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證券時(shí)報(bào)記者 蔣 曄
本報(bào)訊 G張江(資訊 行情 論壇)(600895)今日公告稱，該公司收購大股東張江集團(tuán)下屬子公司部分經(jīng)營性房產(chǎn)的議案已在上周五召開的2005年度股東大會上通過。對此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這種由大股東系統(tǒng)負(fù)責(zé)前期開發(fā)建設(shè)，上市公司收購后承擔(dān)運(yùn)營的模式在國內(nèi)同類企業(yè)中屬于創(chuàng)新之舉，這項(xiàng)舉措將使上市公司、中小股東和集團(tuán)公司三方獲得共贏
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據(jù)悉，此次G張江收購的三處房產(chǎn)包括位于張江集電港二期東塊的SOHO辦公樓、社區(qū)中心和地下車庫，位于八六三信息安全產(chǎn)業(yè)基地的3幢辦公樓，以及位于銀行卡產(chǎn)業(yè)園的2幢科研樓和一幢綜合服務(wù)樓。上述房產(chǎn)總計(jì)136028.65平方米，購買總價(jià)10.9億元。據(jù)了解，除銀行卡產(chǎn)業(yè)園的三幢樓尚未全部完工外，其余房產(chǎn)都已完工并可投入使用。
按照約定的付款進(jìn)度，2006年G張江須支付相關(guān)物業(yè)購置款(含購置稅費(fèi))5.4億元，2007年將支付購置款(含購置稅費(fèi))5.9億元。而物業(yè)租賃帶來經(jīng)營現(xiàn)金凈流入(所得稅后)分別為2006年3300萬元，2007年7149萬元。在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情況下，物業(yè)購置支出將在第14年內(nèi)得到全部回收，整個(gè)交易項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率(所得稅后)為7.89%。
由于這些房產(chǎn)目前已經(jīng)有一批意向客戶，為了保持招商工作的連續(xù)性，同時(shí)保證上市公司在購入房產(chǎn)后即能獲得穩(wěn)定的租賃收益，G張江和出讓方簽訂了協(xié)議，對上述房產(chǎn)銷售部分采用售后包租方式。張江集團(tuán)并為此做出承諾：在包租期后五年內(nèi)，如上述房產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)含報(bào)酬率(所得稅后)達(dá)不到7.89%，集團(tuán)將補(bǔ)足差額。
G張江主要承擔(dān)了張江高科技園區(qū)內(nèi)部分土地的開發(fā)經(jīng)營，和同類企業(yè)一樣，由于土地資源的日趨減少，單純土地批租的模式已不能適應(yīng)其下一輪成長的需要，為此，G張江確立了以房產(chǎn)經(jīng)營為基礎(chǔ)，為園區(qū)高科技企業(yè)提供服務(wù)、與之共同發(fā)展的新模式。
獲取房產(chǎn)的途徑主要有三種：自主開發(fā)建設(shè)，與其他公司合作建設(shè)，收購現(xiàn)成的房產(chǎn)。有分析師認(rèn)為，目前上市公司規(guī)模有限，自主建造項(xiàng)目，回收期時(shí)間較長，如果是采用股份公司出資，合作建設(shè)的模式，今后的收入將通過投資收益體現(xiàn)，對上市公司的業(yè)績貢獻(xiàn)相對較小。目前這種采用收購現(xiàn)成房產(chǎn)的方式對G張江最為有利。
同時(shí)，張江整個(gè)集團(tuán)也因此模式而受益。集團(tuán)原本需要十幾年才能收回的投資，現(xiàn)在只須三年左右就可收回，而這部分資金又可以投入到新的項(xiàng)目中去，從而大大加快了集團(tuán)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的效率，極大地緩解即將啟動開發(fā)建設(shè)的中區(qū)的資金壓力。
G張江前一交易日收盤價(jià)4.43元，無漲跌。
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