股改啟動(dòng)騰飛伊始 聚焦深物業(yè)股權(quán)分置改革

　　輝煌　已成追憶

　　作為中國(guó)證券市場(chǎng)最早一批上市公司的深物業(yè)(資訊 行情 論壇)，其在改革開(kāi)放中的聲譽(yù)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可以說(shuō)是如日中天，其開(kāi)發(fā)53層的深圳國(guó)貿(mào)大廈締造的“三天一層樓”成為改革開(kāi)放中“深圳速度”的代名詞，深物業(yè)也因此而聲名鵲起。遺憾的是，地產(chǎn)業(yè)的先行優(yōu)勢(shì)，并未轉(zhuǎn)化為深物業(yè)持續(xù)發(fā)展之源動(dòng)力。自1992年上市以來(lái)，深物業(yè)沒(méi)能獲得全球發(fā)

展最快的新興證券市場(chǎng)對(duì)上市公司帶來(lái)的借力效應(yīng)，更未能充分享受到中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展所產(chǎn)生的巨大推動(dòng)力，反而出現(xiàn)每股凈資產(chǎn)低于面值，公司A、B股也同時(shí)于2000年5月8日被深圳證券交易所實(shí)施特別處理，成為　“ST”一族。

　　籠罩在ST陰影下的深物業(yè)，背負(fù)著沉重的發(fā)展包袱，臥薪嘗膽、立志圖新成為2000-2004年深物業(yè)主旋律，公司上下為此而作出了很大的努力，2004年明顯出現(xiàn)改善的現(xiàn)象，2005年3月8日起摘掉“ST”帽子。但是，在深物業(yè)立志圖新的背后，發(fā)展隱憂依然存在，這體現(xiàn)在：公司的現(xiàn)金流不足，土地儲(chǔ)備越來(lái)越少，歷史留下來(lái)的應(yīng)收帳款依然很大，公司項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)難以為繼。

　　深物業(yè)未能借“深圳速度”保持在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的先行優(yōu)勢(shì)，是深物業(yè)的遺憾，也是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)、投資者的遺憾。但新股東入主之后的深物業(yè)，利用深物業(yè)持續(xù)發(fā)展的部分尚存基礎(chǔ)，以及收購(gòu)方的優(yōu)勢(shì)資源，克服發(fā)展中的隱憂，是深物業(yè)、也是投資者不再遺憾的關(guān)鍵。

　　新股東 大實(shí)力

　　2004年2月6日，深圳市政府召開(kāi)“市屬國(guó)企改革與發(fā)展工作會(huì)議”，深物業(yè)成為國(guó)有資本政策性退出的上市公司。其后，多家收購(gòu)方與市政府、與深物業(yè)的原控股股東進(jìn)行多輪并購(gòu)談判，最后香港上市地產(chǎn)公司九龍建業(yè)通過(guò)其絕對(duì)控股(持股85%)的附屬公司卓見(jiàn)投資有限公司，承接深圳市建設(shè)投資控股公司、深圳市投資管理公司所持股份，成為深物業(yè)的新東家。這一并購(gòu)案在2005年7月22日獲國(guó)務(wù)院國(guó)資委正式批復(fù)，12月2日也獲

　　九龍建業(yè)收購(gòu)深物業(yè)，還是政府主導(dǎo)下進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)戰(zhàn)略性調(diào)整的成功案例。九龍建業(yè)在此次并購(gòu)案中的最后勝出，不僅源于粵港澳經(jīng)濟(jì)圈一體化發(fā)展的政策意義；政府對(duì)九龍建業(yè)的信心仍是關(guān)鍵，這體現(xiàn)在對(duì)九龍建業(yè)實(shí)力的首肯，也是對(duì)其在并購(gòu)、在地產(chǎn)業(yè)的豐富成功經(jīng)驗(yàn)的肯定。當(dāng)然，九龍建業(yè)作為有“澳門李嘉誠(chéng)”之稱的柯為湘系公司的核心企業(yè)，估計(jì)也為九龍建業(yè)成功并購(gòu)深物業(yè)增色不少。

　　就資產(chǎn)實(shí)業(yè)而言，作為卓見(jiàn)投資的實(shí)際控制人的香港著名上市地產(chǎn)公司九龍建業(yè)(保利達(dá)集團(tuán)成員)，實(shí)力雄厚，戰(zhàn)績(jī)彪炳，目前總資產(chǎn)達(dá)80億港元，凈資產(chǎn)達(dá)到43.98億港元(源于公司2005年中期報(bào)表)。九龍建業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模是深物業(yè)的4倍，按凈資產(chǎn)規(guī)模則相當(dāng)于6.5個(gè)深物業(yè)。目前，公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域已涵蓋地產(chǎn)投資、金融服務(wù)、物業(yè)管理、財(cái)資管理、品牌零售及分銷等。

