□賀宛男

　　房地產類上市公司“收成”究竟多高？剛剛披露三季報的寧波聯合(資訊 行情 論壇)(600051)提供了一個極好個案。

　　今年8月,寧波聯合在半年報里預告，由于子公司房地產收入大幅增長，公司三季報業績將增長200%以上；10月又修改為預增400%以上。昨日，三季報發布，公司1-9月主營收入增長68.15%，凈利潤增長417.83%，其中7-9月營收和凈利增幅更達125%和739%，前三季每股收益高達0.519元(其中第三季度0.371元)。

　　寧波聯合主業主要有兩塊，一是進出口貿易，二是房地產。前者毛利率僅3.3%，后者毛利率高達41.2%。7-9月公司9.3億元的房地產收入獲毛利3.83億元，而公司全部毛利才3.75億元，就是說除了房地產外其他業務是虧損的。41.2%的毛利率，令多少行業望塵莫及！曾大受市場追捧的太陽能明星天威保變(資訊 行情 論壇)，其子公司天威英利生產的太陽能電池毛利率才23%。今年半年報,寧波聯合房地產業務的毛利率為34.64%，已同比上升了11.9個百分點。公司毛利率從百分之二十幾上升到三十幾，再到四十幾，才用了一年多時間。

　　對房地產業來說，毛利率幾乎等同于利潤率。拿寧波聯合來說，第三季度主業利潤(毛利)3.75億元，(稅前)利潤3.3億元，三項費用加起來不過才4000多萬，且主要還用在批發零售業務上。都說房地產是資金密集型行業，可公司的財務費用僅75.6萬元，原來房子主要是靠業主們預付的錢建起來的。寧波聯合從事房地產開發的主要是“建設開發公司”，而帶來巨額利潤的“天水置業”系建設開發的子公司，資本金才3000萬元(公司占51%股權)。當初寧波聯合收購天水置業股權出的還是7元多1股的高溢價，該項目的原始股東可是1元/股的成本，投入幾十萬，一年就賺進了幾百萬。

　　令人始料未及的是，昨日三季報如此亮麗，可寧波聯合股價跌幅卻超過4%。在筆者看來，主要原因就是公司的業績高峰已過。寧波聯合預收賬款去年底為14億元，6月底增至15.39億元，9月底已減為7.8億元，說明大部分預收款已經結算，公司房地產業務的業績高峰已經過去。與此相反，同日披露三季報、同為房地產股的華發股份(資訊 行情 論壇)，凈利潤下降14%，每股收益才0.29元，股價卻近9元且略有上漲，原因之一是預收賬款從5.14億元增至10.8億元，說明后勁還在。寧波聯合的毛利率高達41.2%，可華發股份的毛利率才35.26%。在宏觀調控的大背景下，寧波聯合如此高的毛利率又能維持多久呢？