深物業收購暫停背后 16億低估價值與64宗官司

　　定價難題或源于深圳房價暴漲

　　本報記者 匡志勇 發自深圳

　　被收購方員工認為公司價值被低估達16億元，收購方則認為由于多達64宗訴訟等原因，該公司潛伏著巨大(行情 論壇)損失。近日，《第一財經日報》從收購雙方獲得的信息表明

，正是這一定價難題，導致今年5月22日證監會通知：根據國有資產管理部門意見，鑒于有關部門對于卓見投資收購深物業(資訊 行情 論壇)(000011.SZ)法人股過程中的一些問題尚待落實，決定暫停卓見投資要約收購深物業流通股股份事宜。

　　去年4月1日，卓見投資有限公司受讓深物業全部國有股，占深物業股份總數的70.3%。轉讓價格在深物業2004年年底每股凈資產基礎上溢價15%，每股定價為1.2元，總價款4.5億元。卓見投資大股東是香港上市公司九龍建業(資訊 行情 論壇)(0034.HK)，持有85%股權，另一股東是持有其15%股權的自然人劉慰慈。

　　卓見投資在收購報告書中承諾一年內先后投入不少于10億元重組深物業，去年7月、12月份，國資委和商務部相繼發出了同意批復函。今年4月29日，卓見投資提出要約收購深物業流通股，但5月22日被“暫停”。由于法人股轉讓也尚未過戶，會否夭折目前尚無定論。

　　深物業國有股以財務報告的凈資產為標準溢價15%，但是深物業員工們卻認為國有股權出售定價過低，最主要的原因是財務報告不能體現深物業實際資產價值。

　　深物業財務報告顯示，截至去年年底深物業集團擁有房產建筑面積10萬平方米，土地儲備43萬平方米。據深物業提供給媒體的資料稱，深物業房產賬面凈值只有2.94億元,按市值即使打八折也可變現10.3億元；土地儲備的賬面凈值3.58億元，預計變現值10億元以上。深物業全資持有深圳一家

　　收購方代表劉慰慈昨天接受《第一財經日報》記者采訪時說，收購深物業是按照國際通行標準，根據財務報告的凈資產為基礎來定價。劉慰慈稱，收購方從2004年7月份就開始與深圳市國資委商談收購事宜，本來當年就可以簽約，不過深圳市國資委提出深物業來年可賺1億多元,每股凈資產值能提高到一塊錢以上，收購方二話沒說，一直等到2005年4月才簽約。

　　劉慰慈稱深物業還存在著很大的潛在資產損失。深物業目前有64樁官司,至少有80%的訴訟是敗訴,甚至出現自己擁有的房產證都被法院判決無效。深物業欠香港合和集團1億多元，一直無力歸還，深物業皇崗口岸擁有的幾塊地可能會因此被法院查封。盡管收購方卓見投資去年往深物業派駐了總經理、財務總監，但是兩人直至目前一直無法完全履職。

　　股權出售方一位直接參與深物業股權出售談判的工作人員稱，從收購程序上看，上市公司國有股權收購價都是以財務報告為基礎，由于評估彈性過大，從來沒有相關規定要求重新進行評估，至于具體溢價幅度是商業談判的問題。

　　深物業股權轉讓的財務顧問主辦人國信

　　深物業近幾日股價連續下跌，昨日報收4.97元，下跌2.74%。