珠江實業(yè)董事長鄭暑平：珠江實業(yè)蓄勢待發(fā)

　　珠江實業(yè)蓄勢待發(fā) 重現(xiàn)輝煌指日可待

　　——訪珠江實業(yè)董事長鄭暑平

　　一向低調(diào)、幾乎不接受媒體采訪的珠江實業(yè)(資訊 行情 論壇)董事長鄭暑平，其實是個對珠江實業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略思路異常清晰、非常年輕干練、十分健談的人。鄭暑平在與記者談到

珠江實業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來戰(zhàn)略，是坦誠而充滿信心的。

　　“珠江實業(yè)目前年銷售兩億元、年盈利一兩千萬元，和業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍企業(yè)相比有很大的差距。但是經(jīng)過這幾年的充分調(diào)整和蓄勢，我相信公司業(yè)績已形成了從持續(xù)下降、徘徊到持續(xù)上升的拐點！”鄭暑平見記者后開門見山地說。

　　從輝煌到漫長的調(diào)整

　　“其實，我見證和體驗到了珠江實業(yè)從輝煌跌入谷底的過程。1985年我畢業(yè)分配到珠江實業(yè)的前身-廣州珠江房產(chǎn)公司，該公司從85年成立到92年改制、93年上市，迎來了歷史的輝煌時期，”鄭暑平感嘆，此后不久，鄭調(diào)到珠江實業(yè)集團工作。

　　1985年，為了迎接六運會的舉行，珠江實業(yè)通過承擔建設恒福路及一些市政配套項目，取得了廣州市淘金北18多萬平方米的土地，并開發(fā)建成了當時廣州的“富人區(qū)”。1993年推出十幾棟高層的住宅(華僑樂園)，主要面向港澳人士銷售，當時售價高達9000港幣/平方米(當時港幣/人民幣匯價約1/1.1)，成為廣州當時頂尖級的樓盤。珠江實業(yè)在這個樓盤上賺了大錢！珠江實業(yè)也正是在到達頂峰前的1993年10月上市的，當時就募集資金達1.5億元，可謂是“錦上添花”。

　　然而，也就是1994年，廣州市房地產(chǎn)價格也從頂峰一路下跌，經(jīng)歷了長達十年的調(diào)整，直到2004年廣州市老城區(qū)房價才出現(xiàn)明顯的回升。鄭暑平舉了個例子，2004年，公司在淘金路開發(fā)的淘金華庭比十年前開發(fā)的華僑樂園，只是一路之隔，而且樓盤檔次更高、理念更新，但房屋銷售均價不到6500元/平方米，比十年前同地段的的9000港幣/平方米相差甚遠，這也正反應了廣州房價大調(diào)整的過程。1998年，鄭暑平又回到珠江實業(yè)，此時的他已經(jīng)是珠江實業(yè)的副總經(jīng)理，后又任公司總經(jīng)理，2003年，年僅39歲的鄭暑平當選為珠江實業(yè)董事長。

　　“我回來的時候，珠江實業(yè)的發(fā)展正面臨諸多困難”，鄭暑平說。由于廣州市老城區(qū)房地產(chǎn)價格從1994年到頂后經(jīng)歷了漫漫熊途。公司在房價、地價的高峰期開發(fā)的幾個項目由于成本太高都賣不動，積壓了大量的資金。此后幾年，珠江實業(yè)就只能靠開發(fā)單體樓、小樓盤維持經(jīng)營。2000年，珠江實業(yè)痛定思痛，通過資產(chǎn)處置、會計計提等形式，甩掉了歷史形成的包袱和一些不成功的項目，當年公司巨虧上億元。

　　“2000年到2005年，是珠江實業(yè)不斷調(diào)整的過程。公司經(jīng)過單體樓和小盤的滾動開發(fā)，逐步消化了歷史高位接盤的土地，回收了大量資金。目前公司賬面現(xiàn)金充裕、資產(chǎn)負債率只有30%；同時改善了經(jīng)營機制，人才結(jié)構(gòu)大大優(yōu)化；從公司近年開發(fā)的淘金華庭、金盛大廈等項目看，項目品質(zhì)與公司以前開發(fā)的樓盤有質(zhì)的飛躍；珠江實業(yè)投資能力大幅提升，啟動總建筑面積高達100萬平方米的長沙新世紀‘超級項目’——珠江花城，一改公司多年只能做單體樓的歷史。當前的珠江實業(yè)，無論在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、投資能力、人才儲備、利潤增長點等各個方面，都發(fā)生了質(zhì)的飛躍；再加上廣州市成功申辦亞運會，將進一步推進廣州的城市建設及社會發(fā)展，可以說是天時、地利、人和，將為公司再創(chuàng)輝煌提供良好的機遇。”鄭暑平很有信心地說。

