華僑城：混搭的奧妙

http://whmsebhyy.com 2006年01月01日 18:50 經濟觀察報

　　本報記者陽靜純/文

　　香港迪斯尼對華僑城(資訊行情論壇)的沖擊并不只是主題公園。香港迪斯尼開業帶動了周邊樓盤的銷售和價格飛漲。據代理多家開發商樓盤的美聯物業介紹，2005年曾赴上海、深圳、廣州等9個城市，進行路演推薦樓盤，其中不少是“迪斯尼”概念樓盤。

　　華僑城化解迪斯尼壓力的招術，一是加大主題公園硬件投入，重點是加大歡樂谷三期建設。此外是全國擴張戰略的布局，其中以北京、上海、成都為主，而其主題公園形式也在多元化，如加強生態旅游的深圳三洲田項目。

　　其次，也是另一重要的盈利因素來自地產業務。相比迪斯尼而言，華僑城主題公園捆綁了盈利豐厚的

房地產項目，主題公園+地產+商務配套的模式為地產帶來的增值效應已經在開發達5年之久的“波托菲諾”項目中體現出來。2003年，幾乎僅靠這一個項目，華僑城地產銷售金額超過深圳地產的“老大”萬科深圳公司，躍居深圳地產十強企業之首。2004年，“波托菲諾”旅游地產項目為華僑城控股直接提供投資收益1.3億元，深圳華僑城房地產提供投資收益1.2億元，占到公司凈利潤的60%。

　　另一搭上華僑城旅游地產大船的重要乘客，不能不提到酒店地產。目前華僑城旗下擁有五星級的主題式酒店——威尼斯酒店、四星級的海景酒店及高級酒店式公寓；華僑城在北京和上海的項目將引進五星級酒店；在深圳三洲田還打造獨特的度假酒店。除此之外，配套的商務休閑品牌，如丹桂軒等，亦成為深圳高雅人士喜好之地，并為華僑城整體環境增色不少。

　　這種綜合開發的效果或許是單一運作的迪斯尼項目所不具備的。旅游和地產混搭在一起的效應，促成其全國戰略的擴張。這種擴張主要以華僑城最具增長潛力的歡樂谷項目為主，其中北京世紀華僑城和成都天府華僑城都是如此。而與上海松江區政府合作的“上海華僑城大型綜合性旅游項目”，為了回避上海迪斯尼的影響，將更注重生態旅游項目的開發。

　　在華僑城旅游規劃中，類似世界之窗等人工化的主題公園將被淡化，生態旅游項目將成為很重要的一支，其中，深圳三洲田的東部華僑城項目占地面積近8平方公里，比現有近5平方公里的深圳華僑城基地還要大，將建成一個集生態旅游、娛樂休閑、郊野度假、戶外運動于一體的綜合性山地生態旅游度假勝地。而在該片區之上建設的房地產項目很可能成為另一個“波托菲諾”。

　　在華僑城模式影響下，這種旅游地產的模式在全國盛行，其中又以本身擁有獨特旅游資源的城市為主，其中比較典型的是海南的旅游地產。匯集海南的多以實力強大的香港開發商為主，且開發面積也大大超過華僑城現有規劃。如中信泰富2005年9月份與海南省達成的投資100億合作開發的神州半島項目，區域規劃范圍約38.43平方公里。開發類型亦涉及酒店、

高爾夫球場、別墅及各種住宅等。

　　隨后，2005年10月份，和記黃埔、保利集團以及上海以家化為首的“上海聯合體”，與海南省政府簽訂了關于開發“海棠灣”的意向性協議，主要涉及的開發內容為旅游配套設施和豪華酒店等，該項目初步確定的一期意向性投資金額約為150億元，投資總金額或將超過1000億元。

　　除海南外，深圳中信也在井崗山展開造鎮計劃，這樣的案例還有很多。業內人士認為，現在各開發商紛紛涉足所謂的“區域運營”，都為未來的旅游地產增加了不少變數。

　　除了這種巨無霸旅游地產的威脅外，向縱深發展的縣市級旅游地產也在篷勃發展。深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心宋丁主任表示：“大城市1-2小時車程的內旅游度假黃金圈正在形成，相應的大城市外圍旅游地產正呈現出蓬勃發展的態勢�！币灾槿堑貐^涌現的各類溫泉旅游地產為例，他認為這類項目的主題必須向深度化開掘，“那么多溫泉為什么別人一定要到你這里來？你一定要把主題一步步深入獨立，做成很難競爭的，不可替代的。”

　　更大規模、更多類型混搭的旅游地產模式正在一步步深化，不少項目開發周期長達10年，未來呈現給我們的旅游地產格局將是如何，現在還很難預料。

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