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晨鳴紙業(yè)4500萬元甩賣做熟房產項目

http://www.sina.com.cn 2006年08月15日 08:54 新京報

　　經營4年之久的估計利潤超億元房產項目以4500萬元出讓

　　7月29日，G晨鳴(資訊行情論壇)（000488，200488）公告稱，公司計劃以4500萬元轉讓北京天寶嘉麟科技開發(fā)公司（下稱天寶嘉麟）所持45%股權。

　　晨鳴紙業(yè)(資訊行情論壇)是國內造紙行業(yè)龍頭企業(yè)，2005年主營業(yè)務收入97億元。對于晨鳴而言，這只是一筆很不起眼的投資轉讓，然而這筆“小生意”卻引發(fā)了外界質疑。

　　公司解釋稱，“由于房地產開發(fā)行業(yè)周期較長，天寶嘉麟注冊四年以來，項目一直處于籌建之中，沒有產生投資回報。”而事實上，天寶嘉麟間接控股的燕郊“美林#zhPoint#新東城”房產項目正在火熱銷售之中。

　　一份筆名為申草的報料人提供材料質疑，晨鳴涉嫌賤賣天寶嘉麟股權，上市公司苦心經營的房產項目是在為他人做嫁衣裳。

　　“美林#zhPoint#新東城”項目售樓處。桂衍民攝

　　晨鳴房產項目股權及人事關系

　　8月10日下午，河北省廊坊三河市下了一場傾盆大雨。

　　雨后，“美林#zhPoint#新東城”項目一棟棟藍白相間的小洋樓在花木掩映之下顯得格外秀麗。

　　“美林#zhPoint#新東城”房產項目位于燕郊開發(fā)區(qū)西部，距首都機場僅半小時車程，這里成為不少北京外遷戶的首選地。

　　項目保守估計利潤1.16億元

　　“一期項目現(xiàn)在銷售情況很好，80%都已售完，現(xiàn)在就剩最后幾棟樓里幾套房了。”銷售人員表示。一位北京看房者張先生稱，“即使尾房最便宜的也要3300元（每平方米），最高價已達3900元（每平方米）。”項目公開資料顯示，美林#zhPoint#新東城項目總占地面積約414579平方米，總建筑面積474500平方米，共分為三塊用地。

　　一號地土地面積222379平方米（333.57畝），二號地土地面積148400平方米（222.6畝），三號地土地面積43800平方米（65.7畝）。

　　美林#zhPoint#新東城二號地作為一期開發(fā)區(qū)域，總建筑面積141105.41平方米，其中住宅面積111645.24平方米，酒店面積17900平方米，公建及底商7476平方米。

　　在一期項目中，忽略價格較低的公建及底商不計，也忽略一般而言酒店面積價格比住宅價格高出的部分，僅將住宅面積與酒店面積之和129545.24平方米，以銷售人員所報的最低價格3300元/平方米計算，銷售總額就可達到4.2億元以上。

　　河北某房地產公司銷售經理李先生透露，即使今年拿的地，在燕郊平均利潤率都在10%至50%之間。

　　那么按照最低利潤率10%計算，美林#zhPoint#新東城的利潤總額約為0.42億元。

　　美林#zhPoint#新東城的另外一個價值體現(xiàn)在未開發(fā)的一號地、三號地共計399.27畝的存地。

　　“2002年在燕郊拿地時，約為20萬元/畝到30萬元/畝，現(xiàn)在已經漲到100萬元/畝，土地價格翻了三四倍。”當?shù)匾患业禺a開發(fā)商負責人說。

　　那么以每畝土地最低差價70萬元計算，美林#zhPoint#新東城的399.27畝存地利潤就達2.795億元。

　　售樓利潤與存地收益相加，美林#zhPoint#新東城總利潤保守估計應該為3.215億元。晨鳴通過嘉麟科技間接擁有美林#zhPoint#新東城36％權益，那么僅利潤就可獲得1.16億元。

　　而晨鳴出售天寶嘉麟出售價僅為4500萬元。

　　晨鳴有關人士表示，雖然美林#zhPoint#新東城項目略有收益，但是該項目被河北省有關部門審批下來的規(guī)劃中，包括在2007年建立兩個酒店的任務，投資需要數(shù)億。

　　“在新東城項目那兒，往北京打個電話都按長途算，誰會去那里住宿？”這位人士表示，因此即便在民用住宅中賺取利潤，也不得不用于酒店投資，這樣算來，未來幾年內會繼續(xù)計提壞賬。

　　晨鳴公告中未對出售價格作出解釋也未透露出售對象。晨鳴董秘郝筠10日表示對于記者采訪請求不便答復。

　　晨鳴留存家族式管理痕跡

　　晨鳴紙業(yè)前身為山東壽光造紙廠。1987年4月，時任壽光縣臺頭鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長的陳永興受命上任，1997年晨鳴紙業(yè)B股在深交所上市。2000年11月，完成A股上市。

