招商地產：圈地不如囤樓

　　本報記者 陽靜純 深圳報道

　　“9大城市、22個項目、170萬平米的開工面積”， 3月15日招商地產(資訊 行情 論壇)全國新品推介會拿出的2006年公司開發規模數據，和去年97萬平米相比增加幅度近一倍。當業界去年議論保守的招商地產拿著12億卻不知怎么花的時候，招商地產似乎擺出了一種激進的姿態。“我們今年的開發力度肯定會遠遠超過去年。” 招商地產董事總經理林少斌說

。

　　但把22個項目的宏偉氣勢一一折解時，招商系踱步緩行的姿態又顯現了出來。這些項目顯然是按照一個前后有別的節奏來安排的，開工及開盤被前后錯開來安排，說通俗些，招商決不會干一個鍋蓋扣十個鍋的事，充其量是五個鍋，這令深圳業界認為招商錯失了在深圳南硅谷片區復制另一個蛇口的機會，就因為他們一直按自己的做事節奏思考市場。

　　盡管2003年招商地產即開始布局全國，但其負債率一直未因擴張而撐開，即便是現在，林少斌說招商地產的負債率在“50%”左右，這樣的負債率在地產企業是一個令人羨慕的數字。但這并不意味著，招商在2006年的資金缺口可以全部由銀行解決。銀行對于地產企業而言，像是一杯越沖越淡的茶，幾乎看不見杯中的顏色了。

　　2005年招商地產年報上顯示其今年資金缺口約為25億元，公司把大部分希望放在“等待證監局放行”的16.5億元可轉債上。雖然有招商銀行的家族“輸血”，但招商地產更期待的是自我造血能力，即現金流的來源拓展，除了傳統的租賃、水電等現金流業務，資產證券化成為其另一條大動脈。

　　“未來形成深圳和外埠收益各占50%；出租物業和出售物業收益各占50%這樣一種格局。”在林少斌的五年規劃中，“2010年，招商地產銷售收入將過百億，稅后利潤10億元。”與其他地產企業迥然有別的正是招商的“租賃收益”，這幾乎可以看作任何一個地產的終端理想，無論是在1997年金融風暴中安然無羔的新鴻基，還是囤地雄師李嘉誠兵團，擁有不動產以收取租賃收入是其長期規劃戰略中的“安家石”。

　　目前，招商持有的出租物業面積增長到44.55萬平方米，去年收入為2.35億，利潤率達42%。從招商的商業地產動作來看，招商1.12億收購富城中國80%股權的行為可看出其傳統的自主開發型模式正向更快速的商業地產拓展思路轉變。

　　昆侖證券分析師黃碩表示，招商在蛇口片區投資數十億元興建的多個商業物業，均在2006年陸續投入建設或完工。隨著連接香港與深圳蛇口的西部通道于2006年底竣工，其蛇口區域的持有型物業和開發型物業均將受益。

　　跬步擴張

　　“今年銷售面積將達到40萬平方米，按1萬元均價算，銷售收入會超過40億元。”林少斌說。這個數據相對去年21萬結轉面積翻了一番，由于今年深圳尖崗山

　　希望成就百億夢想的房企無不伴隨著激進的攻勢，最為典型的當算近年來在全國瘋狂拿地，而受非議最多的順馳；市場化意識極強的萬科則尋求頻頻的外地大收購，如收購長三角的南都集團，環渤海的北京朝陽房產開發公司以完成三大區域的土地儲備。

　　招商則觀望良久，這或許與他們有著其他大地產公司所沒有的租賃收入的優勢，蛇口基地的眾多商業及

　　在銷售方面，招商至今尚未突破30億。2005年招商地產結轉商品房銷售面積21萬平米，較2004年結轉面積29萬平米減少27.84%。但得益于深圳房價去年17%的漲幅，銷售單價大幅上漲，使其主營業務利潤仍比2004年增長1.15%。

　　在土地儲備方面，招商出手也顯得比較謹慎。即使土地實行了招拍掛，招商很多也是以掛牌“底價”拿到，例如廣州、天津，南京等地塊。我們可以理解為招商的保守，他走出的步子謹慎而幸運，這些當時無人瞧上的土地現在均已大幅增值。2003年招商以700多元拍下的深圳龍崗地塊，在今年2月底相鄰地塊樓面價創下3800元的拍賣價。同年在廣州華南板塊以700多元拿下的90多萬平方米的建筑面積，去年樓價較2004年約有10%的升幅，聯排別墅均價約7000元左右。

　　對招商在土地儲備方面的閑庭信步，其實是有所恃的。一個顯然的好處是央企下轄的1800億房地產資產將會被集中重組，招商被欽定為重組的“五朵金花”之一，如果招商全國擴張進程順利，未來這一塊羸取機會也不小。

　　另一個不能不提的是大股東蛇口工業區的支持。在大部分房企囿于土地困境的集體語境中，招商卻能不斷從母體獲取土地及物業資產，比如南京國際金融中心項目的注入等。集團擁有較多的土地儲備也會陸續以低于市場價格的方式注入上市公司，這包括蛇口10.8平方公里，漳州開發區40多平方公里，前海2平方公里，以及去年收購的南油集團土地。

　　布局

　　“2006年170萬平米的開發規模，再加上今年新一輪的外地拓展，應該說還是面臨著資金的壓力。”招商副總楊百千表示。

　　實際上，得益于大股東的支持，招商的資金壓力要遠遠小于別的房企，尤其在工業區的開發基本上資金難度不大。同時，母公司直接的資金支持也緩解其短期融資壓力。

　　資金缺口主要是源于外地項目的拓展。招商開發面積最大兩個項目的計劃開工時間已被順延：90多萬平米的番禺金山項目從原定2005年底推到今年底，40多萬平方米的重慶董家溪從今年2月推到12月。而這兩個項目年底能否真正開工顯然要視招商今年的資金籌措是否順利了。

　　招商在年報中表示：籌集資金的主要手段為爭取發債成功流入16.5億元，另外銀行貸款凈增8.5億元。除此之外，公司還將積極嘗試新的融資方式，如以穩定現金流為依托在銀行間市場發行資產支持票據；以優質項目為依托發行房地產信托基金等多種融資渠道。

　　已順利通過股改的招商“正等待證監會對已股改公司融資政策的放開”楊百千回答記者，可轉債項目仍無時間表。與兄弟公司招商銀行的戰略合作，則在去年底雙方已經簽定合作協議。

　　據黃碩測算，招商在蛇口片區興建的多個投資型物業項目，包括服務型公寓、五星級酒店及公寓、甲級寫字樓和高科技廠房，涉及資金達數十億元，雖然其中有的項目仍在規劃階段，但均在2006年陸續投入建設或完工。根據規劃，西部通道將于06年底完工、廣深第二高速07年通車，蛇口南頭半島未來將成為珠三角交通樞紐，這批商用物業均將受益。