的用地規(guī)劃指標(biāo)進行建設(shè)，并取得相應(yīng)的審批文件。

　　爭論雙方分歧依舊

　　另外，對于要約收購應(yīng)該怎樣計算，田承剛也有不同看法。他認(rèn)為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓和要約收購是兩個概念。“要約收購要付對價給股東，你出幾個億，換來的是全流通，那你算不算將來要賺多少呢？不能這樣算賬的。”他認(rèn)為，“把兩個混為一談，這是錯誤的！”

　　卓見投資的股東、董事劉慰慈則認(rèn)為，今天的公告說明評估價格跟購買價格“靠近了，基本上沒什么大的分歧了。”他說：“我們一直在強調(diào)，我們買的是公司，不是買它的資產(chǎn)，所以要持續(xù)經(jīng)營下去。我們要承擔(dān)他們很多的官司、債務(wù)，要為公司注入5個億的資金、5個億的好項目，還承諾三年內(nèi)不能開除它的員工，這些附加條件加上去后，跟我們買的價錢就差不多了。”

    新浪聲明：本版文章內(nèi)容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。