　　商業(yè)出租和優(yōu)質(zhì)樓盤齊發(fā)力

　　珠江實業(yè)經(jīng)過多年調(diào)整，目前能賺錢的項目和利潤增長點又在哪里呢？談到當前，鄭暑平信心十足。

　　商業(yè)物業(yè)經(jīng)營是珠江實業(yè)最穩(wěn)定的主營業(yè)務之一，目前公司擁有裙樓商場物業(yè)及停車場57000平方米，停車位近900個。2006年，公司的商業(yè)出租經(jīng)營額預計將超過2000萬元，計劃利潤超過1000萬元。由于2006年之前的物業(yè)經(jīng)營收入主要來自小區(qū)的臨街商鋪出租，上述裙樓商場均在招租中而未能真正取得效益，把總面積約7000平方米的空置裙樓商用物業(yè)全部出租，所以，2006年到2008年期間，預計公司物業(yè)的租金收入將進入一個新的上升期，2006年將是這次上升期的拐點。其實，對此鄭暑平并不滿足，他正謀劃著進軍廣州市數(shù)萬平方米的地鐵商業(yè)物業(yè)。

　　未來三到五年，對珠江實業(yè)業(yè)績形成支撐的主要是廣州的兩個樓盤，而且這兩個樓盤均處于廣州市當前和未來五年房地產(chǎn)最熱點的區(qū)域。一是廣州市海珠區(qū)的赤崗項目，項目占地8000多平方米土地，可售面積約50000平方米。該項目已完成前期的策劃及開工的準備工作，將于2006年上半年開工，2007年將實現(xiàn)銷售，預計可實現(xiàn)利潤8000萬左右。二是珠江新城項目，“公司珠江新城項目的啟動和銷售將是公司業(yè)績飛躍的開始，該項目計劃總建筑面積約10萬平方米，”鄭暑平介紹。該項目歷經(jīng)“磨難”，公司在1997年以來共投入資金1.85億元，因為歷史遺留問題，一直未取得全部產(chǎn)權(quán)。日前這一問題終于徹底解決，手續(xù)正在辦理中，總算“修成正果”。珠江新城是廣州市未來的“中央商務區(qū)”，并且為了迎接2010年廣州亞運會，在該區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的雙子塔、圖書館、歌劇院、少年宮等標志性的建筑將在2010年前陸續(xù)建成。珠江實業(yè)在珠江新城地塊的周圍房地產(chǎn)項目如凱旋新世紀等樓盤的住房均價已高達14000元/平方米。“珠江新城項目將結(jié)束珠江實業(yè)在廣州開發(fā)單體樓的歷史！我們目前正在做項目的前期工作，計劃在2007年上半年啟動該項目，預計能帶來3億元左右的收益。廣州項目的總利潤預計在3億元�熢偌由线@些項目土地上投入的約4億元，到時候公司將收回大量現(xiàn)金，最近3到5年，公司業(yè)績將有質(zhì)的飛躍”，鄭暑平十分有信心。

　　重現(xiàn)輝煌指日可待

　　“長沙新世紀項目是珠江實業(yè)著眼未來布下的最重要一步棋子，我們并不指望這塊土地在最近三年就給公司帶來超級回報，但它奠定了公司今后五到十年長期發(fā)展的基礎”。鄭暑平說。

　　2004年，珠江實業(yè)控股子公司成功以不到40萬元/畝的價格，拿下長沙新世紀項目390畝土地，同時，還有近600畝地的合作計劃，經(jīng)湖南省長沙市開福區(qū)人民政府鑒證，公司與長沙市開福區(qū)城市建設投資有限公司簽訂了《新世紀片區(qū)項目投資協(xié)議書》，該協(xié)議書可以使公司優(yōu)先取得土地使用權(quán)。這將為公司儲備未來長期發(fā)展的土地。

　　“目前公司在廣州市的土地儲備原值達4億元之巨，但面積不大，也就夠公司開發(fā)兩三年，公司必須要儲備土地。長沙新世紀項目是在珠江實業(yè)失去在廣州大量儲備土地的機會后的作出的戰(zhàn)略決策。公司在94年投標得到赤崗項目，每畝地價高達1100萬元；相比之下，長沙項目將有極大的升值潛力”。鄭暑平解釋說。長沙新世紀項目首期建筑面積約7萬平方米，今年將建成交付使用，這將是公司今年業(yè)績增長的一個保證。而長沙新世紀項目總開發(fā)面積將超過100萬平方米，這將使珠江實業(yè)迅速進入“大盤時代”。

　　采訪結(jié)束時，鄭暑平對記者說：“重現(xiàn)珠江實業(yè)的輝煌，給予股民更多的回報，是我們義不容辭的使命和責任，我們對未來充滿信心！”

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