瑞安上市觸礁 世茂逆風(fēng)前行

　　本報(bào)記者 于曉娜

　　香港報(bào)道

　　6月14日，世茂房地產(chǎn)(0813.HK)董事長許榮茂在香港會(huì)見機(jī)構(gòu)投資者時(shí)，被記者問到是否擔(dān)心市況波動(dòng)影響招股時(shí)顯得很有信心：“公司持有很好的發(fā)展項(xiàng)目，有信心吸引投資

者。”

　　類似的說話記者在6月11日也聽過，說話人是身在倫敦推介瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)的董事局主席羅康瑞，他6月11日在視像會(huì)議上對(duì)記者如是說。

　　然而就在世茂房地產(chǎn)會(huì)見機(jī)構(gòu)投資者的同一天晚上，瑞安承銷團(tuán)決定擱置上市計(jì)劃。

　　全盤皆墨

　　對(duì)于瑞安押后上市，羅康瑞解釋，“我們認(rèn)為現(xiàn)階段上市并不符合公司的最佳利益�！备鶕�(jù)瑞安公告，押后全球發(fā)售的原因是6月12日招股章程刊發(fā)后市場環(huán)境轉(zhuǎn)差。

　　事實(shí)上，“市況轉(zhuǎn)差”并非6月12日之后才出現(xiàn)，近期全球股市大調(diào)整，深受所累的除了資源股之外，包括Reits在內(nèi)的地產(chǎn)股亦受沽壓。根據(jù)港交所資料，自4月底股市摸至年內(nèi)高點(diǎn)至今，地產(chǎn)股總體全線下跌，跌幅大者如首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK)。

　　6月12日，香港地產(chǎn)商恒基地產(chǎn)(0012.HK)發(fā)布公告，表示其陽光房地產(chǎn)投資信托基金(陽光Reit)的發(fā)售將延期至7月15日后進(jìn)行。在5月底，陽光Reit即開始向機(jī)構(gòu)投資者推介，計(jì)劃分拆恒基地產(chǎn)、恒基發(fā)展(0097.HK)及主席李兆基私人公司兆基財(cái)經(jīng)旗下物業(yè)以Reit形式在港上市，集資約39億港元。按原定計(jì)劃，陽光Reit將于6月15日定價(jià)，6月21日掛牌上市。

　　市場人士分析，陽光Reit原本與瑞安同日定價(jià)，但卻搶先兩日掛牌，其初衷就是要在市況不濟(jì)的情況下?lián)尩孟葯C(jī)，免受集資額兩倍于己的瑞安沖擊。

　　陽光Reit的擔(dān)心并非空穴來風(fēng)。今年香港首只上市的鷹君集團(tuán)(0041.HK)的冠君Reit，在5月24日上市首日即跌破招股價(jià)5.1港元，之后一路下行，至今已下挫20%多。

　　6月15日，瑞安上市承銷團(tuán)消息人士對(duì)記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)股表現(xiàn)不佳，主要原因有兩點(diǎn)：一是全球股市由于美國通脹壓力及加息預(yù)期導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)前景不明朗而出現(xiàn)大幅調(diào)整，全球資金從新興市場尤其是亞太地區(qū)抽走，導(dǎo)致該區(qū)市場一度出現(xiàn)小股災(zāi)，地產(chǎn)股亦難逃此運(yùn)；二是由于國家宏觀調(diào)控政策加緊，使得投資者對(duì)地產(chǎn)股產(chǎn)生極大顧慮。

　　世茂承銷團(tuán)的解讀不同，其中一名承銷商消息人士對(duì)本報(bào)說：“羅康瑞所說的不符合公司最佳利益，意味著瑞安面臨國際投資者殺價(jià)壓力，特別在世茂的招股資料出臺(tái)后，投資者可以比較，從多項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，世茂都較瑞安便宜。”

　　瑞安的承銷團(tuán)為JP摩根、德意志銀行及匯豐，世茂則由高盛及摩根士丹利操刀，兩家美資大行罕有聯(lián)手包銷，可見其信心十足。摩根士丹利曾為富力地產(chǎn)(2777.HK)及雅居樂(3383.HK)逆市成功上市，建立了一定的口碑。

　　有基金經(jīng)理指出，以瑞安定價(jià)區(qū)間計(jì)算，其股價(jià)較凈資產(chǎn)折讓率為9%-30%，2006年預(yù)計(jì)市盈率18-25倍，定價(jià)偏高。

　　世貿(mào)欲廉價(jià)出位

　　根據(jù)世茂提供給機(jī)構(gòu)投資者的招股書初稿，該公司計(jì)劃發(fā)行5.95億股，占擴(kuò)大后已發(fā)行股本的20%，其中90%配售給機(jī)構(gòu)投資者，10%在香港公開發(fā)售，招股區(qū)間6.25-8.5港元，計(jì)劃集資37.2億-50.6億港元，6月22日-27日公開招股，7月5日于港交所掛牌上市。

　　以凈資產(chǎn)計(jì)，世茂資產(chǎn)凈值約300億元人民幣，略低于瑞安的342億元人民幣。世茂目前主要項(xiàng)目15個(gè)，主要分布在上海、北京、哈爾濱、武漢、南京等10個(gè)城市，其中98.5%為住宅物業(yè)。而瑞安主要項(xiàng)目6個(gè)，土地總儲(chǔ)備約820萬平方米，但其中6成以上未獲得土地使用權(quán)證。

　　高盛的報(bào)告指出，世貿(mào)上市最大的賣點(diǎn)是“便宜”。以世貿(mào)招股價(jià)計(jì)算，其股價(jià)較凈資產(chǎn)折讓率達(dá)29%-45%，2006年預(yù)計(jì)市盈率為11-16倍。摩根士丹利的研究報(bào)告指出，中國地產(chǎn)股目前普遍每股資產(chǎn)凈值折讓約20%，2006年預(yù)測市盈率約為13倍，每股資產(chǎn)凈值折讓20%-40%、預(yù)測市盈率9-15倍是地產(chǎn)股的合理價(jià)范圍。

　　除此之外，世茂承諾上市后派息比率30%，高于瑞安的20%，看來在瑞安及陽光Reit上市遇阻之后，世貿(mào)誓要以廉價(jià)于低迷大市中孤軍突圍。

　　內(nèi)地房地產(chǎn)公司上市的氣氛雖然不佳，但仍有后來者。據(jù)悉，6月15日，內(nèi)地綠城地產(chǎn)及協(xié)和地產(chǎn)雙雙于港交所進(jìn)行上市聆訊。其中，綠城擬集資32億元，上市保薦人為摩根大通及瑞士銀行；而汪世忠旗下的協(xié)和地產(chǎn)擬集資最少25億元，上市保薦人為美林及嘉誠。但由于存在若干技術(shù)問題，需要再度補(bǔ)充材料。

　　(特約記者羅綺萍對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))