　　更為重要的是，實(shí)施并購(gòu)并成功運(yùn)作并購(gòu)對(duì)象，是九龍建業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。從保利達(dá)控股近年收購(gòu)九龍建業(yè)和保利達(dá)資產(chǎn)控股的絕對(duì)控股權(quán)之后，并購(gòu)雙方成功實(shí)現(xiàn)相容并有效發(fā)揮共效，重組之后的這兩家公司股價(jià)走勢(shì)已反映出投資者對(duì)專業(yè)管理、成功的投資與并購(gòu)經(jīng)驗(yàn)的充分認(rèn)可。

　　九龍建業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也越來(lái)越得到各界的認(rèn)同。據(jù)香港大公報(bào)2005年10月21日?qǐng)?bào)導(dǎo)，《福布斯》雜志公布亞洲200家最佳中小企排名榜(年收入10億美元以下)，九龍建業(yè)、德豐地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等22家香港公司上榜，大陸有青島啤酒等少數(shù)幾家企業(yè)上榜，從評(píng)價(jià)指標(biāo)上反映出《福布斯》對(duì)這批企業(yè)的成長(zhǎng)性、盈利能力及成長(zhǎng)潛力的認(rèn)同。

　　九龍建業(yè)的具有規(guī)范運(yùn)作、高透明度及國(guó)際管理水準(zhǔn)，也廣泛贏得市場(chǎng)盛譽(yù)，目前50多家國(guó)際性基金和機(jī)構(gòu)投資者為其股東；正是由于雄厚的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)、規(guī)范運(yùn)作、高透明度及國(guó)際管理水準(zhǔn)，公司也因此在國(guó)際市場(chǎng)具有強(qiáng)大的融資能力，在銀行界也有著非常良好的信譽(yù)。

　　關(guān)注股改方案　更要關(guān)注后股改

　　深物業(yè)在于2005年12月12日刊登了

　　這一送股對(duì)價(jià)方案的得出，以合理市盈率法作為測(cè)算理論基礎(chǔ)，因未考慮股權(quán)分置改革完成后，新股東對(duì)深物業(yè)的重組舉措所帶來(lái)的業(yè)績(jī)提升，理論上講對(duì)深物業(yè)的估值應(yīng)屬偏低。以單一送股方式作為股權(quán)分置對(duì)價(jià)來(lái)講，“10送3”的獲送比例還是高過(guò)其他地產(chǎn)類公司的平均水平。

　　新股東對(duì)深物業(yè)的注資承諾、重組承諾，會(huì)大大提升深物業(yè)的公司價(jià)值和投資價(jià)值。后面的追加承諾更勾畫(huà)了深物業(yè)未來(lái)注重回報(bào)的國(guó)際化理念。九龍建業(yè)將深物業(yè)作為其大陸業(yè)務(wù)平臺(tái)的戰(zhàn)略定位，以及將其龐大的土地儲(chǔ)備采用合適的方式注入深物業(yè)的預(yù)期，更令人振奮。據(jù)相關(guān)信息，保利達(dá)集團(tuán)在大陸珠三角地區(qū)、

　　九龍建業(yè)將深物業(yè)視為拓展國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)平臺(tái)，這種戰(zhàn)略定位使九龍建業(yè)減持深物業(yè)的動(dòng)機(jī)非常弱。九龍建業(yè)反而將此次股權(quán)分置改革視為進(jìn)一步完善深物業(yè)治理結(jié)構(gòu)、提升管治水平的機(jī)會(huì)。更重要的是，盡快啟動(dòng)并完成深物業(yè)的股權(quán)分置改革，將消除影響公司持續(xù)發(fā)展的政策性不確定因素，屆時(shí)預(yù)期九龍建業(yè)將有可能采取更為迅捷、更為有效的策略，注入不低于5億的龐大資金、不低于5億的項(xiàng)目，深物業(yè)的發(fā)展隱患將徹底解決。借助九龍建業(yè)的國(guó)際化與市場(chǎng)化的成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，深物業(yè)有望重塑地產(chǎn)雄風(fēng)、再創(chuàng)地產(chǎn)奇跡。股改產(chǎn)生新動(dòng)機(jī)，股改孕育新希望，股改之后深物業(yè)騰飛在即。