萬科攜手GIC繞過管制 上演曲線融資好戲

　　萬科似乎正向解決房地產企業資金困境的答案逼近。RZP是一家新加坡的房地產投資公司，并非以長期持有公司股權為目的，萬科與之的合資更像是拉長的曲線融資

　　作者:本刊記者 陳曄/文

　　在經過一年多前的首次“試水曲線融資”之后，萬科(資訊 行情 論壇)將這種融資方

式在集團內部更大的范圍進行推廣，不同的是從單純的提供貸款轉化為分享利潤的合作者。

　　12月20日，萬科對外宣布，將萬科永達51%股權和無錫萬科40%股權以接近3億元的價格轉讓給RZP(Reco Ziyang Pte Ltd)，股權轉讓涉及萬科位于沈陽的長白項目和位于無錫的魅力之城項目。具體來講，萬科的全資附屬公司永達中國將持有的沈陽萬科永達房地產開發有限公司(簡稱“萬科永達”)51%股權轉讓給RZP，作價9923萬元，另一筆交易是萬科的全資子公司上海萬科將其持有的無錫萬科房地產有限公司(下稱“無錫萬科”)40%出售，交易價格為19260萬元。

　　對于這兩筆交易萬科方面的解釋是為了加快資產的周轉，但是不超過3億元的轉讓款和并不是很高的溢價，對于國內最大房地產企業來講，看不出出售資產對于加快資產周轉的更大意義。

　　值得關注的是，RZP是新加坡政府產業投資有限公司(GICRE)附屬公司，于1997年在新加坡注冊成立，是一家地道的投資公司，資金實力雄厚，萬科也肯定了合作伙伴在這方面的優勢，雙方的融資方面的合作應該是雙方今后合作的重點。

　　“這是我們與GIC戰略合作的一部分，根據萬科的戰略調整，5年以上投資周期的項目都被列在被調整的范圍內。”萬科(000002)董事會秘書肖莉向《證券市場周刊》解釋。

　　又一次曲線融資？

　　早在2004年7月，萬科進行首次“曲線融資”的嘗試，當時，萬科與德國銀行Hypo Real Estate Bank International(下稱“HI”)達成合作協議，由后者提供不超過3500萬美元的資金，雙方共同在中山完成“萬科城市風景花園”項目。

　　具體的操作是，2004年6月17日，HI出資960萬美元成立合資公司佳益，用于后者收購中山萬科80%的股權，而后2004年8月12日—2005年3月21日HI分5次向中山萬科提供1780萬美元的長期貸款。

　　在協議中，萬科直接和間接持有中山萬科的權益只有48%，從形式上看，HI取得了中山項目的控股權，實際上，雖然HI擁有中山項目52%的股權，但并不擁有實際的控制權，也不分享項目的利潤。

　　根據雙方的合同約定，在項目回款之后，萬科將以LIBOR(倫敦銀行同業拆借利率)再加幾個點的利息贖回股權。也就是說，這實際上是一筆商業貸款。

　　而由于商業貸款屬于資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不“曲線融資”，以外國直接投資之名，行商業貸款之實。這個融資安排，相當巧妙。

　　這次與RZP的合作是否也是這種安排呢？

　　“與RZP的股權轉讓和一年前我們與HI的合作不同，這次的合作更加穩定，是一種雙方的戰略性合作，而HI的合作更多的是一種債務方面的安排。”萬科董事會秘書肖莉向《證券市場周刊》解釋。

　　肖莉進一步說明，RZP和萬科在沈陽和無錫的項目中，是按照雙方的權益進行利潤分成的，而在沈陽長白項目中RZP更是擁有控股權，萬科負責項目的運作。

　　轉讓價格偏低

　　萬科似乎提供了一個案例：在金融環境苛刻的國內房地產市場，大公司為了規避融資方面的風險，選擇一個合適的投資方，與其一同分擔風險由后者提供資金，前者進行項目運作。

　　但是這個故事并不完美，有很多值得推敲的地方。

　　很重要的一點就是出售的價格。萬科出售萬科永達的51%股權給RZP，價格是9923萬元。再看萬科永達的資產狀況，這家公司的主要資產是一塊位于沈陽市和平區長白科技開發區的地皮，占地面積為31.2萬平方米，是今年4月21日，萬科通過公開掛牌方式競買獲得，成本為1.94億元。截至9月30日，這家公司的資產為1.93億元，幾乎沒有負債，項目已經在今年10月份開工，開發周期預計為10年。

　　比較一下，萬科從交易中僅獲得106萬元的投資收益，與房地產行業超過30%的毛利率相比，并不是十分劃算。

　　而無錫萬科的項目也大致如此，雖然這筆交易萬科獲得8000多萬的投資收益，但是位于無錫的魅力之城項目已于去年開工，今年12月首批工程已經竣工，僅上半年就獲得了近40億元的銷售收入，位于萬科預售房款的第四名。

　　“我們覺得交易價格是很好的，是根據這兩個公司的資產狀況經過市場評估，最終決定的。”肖莉還是試圖告訴記者交易的普通性質。

　　對于為何出售近期人氣頗旺、多家地產巨頭青睞的無錫地塊，肖莉解釋：“談論某一個個案是沒有任何意義的，因為作為我們的整體戰略，我們只需要保持3年的項目儲備。”

　　海外合作者

　　萬科與RZP的接觸最早追溯到去年11月，當時， RZP以400萬元獲得成都萬科置業有限公司40%股權，萬科與RZP借此共同開發成都萬科新城項目。該次合作也被視為雙方建立長期合作伙伴關系的開端。

　　今年7月，雙方關系進一步升溫，7月1日萬科與RZP簽訂了協議，共同投資設立一家中外合資投資性公司，暫定名為萬科星地產投資有限公司，該公司將通過設立項目公司或投資項目公司股權的方式在中國境內進行房地產項目投資。萬科星地產投資有限公司的經營期限為30年，注冊資本達1億美元，其中萬科和RZP各占50 %股份。

　　“合資公司成立的意義就在于雙方可以一起拿地、一起開發，建立長期合作的關系。”肖莉解釋說。

　　而按照萬科戰略調整的范圍，萬科在一線、二線城市的很多項目都符合被調整的條件，到時候萬科與RZP有更多的動作。

　　RZP是GICRE的附屬子公司，GICRE是新加坡政府投資有限公司(GIC)旗下負責房地產投資的機構，GICRE于1982年成立，是目前世界最大的

　　與海外的金融大佬合作似乎成了萬科最近的主要策略。日前，萬科與中信資本投資有限公司(下稱“中信資本投資”)簽訂合作協議，共同籌組成立“中信資本#zhPoint#萬科中國房地產開發基金”(CITIC Capital Vanke China Property Development Fund)，用于投資于萬科及其關聯公司開發的房地產項目。雖然基金首期募集目標金額不超過1.5億美元(存續期5年，經基金投資人批準可延長至7年)。