冠城大通：盡最大誠意搞股改

　　對盈榕投資來說，全流通之后如何保證控股權(quán)成為一個現(xiàn)實問題

　　作者:本刊記者 吳德銓/文

　　冠城大通(資訊 行情 論壇)(600067)的股改方案甫一公布就引起關(guān)注，“10送1”的對價低于市場平均水平，作為民營控股上市公司似乎有點“摳門”。但業(yè)內(nèi)人士認為，基于公

司特殊的股權(quán)結(jié)構(gòu)，非流通股股東已盡了最大誠意。

　　冠城大通董事長、總裁韓國龍對本刊表示，公司管理層近期走訪機構(gòu)、召開網(wǎng)絡(luò)交流會，努力與機構(gòu)和中小投資者取得溝通，股改方案已獲得股東較大程度的理解和支持。

　　股改方案顯誠意

　　2005年11月23日，冠城大通公布股改方案，非流通股股東向流通股股東每10股支付1股對價，總計支付20866336股。控股股東盈榕投資還做出有條件追送股份、增持股份、股份鎖定和利潤分配等幾項特別承諾。方案公布后，經(jīng)與股東溝通，盈榕投資于2005年12月2日對部分特別承諾進行調(diào)整，增持10%社會公眾股份的實施時限縮短為9個月；近3年利潤分配比例不低于公司當年實現(xiàn)的可分配利潤的40%。

　　冠城大通副總裁、董事會秘書林思雨表示，未來三年業(yè)績復合增長率不低于30%、二級市場增持不低于10%、股份鎖定不少于36個月等三大承諾，充分表達了控股股東對流通股股東的股改誠意，以及對公司未來業(yè)績增長的信心。

　　對于“10送1”的對價支付比例，林思雨認為，控股股東盈榕投資僅持有公司26.28%股份，非流通股份也只占有35.32%，非流通股股東的送股能力有限。但從送出率衡量，對流通股送出率為10股送出1.83股，高于目前市場平均水平；如果追送股份，送出率將達到“10送3.6”，在同批股改公司中名列第一。

　　另一方面，控股股東盈榕投資的持股成本較高，也是股改對價應(yīng)該考慮的一個因素。盈榕投資于2001年11月以每股3.9926元的價格，受讓原大股東福州市國有資產(chǎn)管理局持有的2759.62萬股國家股(占26.28%)成為控股股東，持股成本較高。盈榕投資入主冠城大通后，先后將北京太陽星城100萬平方米

　　冠城大通董事長、總裁韓國龍對本刊表示，全流通之后如何保證控股股東的控股權(quán)，很快將成為一個現(xiàn)實問題。股改后盈榕投資持股比例將由26.28%下降到23.05%，若追加送股，持股比例將進一步下降到16.58%，由于公司目前市值偏小，約為10億元，很容易被舉牌收購。“大股東持股比例太低，可能導致控股體系不穩(wěn)定，影響公司和其他股東的利益，也不利于公司的持續(xù)穩(wěn)定增長。”

　　產(chǎn)業(yè)整合求增長

　　冠城大通原來主營漆包線，盈榕投資入主后于2002年開始介入房地產(chǎn)開發(fā)，次年開始實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入，2004年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤占主營業(yè)務(wù)利潤總額的46%，2005年上半年這一比例提升至70%。冠城大通開始形成漆包線和房地產(chǎn)兩業(yè)并舉、房地產(chǎn)占主導的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。

　　冠城大通2005年第三季度報告顯示，北京太陽宮新區(qū)F組團在報告期內(nèi)完成合同銷售面積1.935萬平方米，實現(xiàn)合同銷售額2.125億元。同時，公司積極進行項目儲備，2004年先后收購冠城新泰、冠城正業(yè)、湖南華豐和桂林鴻達置業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)公司，開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以北京為中心，向全國二級城市輻射的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)架構(gòu)基本形成。

　　韓國龍表示，漆包線和房地產(chǎn)兩大非關(guān)聯(lián)主業(yè)，在公司內(nèi)部資源和資金上互相掣肘，漆包線業(yè)務(wù)與公司重點發(fā)展的房地產(chǎn)主業(yè)不合拍，公司已經(jīng)明確將以房地產(chǎn)業(yè)為發(fā)展主線，通過在集團內(nèi)部實施產(chǎn)業(yè)重組和資源整合，逐步退出漆包線領(lǐng)域，專攻房地產(chǎn)。隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴大，規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)顯現(xiàn)，公司房地產(chǎn)毛利率將會得到提升。

　　在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，改變目前單純依靠房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的格局，將公司逐步發(fā)展并定位為專門從事大規(guī)模綜合性中高檔社區(qū)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營相結(jié)合的綜合性藍籌地產(chǎn)公司。物業(yè)經(jīng)營收入穩(wěn)定，可以部分平抑因為房地產(chǎn)銷售收入欠穩(wěn)定給公司業(yè)績所帶來的波動。

　　同時，以公司豐富的土地儲備為基礎(chǔ)，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以北京地區(qū)為重點，向經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的二線城市輻射的格局。目前公司在福州、廈門、桂林和衡陽等二線城市都擁有充足的土地儲備，今后，將進一步加快土地儲備，為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展培育新的利潤增長點。

　　漆包線業(yè)務(wù)方面，公司將通過集團資源整合，逐步將漆包線業(yè)務(wù)從公司剝離。2005年冠城大通與由香港冠城集團實際控制的香港上市公司中國海淀合資設(shè)立漆包線業(yè)務(wù)子公司，注冊資本1億元，冠城大通持有51%的股權(quán)，計劃將公司全部漆包線資產(chǎn)逐步注入該子公司，未來一兩年將該子公司股權(quán)減持到40%以下。韓國龍表示，如果未來條件成熟，會考慮分拆上市。

　　根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，2008年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可實現(xiàn)銷售收入45億元-50億元，土地儲備300萬平方米，年開復工面積100萬平方米，物業(yè)經(jīng)營面積20萬平方米；2014年完成以北京為中心，以重慶、福州、武漢等二線城市為重點的區(qū)域布局，房地產(chǎn)年銷售收入將達100億元以上。

　　研究機構(gòu)分析，以股改前冠城大通