招商地產大股東持續注資助推股改

　　本報記者 莊少文

　　兌現承諾持續注資

　　招商地產(資訊 行情 論壇)今日公告稱，公司控股子公司瑞嘉投資合計斥資人民幣11224萬元，收購公司大股東蛇口工業區屬下的富城(中國)有限公司合計80%的股權。

　　在12月12日招商地產的股改說明書中，蛇口工業區承諾將通過持續注入優質資產等方式支持招商地產的發展。根據同天公告的該項交易獨立財務報告，本次交易完成后，富城(中國)將成為招商地產的控股子公司，其所擁有南京國際金融中心項目80%的權益，將隨之注入招商地產。這是繼股改啟動同時注入招商物業之后，蛇口工業區再次向招商地產注入的優質資產。因此，本次注資是大股東持續兌現承諾助推招商地產股改的又一有力舉措。

　　招商地產公告披露，南京國際金融中心位于南京新街口商貿區中心點，與南京地鐵相銜接。項目總投資約14億人民幣，占地2.13萬平方米，總建筑面積19.78萬平方米，地面高度達220米，為南京市內最大的綜合發展項目和標志性建筑之一。

　　獨立財務報告稱本次交易完成后，招商地產的業務范圍將拓展至長三角地區的經濟重鎮南京市，增加了項目儲備，且南京國際金融中心項目各項財務指標良好，將為招商地產帶來較高的投資回報。目前，南京國際金融中心主塔樓已經封頂，并將于2006年陸續對外租售，因此，本次注入的富城(中國)股權，將陸續開始對招商地產產生利潤貢獻。

　　公告和獨立財務報告披露，本次股權收購的主體瑞嘉投資實業有限公司，為招商地產持股99%的控股子公司，股權出讓方之一的華商置業，系蛇口工業區的全資子公司，另一股權出讓方招商局發展與蛇口工業區一樣，均為招商地產的實際控制人招商局集團的全資子公司。而本次交易的標的富城(中國)80%股權，亦分別由華商置業所持的70%和招商局發展所持的10%合計而來。而南京國際金融中心項目，系由富城(中國)全資子公司南京富城投資開發建設。因此本次股權收購的最直接效果，就是招商地產通過控股富城(中國)，擁有了南京國際金融中心80%的權益，也即蛇口工業區向招商地產注入了南京國際金融中心80%權益的優質資產。

　　注入南京優質資產

　　上周六，招商地產在南京舉行了有關南京國際金融中心的項目介紹，有數十名機構分析員及財經記者參加并進行了現場參觀。

　　據招商地產南京公司總經理朱靖釗介紹，南京國際金融中心自1995年8月動工，包括南裙樓、北裙樓、副塔樓、主塔樓四大部分，其中南裙樓、北裙樓、副塔樓業已售出。項目的核心主塔樓已于今年9月份封頂，目前正在裝修幕墻和電梯，預計不久即可完工。該塔樓建筑面積約11.8萬平米，其中可銷售寫字樓面積約7.58萬，可銷售商業面積約1.47萬平米，可銷售的地下商業面積約1萬平米，此外還擁有位于底層近2萬平方米的車庫。

　　朱靖釗指出，從商業角度看，南京國際金融中心所在的新街口一帶，號稱“華東第一商圈”，每年的商業零售額就占全市商業零售總額的五分之一。由于項目建設時就提前考慮了地鐵規劃因素，因此與地鐵接駁得相當理想，共有四個地鐵出入口，底層的富城美食休閑廣場與地鐵商鋪直接聯通，而地鐵商鋪目前的月租金就高達400-600元／平米。記者在現場看到，距大廈門廊僅30米遠的一個“新街口”地鐵站人流如織、穿梭往來。

　　分析員對項目的地下商鋪及地鐵商鋪向記者感嘆，南京地下商鋪做得相當出色，深圳都無法與之相比。更為關鍵的是，新街口地鐵站還是南京地鐵南北向1號線與東西向2號線的唯一交匯點，由于新街口地面未設人行通道，人流均在地下通行，因此項目底層的商鋪區域行人流量將相當可觀。

　　除項目的商業區域是南京市的第一商區外，同時，該項目也是南京市商務區的發源地和中心點。雖然2005年前9個月南京寫字樓總體上供略大于求，不過城中片區特別是新街口區域仍是供小于求，區間商務樓市場受政策調控影響較小，導致近期南京寫字樓價格繼續穩中趨升。目前南京新街口片區高檔寫字樓價格在8500元-14000元／平米之間，日租金水平則在3.3-3.5元／平米，而地價不斷上升也對寫字樓價格的攀升構成支撐。如南京國際金融中心項目旁的一塊土地剛剛拍出，地價即高達3萬元／平米，折成樓面價達5000元／平米。

　　記者對此的結論是，南京高檔商務樓市場行情連年看漲，中檔商務樓市場擁堵；大型企業追求形象而能夠承受更高租金向中心匯集。同時，由于新街口商業辦公用地幾近消耗殆盡，南京國際金融中心作為南京的地王項目，將成為大中型企業辦公的首選。

　　記者了解到，南京相近地段的寫字樓銷售均價約在10000元-14000元／平米之間，項目商業部分的銷售均價應在25000元-30000元／平米上下，首層商鋪每平米每年的租金水平在4500元-6000元之間。按此計算，如果項目的商業部分全部用于出租，僅租金一項就可每年為招商地產帶來一個多億的租金收入貢獻。

　　項目升值空間巨大

　　根據記者了解到的情況，目前南京國際金融中心項目尚未完工進行推介，就已有不少公司前來了解情況洽談，部分有購買一整層或多層的意向，甚至有的還一口氣要3萬平方米，而招商地產南京公司的原則是要求自用，希望挑選一些有實力、有品牌的企業入駐。

　　南京富城成立于1994年11月14日，注冊資本400萬美元。德勤華永會計師事務所的審計報告顯示，2005年6月30日南京富城的凈資產值為6340萬元。中通誠資產評估有限公司以2004年12月31日為基準日，對富城中國的評估凈資產值為14040萬元，本次交易的價格，系參考評估報告凈資產值的80%即11224萬元確定。

　　分析員表示，基準日評估值與如今的評估價值間可能存在升水，這筆交易對上市公司是有利的，并且地下二層的停車庫也將給上市公司帶來可觀的收益。據悉，當年江蘇絲綢集團購買副塔樓后曾經獲配40個車位，4.5平米的一個車位當時售價即高達28萬元。

　　作為