　　2001年，陳永興之子陳洪國接任成為董事長，并任職至今。

　　當?shù)卦旒垬I(yè)人士認為，晨鳴內部留存下了家族式管理痕跡。“后來不少核心技術和銷售人員跳槽到壽光其他造紙廠。”該人士介紹。

　　今年5月20日，晨鳴曾與花旗掌管下的基金CVC簽訂意向書，計劃向CVC非公開發(fā)行不超過10億股A股股票，募集資金50億元。然而7月29日，晨鳴公告與CVC的合作告吹。理由是雙方在公司未來經營理念和思路以及董事會人員組成等問題上未能達成一致意見。

　　但知情者透露，該合作終止另有原因。

　　這位知情者表示，一是雖然壽光市國有資產管理局一直是第一大股東，但陳氏家族卻牢牢把握著晨鳴的管理權。此次定向增發(fā)一旦完成，CVC將奪取企業(yè)的控制權。二是CVC與晨鳴此次合作的條件之一是解決高管的股權激勵問題，這必然涉及到諸多人力資源的制度改革。三是CVC進入晨鳴必將對財務做盤點清查，許多類似房地產業(yè)務的財務細節(jié)是很敏感的。

　　美林正大是晨鳴房地產投資的重要合作伙伴。除了合作美林#zhPoint#新東城項目，美林正大與晨鳴在山東壽光還有過業(yè)務交往。2003年4月，美林正大成立山東壽光美林房地產開發(fā)公司，投資開發(fā)壽光美林花園公寓項目。2004年晨鳴年報則披露了一筆505萬元的其他應收款，欠款單位為山東壽光美林房地產開發(fā)公司。

　　而晨鳴曾在2003年出手1億元投向美林正大，晨鳴在2003年披露了該項投資但未披露該項投資所持股權比例。

　　資料顯示，美林正大董事長張勇系山東壽光人，為壽光一中83級學生。

　　美林正大網站顯示，該公司是一家涉及房地產、園林、建筑、生物制藥等領域的企業(yè)。現(xiàn)有總資產21億元人民幣。2004年8月，美林正大還參與投資拍攝了電影《七劍》。

　　美林正大在北京市海淀區(qū)美林花園內辦公。

　　8月8日，美林正大總臺接待人員介紹，嘉麟科技、三河天寶都在此處辦公。“他們（嘉麟科技、三河天寶）的總部設在這里，但一個月都來不了一兩次，都在下面做項目。”門衛(wèi)稱。

　　三河天寶操盤房地產項目

　　2002年7月8日，晨鳴出資2250萬元與美林正大等公司共同設立了北京天寶嘉麟房地產開發(fā)有限責任公司，經營房地產開發(fā)。晨鳴持股45%，美林正大持股40%. 2005年，北京天寶嘉麟房地產開發(fā)有限責任公司更名為北京天寶嘉麟科技開發(fā)有限公司，主營也變更為：房地產類軟件開發(fā)，小區(qū)智能化系統(tǒng)開發(fā)與經營。

　　北京市工商資料顯示，天寶嘉麟法人為陳洪堂。

　　美林正大網站資料顯示，2002年7月，該公司與晨鳴紙業(yè)合作成立天寶嘉麟，投資開發(fā)位于京東燕郊的新東城花園洋房項目。

　　然而真正操作新東城花園洋房項目的是三河天寶公司。河北三河市工商局的資料顯示，三河天寶于2002年10月18日成立，注冊資本1000萬元。天寶嘉麟持股80%，美林正大持股20%.2005年9月5日，注冊資本擴充至5000萬元。

　　三河天寶擁有美林#zhPoint#新東城全部權益。

　　晨鳴有關人士解釋，當初成立天寶嘉麟是房地產開發(fā)公司，三河天寶則是其下屬的一個項目公司，負責操作具體的房地產項目。美林#zhPoint#新東城項目在燕郊開發(fā)區(qū)，河北省有稅收等方面的優(yōu)惠政策，因此在河北三河市成立了三河天寶。

　　按持股比例折算，晨鳴實際持有美林#zhPoint#新東城36％的權益，美林正大持有美林#zhPoint#新東城52％權益。

　　美林#zhPoint#新東城今年1月已經開盤，依照美林#zhPoint#新東城銷售人員已經銷售80％的說法，晨鳴自然應該取得了房地產投資的部分收益。但直到2006年7月29日晨鳴公布中報，其中仍未體現(xiàn)該公司任何銷售收入。

　　2004年報披露，天寶嘉麟開辦費期初為52萬元，期末為286萬元。

　　申草提供的材料質疑，“北京天寶嘉麟房地產開發(fā)有限公司”在2005年一次性計提所有開辦費用，而在2006年就給賣了。同時按照會計準則的要求，該開辦費用是應該等到項目完工后運營的當月按費用計入損益。

　　“美林#zhPoint#新東城從2002年起一直都是三河天寶在運作。”三河天寶財務處一負責人說。

　　晨鳴2005年報顯示，三河天寶法人代表為陳洪順。

　　陳洪順的另一個身份是赤壁晨鳴紙業(yè)有限責任公司法人、董事長。