中遠(yuǎn)發(fā)展兩地產(chǎn)項目有望收入60億

　　證券時報記者　龍可

　　中遠(yuǎn)發(fā)展(600641)正在向著成為國內(nèi)一流房產(chǎn)開發(fā)商的目標(biāo)邁進(jìn)。未來兩三年，僅中遠(yuǎn)兩灣城和老西門兩個項目就將給公司帶來60億元的收入，而控股股東新置入的寶山項目，更為其持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　　兩灣城四期銷售情況良好

　　2005年末，中遠(yuǎn)發(fā)展的預(yù)收賬款余額為7.89億元，主要是尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入的中遠(yuǎn)兩灣城第四期銷售收入，預(yù)計將于今年上半年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)，而該公司在第四期上的收益將主要體現(xiàn)在今、明兩年。

　　中遠(yuǎn)兩灣城項目總建筑面積160萬平米，是迄今為止上海中心城區(qū)最大規(guī)模的舊城改造項目。該項目原計劃分三期建設(shè)，實(shí)際改為五期銷售，除第五期為辦公樓和商業(yè)外，其余四期為住宅。項目投資方是中遠(yuǎn)三林、中遠(yuǎn)發(fā)展和中遠(yuǎn)兩灣置業(yè)，三方按照權(quán)益比例進(jìn)行面積分配，統(tǒng)一銷售。

　　中遠(yuǎn)發(fā)展在第四期擁有的權(quán)益比例是54%，該期案名為璀璨天成，共有11棟，總占地約14.48萬平方米，總建筑面積48.24萬平方米。該期產(chǎn)品是中遠(yuǎn)兩灣城定位最高。據(jù)悉，目前第四期中尚有25號樓、26號樓、31號樓和32號樓還未發(fā)售，四棟樓合計可售面積約為16.14萬平方米。可參考售價為近期處于銷售中的27、33號樓，去年9月開盤至今年1月，這兩棟樓的銷售均價在每平米13000元左右。如果以此計算，則未來上述四棟樓可產(chǎn)生約21億元的收入，并且由于25、26號樓位置較好，售價可能更高。

　　有分析人士以54%的權(quán)益測算，上述在售和還未開始銷售的樓盤將給中遠(yuǎn)發(fā)展帶來15億元左右的收入，而根據(jù)其2005年年報

　　對于近期

　　兩灣城第五期目前正在報批階段，

　　老西門項目定位提高

　　除了兩灣城，中遠(yuǎn)發(fā)展擁有95%權(quán)益的老西門項目亦值得期待。該項目也是一個舊城改造項目，項目位置鄰近人民廣場，項目占地總面積4.28萬平方米，建筑面積約18萬平方米，其中地上建筑面積約14.5萬平方米，性質(zhì)為高檔商品住宅及配套商業(yè)。預(yù)計總投資22.71億元，截至去年底已投入9.02億元。

　　該項目于2004年11月開工建設(shè)，分南、北兩個區(qū)，目前北區(qū)的拆遷基本完成，工程進(jìn)展正常，北區(qū)1#樓已封頂，南區(qū)還有部分拆遷工作，工程全部竣工預(yù)計在2007年底。

　　由于還未開始銷售，沒有確切價格，分析師們參考周邊樓盤給出的價格范圍在17000元/平方米到19500元/平米，如果以每平米18000元計算，則此項目將帶來收入約30.8億元，創(chuàng)造主營利潤8.1億元左右，主要體現(xiàn)在2007年、2008年。

　　不過，吳云韶表示，該項目拿地時間早，成本較低，地理位置極佳。目前參考周邊樓盤情況，公司方面已有意對項目原規(guī)劃進(jìn)行修改，提高項目檔次、定位，因此開售時間可能會較原計劃有所推遲，但預(yù)計仍會于今年內(nèi)開始。

　　項目梯隊形成

　　作為此次股改對價的組成部分，中遠(yuǎn)發(fā)展控股股東三林萬業(yè)將寶山置業(yè)90%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，寶山置業(yè)主要實(shí)物資產(chǎn)為上海市寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)的3號地塊和9號地塊，面積各為19.68萬平方米和16.59萬平方米。這將豐富中遠(yuǎn)發(fā)展的項目梯隊，使其未來幾年的持續(xù)增長有保證。

　　據(jù)悉，9號地塊位于寶山西城區(qū)的北側(cè)，地理位置優(yōu)越，距離市中心人民廣場15公里，距上海火車站13公里。該地塊項目名稱“福地苑”，2005年12月已開工，計劃分五期滾動開發(fā)，其中一期五棟樓已動工，在2006年9月開始預(yù)售；3號地塊項目名為“紫辰苑”，計劃總投資24.51億元，規(guī)劃總建筑面積51萬平方米，可售面積43萬平方米，建設(shè)期為4年，目前處于動拆遷中。3號地塊正對綠龍公園，而綠龍公園是占地約600畝的公益性公園，由政府出資，中遠(yuǎn)發(fā)展負(fù)責(zé)承建。根據(jù)中遠(yuǎn)的計劃，其開發(fā)順序為9號地塊項目，然后是綠龍公園建設(shè)，接著再開發(fā)3號地塊項目，這種安排將有助于提升該項目價位。

　　據(jù)悉，目前該區(qū)域可參考的在售樓盤有“東方麗都”，該樓盤均價6700元/平米，售價范圍在6000-7000元/平米。

　　寶山新城的總規(guī)劃用地是5200畝，除了上述項目，中遠(yuǎn)發(fā)展有可能還將承建寶山區(qū)行政中心，而其控股股東作為寶山新城的規(guī)劃設(shè)計者，無疑有利于中遠(yuǎn)發(fā)展未來取得項目用地。更重要的是，三林方面已將中遠(yuǎn)確定為其國內(nèi)房地產(chǎn)運(yùn)做的主要平臺，未來全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都將由中遠(yuǎn)發(fā)展負(fù)責(zé)。