萬科逆勢擴張

http://whmsebhyy.com 2006年06月20日 14:28 21世紀經濟報道

　　本報記者徐廣蓉

　　深圳報道

　　在大多數開發商仍然焦慮地等待“國十五條”地方細則出臺的時候，萬科(000002.SZ；200002.SZ)卻加快了擴張速度，積極擴充土地儲備。

　　與此相呼應，受股權激勵方案實施的利好影響，以及在地產板塊的整體反彈帶動下，萬科股票止跌反彈，從6月14日開始連續4天上升，升幅達7.51%。

　　據統計，自“國六條”出臺的5月開始，萬科連連出手，在不到一個星期內斬獲三幅土地，耗資11.1億元，地塊合計占地面積21.9萬平方米，規劃建筑面積43.3萬平方米。

　　5月25日，萬科通過公開競價，獲得杭州市江干區九堡鎮的兩幅地塊；5月31日，萬科獲得蘇州滄浪區冶金廠地塊，地塊總占地面積為134771平方米，容積率為1.8，總地價為63072萬元。這些地塊未來產品都將以中高檔混合型住宅為主。

　　6月，在廈門舉行的一場土地拍賣會上，萬科以6.68億元的掛牌價格拿下2006G06地塊。

　　萬科這幾塊地拿得相當容易。5月29日“十五條細則”出臺后，在5月30日的蘇州地塊拍賣會和廈門土地拍賣會上，數個競爭對手因政策調整退出，萬科以底價成交。

　　截至目前，萬科實際控制的項目儲備規劃建筑面積達1486萬平方米，珠三角區域344萬平方米，

長三角區域521萬平方米，環渤海地域469萬平方米，成都和武漢152萬平方米。

　　萬科一位內部人員透露，近日，萬科發文：萬科的擴張按照原定計劃進行，擴張速度不受影響。

　　在2005年度股東大會上，萬科集團總經理郁亮表示，要在今年加大各個區域、城市的項目發展，預計新增1000萬平方米的項目儲備，其中深圳、廣州、上海、天津，特別是北京等核心城市仍是重點。

　　“此次快速擴張，萬科似乎有意避開調控焦點的第一線城市，在二線城市加大力度。”招商地產分析師余志勇認為。對此，萬科回應，在三大經濟圈內增加土地儲備，在計劃范圍內，近期也將密切關注北京土地出讓的情況，四大核心城市仍然是重點。

　　“這是萬科擴張的大好時機。”國泰君安首席分析師張宇認為，“雖然地產調控細節尚未出來，但是萬科認為這是獲得土地的絕好時機。”

　　“調控成了萬科獲得土地的助力，不少

開發商受到壓力會淡出，市場游籌會增加。”萬科一位發言人在接受記者采訪時表示，“在萬科不存在資金壓力的情況下，現在是加速土地儲備的時機。”根據他透露，在此之前，面對調控，萬科已完成了應對中央及地方政策的對策方案，“這個方案相當出人意料”。

　　對于具體方案，這位發言人表示不便透露，但他承認政策一旦嚴格執行，“90平方米

戶型達到70%”的要求，必然會對萬科正在開發的幾個大型項目，例如第五園、萬科城等項目帶來沖擊。

　　有內部人士透露，受開發周期影響，萬科目前銷售收入尚未完成全年計劃的40%，政策嚴格執行會使萬科減少將近10億元的銷售收入。

　　“10個億的損失是有可能的。”余志勇認為，“萬科去年凈利潤超過10%，毛利潤達到29.22%，高額利潤受到政策沖擊是必然的。”

　　萬科今年第一季度報告顯示，萬科主營業務收入同比增長21.14%，凈利潤同比增長53.8%，即使銷售收入減少，仍然能夠維持25%的毛利潤水平。